Как создать ОСББ (ОСМД): основные правила регистрации

С 1 июля 2015 года вступил в силу закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Идеей этого Закона является передача функций по эксплуатации и управлению многоэтажными домами объединениям совладельцев многоквартирных домов (ОСМД, ОСББ).

В законе указано, что в одном многоквартирном доме может быть создано только одно объединение. Именно оно должно осуществлять управление зданием, нанимать подрядчиков, а также заключать договора с поставщиками коммунальных услуг.

Общие сведения

Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) – это хозяйственная организация, форма объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим неделимым имуществом.

Важно! Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (законопроект №1565) принятый Верховной Радой Украины 14.5.2015 г. подталкивает людей взять на себя ответственность за свое жилье.

Данный закон коснется всех граждан Украины, проживающих в домах, состоящих из 3-х и более квартир. До 1 июля 2016 года жильцам дается время на то, чтобы определиться. Либо взять власть в доме в свои руки, либо доверить управление домом профессионалам – управляющей компании. Сейчас в Украине всего 16,5 тысяч ОСМД, или 7% жилого фонда. Такая модель управления жилыми домами весьма популярна в мире.

Высшим руководящим органом объединения является общее собрание. Основной документ, который закладывает правовую базу для построения отношений между отдельными собственниками жилых и нежилых помещений в доме, где создано объединение, является Устав объединения.

ОСМД самостоятельно определяет все виды работ, которые необходимы для качественного управления и содержания дома и придомовых территорий.

Благодаря ОСМД:

1. Совладельцы имеют право самостоятельно формировать свой бюджет, определяя взносы на содержание дома, штатное расписание, персональный состав правлення и сотрудников. Также самостоятельно определять подрядчиков (вывоз мусора, дезинсекция и пр.) и условия работы с ними, имея реальную возможность влияния на качество оказываемых ими услуг, самостоятельно определяя очередность работ по текущему ремонту дома.
2. Значительно повышается ответственность и эффективность управления общей собственностью, улучшается жилищно-коммунальное обслуживание.
3. Появляется законный представитель интересов совладельцев перед: органами власти; коммунальными службами; и другими юридическими лицами.
4. Можно гарантировано получить придомовую территорию в собственность, либо в пользование.
5. Появляется возможность обеспечить привлечение дополнительного дохода на содержание дома из источников, которые ранее не использовались, или же «работали» на ЖЭК. К этим источникам относится аренда подвалов, в том числе операторами телефонной, телевизионной и интернет-связи.

Одной из самых приятных новинок закона, является простота передачи дома от балансодержателя к ОСМД.

Если раньше оформление перевода дома от балансодержателя к ОСМД могло происходить довольно таки проблематично и долго, то сейчас закон обязывает бывшего балансодержателя в течение трех месяцев после регистрации ОСМД передать ему всю документацию на здание: техпаспорт, план инженерных сетей и тому подобное.

Важно! Закон также обязывает балансодержателя восстановить такие документы в течение шести месяцев, если они утеряны. В целом же с момента создания ОСМД дом считается перешедшим в управление этой организации.

Как создать ОСМД (ОСББ)?

В современных условиях, когда владельцы квартир в многоквартирном жилом доме вынуждены самостоятельно решать вопросы социально-бытового характера самостоятельно, актуальным становится организация объединения совладельцев жильцов многоквартирного дома или если кратко регистрация ОСМД.

Регистрация ОСББ с правовой точки зрения представляет собой оптимальную форму управления хозяйством многоквартирных домов.

Важно! Жильцы, объединившись на основе общих интересов, получают возможность самостоятельно осуществлять контроль над состоянием жилого объекта, организовать решение хозяйственных вопросов, связанных с поддержанием в нормальном техническом состоянии объектов жилого фонда.

Зарегистрировать ОСМД сегодня могут любые граждане, проживающие в многоквартирном доме или лица, владеющие в этом доме жилыми помещениями на законных правах и основаниях.

Перед тем, как проводить регистрацию в государственных органах нужно осуществить такие действия:

• создание инициативной группы;
• составить полный и точный реестр членов ОСББ;
• созыв учредительного собрания;
• провести учредительное собрание;
• составить устав (или воспользоваться типичным) и подписать его.

Создание инициативной группы

В неё должно войти не менее 3-х владельцев жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Группа проводит заседание и формирует план действий по подготовке к созданию ОСМД:

• проведение разъяснительной работы с владельцами квартир и нежилых помещений в доме;
• сбор информации о владельцах помещений в жилом здании;
• подготовка и проведение учредительного собрания;
• подготовка проекта устава ОСМД.

Решения, принятые на заседании инициативной группы, оформляются в соответствующем протоколе.

Важно! В протоколе прописывается право каждого члена инициативной группы созвать собрание группы.

Сроки создания инициативной группы зависят от совладельцев и занимают в среднем 5 дней.

Подготовительные работы

Далее необходимо провести подготовительную работу по созданию ОСМД в жилом здании.

Этот этап предусматривает:

• распространение информации о преимуществах создания ОСМД путем личного общения с жильцами дома;
• получение списка всех совладельцев жилых и нежилых помещений многоквартирного дома с указанием площадей помещений;
• получение адресов электронной почты владельцев жилых и нежилых помещений;
• подготовка устава ОСМД.

Чтобы получить информацию о совладельцах, члены инициативной группы должны отправить запрос в следующие организации:

1. Департамент жилищно-коммунальной инфраструктуры, если дом построен до 2012 года. Запрос на получение информации рассматривается в течение 30 дней.
2. В отдел государственной регистрации прав на недвижимое имущество регистрационной службы Главного управления юстиции в городе Киеве, если здание возведено после 2012 года. Сроки получения информации составляют в среднем 5 дней в зависимости от количества совладельцев многоквартирного дома.

С запросом подается копия протокола создания инициативной группы.

Устав объединения совладельцев многоквартирных домов создается в соответствии с Типовым уставом, утвержденным приказом государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства №141, последняя редакция от 26.05.2017. Совладельцы вправе вносить изменения в устав, но эти нормы не должны противоречить требованиям действующего законодательства.

Важно! Окончательный вариант устава необходимо выслать по электронной почте всем совладельцам жилых и нежилых помещений для ознакомления и внесения предложений.

Сроки проведения подготовительной работы законодательно не регламентируются и зависят от организованности совладельцев, а также периода получения информации о совладельцах многоквартирного дома и в среднем составят 30 дней. Возможно, понадобится уточнение информации о владельцах имущества в доме, что увеличит сроки создания объединения.

Проведение учредительного собрания ОСМД

Членам инициативной группы необходимо за 14 дней до проведения собрания вручить объявление. В документе указывается день, время, место проведение собрания и повестка дня, которая будет рассматриваться.

Важно! Объявление рассылается заказными письмами или вручается лично под расписку.

Собрание проводит глава, который выбирается большинством присутствующих совладельцев.

Каждый совладелец во время голосования наделен количеством голосов, пропорциональным доле общей площади квартиры или нежилого помещения в общей площади всех квартир и нежилых помещений дома.

Важно! Решение считается принятым, если за него проголосуют «за» более 50% площади жилых и нежилых помещений, принадлежащих совладельцам дома.

Все сведения о проведении учредительного собрания вносятся в протокол. Его форма утверждена приказом Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ Украины №203 от 25.08.2015.

Проведение опроса и официальная регистрация

Если решение повестки дня не набрало необходимого количества голосов, проводится письменный опрос совладельцев в течение 15 дней со дня проведения учредительного собрания. Опрашивать следует тех совладельцев, которые не голосовали на собрании. Опрос проводят члены инициативной группы или желающие совладельцы и вносят соответствующие решения в лист опроса. Кабмин не утвердил форму данного документа, и департамент жилищно-коммунальной инфраструктуры разработал документ, которым могут воспользоваться совладельцы многоквартирного дома.

Документы на регистрацию подает представитель от ОСМД. Необходимо подготовить следующие документы:

• 2 экземпляра устава, принятого на учредительном собрании (должны быть прошиты, пронумерованы и опечатаны);
• 2 экземпляра протокола учредительного собрания (при наличии листов опроса они нумеруются и подшиваются к протоколу учредительного собрания);
• заявление о государственной регистрации.

Один экземпляр устава ОСМД и протокола учредительного собрания остается в архивном деле у государственного регистратора, а второй — в ОСМД.

Регистрацию проводит государственный регистратор или лицо, наделенное такими функциями, к примеру, нотариус. Совладельцы вправе на свое усмотрение выбрать регистратора не зависимо от места проживания. В департаменте жилищно-коммунальной инфраструктуры рекомендуют проводить регистрацию в районе, где находится многоквартирный дом. Сроки регистрации колеблются от 24 часов до 3-х рабочих дней.

Важно! ОСМД считается созданным с момента государственной регистрации.

В среднем процедура создания и регистрации объединения совладельцев многоквартирного дома занимает 2,5 месяца. После регистрации ОСМД совладельцы будут самостоятельно управлять общим имуществом многоквартирного дома.

Выбор управляющего домом

После принятия Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который предусматривает новую фазу реформирования жилищно-коммунальной сферы, у многих возникают вопросы – кому отдать в управление свою многоэтажку и где найти для этого специалиста, который может стать деловым партнером, надежным помощником и защитником в борьбе с нелегкими бытовыми буднями.

Несмотря на отсутствие нормативного урегулирования в этом вопросе, есть ряд основных моментов, на которые жителям следует обращать внимание при выборе управителя дома (управляющей компании).

Опыт работы управителя

Учитывая отсутствие сертификации и аттестации данного вида деятельности, сегодня любой может называть себя управителем. Во избежание махинаций и мошенничества, узнав название управляющей компании, проверьте, существует ли такая организация на самом деле. Сделать это очень просто:

1. Необходимо узнать, как давно управляющая компания работает на рынке жилищно-коммунальных услуг, когда и где (в каком городе) компания зарегистрирована.
2. Если управляющая компания создана недавно, необходимо поинтересоваться ее учредителями: имеют ли они (юридические или физические лица — учредители компании) опыт деятельности в сфере жилищно-коммунального хозяйства, и как давно работают на этом рынке.
3. Желательно не выбирать совершенно новые компании, которые еще не имеют налаженных процессов управления, не обзавелись нужными связями и опытом в сфере их деятельности, не имеют достаточного количества клиентов и отзывов. Оптимально выбирать компанию, работающую не менее 1-5 лет в сфере управления многоквартирными домами, и которая имеет историю деятельности (собственную или учредителей).
4. Не менее важным является определение качества работы управителя многоквартирным домом, наличие отзывов, благодарностей и рекомендаций. Это дополнительно подтвердит профессионализм и качество работы управляющей компании и ее сотрудников.

А также дополнительно можно пообщаться с клиентами управляющей компании (жителями домов, юридическими лицами, представителями органов местного самоуправления).

Материально-техническое обеспечение управителя

Необходимо знать какой материально-технической базой располагает управляющая компания. Ведь от этого напрямую зависит как качественно и своевременно будут решаться вопросы по вашему дому.

Это касается как производственной базы (транспортные средства, оборудование, инструменты, инвентарь), так и общехозяйственного пользования (компьютерная и оргтехника, средства связи, программное обеспечение, помещение — ведь жители будут приходить в компанию на личные приемы, за справками, на сверку расчетов и т.п.).

Важно! Следует поинтересоваться как удобно будет организована обратная связь жителей с компанией, как компания будет отчитываться, предоставлять информацию и какие для этого есть организационно-технические средства в распоряжении компании (современные методы и подходы, интернет-ресурсы, программные комплексы и т.д.).

Важно также как будет организована аварийно-диспетчерская служба. Будет ли она круглосуточная и достаточно ли у компании ресурсов для оперативного реагирования на аварийные ситуации.

Ценовое предложение и перечень услуг

Необходимо точно знать, какие услуги и по какой цене вам будут предоставляться. Цена на услугу управления многоквартирным домом является договорной ценой, в ее состав входят:

• вознаграждение управителя многоквартирного дома (администрирование, управление производственно-хозяйственными процессами, клиентское обслуживание и т.п.);
• услуги по содержанию домов и придомовых территорий (в соответствии с предложенным компанией перечнем, но с обязательным включением минимального перечня услуг, установленного уполномоченным органом государственной власти).

Работы капитального характера, энергосбережения дома и т.д. могут осуществляться по отдельным договорам.

Следует понимать какой перечень услуг входит в эту цену. Перечень услуг и размер расходов на текущее обслуживание и ремонт зависит от наличия инженерно-технического оборудования каждого конкретного дома и его технического состояния, и является сугубо индивидуальным для каждого отдельного дома.

Вообще, учитывая, что цена на услугу управления — это договорная цена, в ее состав могут быть включены также и другие услуги по желанию жителей услуги консьержа, обслуживание домофонов, услуги охраны и тому подобное. Но надо понимать, что и стоимость услуг управляющей компании в таком случае возрастет соответственно.

Наличие и квалификация персонала управителя

Услуга по управлению многоквартирным домом не требует специальных лицензий или сертификатов. Однако отдельные составляющие услуги по содержанию дома подлежат получению специальных разрешений на работы. К таким услугам, например, относятся: обслуживание лифтов, прочистка дымовых и вентиляционных каналов, работы на высоте и тому подобное.

Важно! Таким образом управитель дома (управляющая компания) должны получить соответствующие разрешения для осуществления таких работ собственными силами, или привлечь на их выполнение специализированные предприятия.

Также следует поинтересоваться опытом работы руководства компании: директора, главного инженера. Какое у них образование и какой опыт работы в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Плюсы и минусы

Создание ОСМД (ОСББ) обладает целым рядом премуществ:

1. Жильцы смогут управлять своим жильем по своему усмотрению. Можно самостоятельно решить, что нужнее – отремонтировать крышу, навести чистоту в подъездах, или бросить все силы и средства на восстановление лифта.
2. Появится реальная возможность самостоятельного определения тарифов на жилищно-коммунальные услуги и выбора подрядчиков, которые предлагают более выгодные условия.
3. Получение более качественных услуг за счет самостоятельного выбора исполнителей этих услуг.
4. Полная самостоятельность собственников жилья в определении размера ежемесячной квартплаты. Фактически жильцы на общем собрании ОСМД будут сами решать, сколько и в каком порядке сдавать деньги в различные фонды по содержанию дома и развитию Общества.
5. Организация не декларативных, а настоящих учета и контроля за использованием общих денежных средств, вплоть до последней копейки.
6. Существенная экономия денег за счет установки различного рода счетчиков и иных приборов учета. В этом случае начисление платы жильцам будет производиться не по общим нормам потребления, а равномерно делиться на всех жильцов либо взиматься согласно показаниям индивидуальных приборов учета.
7. Освобождение от части налоговых платежей. В частности, ОСМД, в отличие от жилищно-эксплуатационных предприятий, не платит ни налога на прибыль, ни НДС.
8.  Оперативное реагирование на любые коллективные или индивидуальные жилищные проблемы. Ведь, как правило, жители лучше любых коммунальщиков знают, что прежде всего нужно сделать в их собственном доме, и поэтому смогут решать такие вопросы без ненужной волокиты или «коммунального абсурда».
9. Право распоряжаться нежилыми помещениями по своему усмотрению, возможность заработать и привлечь в дом дополнительные деньги. Жители могут сдавать в аренду подвалы или фасады, благоустраивать дом и придомовую территорию за счет этих денег.
10. Наконец, на практике повышается ответственность всего коллектива совладельцев и каждого в отдельности, т. к. ОСМД – это общий «корабль», который может двигаться вперед и развиваться только общими согласованными усилиями.

Однако, несмотря на все позитивные стороны, существует также ряд рисков:

1. Местная власть перестанет нести ответственность за состояние домов, как в вопросе их содержания, так и капитального ремонта с 1.07.16. Таким образом, встанет вопрос о создании серьезного резервного фонда.
2. Пропорциональность количества голосов от площади, которая находится в собственности совладельцев, оставляет возможность сговора и узурпирования власти собственниками, которым принадлежит большая площадь жилого и нежилого имущества.
3. Манипуляция с тарифами. Объединение собственников может самостоятельно устанавливать ежемесячный взнос. Но доказать или опровергнуть обоснованность тарифов крайне сложно. Выход – антимонопольный комитет, суд защита прав потребителей.
4. Прямая кража денег жильцов. Современный многоквартирный дом генерирует в месяц сотни тысяч гривень. Эти средства могут вызвать соблазн нечистого на руку правления.
5. Махинации с имуществом и нежилыми помещениями. Правление может войти в сговор с арендаторами и львиную долю арендной платы брать наличкой.
6. Весьма затруднительно в многоквартирном доме, проверить истинность подписей совладельцев, проголосовавших за принятие отдельного решения, что оставляет потенциальную возможность нарушений прав собственников путем подтасовки результатов голосования.
7. Большой диапазон в материальном положении собственников квартир.
8. Преобладание в жилом фонде страны старых домов (более 60-ти процентов многоквартирных домов, сданы в эксплуатацию свыше 20-ти лет назад, а количество домов «младше» 10-ти летнего периода, не превышает 15%). Создание резервного фонда в таких домах будет проблематичным из-за больших сумм взносов.
9. Наличие сложных, а иногда конфликтных отношений между жильцами, способных сделать невозможным принятие совместных решений или таких методов «внутридомовой борьбы», которые способны заставить «неугодного» соседа сменить место прописки.
10. Поскольку многоэтажный дом – это сложный организм, управлять которым должны профессионалы, часто правлению не хватает специальных знаний, что приводит к удорожанию ремонтов.
11. Часто бывают ситуации, когда компания-поставщик коммунальных услуг, монополизировавшая рынок, требует от новообразованного ОСМД дополнительных затрат на совершенно ненужную замену или ремонт оборудования.
12. Надо быть готовыми к экстренному ремонту коммуникаций за свой счет.