Как перевести помещение из нежилого фонда в жилой

Основным предназначением жилого фонда можно считать постоянное или временное проживание граждан, а также эксплуатацию в качестве служебного помещения или общежития. Нежилой недвижимостью считается та, которая не входит в жилой фонд. Перевод нежилого помещения в жилое невозможен, если такое помещение не отвечает установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Определение жилого и нежилого помещения

Согласно действующему ЖК, жилой фонд составляют жилые дома и помещения в них, отнесенные к государственному жилому фонду, общественному жилому фонду, жилому фонду жилищно-строительных кооперативов, частному жилому фонду, а также жилому фонду социального назначения. Установлено также, что нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных потребностей непромышленного характера, не входят в жилой фонд (ст. 4 ЖК).

Важно! Стоит отметить, что 10 октября 2011 г. парламентарии уточнили понятие жилой и общей площади. Соответствующий Закон еще не вступил в силу, он начнет действовать с момента официального опубликования.

Согласно новой редакции ст. 6 ЖК, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения (объекты жилой недвижимости) предназначаются и должны быть пригодными для постоянного проживания в них граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных помещений и общежитий.

Важно! По-прежнему запрещается предоставление жилых помещений для потребностей производственного характера.

Если описывать эти два понятия терминами, то следует сказать следующее:

1. Жилое помещение – отапливаемое помещение, расположенное в наземном этаже, предназначенное для круглогодичного проживания и отвечающее санитарно-гигиеническим требованиям.
2. Нежилое помещение – помещение в жилом доме, не относящиеся к жилищному фонду и являющееся самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.

Анализируя нормы ЖК, можно сделать вывод, что под нежилой недвижимостью следует понимать любую недвижимость, не входящую в жилой фонд. Учитывая, что исходя из норм ЖК, использовать жилые помещения под производство запрещено, а также то, что нежилые помещения не должны использоваться как жилье, на практике возникают вопросы, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот.

В каких случая возможен

Условия и ограничения перевода нежилого помещения в жилое:

1. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
2. Все несущие конструкции жилых помещений, как в частных домах, так и в многоквартирных комплексах, должны соответствовать эксплуатационному состоянию, без деформированности и наличия трещин, которые снижают их несущие по нагрузкам функции. Другими словами, все возведенные конструкции жилого помещения не должны представлять опасности для жизни владельцев.
3. В жилом помещении все коммуникации должны быть обустроены таким образом, чтобы не возникало риска для травмирования жильцов дома или квартиры, как внутри, так и возле прилегающей к этому помещению территории. Учитывается ширина и уклон лестничных пролетов, высота потолков, размеры окон и дверей, санитарное состояние чердаков и подвалов, наличие пандусов.
4. В жилом помещении должны присутствовать инженерные коммуникации: электричество, система отопления, вентиляция (в многоквартирных домах – отвод канализационных вод и газоснабжение). По законодательству разрешается не иметь в жилом помещении одно- или двухэтажного дома централизованного водопровода и газоснабжения. Все эти инженерные коммуникации в жилых помещениях должны также соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам безопасности. Например, по санитарным нормам не допускается оборудование объединенных вентиляций для единого канала кухонь (санузлов) и жилых комнат.
5. Жилые помещения должны быть защищены от утечек воды бытового использования специальными устройствами. Также не допускается проникновение талой или дождевой воды в помещения, предназначенные для жилья.

Какие существуют ограничения для перевода

Существует ряд ограничений, установленных законодательно, относительно введения помещения в жилой фонд.

Первое — это то, что обратиться с заявлением о введении объекта в жилой фонд может только собственник недвижимости. Ни арендатор, ни другой пользователь помещения не имеет права ходатайствовать о переводе данной недвижимости в жилье.

Важно! Именно владелец, имеющий документ о праве собственности на недвижимость, может обратиться в соответствующие органы.

Другим фактором, который усложняет процесс введения в жилой фонд, являются обременения имущества. При наличии того или иного ограничения невозможно не только осуществлять сделки с недвижимостью, но и провести процедуру его преобразования в жилую площадь. Данная проблема может возникнуть по следующим причинам:

1. Наложение обременений судебными приставами в результате долговых обязательств. При этом сведения об обременениях имущества фиксируется в электронных реестрах.
2. При судебных спорах, предметом которых выступает нежилой объект, судом может быть наложен арест, что является распространенной судебной практикой. Арест суда также делает невозможным дальнейшие действия и операции с имуществом.
3. Имущество является предметом договора залога или ипотеки, на основании чего выступает в качестве залога у банковского учреждения.
4. В отношении объекта заключен договор аренды на определенный срок. В тот период, пока арендатор имеет право пользования помещением согласно договора, невозможно перевести объект из нежилого фонда в жилой.

К помещениям, которые не могут сменить свой статус, можно отнести следующие объекты:

1. Подвалы и недвижимость на цокольных этажах. Уровень пола квартиры не должна быть ниже уровня земли.
2. Дачи и другие строения, расположенные за пределами населенного пункта на землях сельскохозяйственного назначения.
3. Здания, лишенные коммуникаций и внутренних перегородок.

Другая недвижимость при правильном подходе и соблюдении хронологии действий, может переводиться в статус жилой. Главное неукоснительно соблюдать требования законодательства и правильный алгоритм действий.

Куда и какие документы подавать

Подавать собранные документы нужно в орган местного самоуправления. Это может быть мэрия, горисполком или другие муниципальные органы. При подаче бумаг следует соблюдать 2 важных правила:

• органы должны находиться в том населенном пункте, где расположено помещение (если их там нет – в ближайшем городе);
• подавать заявление нужно одновременно с бумагами, так как заявку без документов никто рассматривать не будет.

Перед тем, как подавать документы, следует сходить в БТИ за техническим планом (паспортом) помещения. Он обязательно должен присутствовать в списке бумаг, приложенных к заявлению в муниципальный орган власти.

Для того чтобы изменить назначение помещения, необходимо собрать пакет документов:

• заявление собственника объекта недвижимости с его просьбой об изменении назначения с нежилого в жилой;
• технический паспорт помещения;
• документы, которые подтверждают право собственности на объект;
• для многоэтажных домов необходимо предоставить поэтажный план многоэтажки;
• документация по перепланировке, если таковая выполнялась или предполагает проводиться.

Если требуется перевести дачный домик в жилой, понадобятся такие документы:

• заявление об изменении назначения объекта недвижимости;
• право собственности на сам дом;
• согласие совладельцев в письменной форме;
• заключение технического осмотра, в котором имеется информация о наличии всех необходимых коммуникаций для постоянного проживания.

Порядок и процедура перевода

Порядок пошаговых действий при переводе помещения в жилое:

1. Получение техпаспорта на здание в БТИ. С этого следует начинать, ведь оформление документа занимает довольно долгое время (часто около 2 недель).
2. Создание проекта перепланировки. Чаще всего она необходима при переводе здания в жилое. Процесс тоже не мгновенный, поэтому провести его следует заблаговременно.
3. Сбор документов. В их числе должны быть технический паспорт и готовый заверенный проект. Подача документов и заявления. Подробнее о том, какие нужны документы, и о том, куда подавать заявление, мы расскажем далее.
4. Ожидание ответа. Ждать придется довольно долго. Результатом ответа становится либо одобрение, либо отказ.
5. Начало ремонта или устранение недостатков в документах. В случае одобрения – это начало ремонтных работ по проекту, в случае отказа – устранение недостатков и повторная подача заявления.
6. Приглашение проверки после завершения ремонтных работ. Иногда проверяющие приходят и в процессе ремонта. Их присутствие обязательно, но если они сами не проявляют инициативу, то собственнику помещения следует их позвать. Цель проверки – установить, действительно ли все работы соответствуют проекту.

Как оформить перепланировку, если она нужна

Перепланировка нежилого помещения производится лицами либо являющимися собственниками данного помещения, либо, в большинстве случаев, лицами, которые на том или ином основании используют это помещение. Целью любой перепланировки является создание более удобного помещения, для использования его тем или иным образом. Нежилыми помещениями являются офисы, кафе, магазины.

Перепланировка нежилого помещения представляет собой изменение его конфигурации и может включать в себя такие работы как:

• изменение площади помещения;
• увеличение требуемой высоты помещения;
• устройство оконных и дверных проемов в стенах, либо их заделка;
• устройство отдельного изолированного входа с фасада;
• устройство крыльца; устройство антресольного этажа;
• объединение подвального помещения с помещениями на первом этаже;
• замена или устройство дублирующих перекрытий.

Для проведения данной процедуры, следует собрать следующий пакет документов:

• заявление о перепланировке нежилого помещения;
• копии учредительных документов (заверяются у нотариуса);
• копии правоустанавливающих документов, подтверждающих те или иные права владельца на объект перепланировки (заверяются у нотариуса);
• копии поэтажного плана и экспликации БТИ (должны быть получены из органов технической инвентаризации не позднее одного года от даты подачи заявления);
• письменное согласие балансодержателя здания (эксплуатационной организации, управляющего зданием);
• согласованную проектную документация перепланировки нежилого помещения и копии разрешительных документов на изменение функционального назначения помещений.

Этапы перепланировки:

1. Первым этапом перепланировки нежилого помещения является разработка и согласование проектной документации. Это самый сложный и длительный этап, продолжительность которого зависит от большого количества факторов. Проектная документация представляет собой комплект чертежей, в которых отражаются будущие изменения в планировке.
2. После составления проектной документации, необходимо получить ее согласование в различных ведомствах (надзорных органах), таких как: проектно-инвентаризационном бюро, в органах санитарно-эпидемиологического надзора, в управлении государственного пожарного надзора, в газовой и жилищной инспекциях.
3. При необходимости возможно получение заключения автора – архитектора дома, а так же заключение главного управления охраны памятников. При получении согласования в каждой из инстанций, необходимо обосновывать положения разработанной проектной документации.
4. Следующим этапом при перепланировке нежилого помещения, является подача заявления и необходимой документации в органы местного самоуправления, занимающиеся вопросами перепланировки – как правило, это межведомственная комиссия, в состав которой входят представители различных ведомств.

Перевод из жилого помещения в нежилое

Согласно статьи 7 ЖКУ непригодные для проживания жилые дома и помещения могут быть переоборудованы для их использования в других целях. Такое решение принимает исполком областного или горсовета. Нежилые помещения в домах жилищных кооперативов могут быть переведены в нежилые по решению общего собрания жилищного кооператива, утвержденного исполкомом местного Совета.

Статья 8 ЖКУ допускает возможность перевода пригодного для проживания жилого помещения в разряд нежилых, как исключение. При этом, указано, что перевод жилых домов жилищно-строительных кооперативов в нежилые не допускается.

Важно! Обратите внимание, что в указанных статьях ЖКУ говорится о жилых домах государственного и ведомственного фондов, но на практике такой же порядок применяется и в отношении домов и жилых помещений, являющихся частной собственностью.

Гражданское законодательство устанавливает право собственника свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Владелец имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом.

Порядок перевода жилых помещений в нежилые устанавливают органы местного самоуправления. Также, следует учесть, что перевод жилых зданий и помещений в нежилые, как правило, предусматривает проведение реконструкции.

После того, как будут предприняты все необходимые действия для изменения статуса помещения и получены все документы, необходимо провести госрегистрацию такого помещения.

В случае изменения сведений об объекте недвижимого имущества, определения долей в праве общей собственности или их изменения такие сведения вносятся в Госреестр прав в соответствии с законодательством вне процедуры государственной регистрации прав.

Этапы перевода помещений из жилых в нежилые

Жилые помещения, которые находятся в многоквартирном жилом доме или часть отдельного жилого дома, которые будут переведены из жилого в нежилой фонд, должны отвечать следующим требованиям:

1. Должны находиться в цокольных, на первых и вторых этажах (если квартира располагается над нежилым помещением, но не выше второго этажа), или расположены не выше третьего этажа для использования под мастерские и студии творческих союзов.
2. Должна находиться техническая возможность, позволяющая обустройство пандуса, отдельного входа и эвакуационного выхода.
3. Владелец жилого помещения, как и его семья должны быть обеспечены в соответствии с законодательством жилой площадью.
4. В этом жилом помещении не должен никто проживать.
5. Жилой дом не должен быть аварийным или ветхим.
6. Третьи лица не должны иметь прав на это помещение.
7. Дом, предназначенный для жизни не должен, быть памятником архитектуры.

Обращаем внимание, что перевод жилых помещений запрещен, если присутствуют следующие цели размещения:

• объекты, имеющие промышленный характер;
• общественные туалеты;
• похоронные бюро (офисы похоронных бюро разрешены);
• пунктов приема стеклотары;
• специализированные предприятия и учреждения, использование которых может привести к загрязнению воздуха и территории застройки;
• пункты бытового обслуживания населения, в которых могут применяться легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества;
• другие объекты, которые запрещено размещать в жилом комплексе на законодательном уровне.

Если все в порядке и деятельность не запрещена, то вот что нужно сделать, чтобы перевести жилой фонд в нежилой.

Важно! Перевод жилых помещений (жилых домов) в нежилые осуществляется при обращении в центр предоставления административных услуг относительно намерений.

Собственник, намеревающийся сделать перевод жилого помещения в нежилое, должен обратиться  в центр предоставления административных услуг с письменным заявлением о своих намерениях по переводу жилого помещения (жилого дома) в нежилое без определения его функционального назначения.

К слову, одного заявления недостаточно, чтобы уполномоченный орган смог принять решение. Поэтому нужны еще и такие документы:

1. Нотариально заверенные копии документов, которые подтверждают право собственности на жилое помещение (где должны в обязательном порядке указываться все совладельцы, включая и несовершеннолетних).
2. Материалы технического обследования жилого помещения, которые были подготовлены в соответствии с законодательными требованиями.