Задайте вопрос юристу

150 юриста готовы ответить сейчас

Ответ за ~15 минут

+38 (093) 138-30-83

Задать вопрос на сайте

Задать вопрос юристу Ответ в течение ~15 минут

На что стоит обратить внимание при покупке квартиры?


Случаи мошенничества встречаются при покупке жилья как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. Что касается вторичного рынка, наибольший риск последующего расторжения договора купли-продажи и признании его недействительным в суде связан с квартирами и домами, которые являются общей совместной собственностью супругов, теми, в которых проживали несовершеннолетние дети, или теми, которые недавно получены по наследству. При покупке квартиры следует обратить внимание на добросовестность продавца, а также тщательно проанализировать все документы.

Есть вопрос к юристу?

Задать вопрос
Задать вопрос юристу Ответ в течение ~15 минут

Общие сведения

Если квартира или дом является общей совместной собственностью супругов, то при ее продаже должна быть предъявлена ​​письменная, нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на совершение сделки.

Это, в частности, предусмотрено ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса Украины, в которой отмечается, что для заключения одним из супругов договоров, требующих нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, а также договоров относительно ценного имущества согласие другого супруга должно быть подано в письменном виде.

Важно! Согласие на заключение договора, который требует нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Также в ч. 2 ст. 65 СКУ предусмотрено, что жена, муж имеет право на обращение в суд с иском о признании договора недействительным как такого, который заключен вторым из супругов без ее, его согласия, если настоящий договор выходит за пределы мелкого бытового.

покупка квартиры

Таким образом, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, необходимо письменное, нотариально удостоверенное согласие супруга продавца.

Возможные риски

Самая незащищенная законом сфера – это рынок недвижимости. Все законы противоречат друг другу по отношению к правам продавца и, особенно, покупателя. Поэтому юристы призывают граждан самим обеспечить себе максимальную безопасность и проверить всю подноготную квартиры и ее бывших владельцев, жителей.

Судебная практика показывает, что очень часто покупатель остается без квартиры, без денег, обманутым законным способом.

В таблице приведены основные причины споров, которые ведут к лишению прав собственности покупателя.

ПроблемаПоследствияЧто делать
Собственник, после продажи квартиры, заявил, что на момент подписания был неадекватен, действовал под вашим давлениемКвартиру перейдет обратно продавцу, а деньги могут никогда не вернуться. По решению суда возвращается только та сумма, которая прописана в договоре купли-продажи.Возврат может быть распределен на несколько лет (урезается с зарплаты, например)Подписывать договор купли-продажи и брать расписку о передаче средств в присутствии родственников продавца и нотариуса.В договоре четко прописать реальную сумму.
Появились жильцы, не прошедшие приватизацию, отбывающие срок,

считавшиеся пропавшими без вести;

служащие в армии

Имеют право доли и проживать в квартире вместе с новым владельцем. Закон не может лишить их этого права даже через судПроверить всех жильцов по домовой книге и в паспортном столе.Получить от каждого заверенное согласие на продажу, отказ от прав и отсутствие претензий (заверить у нотариуса)
Риэлтор продавца – мошенник и не передал деньги за квартиру.Владелец аннулировал сделку. Здесь может присутствовать и сговорСкорее всего деньги не вернуть и квартиру тожеСразу проверить фирму, от лица которой работает риэлтор. Настаивать на контакте с собственником. Проверить данные из ЕГРП самому. В момент передачи денег проводить сделку в банке через депозитарную ячейку в присутствии нотариуса, риэлтора, собственника (если он далеко, можно по скайпу), сразу вступить в собственность, после чего деньги будут переведены с депозитария на расчетные счета владельца и риэлтора (комиссия)
Продавец – разведенный мужчина, а жена живет отдельно, но отстаивает интересы детейПо закону родитель в разводе имеет обязательства перед бывшей семьейПотребуйте согласие бывшей супруги и отсутствие претензий по отношению к сделке, заверенное нотариусом
В квартире прописаны несовершеннолетние дети, а продавец не собирается их выписыватьЭто острая проблема для покупателя, так как органы ОиП должны дать разрешение на продажу квартиры;дети имеют право жить с матерью, а выписать их можно только если сразу прописать в равноценном или улучшенном, по условиям, жилье;

проблема усугубляется, если квартира была куплена под материнский капитал

Выясните, куда собираются переезжать владельцы;потребуйте подписать обязательство с четко указанной датой выселения и снятия с регистрации всех членов семьи. Если дело дойдет до суда, то у вас будут факты и доказательства
Квартиру перестраивали без разрешенияПри проверке, вам придется платить штраф за перепланировкуПотребуйте от владельца узаконить капитальный ремонт
Квартира в ипотекеЭто значит, что с документами точно все в порядке, но могут возникнуть проблемы с прописанными детьми, если использован мат. капитал или есть проблемы с банкомПотребуйте документы по ипотечному кредиту;Посетите банк вместе с продавцом-заемщиком и уточните требования по перекредитованию, если покупаете заем.

Если погашаете остаток кредита, то проведите сделку через ячейку в банке. Возьмите с собой нотариуса при подписании договора

Общие моменты

Большинство людей предпочитает при покупке или продаже квартиры пользоваться услугами маклера, но есть также и те, кто хотят сами заниматься сделками со своей недвижимостью.

покупка квартиры этапы

На тот случай, когда планируется купить квартиру непосредственно от владельца, привожу некоторые рекомендации, которыми советую воспользоваться до принятия окончательного решения о покупке квартиры.

  1. Тип и состояние дома
    Выясните, из какого материала и в каком году построен дом, какие работы по усовершенствованию были сделаны в доме, и какие работы планируются. Например, заменена ли крыша, как утеплён дом, в каком состоянии трубопроводный стояк, проводка, отопительная система и общее состояние коридора.
  2. Стены внутри квартиры
    Обязательно следует проверить состояние стен квартиры. Например, не отходит ли штукатурка от стен, нет ли плесени на стенах в ванной комнате или других помещениях, так как в старых ванных комнатах плохая гидроизоляция или её нет вообще.
  3. Пол
    Выясните, утеплён ли пол и насколько пол ровный. Подумайте, выдержите ли вы утренний скрип пола?
  4. Потолок
    Следует просмотреть, чтобы краска нигде не отходила, и чтобы в потолке не было много трещин. Может, надо покрасить или даже отштукатурить потолки?
  5. Электричество
    Выясните, обновлена ли электропроводка в квартире. Если только что сделан свежий ремонт, то советуем выяснить, заменена ли электропроводка. Может оказаться, что старый владелец, в целях экономии расходов, не заменил старую проводку.
    Выясните также количество ампер. В старых домах количество ампер может оказаться недостаточным, и невозможно будет, например, одновременно использовать стиральную машину и электрический чайник, т. к. напряжение будет слишком высоким, и поэтому может выбить предохранители.
  6. Трубопровод
    Обязательно узнайте у владельца квартиры, заменены ли и утеплены ли трубы внутри квартиры. Этой зимой как раз очень большой проблемой стало то, что трубы замерзали и их прорывало, а размораживание труб – очень дорогостоящая процедура.
  7. Отопление и утепление
    Расположение квартиры в доме очень важно. Если речь идёт о квартире на последнем этаже, то очень важно убедиться, хорошо ли утеплён потолок, в случае торцевой квартиры, необходимо убедиться, хорошо ли утеплена внешняя торцевая стена. Со старыми радиаторами может произойти то, что они могут засориться, вода не будет нормально проходить, и радиатор останется холодным. В этом случае следует заменить радиатор или промыть его.
  8. Окна
    Также стоит обратить внимание на окна – заменены они или нет. Выяснить, пластиковые или деревянные окна (и т.п.). Обязательно нужно подумать и о вентиляции, т.к. старые окна выполняют роль «вынужденной вентиляции», и если их заменить, то может случиться так, что через несколько недель стены покроются плесенью. Тогда обязательно надо будет сделать вентиляционные отверстия или позаботиться о том, чтобы у окон были вентиляционные щели. При замене окон также обязательно необходимо соблюдать единство внешнего вида дома.
  9. Гарантия
    Обязательно узнайте о гарантии. В случае новостройки или свежего ремонта действует строительная гарантия на здание. Строительная гарантия – это принятое строительным подрядчиком обязательство гарантировать, что выполненные им строительные работы соответствуют условиям договора, и все строительные недочёты, выявленные в период действия гарантии, строительный подрядчик обязуется устранить за свой счёт в течение разумного периода времени. Согласно закону о строительстве, срок гарантии составляет 2 года со дня передачи строения.
  10. Другие согласования.
    Если квартира перестроена и в ней изменена планировка, то убедитесь, сделано ли всё в соответствии с законом. Желательно проверить, имеются ли новые планы и согласования.

Есть вопрос к юристу?

Задать вопрос
Задать вопрос юристу Ответ в течение ~15 минут

Квартира в новостройке

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Но ситуация ухудшается, когда нужно приобрести жилье в новостройке. Как правило, на момент покупки дом ещё не достроен. И квартиры, как таковой, не существует, что добавляет новые риски.

Ситуации могут быть следующими:

  1. Долгострой.
  2. Строительство не завершается, например, по причине банкротства застройщика.
  3. Застройщик расторгает договор с дольщиком по выдуманной причине (обманывает его).
  4. Владелец жилплощади продает ее дважды разным людям.
  5. По завершении строительства получилась некачественная квартира в плохо построенном доме.
  6. Простои по оформлению собственности по вине застройщика.

Чтобы избежать возможных рисков, необходимо грамотно проверить застройщика. В таком случае шанс потерять деньги и возможную жилплощадь заметно снижается.

покупка квартиры в новостройке

Наличие правильно оформленной документальной базы – это не только гарантия качества при покупке квартиры, но и обеспечение защиты от судебных разбирательств в будущем. Любой подрядчик, представленный на рынке жилья в Украине, должен предоставлять своим клиентам бумаги, способные подтвердить регистрацию в предоставлении подобных услуг, наличие юридического статуса у компании, проектные расчеты.

Все документы, которые должны быть у застройщика и подрядчика условно делятся на три группы:

  • способные подтвердить легальность работы на рынке жилья;
  • разрешающие строить жилые и коммерческие объекты;
  • разрешающие продавать новостройки.

Первая группа документов очень важная часть заключения договора о купле-продажи квартиры в новостройки. Застройщик обязан иметь следующий пакет бумаг:

  • выписку из Единого госреестра юрлиц, физ лиц;
  • устав (оригинал и копию);
  • лицензию и сертификаты на осуществление хоздеятельности и возведения архитектурных объектов;
  • протокол о том, что собрание выбрало конкретного человека директором компании;
  • доверенность, если услуги оказывается представитель фирмы.

Указанные документы должны быть у всех участников строительного объекта, независимо от их количества. Наличие юридических оснований и статуса застройщика могут подтвердить только эти бумаги, поскольку на их основании проходит деятельность юридических лиц на рынке жилья, определены их полномочия относительно строительства и сдачи объектов жилой инфраструктуры в эксплуатацию. Кроме того, данные бумаги позволяют компаниям подписывать договора с клиентами, искать инвесторов для реализации более крупных проектов.

выбор квартиры в новостройке

Но доверять только одним документам нельзя. Необходимо самостоятельно поискать информацию о застройщике в Интернете, в частности, в средствах массовой информации, социальных сетях, тематических форумах. Рекомендуется открыть государственный реестр, чтобы проверить факт регистрации, наличие залогов, ипотек, арестов на движимое и недвижимое имущество застройщика. Там же будут указаны все судебные решения и открытые разбирательства в суде.

Вторичный рынок

Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно. Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов — нет.

вторичное жилье

При покупке жилья на вторичном рынке существует ряд возможных рисков:

  1. Покупка квартиры по фиктивной доверенности.
  2. Приобретение квартиры где прописаны малолетние дети, или временно выписанные лица.
  3. Заключение договора задатка, или предварительного договора без соблюдения предусмотренной законодательством письменной форме с нотариальным удостоверением.
  4. Покупка квартиры отчуждения которой запрещено.
  5. Квартиры в которых осуществлялась незаконная перепланировка.

С целью заключения договора купли-продажи квартиры у собственника в наличии на сделке должны быть следующие документы (в случае если продавец физическое лицо):

  1. Присутствие всех собственников (с 14-летнего возраста) на сделке.
  2. Паспорта всех собственников от 16-ти лет (нового образца, с соответствующими возрасту фотографиями).
  3. Справка о присвоении Идентификационного номера и внесении в Государственный реестр физических лиц всех без исключения участников сделки.
  4. Извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.
  5. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи, или договор дарения, или свидетельство о праве на наследство или иные документы, подтверждающие право собственности на квартиру).
  6. Решение органа опеки и попечительства (опекунский совет).
  7. Свидетельства о рождении детей до 18-ти лет.
  8. Нотариально заверенное согласие супруга(и) или лица, с которым проживают одной семьей, но не состоят в браке, на заключение договора купли-продажи, или его (её) личное присутствие, их справки о присвоении идентификационного номера и внесении в Государственный реестр физических лиц.
  9. Свидетельство о браке (разводе).
  10. Нотариально заверенное заявление-отказ от права преимущественной покупки части объекта недвижимости (при наличии арендаторов).
  11. Форма № 3 из ЖЭКа.
  12. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, по электричеству, по телефону.
  13. Свидетельство о смене имени.
  14. Свидетельство о смерти.

В случае если собственником квартиры – продавцом по договору купли-продажи квартиры является юридическое лицо, то на сделку должны быть предоставлены следующие документы:

  1. Правоустанавливающие документы на квартиру.
  2. Свидетельство о государственной регистрации (оригинал) юридического лица.
  3. Копия Устава предприятия.
  4. Протокол собрания учредителей о продаже объекта недвижимости (квартиры, дома) с указанием цены продажи (в том числе НДС) и должностного лица, которому доверяется подписание договора купли-продажи.
  5. Доверенность на продажу объекта недвижимости (квартиры, дома ), нотариально удостоверенная.
  6. Документ, подтверждающий полномочия руководителя – протокол об избрании, документ о назначении (в том случае, если договор купли-продажи подписывает руководитель).
  7. Справка Государственного Комитета статистики о внесении предприятия в Единый государственный реестр предприятий и организаций Украины (оригинал);
  8. Извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.

Виды мошенничества с недвижимостью

Мошеннические действия с недвижимостью, как правило, направлены получение авансового платежа или завладение квартиры обманным способом. При использовании первой схемы аферисты дают объявление о продаже квартиры, предлагая очень выгодную стоимость.

Тем, кто заинтересовался таким предложением, предлагается внести авансовый платеж. Это позволит забронировать квартиру и продавец не будет её предлагать другим покупателям. Каждого человека должно насторожить такое предложение, если:

  • продавец не внушает доверия;
  • стоимость квартиры существенно отличается от рыночной;
  • размер авансового платежа значительный;
  • продавец не стремиться заключать договора.

При использовании второй схемы мошенники сначала завладевают чужой квартирой, используя различные методы. Это может быть незаконное получение доверенности и подписание договора дарения обманным способом.

Чаще всего для воплощения таких действий аферисты выбирают одиноких людей и пенсионеров. Покупателя должно насторожить:

  • наличие доверенности, оформленной не на родственника;
  • невозможность переговорить с собственником квартиры;
  • «свежая» сделка купли-продажи.

По части инвестирования в строительство, аферисты уже разработали несколько надежных схем, на которые продолжают попадаться доверчивые граждане.

  1. Фиктивная стройка
    Часто девелоперские компании заманивают клиентов, инсценируя строительство. Будущим вкладчикам показывают вырытый котлован, огражденную территорию и работников, якобы подготавливающих площадь к началу строительства. Остается только поспешить внести первый взнос и получить квартиру на порядок дешевле.
  2. Одна квартира на несколько владельцев
    Еще один способ, который часто случается на практике – перепродажа квартир. Одна квартира может в итоге – при введении дома в эксплуатацию и выдачи документов на право собственности – обрести сразу несколько хозяев. В итоге, доказать, кто был первым в списке потенциальных владельцев крайне сложно. Да и, если это все-таки удастся сделать, вам вряд ли вдастся получить назад свои деньги. Бывают случаи, когда риэлторы намеренно не рассчитываются с владельцами дома, у которых они приобретают квартиры.
  3. Скидки на квартиры
    Когда посреди строительства девелоперская компания сталкивается с нехваткой средств на его продолжение, перед тем, как бесследно раствориться в воздухе, она успевает сколотить себе состояние, наживаясь на обманутых вкладчиках. Компания заявляет о продаже квартир с невероятными скидками. При этом, каркас дома может быть уже достроен, большая часть работы проделана. Это и на радость покупателям и на руку компании. Вскоре после того, как вкладчики дополнительно инвестируют строительство, фирма либо заявляет о банкротстве, либо просто исчезает.
  4. Продажа чужой квартиры
    Аферисты часто предлагают покупателю купить или арендовать недвижимость, не имея на нее никаких прав. Риэлторская компания может потребовать документы на право собственности квартиры у хозяев, желающих, к примеру, с ее помощью сдать квартиру. Сами  хозяева нередко сами не знают о том, что квартира без их ведома выставлена на продажу. Получив – якобы для проверки – дубликаты правоустанавливающих документов, паспортов владельцев (иногда используются данные утерянных паспортов) и подыскав покупателя, мошенники заключают с последним договор о продаже.
  5. Продажа квартиры, которой нет
    Покупая квартиру, вы можете даже не подозревать того, что ее и в помине не существует. В таком случае, при строительстве дома, аферисты  могут либо оформлять договор на квартиры в доме, к строительству которого не имеют никакого отношения, либо заключают договор, который в итоге оказывается несоответствующим утвержденной документации. И в том, и в другом случае, вы останетесь ни с чем.

31 Янв, 2019