Завещание на квартиру: все плюсы и минусы

Завещание на квартиру – это сделка, при которой завещатель определяет наследниками на свою квартиру одного или нескольких человек. Эти лица не всегда могут быть объединены родственными связями с завещателем. Завещатель имеет право лишить доли наследства на квартиру любого из наследников, и не указывать причину этого поступка.

Однако, лишить квартиры наследников, которые имеют право на обязательную часть наследства, завещатель не может. К таким лицам относятся:

• маленькие, несовершеннолетние дети завещателя или нетрудоспособные, но достигшие 18 летнего возраста;
• нетрудоспособная супруга или супруг;
• нетрудоспособные родителя наследодателя.

Особенности завещания на недвижимость

Наследованием является переход прав и обязанностей (наследства) от физического лица, которое умерло (наследодателя) к другим лицам (наследникам ), которым для фиксации за собой права собственности на имущество наследодателя необходимо осуществить право на наследование, выполнить условия завещания и оформить право на наследство.

Условия и порядок наследования регулирует раздел Гражданского Кодекса Украины, который в своей совокупности составляют отдельный гражданско-правовой институт – наследственное право.

Сегодня Гражданский Кодекс Украины предусматривает два основания наследования: наследство по завещанию и наследство по закону. Приоритетное право на наследование конечно же имеют лица, определенные в завещании, то есть лица, назначенные самим наследодателем.

Важно! Только в случае отсутствия завещания, признания завещания недействительным или отказа от наследства наследника по завещанию право на наследование получают наследники по закону.

Завещание – это личное распоряжение физического лица на случай своей смерти. Право на завещание осуществляется лично физическим лицом с полной гражданской дееспособностью. Такую дееспособность имеют физические лица, достигшее 18 лет и способные своими действиями приобретать для себя гражданские права и самостоятельно их осуществлять, а также нести ответственность в случае их невыполнения.

Завещатель может назначить своими наследниками одно или несколько физических лиц, независимо от наличия у него с этими лицами семейных и родственных отношений.

Содержание завещания составляют распоряжения завещателя относительно его имущества, имущественных прав и обязанностей. Эти распоряжения могут быть сделаны завещателем в любое время.

Стоит знать! Завещатель самостоятельно определяет объем того, что передается по наследству, он может охватить завещанием права и обязанности, которые ему принадлежат на момент составления завещания, а также те, которые могут ему принадлежать в будущем, завещать все имущество или его часть.

Одной из особенностей завещания является право наследодателя на завещательный отказ, т.е. распоряжение завещателя, в соответствии с которым на наследника возлагается обязанность осуществить какое-либо действие в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей).

Условия завещания должны быть направлены в пользу наследников, а не против их интересов. Особенность этого завещания состоит в том, что условие, определенное в завещании, должно существовать на время открытия наследства. Лицо, назначенное в завещании, не имеет права требовать признания условия недействительным на том основании, что она не знало о нем, или если наступление этого условия от него не зависело.

Стоит знать! При проверке нотариусом выполнения наследником условия, определенной наследодателем в завещании, нотариусу должны быть предоставлены документы, которые с бесспорностью подтверждают выполнение им этого условия.

1. В случае сомнений в подлинности таких документов или их неполноте, или в случае непредставления их наследником, нотариус не вправе оформлять наследственные права и выдавать имя такого наследника свидетельство о праве на наследство по завещанию.
2. При этом, на имущество, указанное в таком завещании, нотариусом налагается запрет отчуждения. И только после смерти последнего право на наследование имеют лица, определенные супругами в завещании.

Еще одной разновидностью завещания является секретное завещание, которое заверяется нотариусом без ознакомления с его содержанием. Секретное завещание подается нотариусу лицом, его составившим, в запечатанном конверте. На конверте должна быть личная подпись завещателя.

Если подпись на конверте проставлена завещателем не в присутствии нотариуса, завещатель должен лично подтвердить, что подпись на конверте сделана им. О принятии секретного завещания на хранение нотариус по просьбе завещателя может выдать соответствующее свидетельство.

Важно! В случае смерти завещателя нотариусу подается свидетельство о его смерти, после чего назначается день объявления содержания завещания. Конверт с секретным завещанием открывается нотариусом в присутствии заинтересованных лиц и двух свидетелей, после чего объявляется содержание завещания.

Если из текста секретного завещания невозможно определить настоящую волю завещателя по распоряжению имуществом после его смерти, нотариус разъясняет заинтересованным лицам их право на толкование текста завещания. В этом случае наследники толковать волю наследодателя, а не само завещание.

В случае, если наследодатель не назначил исполнителя завещания, если лицо, назначенное наследодателем, отказалась от выполнения завещания или было отстранено от его исполнения, наследники имеют право избрать исполнителя из числа наследников или назначить исполнителем завещания другое лицо, которое не входит в круг наследников.

Важно! Когда наследники не могут договориться о том, кто будет исполнять волю наследодателя, то по их требованию исполнитель завещания назначается судом.

Плюсы и минусы завещания на квартиру

Для наследодателя преимуществами составления завещания на квартиру являются:

• возможность свободного выбора наследника, независимо от наличия у них семейных или родственных отношений;
• возможность определения долей каждого наследника в наследственном имуществе, или — кто какое имущество получит. Кроме того, наследодатель без указания причин может лишить права на наследование любое лицо из числа наследников по закону, за исключением лиц, имеющих право на обязательную долю в наследстве;
• лицо может составить завещание, а через некоторое время внести в него изменения или вообще отменить завещание. При составлении нового завещания наследодатель не связан содержанием уже составленного завещания;
• закон предусматривает такой вид завещания как завещание с условием. То есть, у наследодателя есть возможность определить некоторые условия, при выполнении которых лица, избранные как наследники, получат наследство, а также определить судьбу имущества на случай невыполнения указанного условия.

К минусам завещания юристы часто относят:

• сложную процедуру принятия наследства (в случае, например, если лицо при жизни не успело предупредить наследника о составленном в его пользу завещании);
• возможность обжалования завещания и признания его недействительным «обделенными» наследниками (однако, следует уточнить, что удовлетворение судом иска о признании завещания недействительным будет зависеть от предоставленной сторонами доказательной базы).

Собственник имущества должен с большой ответственностью подходить к вопросу составления завещания, учитывая существование реальной необходимости в его составлении, права на наследование имущества других наследников, не указанных в завещании, а также права наследников, которым закон гарантирует получение обязательной доли наследственного имущества, даже если они вообще не упоминаются в завещании.

Завещание или дарственная?

По договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем другой стороне (одаряемому) бесплатно имущество в собственность. При этом, момент заключения договора может совпадать, а может и не совпадать с моментом перехода права собственности на имущество (собственно сам подарок).

Поскольку договор дарения является бесплатным, то он не может включать обязанность одаряемого совершить в пользу дарителя какое-либо действие имущественного или неимущественного характера (например, передать имущество или предоставить услугу).

Стоит знать! В то же время, договор дарения может быть заключен с особым условием, необходимым для перехода права собственности на подарок. Таким условием может быть успешное окончание учебы, достижение совершеннолетия, вступление в брак, рождение ребенка и т. п.

Кроме того, на одаряемого могут быть возложены некоторые обязанности, связанные с использованием подарка (например, предоставление его для публичного показа). Имущество по договору дарения может быть передано лишь при жизни как дарителя, так и одаряемого.

Отношения, которые возникают на основании договора дарения, имеют личный характер и со смертью любой из сторон договора обязательства по договору дарения прекращаются.

1. Имущество, преданное в собственность одаряемого по договору после его смерти включается в общую наследственную массу и наследуется на общих основаниях. То же самое можно сказать и о случае, если даритель умер до наступления обстоятельства, которым был обусловлен переход права собственности на имущество к одаряемому.
2. В таком случае у наследников дарителя не возникает никаких обязательств по передаче имущества одаряемому. Точно так же у наследников одаряемого не возникает права этого требовать.
3. Исключением является случай, если обстоятельство наступило до смерти дарителя, но фактическая передача имущества не произошла. В таком случае дар должен быть передан одаряемому и после смерти дарителя.

Завещание является личным распоряжением физического лица на случай своей смерти. В отличие от договора дарения, завещание имеет односторонний характер. Для его действительности не требуется, чтобы наследники дали свое согласие на его условия.

Важно! И только после открытия наследства их воля будет иметь значение: они могут принять наследство или отказаться от него. Завещатель, в свою очередь, может изменить завещание или отменить его в любое время.

И самым существенным отличием завещания от дарения является то, что имущество может перейти в собственность наследника только после смерти завещателя, причем для этого наследник должен совершить определенные действия, связанные с принятием наследства и оформлением права на него.

Завещатель также может обусловить возникновение права на наследование определенным условием (тем же окончанием учебного заведения, рождением ребенка и т. п.).

Что касается расходов, связанных с переходом права собственности на подаренное или унаследованное имущество, то они одинаковы, поскольку дары и наследство облагаются подоходным налогом по одним и тем же правилам.

Изменение и отмена завещания на квартиру

Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании.

Важно! Завещатель может посредством нового завещания отменить прежнее завещание в целом либо изменить его посредством отмены или изменения отдельных содержащихся в нем завещательных распоряжений.

Последующее завещание, не содержащее прямых указаний об отмене прежнего завещания или отдельных содержащихся в нем завещательных распоряжений, отменяет это прежнее завещание полностью или в части, в которой оно противоречит последующему завещанию.

Завещание, отмененное полностью или частично последующим завещанием, не восстанавливается, если последующее завещание отменено завещателем полностью или в соответствующей части. Порядок аннулирования или изменения такой же, как при составлении завещания – через нотариуса.

Когда возможна продажа квартиры, полученной в наследство?

Наследник имеет право вступить в права наследования, а следственно и распорядиться квартирой, которая перешла к нему по наследству, может только по прошествии шести месяцев с момента смерти наследодателя. Раньше этого срока наследник не имеет права претендовать на квартиру, да и возможно появление других претендующих и полноправных наследников.

Стоит знать! Также существует срок давности, как и в любом действии, производимом на основании гражданского кодекса. Несмотря на то, что вы вступили в права наследства спустя шесть месяцев после смерти наследодателя, еще целых три года (хоть и являетесь полноправным собственником) ваши права еще оспоримы.

Особенно если на горизонте со своими правами появится более надлежащий наследник, который раньше не заявлял свои права на наследуемое недвижимое имущество. Поэтому продажа квартиры, полученной по наследству, менее 3 лет в собственности будет затруднительна.

Продажа квартиры после вступления в наследство значительно отличается от процедуры обычной продажи.

1. Главное отличие состоит в том, что без установления прав собственности в надлежащем виде наследник не может избавиться от наследуемого имущества. Также само завещание может содержать в себе упоминание о том, что наследник не может продавать недвижимость.
2. Помимо этого имущество, переданное по наследству, является не слишком ходовым товаром. Многие люди просто боятся связываться с такой категорией недвижимости, ведь велика вероятность, что может появиться другой наследник и также заявить свои права на имущество.
3. Наследник по прошествии шести месяцев должен явиться к нотариусу со всеми документами на недвижимое имущество, а также со своими документами, удостоверяющими личность для того, чтобы официально оформить собственность на себя.

Важно! После того, как нотариусом выполнены необходимые действия в виде выдачи документов и свидетельства на право собственности, наследник, ставший собственником, должен оформить произошедшую процедуру.

То есть, оформить собственность на свое имя. Только после этого можно начинать полноправную процедуру с продажей квартиры по общим правилам, предусмотренную гражданским кодексом. Если наследовалась квартира с долгами

Часто бывает так, что наследнику достается жилье с долгами. Обычно это долги за неоплаченные коммунальные услуги. Прежде чем осуществлять продажу подобного имущества по всем правилам, следует заплатить задолженность. В противном случае ни БТИ, ни другие органы не разрешат продажу.

Кто и как может оспорить завещание?

Оспорить завещание и подать в суд для восстановления справедливости могут только те участники процесса, которых лишили их части наследуемого имущества, принадлежащих им по закону или в ситуациях с повторными перезавещаниями, исключившими пункты первичного желания умершего.

Юридические документы разделяются на два типа:

1. Ничтожные – которые априори недействительные:

• завещатель не обладал полной гражданской дееспособностью во время подписания акта;
• фигурирует имущество, которое описано в наследственном договоре;
• нарушены положения украинского законодательства в процессе заверения уполномоченным лицом;
• заверение происходило при отсутствии надлежащего количества свидетелей.

2. Оспариваемые – все остальные, которые могут быть оспорены в суде.

Главным нарушением в процессе составления в современной юридической практике отмечается давление и ограничение возможности изъявлять свою волю завещателем.

Для начала, стоит хорошо проанализировать, можно ли в суде доказать хотя бы один из факторов, влияющих на волеизъявление завещателя.

И если шанс все-таки есть, то стоит действовать следующим образом:

1. Собрать необходимый пакет документов (посмертная экспертиза, медицинские справки и выводы, удостоверяющие личность и связь с завещателем).
2. Собрать доказательную базу с конкретными фактами и подтверждениями (аудио записи, видео файлы, рукописные записи, свидетельства знакомых или родных).
3. Нанять хорошего адвоката и получить у него консультацию на предмет текущей ситуации.
4. Подать иск в суд, участвовать в судебных заседаниях и получать соответствующее решение высшего судебного органа.

Общий срок давности подачи иска составляет 3 года. В редких случаях этот временной период позволяют продолжить.

Оспорить завещание на квартиру можно, если будет установлено, что:

1. Воля умершего распределить именно таким способом свое наследство не была свободной.
2. На человека было оказано эмоциональное или физическое давление, в следствие чего, был составлен фиктивный акт.
3. Усопший пребывал в состоянии, когда не осознавал значение своих действий и не мог ими полноценно руководить.
4. Составление акта было вынужденным, в следствие нахождения в опасном для жизни, болезненном состоянии.
5. В бумаге отсутствует запись о тех наследниках, которые обязательно должны претендовать на наследство (несовершеннолетние дети, совершеннолетние недееспособные дети, нетрудоспособные супруги и родители).

Как и любой другой важный документ, завещание несет в себе серьезную смысловую нагрузку, и каждое слово, написанное в нем, может быть максимально значительным по итогу завершения всей истории.