На что стоит обратить внимание при покупке квартиры?
Случаи мошенничества встречаются при покупке жилья как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. Что касается вторичного рынка, наибольший риск последующего расторжения договора купли-продажи и признании его недействительным в суде связан с квартирами и домами, которые являются общей совместной собственностью супругов, теми, в которых проживали несовершеннолетние дети, или теми, которые недавно получены по наследству. При покупке квартиры следует обратить внимание на добросовестность продавца, а также тщательно проанализировать все документы.
Получите совет юриста за 15 минут!
Есть вопрос к юристу?
Задать вопросОбщие сведения
Если квартира или дом является общей совместной собственностью супругов, то при ее продаже должна быть предъявлена письменная, нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на совершение сделки.
Это, в частности, предусмотрено ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса Украины, в которой отмечается, что для заключения одним из супругов договоров, требующих нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, а также договоров относительно ценного имущества согласие другого супруга должно быть подано в письменном виде.
Важно! Согласие на заключение договора, который требует нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Также в ч. 2 ст. 65 СКУ предусмотрено, что жена, муж имеет право на обращение в суд с иском о признании договора недействительным как такого, который заключен вторым из супругов без ее, его согласия, если настоящий договор выходит за пределы мелкого бытового.
Таким образом, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, необходимо письменное, нотариально удостоверенное согласие супруга продавца.
Возможные риски
Самая незащищенная законом сфера – это рынок недвижимости. Все законы противоречат друг другу по отношению к правам продавца и, особенно, покупателя. Поэтому юристы призывают граждан самим обеспечить себе максимальную безопасность и проверить всю подноготную квартиры и ее бывших владельцев, жителей.
Судебная практика показывает, что очень часто покупатель остается без квартиры, без денег, обманутым законным способом.
В таблице приведены основные причины споров, которые ведут к лишению прав собственности покупателя.
Проблема | Последствия | Что делать |
Собственник, после продажи квартиры, заявил, что на момент подписания был неадекватен, действовал под вашим давлением | Квартиру перейдет обратно продавцу, а деньги могут никогда не вернуться. По решению суда возвращается только та сумма, которая прописана в договоре купли-продажи.Возврат может быть распределен на несколько лет (урезается с зарплаты, например) | Подписывать договор купли-продажи и брать расписку о передаче средств в присутствии родственников продавца и нотариуса.В договоре четко прописать реальную сумму. |
Появились жильцы, не прошедшие приватизацию, отбывающие срок, считавшиеся пропавшими без вести; служащие в армии | Имеют право доли и проживать в квартире вместе с новым владельцем. Закон не может лишить их этого права даже через суд | Проверить всех жильцов по домовой книге и в паспортном столе.Получить от каждого заверенное согласие на продажу, отказ от прав и отсутствие претензий (заверить у нотариуса) |
Риэлтор продавца – мошенник и не передал деньги за квартиру.Владелец аннулировал сделку. Здесь может присутствовать и сговор | Скорее всего деньги не вернуть и квартиру тоже | Сразу проверить фирму, от лица которой работает риэлтор. Настаивать на контакте с собственником. Проверить данные из ЕГРП самому. В момент передачи денег проводить сделку в банке через депозитарную ячейку в присутствии нотариуса, риэлтора, собственника (если он далеко, можно по скайпу), сразу вступить в собственность, после чего деньги будут переведены с депозитария на расчетные счета владельца и риэлтора (комиссия) |
Продавец – разведенный мужчина, а жена живет отдельно, но отстаивает интересы детей | По закону родитель в разводе имеет обязательства перед бывшей семьей | Потребуйте согласие бывшей супруги и отсутствие претензий по отношению к сделке, заверенное нотариусом |
В квартире прописаны несовершеннолетние дети, а продавец не собирается их выписывать | Это острая проблема для покупателя, так как органы ОиП должны дать разрешение на продажу квартиры;дети имеют право жить с матерью, а выписать их можно только если сразу прописать в равноценном или улучшенном, по условиям, жилье; проблема усугубляется, если квартира была куплена под материнский капитал | Выясните, куда собираются переезжать владельцы;потребуйте подписать обязательство с четко указанной датой выселения и снятия с регистрации всех членов семьи. Если дело дойдет до суда, то у вас будут факты и доказательства |
Квартиру перестраивали без разрешения | При проверке, вам придется платить штраф за перепланировку | Потребуйте от владельца узаконить капитальный ремонт |
Квартира в ипотеке | Это значит, что с документами точно все в порядке, но могут возникнуть проблемы с прописанными детьми, если использован мат. капитал или есть проблемы с банком | Потребуйте документы по ипотечному кредиту;Посетите банк вместе с продавцом-заемщиком и уточните требования по перекредитованию, если покупаете заем. Если погашаете остаток кредита, то проведите сделку через ячейку в банке. Возьмите с собой нотариуса при подписании договора |
Общие моменты
Большинство людей предпочитает при покупке или продаже квартиры пользоваться услугами маклера, но есть также и те, кто хотят сами заниматься сделками со своей недвижимостью.
На тот случай, когда планируется купить квартиру непосредственно от владельца, привожу некоторые рекомендации, которыми советую воспользоваться до принятия окончательного решения о покупке квартиры.
- Тип и состояние дома
Выясните, из какого материала и в каком году построен дом, какие работы по усовершенствованию были сделаны в доме, и какие работы планируются. Например, заменена ли крыша, как утеплён дом, в каком состоянии трубопроводный стояк, проводка, отопительная система и общее состояние коридора. - Стены внутри квартиры
Обязательно следует проверить состояние стен квартиры. Например, не отходит ли штукатурка от стен, нет ли плесени на стенах в ванной комнате или других помещениях, так как в старых ванных комнатах плохая гидроизоляция или её нет вообще. - Пол
Выясните, утеплён ли пол и насколько пол ровный. Подумайте, выдержите ли вы утренний скрип пола? - Потолок
Следует просмотреть, чтобы краска нигде не отходила, и чтобы в потолке не было много трещин. Может, надо покрасить или даже отштукатурить потолки? - Электричество
Выясните, обновлена ли электропроводка в квартире. Если только что сделан свежий ремонт, то советуем выяснить, заменена ли электропроводка. Может оказаться, что старый владелец, в целях экономии расходов, не заменил старую проводку.
Выясните также количество ампер. В старых домах количество ампер может оказаться недостаточным, и невозможно будет, например, одновременно использовать стиральную машину и электрический чайник, т. к. напряжение будет слишком высоким, и поэтому может выбить предохранители. - Трубопровод
Обязательно узнайте у владельца квартиры, заменены ли и утеплены ли трубы внутри квартиры. Этой зимой как раз очень большой проблемой стало то, что трубы замерзали и их прорывало, а размораживание труб – очень дорогостоящая процедура. - Отопление и утепление
Расположение квартиры в доме очень важно. Если речь идёт о квартире на последнем этаже, то очень важно убедиться, хорошо ли утеплён потолок, в случае торцевой квартиры, необходимо убедиться, хорошо ли утеплена внешняя торцевая стена. Со старыми радиаторами может произойти то, что они могут засориться, вода не будет нормально проходить, и радиатор останется холодным. В этом случае следует заменить радиатор или промыть его. - Окна
Также стоит обратить внимание на окна – заменены они или нет. Выяснить, пластиковые или деревянные окна (и т.п.). Обязательно нужно подумать и о вентиляции, т.к. старые окна выполняют роль «вынужденной вентиляции», и если их заменить, то может случиться так, что через несколько недель стены покроются плесенью. Тогда обязательно надо будет сделать вентиляционные отверстия или позаботиться о том, чтобы у окон были вентиляционные щели. При замене окон также обязательно необходимо соблюдать единство внешнего вида дома. - Гарантия
Обязательно узнайте о гарантии. В случае новостройки или свежего ремонта действует строительная гарантия на здание. Строительная гарантия – это принятое строительным подрядчиком обязательство гарантировать, что выполненные им строительные работы соответствуют условиям договора, и все строительные недочёты, выявленные в период действия гарантии, строительный подрядчик обязуется устранить за свой счёт в течение разумного периода времени. Согласно закону о строительстве, срок гарантии составляет 2 года со дня передачи строения. - Другие согласования.
Если квартира перестроена и в ней изменена планировка, то убедитесь, сделано ли всё в соответствии с законом. Желательно проверить, имеются ли новые планы и согласования.
Получите совет юриста за 15 минут!
Есть вопрос к юристу?
Задать вопросКвартира в новостройке
Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Но ситуация ухудшается, когда нужно приобрести жилье в новостройке. Как правило, на момент покупки дом ещё не достроен. И квартиры, как таковой, не существует, что добавляет новые риски.
Ситуации могут быть следующими:
- Долгострой.
- Строительство не завершается, например, по причине банкротства застройщика.
- Застройщик расторгает договор с дольщиком по выдуманной причине (обманывает его).
- Владелец жилплощади продает ее дважды разным людям.
- По завершении строительства получилась некачественная квартира в плохо построенном доме.
- Простои по оформлению собственности по вине застройщика.
Чтобы избежать возможных рисков, необходимо грамотно проверить застройщика. В таком случае шанс потерять деньги и возможную жилплощадь заметно снижается.
Наличие правильно оформленной документальной базы – это не только гарантия качества при покупке квартиры, но и обеспечение защиты от судебных разбирательств в будущем. Любой подрядчик, представленный на рынке жилья в Украине, должен предоставлять своим клиентам бумаги, способные подтвердить регистрацию в предоставлении подобных услуг, наличие юридического статуса у компании, проектные расчеты.
Все документы, которые должны быть у застройщика и подрядчика условно делятся на три группы:
- способные подтвердить легальность работы на рынке жилья;
- разрешающие строить жилые и коммерческие объекты;
- разрешающие продавать новостройки.
Первая группа документов очень важная часть заключения договора о купле-продажи квартиры в новостройки. Застройщик обязан иметь следующий пакет бумаг:
- выписку из Единого госреестра юрлиц, физ лиц;
- устав (оригинал и копию);
- лицензию и сертификаты на осуществление хоздеятельности и возведения архитектурных объектов;
- протокол о том, что собрание выбрало конкретного человека директором компании;
- доверенность, если услуги оказывается представитель фирмы.
Указанные документы должны быть у всех участников строительного объекта, независимо от их количества. Наличие юридических оснований и статуса застройщика могут подтвердить только эти бумаги, поскольку на их основании проходит деятельность юридических лиц на рынке жилья, определены их полномочия относительно строительства и сдачи объектов жилой инфраструктуры в эксплуатацию. Кроме того, данные бумаги позволяют компаниям подписывать договора с клиентами, искать инвесторов для реализации более крупных проектов.
Но доверять только одним документам нельзя. Необходимо самостоятельно поискать информацию о застройщике в Интернете, в частности, в средствах массовой информации, социальных сетях, тематических форумах. Рекомендуется открыть государственный реестр, чтобы проверить факт регистрации, наличие залогов, ипотек, арестов на движимое и недвижимое имущество застройщика. Там же будут указаны все судебные решения и открытые разбирательства в суде.
Вторичный рынок
Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно. Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов — нет.
При покупке жилья на вторичном рынке существует ряд возможных рисков:
- Покупка квартиры по фиктивной доверенности.
- Приобретение квартиры где прописаны малолетние дети, или временно выписанные лица.
- Заключение договора задатка, или предварительного договора без соблюдения предусмотренной законодательством письменной форме с нотариальным удостоверением.
- Покупка квартиры отчуждения которой запрещено.
- Квартиры в которых осуществлялась незаконная перепланировка.
С целью заключения договора купли-продажи квартиры у собственника в наличии на сделке должны быть следующие документы (в случае если продавец физическое лицо):
- Присутствие всех собственников (с 14-летнего возраста) на сделке.
- Паспорта всех собственников от 16-ти лет (нового образца, с соответствующими возрасту фотографиями).
- Справка о присвоении Идентификационного номера и внесении в Государственный реестр физических лиц всех без исключения участников сделки.
- Извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.
- Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи, или договор дарения, или свидетельство о праве на наследство или иные документы, подтверждающие право собственности на квартиру).
- Решение органа опеки и попечительства (опекунский совет).
- Свидетельства о рождении детей до 18-ти лет.
- Нотариально заверенное согласие супруга(и) или лица, с которым проживают одной семьей, но не состоят в браке, на заключение договора купли-продажи, или его (её) личное присутствие, их справки о присвоении идентификационного номера и внесении в Государственный реестр физических лиц.
- Свидетельство о браке (разводе).
- Нотариально заверенное заявление-отказ от права преимущественной покупки части объекта недвижимости (при наличии арендаторов).
- Форма № 3 из ЖЭКа.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, по электричеству, по телефону.
- Свидетельство о смене имени.
- Свидетельство о смерти.
В случае если собственником квартиры – продавцом по договору купли-продажи квартиры является юридическое лицо, то на сделку должны быть предоставлены следующие документы:
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Свидетельство о государственной регистрации (оригинал) юридического лица.
- Копия Устава предприятия.
- Протокол собрания учредителей о продаже объекта недвижимости (квартиры, дома) с указанием цены продажи (в том числе НДС) и должностного лица, которому доверяется подписание договора купли-продажи.
- Доверенность на продажу объекта недвижимости (квартиры, дома ), нотариально удостоверенная.
- Документ, подтверждающий полномочия руководителя – протокол об избрании, документ о назначении (в том случае, если договор купли-продажи подписывает руководитель).
- Справка Государственного Комитета статистики о внесении предприятия в Единый государственный реестр предприятий и организаций Украины (оригинал);
- Извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.
Виды мошенничества с недвижимостью
Мошеннические действия с недвижимостью, как правило, направлены получение авансового платежа или завладение квартиры обманным способом. При использовании первой схемы аферисты дают объявление о продаже квартиры, предлагая очень выгодную стоимость.
Тем, кто заинтересовался таким предложением, предлагается внести авансовый платеж. Это позволит забронировать квартиру и продавец не будет её предлагать другим покупателям. Каждого человека должно насторожить такое предложение, если:
- продавец не внушает доверия;
- стоимость квартиры существенно отличается от рыночной;
- размер авансового платежа значительный;
- продавец не стремиться заключать договора.
При использовании второй схемы мошенники сначала завладевают чужой квартирой, используя различные методы. Это может быть незаконное получение доверенности и подписание договора дарения обманным способом.
Чаще всего для воплощения таких действий аферисты выбирают одиноких людей и пенсионеров. Покупателя должно насторожить:
- наличие доверенности, оформленной не на родственника;
- невозможность переговорить с собственником квартиры;
- «свежая» сделка купли-продажи.
По части инвестирования в строительство, аферисты уже разработали несколько надежных схем, на которые продолжают попадаться доверчивые граждане.
- Фиктивная стройка
Часто девелоперские компании заманивают клиентов, инсценируя строительство. Будущим вкладчикам показывают вырытый котлован, огражденную территорию и работников, якобы подготавливающих площадь к началу строительства. Остается только поспешить внести первый взнос и получить квартиру на порядок дешевле. - Одна квартира на несколько владельцев
Еще один способ, который часто случается на практике – перепродажа квартир. Одна квартира может в итоге – при введении дома в эксплуатацию и выдачи документов на право собственности – обрести сразу несколько хозяев. В итоге, доказать, кто был первым в списке потенциальных владельцев крайне сложно. Да и, если это все-таки удастся сделать, вам вряд ли вдастся получить назад свои деньги. Бывают случаи, когда риэлторы намеренно не рассчитываются с владельцами дома, у которых они приобретают квартиры. - Скидки на квартиры
Когда посреди строительства девелоперская компания сталкивается с нехваткой средств на его продолжение, перед тем, как бесследно раствориться в воздухе, она успевает сколотить себе состояние, наживаясь на обманутых вкладчиках. Компания заявляет о продаже квартир с невероятными скидками. При этом, каркас дома может быть уже достроен, большая часть работы проделана. Это и на радость покупателям и на руку компании. Вскоре после того, как вкладчики дополнительно инвестируют строительство, фирма либо заявляет о банкротстве, либо просто исчезает. - Продажа чужой квартиры
Аферисты часто предлагают покупателю купить или арендовать недвижимость, не имея на нее никаких прав. Риэлторская компания может потребовать документы на право собственности квартиры у хозяев, желающих, к примеру, с ее помощью сдать квартиру. Сами хозяева нередко сами не знают о том, что квартира без их ведома выставлена на продажу. Получив – якобы для проверки – дубликаты правоустанавливающих документов, паспортов владельцев (иногда используются данные утерянных паспортов) и подыскав покупателя, мошенники заключают с последним договор о продаже. - Продажа квартиры, которой нет
Покупая квартиру, вы можете даже не подозревать того, что ее и в помине не существует. В таком случае, при строительстве дома, аферисты могут либо оформлять договор на квартиры в доме, к строительству которого не имеют никакого отношения, либо заключают договор, который в итоге оказывается несоответствующим утвержденной документации. И в том, и в другом случае, вы останетесь ни с чем.