Что такое земельный сервитут и какие права он дает владельцу?

Сервитутные отношения регулируются Земельным кодексом Украины, которым определяется порядок его установления, действия и прекращения.

Согласно статье 98 ЗК право земельного сервитута — это право собственника или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками).

По требованию собственника земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, действие его может быть прекращено в судебном порядке, если:

• нет оснований для его установления;
• наличие земельного сервитута делает невозможным использование земельного участка, в отношении которого установлен земельный сервитут, по его целевому назначению.

Согласно ст. 101 ЗКУ, собственник, землепользователь земельного участка, в отношении которого установлен земельный сервитут, вправе требовать от лиц, в интересах которых он установлен, плату за его установление, если иное не предусмотрено законом, а собственник земельного участка может рассчитывать на возмещение убытков, причиненных установлением сервитута.

Общие сведения

Сервитут – это получение возможности на ограниченное пользование недвижимостью, вещью или землей, которые находятся в чужой собственности.

Сервитут используется в земельных, вещных и иных отношениях. В рамках правоприменительной практики под сервитутом понимаются обстоятельства, согласно которым одна из сторон в рамках допустимой по закону договоренности, получает от другой стороны разрешение и допуск на использование своих объектов или территорий, находящихся в собственности.

Земельный кодекс различает два варианта сервитута: частный и публичный.

Разница здесь заключается в том, кто становится обладателем ограниченного права пользования.

Первая ситуация относится к частным лицам и организациям, которые урегулируют свои правоотношения в процессе эксплуатации соседних участков. Публичный сервитут устанавливается в случаях, когда речь идет об интересах государства в целом, отдельных его органов или местного населения.

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (частного сервитута).

Частный сервитут может устанавливаться для:

• обеспечения водоснабжения и мелиорации;
• прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
• обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
• также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Основанием установления частного сервитута выступает соглашение между лицом, которое требует установить сервитут, и собственником соседнего участка.

В случае не достижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спор разрешается судом по иску лица, которое требует установить частный сервитут.

Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах, то есть если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления, местного населения.

Публичный сервитут может устанавливаться для достижения следующих целей:

• проведения дренажных работ на земельном участке;
• использования земельного участка;
• прохода или проезда через земельный участок;
• выпаса сельскохозяйственных животных;
• прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
• сенокошения;
• временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
• свободного доступа к прибрежной полосе;
• использования земельного участка в целях охоты и рыболовства.

По своим особенностям сервитуты могут быть классифицированы следующим образом:

• платные – с установлением компенсационных отчислений в пользу лица, обременяющего свое имущество сервитутом;
• бесплатные – по закону или на основе взаимной договоренности предоставляемыми безвозмездно;
• срочные – с установлением фиксированного, продляемого или всегда четко завершаемого срока действия;
• бессрочные – не имеющие определенного срока существования.

Что такое земельный сервитут?

Понятие сервитута предусмотрено, в частности положениями гл. 32 Гражданского кодекса Украины, в которых указано, что сервитут – это право пользования чужим имуществом, которое возможно установить относительно земельного участка, других природных ресурсов или другого недвижимого имущества для удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены другим способом.

Регулировка правоотношений, связанных непосредственно с земельным сервитутом, осуществляется также гл. 16 Земельного кодекса Украины.

В соответствии со ст. 99 Земельного кодекса Украины, пользователь или владелец земли (сервитуарий) может требовать установления на соседнем участке следующих видов сервитута:

• возможность прохода, проезда на велосипеде;
• возможность проезда транспортным средством имеющимся путем;
• возможность прокладки и использования линий электропередач, связи, трубопроводов, других коммуникационных сетей;
• возможность проложить на свой ​​участок водопровод из чужого природного водоема или через чужой земельный участок;
• возможность отвода воды со своего участка на соседний или через соседний земельный участок;
• возможность забора воды из естественного водоема, расположенного на соседнем участке, и право доступа к природному водоему;
• возможность поить свой ​​скот из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, и право прогона скота к естественному водоему;
• возможность прогона скота имеющимся путем;
• возможность установить строительные леса и хранить строительные материалы с целью ремонта зданий и сооружений;
• возможность установки других сервитутов.

Необходимо понимать, что установить земельный сервитут на соседнем земельном участке может только собственник или пользователь другого соседнего (смежного) земельного участка.

Исковые требования других лиц, заинтересованных в установлении сервитута на земельный участок, в судебном порядке удовлетворению не подлежат. Не подлежат также удовлетворению в судебном порядке требования по устранению препятствий в пользовании имуществом (земельным участком) в случае, когда владелец соседнего участка не оказывает противоправных действий.

Например, если доступ к вашему земельному участку затруднен благодаря существованию соседнего земельного участка, вы имеете право требовать именно установления сервитута относительно такого соседнего участка, а не требовать устранить препятствия в пользовании вашим имуществом (негаторный иск).

Кроме этого, необходимо помнить, что обратиться с требованием об установлении сервитута можно только к владельцу или пользователю соседнего (смежного) земельного участка. Требования к другим лицам также не будут удовлетворены судом.

Виды

Наиболее распространенными являются следующие виды земельных сервитутов:

• право прохода и проезда на велосипеде;
• право проезда на транспортном средстве по имеющемуся пути;
• право прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, других линейных коммуникаций;
• право прокладывать на свой земельный участок водопровод из чужого природного водоема или через чужой земельный участок;
• право отвода воды со своего земельного участка на соседний или через соседний земельный участок;
• право забора воды из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, и право прохода к природному водоему;
• право поить свой скот из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, и право прогона скота к естественному водоему;
• право прогона скота по имеющейся дороге;
• право установления строительных лесов и складирования строительных материалов с целью ремонта зданий и сооружений.

Содержание договора

В том случае, если стороны не смогли договориться о заключении договора сервитута, но без такого обременения обойтись невозможно, все условия соглашения установит суд, на основании решения которого впоследствии будет сформирован текст договора.

Договор об установлении сервитута регулируется Гражданским Кодексом, так как сам сервитут может быть установлен только в соответствии с требованиями этого нормативного акта, именно по этой причине он имеет классическую структуру договора о заключении того или иного соглашения:

1. Преамбула, в которой указываются стороны соглашения (а в том случае, если одной или обеих сторон выступают представители по доверенности, то отражается также и эта информация).
2. Предмет договора, в котором прописывается порядок установления сервитута, а также в каких целях это происходит; Размер платы за сервитут (который должен быть рассчитан заранее, до заключения такого договора).
3. Права и обязанности сторон.
4. Обстоятельства непреодолимой силы и порядок действия сторон при их наступлении.
5. Реквизиты и подписи сторон.

Однако, несмотря на подчинение текста договора классической структуре, принятой в гражданском законодательстве, вопрос о том, какие существенные условия должны быть отражены в этом договоре, до настоящего времени остается открытым, а примерный перечень таких условий составляется в каждом конкретном случае индивидуально, с использованием существующих административных актов, которые отражают государственную волю об установлении сервитута.

К таким существенным условиям будут относиться:

1. Кадастровые данные на объект недвижимости (они предоставляются стороной-владельцем для упрощения идентификации участка).
2. Сведения о формируемом обременении с указанием размеров объекта недвижимости или его частей, которых такое обременение коснётся.
3. Информация о том, в каких целях формируется обременение, а также на какой срок оно будет установлено.
4. Порядок расчетов за использование сервитута между сторонами соглашения (если установление такой платы было определено при формировании договоренностей).

К тексту договора могут быть составлены приложения, в которые включаются:

1. Кадастровые документы на участок (они позволяют не только полностью идентифицировать конкретный надел, но и установить тот масштаб обременения, который будет установлен).
2. Схема и описание порядка эксплуатации земельного участка в форме его обременения (то есть указание на плане участка той территории, которая будет использоваться заинтересованным в сервитуте лицом, а также расшифровка того порядка использования, который стороны договорились установить).
3. Расчёт стоимости сервитута (в виде конкретной математической формулы или в виде отчета об оценке сервитута, подготовленного специалистами специально аккредитованных для этого организаций).

Для того, чтобы такое свидетельство регистрации было получено всеми заинтересованными сторонами, необходимо предоставить следующий пакет документов:

Заявление о регистрации сервитута, составленное от лица как владельца обремененного имущества, так и от инициатора установления сервитута, выступающего заинтересованным лицом;

Договор сервитута, подписанный с обеих сторон, в трех экземплярах – по одному для каждой из сторон, и один остается в архиве.

Квитанция об оплате госпошлины за внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимость (сумма госпошлины для физических лиц составляет две тысячи рублей за каждое изменение информации в этом реестре).

Все документы принимаются у заявителей с обязательным составлением расписки, в тексте которой содержится опись всех предоставленных материалов, а также указывается информация о дате приема и регистрации заявления.

В том случае, если все документы оформлены надлежащим образом, заявление рассматривается в течение 21 дня с момента его регистрации в органах, и по итогам такого рассмотрения обеим сторонам выдается свидетельство об установлении сервитута.

Необходимые документы

Для того чтобы сервитут прошел государственную регистрацию в полном объёме, весь необходимый пакет документов должен быть подготовлен в полном соответствии с установленными законом требованиями.

К перечню необходимых документов будут относиться:

1. Сам договор об установлении сервитута (в трёх экземплярах, так как один из них остаётся в регистрационной палате).
2. Заявления сторон о регистрации возникшего права пользования.
3. Кадастровый паспорт земельного участка, на который наложено обременение.
4. Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию права.

В том случае, если одной из сторон соглашения выступает юридическое лицо, такому участнику соглашения надо будет предоставить действительную выписку из ЕРП, а также заверенные копии уставных документов, где будут зафиксированы полномочия представителя организации.

Регистрация

Сервитут – это право, возникающее на основании договора, закона, завещания или решения суда (ст.402 ГК, ст.98, 100 ЗК). Если собственник земельного участка не возражает против установления в отношении его земельного участка сервитута, стороны заключают соответствующий договор.

Действующее законодательство не содержит требований относительно существенных условий такого договора, кроме общего требования о предмете договора (ст. 638 ГК), а также цены и срока действия договора.

Исходя из практики применения норм земельного и гражданского права, предлагается в договоре земельного сервитута предусмотреть такие существенные условия:

• способ отягощения земельного участка;
• описание месторасположения с определением границ распространения права земельного сервитута на плане (схеме);
• объем права земельного сервитута;
• срок действия договора земельного сервитута;
• плата за земельный сервитут.

Договор на установление сервитута заключается в письменной форме. Требований об обязательном его нотариальном удостоверении действующее законодательство не выдвигает, хотя и не исключается.   ГК Украины установлено, что договора, касающееся недвижимости подлежат нотариальному удостоверению.

С этого можно сделать вывод, что и договор на установление земельного сервитута тоже подчиняется этому правилу. Этот момент непредвиденный законодательством, что можно считать его недостатком. Как правило, такой вид договора подчиняется общему правилу и подлежит нотариальному удостоверению.

Основным остается требование относительно государственной регистрации такого договора. При регистрации договора на установление земельного сервитута требования законов часто не соответствуют действительности. Механизм регистрации, выложенный в нормативных актах, довольно запутанный.

Важно! Согласно ч. 2 ст. 100 ЗК договор на установление земельного сервитута подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Это значит, что до момента государственной регистрации договора право земельного сервитута, установленное в нем, не является действующим. Госрегистрация договора осуществляется в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV (далее — Закон о госрегистрации).

Это основной закон, который регулирует регистрацию земельных сервитутов. Еще следует обратить внимание на “Временный порядок ведения государственного реестра земель” (приказ Госкомзема от 02.07.2003 № 174) и письмо Госкомзема от 02.11.2004 г. № 6-10-1071/727 «К порядку установления земельных сервитутов».

По земельным участкам, находящимся в коммунальной или государственной собственности, органы исполнительной власти, в чьем распоряжении находятся эти участки, разрабатывают порядок установления земельных сервитутов.

Проводят госрегистрацию местные органы исполнительной власти по местонахождению земельного участка. В ст. 17 Закона о госрегистрации указано, что регистрация осуществляется на основании заявления с приложенными к нему необходимыми документами. Информацию о перечне таких документов заявителю обязаны предоставить в органе госрегистрации.

Рассмотрение заявления и принятие решения о госрегистрации или об отказе в ней принимается в срок, не превышающий 14 календарных дней со дня подачи документов.

Государственную регистрацию земельных сервитутов в настоящий момент производят местные отделы центра Государственного земельного кадастра в соответствии с Временным порядком ведения государственного реестра земель, утвержденным приказом Госкомзема от 02.07.2003 г. № 174. После регистрации договора выдается свидетельство о государственной регистрации вещественных прав.

Возможные сложности

Государственная регистрация сервитута на земельный участок осуществляется в обычном порядке регистрации прав на недвижимость, если речь идёт об установлении какого-либо обременения или возникновения права пользования.

Именно поэтому проблемы, возникающие при регистрации сервитута и вызывающие отказ во внесении соответствующих сведений, носят классический характер:

1. Неправильно или не полностью оформленные документы. В этом случае весь пакет направляется на повторное оформление.
2. Невозможность осуществления регистрации по причине того, что наложенное обременение может серьезно ухудшить имущественное или материальное положение владельца обремененного имущества. В этом случае происходит пересмотр условий договора.
3. Отказ в регистрации такого права из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, которые не позволят полноценно использовать полученное право.

Сервитут представляет собой обременение недвижимого имущества, из которого появляется право пользования этим имуществом. И это право должно быть официально зарегистрировано.

Чтобы такая процедура прошла, сторонам, чьи интересы затрагиваются установлением сервитута, необходимо подготовить весь пакет документов, который потребуется для доказательства законности подписанного соглашения.

Прекращение сервитута

Основаниями для отмены земельного сервитута являются:

• объединение в одном лице субъекта права земельного сервитута, в интересах которого он установлен, и собственника земельного участка;
• отказ лица, в интересах которого установлен земельный сервитут, от пользования им;
• решение суда об отмене земельного сервитута;
• окончание срока, на который был установлен земельный сервитут;
• неиспользование земельного сервитута на протяжении трех лет;
• нарушение собственником сервитута условий пользования.

По инициативе владельца земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, действие сервитута может быть прекращено в судебном порядке в случаях:

• прекращение оснований его установления;
• когда установление земельного сервитута делает невозможным использование земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, по его целевому назначению, а также в ряде других случаев.