Понятие и виды сделок с недвижимостью

Недвижимость – это квартиры, дома и нежилые помещения, а также земельные участки. То есть недвижимым можно считать только то имущество, которое стало результатом капитальной застройки или местом такой застройки. Виды сделок с недвижимостью чётко регламентированы в гражданском кодексе, но разбросаны по главам, поэтому без должной систематизации в них сложно разобраться.

Основные виды сделок с недвижимостью

Гражданский кодекс Украины чётко регламентирует перечень сделок, которые можно совершать с недвижимостью. Каждой из них посвящен отдельный параграф в этом нормативно-правовом акте.

1. Договор купли-продажи дома, квартиры
    Письменное, нотариально заверенное соглашение, суть которого – оплатная передача недвижимости от одного собственника другому. Самый распространённый путь получения прав на дома, квартиры, землю.
2. Дарение
    Письменное, заверенное у нотариуса обязательство передать объект недвижимости в дар. Вместе со всеми правами к одаряемому переходят все обязанности, связанные с подарком. Даритель по договору дарения квартиры, дома обязан сообщить обо всех нюансах, связанных с объектом.
3. Приватизация
   Это договор между государством и физическим лицом, результатом которого становится бесплатный переход недвижимости в собственность гражданина. Правом на приватизацию наделены все украинцы вне зависимости от года рождения и возраста.
4. Строительство
   Из-за особого статуса недвижимости, просто так строить даже на своей земле государством запрещается. Перед тем, как начать возведение дома, нужно получить все необходимые бумаги.
5. Договор мены
   Мена или обмен могут происходить как с доплатой, так и без доплаты, это не меняет её правого статуса. По своей правовой сути договор мены представляет собой письменное, нотариально закреплённое соглашение, которое подтверждает факт смены собственников у двух объектов недвижимости одновременно.
6. Ипотечное соглашение
   Договор между физическим лицом и банком, система рассрочки платежей за недвижимость. По этой системе купля продажа квартиры, дома происходит за счёт банка. Он становится собственником недвижимости, а гражданин – пользователем до тех пор, пока не выплатит всю стоимость по договору. После этого он становится полноправным хозяином.
7. Аренда
   Второй по распространённости договор после купли-продажи. Аренда недвижимости – это передача прав на пользование домом, квартирой, другой постройкой или землёй на оговоренный договором срок за определённую плату. Закон не нормирует сумму оплаты, но подчёркивает, что она обязательно должна быть.

Понятие действительных сделок в гражданском праве

Все гражданско-правовые сделки можно условно разделить на две группы: действительные и недействительные. Те договоры, которые оформлены по правилам документооборота, не перечат законодательству и исполняются, называются действительными. Проблемы возникают тогда, когда один из этих пунктов нарушается.

Недействительными называют те соглашения, которые:

1. Составлены без соглашения сторон или против воли одной из них.
2. Перечат законам Украины.
3. Стороны неправильно поняли условия договора, и вследствие этого возникла ошибка восприятия.
4. Составлены силой обмана.
5. Подписанные под принуждением.

Действительный договор – это соглашение, которое составлено и подписано добровольно, в соответствии с нормами гражданского права и правилами документооборота, не перечит другим нормам закона и полностью отражает волю сторон. Также для того, чтобы считаться действительным, в сделке должны быть учтены все существенные условия, описанные в гражданском кодексе.

В Гражданском кодексе для каждого типа сделок есть свои условия действительности. В вопросах регулирования правоотношений, связанных с недвижимостью, этот перечень особенно строгий. Все условия действительности делятся на общеправовые и узкоспециализированные.

К общеправовым требованиям относятся:

1. Соответствующий субъектный состав
   Договоры с недвижимостью могут подписывать только совершеннолетние, либо несовершеннолетние но полностью дееспособные лица. Исключений из этого правила нет.
2. Договор должен полностью соответствовать закону
   Любое противоречие может сделать соглашение полностью или частично недействительным. Это правило не распространяется на те случаи, когда закон изменился после заключения сделки.
3. Форма соглашения – только письменная
   Нельзя даже сдавать в аренду квартиру без договора. В большинстве случаев это соглашение также необходимо заверить у нотариуса.
4. Целью договора должно быть исполнение условий договора и достижение цели
   Если же соглашение фиктивное, и необходимо было для других целей (например, затягивания судебного процесса, или множественного участия в торгах), тогда оно будет признано недействительным.

У сделок касаемо недвижимости есть несколько специальных условий, например:

1. Обязательно указывается цена, кроме договоров дарения и приватизации.
2. Продавец или даритель, арендатор обязаны предоставить всю имеющуюся информацию о квартире, например, нужно обязательно подать новому собственнику справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Украина в вопросе осведомлённости покупателя всегда стоит на его стороне, требуя у продавца всю картину происходящего.
3. У недвижимости часто есть определённые правовые осложнения, например: долевая собственность, прописанные дети. В некоторых случаях она может быть даже оставлена под залог в банке, а покупатель или арендатор не будут знать об этом. Поэтому ещё одна обязанность продавца – самостоятельно устранить все осложнения или сообщить о них покупателю и решить этот вопрос совместными усилиями.

Договоры и односторонние сделки

В Гражданско-правовом поле существуют двусторонние и односторонние договоры. Они существенно отличаются по юридической сути и формальной структуре.

Двусторонний договор – это соглашение, где решаются вопросы между двумя субъектами. Например, договор купли-продажи, договор аренды – это типичные примеры двусторонних договоров. В двустороннем договоре права и обязанности появляются у обоих субъектов.

Например, в договоре купли-продажи продавец обязан переоформить недвижимость на покупателя, но получает право на деньги. Покупатель же обязан перечислить продавцу денежную сумму, но получает право на дом, квартиру.

У одностороннего договора другие отличительные черты:

1. Права и обязанности возникают только у одной стороны.
2. Вторая сторона получает только два права – принять условия сделки и правом требования обещанного.
3. Вторая сторона может свободно отказаться от предложенного одностороннего предложения.

Яркий пример одностороннего договора – это дарение. Когда одна сторона передаёт другой подарок, она может принять дар или отказаться, но ничего не должна дарителю.

Сделки с недвижимостью – самые сложные в сфере гражданского права. Занимаясь ими без должного юридического образования можно легко потерять деньги и время на устранение недочётов.

Возмездные и безвозмездные

Первая классификация договоров, связанных с недвижимостью, это разделение на возмездные и безвозмездные. Эта система закреплена в Гражданском кодексе Украины на официальном уровне.

Возмездный договор – это соглашение, которое подразумевает оплату за услугу, предмет, недвижимость. Правовыми особенностями такого типа соглашений считают:

1. Платный характер.
2. Оплата – это не только денежные средства, но и другие материальные ценности.
3. Оплатным может быть и договор мены, даже если он не подразумевает доплаты.

Безвозмездные соглашения – это все остальные сделки, которые не подразумевают оплаты. Несмотря на это условие, они всё равно должны быть письменно закреплены, если дело касается недвижимости.

Единственный безвозмездный договор в гражданском праве Украины в вопросах, которые касаются недвижимости, это договор дарения (например, дарственная на квартиру). Под сомнение ставится также договор приватизации, но из-за его административного характера его позиция до сих пор окончательно не определена.

Консенсуальные и реальные

Не менее важно для правового регулирование разделение договоров на консенсуальные и реальные. Эта классификация также закреплена в гражданском кодексе и повсеместно используется в практике.

Консенсуальные договоры – это все соглашения, которые считаются вступившими в силу в тот момент, когда стороны договорились про все важные нюансы и подписали бумаги. Яркими примерами консенсуальных сделок по недвижимости являются:

1. Купля-продажа. Не обязательно сразу переписывать недвижимость и переводить деньги. Соглашение заключается подписями, а скорость выполнения следующих шагов зависит от банка, государственных структур и прочего.
2. Ипотека. Договор заключается на длительный период, поэтому не может быть исполнен мгновенно. Он начинает действовать с момента подписания, даже до того, как будет внесён первый взнос за недвижимость.

Реальные договоры – это сделки, которые не могут считаться исполненными разу после подписания. Для того, чтобы он стал действующим, нужно совершить фактические шаги. Хороший пример – договор дарения. Одно обещание что-то подарить не даёт соглашению законную силу. Нужно не только знать, как оформить дарственную и правильно её подготовить, но и передать права на недвижимость. Только после этого сделка состоится юридически.

Казуальные и абстрактные

В зависимости от условий для действительности договоры разделяют на казуальные и абстрактные. Эта классификация основана более на изысканиях теоретиков, но её всё равно активно используют в судах для того, чтобы грамотно классифицировать дела.

Казуальная имущественная процедура подразумевает те сделки, которые прописывают чёткую цель. Если эта цель не достигается, то такое соглашение можно считать недействительным. Например:

1. В договоре купли-продажи цель – передать имущество в обмен на денежное вознаграждение. Если деньги не были перечислены или же недвижимость не сменила хозяина, договор можно расторгнуть или признать недействительным.
2. Цель договора аренды – получить плату за то, что недвижимостью временно пользуются другие люди. Если квартира будет использоваться не по назначению, или за неё не будут платить, договор нарушает принцип казуальности.
3. Договор приватизации. Основная цель – получить положенные по закону квадратные метры недвижимости. Если процедура была инициирована не для этого, а для того, чтобы, например, навредить другому лицу, договор будет считаться недействительным.

Абстрактными в гражданском праве называют договоры, цель которого отследить сложно или невозможно. Яркий пример – вексель, то есть ценная бумага, которая даёт право на получение суммы денег от должника. Её можно как использовать, так и не использовать никогда, у неё нет срока давности, долг по ней не индексируется, на него не накладываются штрафные санкции.

Обычные и условные

В зависимости от момента заключения договоров их можно разделить на обычные и условные.

Обычные или безусловные сделки – это все соглашения, в который права и обязанности прямо связаны с самой сделкой и только с ней. Если договор будет подписан, если все важные условия выполняться, то и сделка состоится. Практически все договоры в гражданском обороте считаются обычными.

Условные соглашения – это те сделки, в которых есть какая-либо причина, из-за которой выполнить её сейчас нельзя, и это прямо указано в тексте. Эта причина должна обладать рядом юридических признаков:

1. На момент составления сделки сделать так, чтобы это условие исполнилось мгновенно, нельзя.
2. Это условие может как наступить, так и не наступить, и не зависит от действий сторон на все 100%.
3. Это условие не может нарушать норм гражданского кодекса и других законодательных актов.

Яркий пример условного договора – брачный контракт. В нём указываются различные условия, после которых брак разрывается, но они могут как наступить, так и не наступить, и не всегда зависят от сторон.

Срочные и бессрочные

Ещё один законодательный классификатор договоров, связанных с недвижимостью – это срок их действия. По этой системе сделки делят на срочные и бессрочные.

Срочные соглашения всегда имеют чёткие границы действия, сроки «от» и «до». Важными особенностями таких договоров являются:

1. Любой срочный договор может стать бессрочным. Если в бумагах чётко не прописано, что после наступления определённого срока недвижимость меняет свой правовой статус, по закону соглашение может считаться автоматически продлённым на такой же срок (или на неопределённый срок), пока стороны не изъявят своё желание разорвать отношения.
2. Срочный договор без даты начала отсчёта срока не может считаться действительным. Даже если в тексте есть дата подписания договора, а также срок, на который стороны подписали бумаги, отсутствие начальной даты рушит юридическую конструкцию такого соглашения.
3. Кроме даты начала и окончания правоотношений, в таких сделках также прописывают срок действия соглашения дополнительно.

Бессрочные договоры – это сделки, для которых стороны не хотят устанавливать временные рамки. Например, таким договором может стать аренда. Если в бумагах стороны договорятся о том, что арендатор может проживать на территории арендодателя до первого требования о выселении, то соглашение будет бессрочным.