На что стоит обратить внимание при покупке квартиры?

Случаи мошенничества встречаются при покупке жилья как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. Что касается вторичного рынка, наибольший риск последующего расторжения договора купли-продажи и признании его недействительным в суде связан с квартирами и домами, которые являются общей совместной собственностью супругов, теми, в которых проживали несовершеннолетние дети, или теми, которые недавно получены по наследству. При покупке квартиры следует обратить внимание на добросовестность продавца, а также тщательно проанализировать все документы.

Общие сведения

Если квартира или дом является общей совместной собственностью супругов, то при ее продаже должна быть предъявлена ​​письменная, нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на совершение сделки.

Это, в частности, предусмотрено ч. 3 ст. 65 Семейного кодекса Украины, в которой отмечается, что для заключения одним из супругов договоров, требующих нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, а также договоров относительно ценного имущества согласие другого супруга должно быть подано в письменном виде.

Важно! Согласие на заключение договора, который требует нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Также в ч. 2 ст. 65 СКУ предусмотрено, что жена, муж имеет право на обращение в суд с иском о признании договора недействительным как такого, который заключен вторым из супругов без ее, его согласия, если настоящий договор выходит за пределы мелкого бытового.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, необходимо письменное, нотариально удостоверенное согласие супруга продавца.

Возможные риски

Самая незащищенная законом сфера – это рынок недвижимости. Все законы противоречат друг другу по отношению к правам продавца и, особенно, покупателя. Поэтому юристы призывают граждан самим обеспечить себе максимальную безопасность и проверить всю подноготную квартиры и ее бывших владельцев, жителей.

Судебная практика показывает, что очень часто покупатель остается без квартиры, без денег, обманутым законным способом.

В таблице приведены основные причины споров, которые ведут к лишению прав собственности покупателя.

Общие моменты

Большинство людей предпочитает при покупке или продаже квартиры пользоваться услугами маклера, но есть также и те, кто хотят сами заниматься сделками со своей недвижимостью.

На тот случай, когда планируется купить квартиру непосредственно от владельца, привожу некоторые рекомендации, которыми советую воспользоваться до принятия окончательного решения о покупке квартиры.

1. Тип и состояние дома
   Выясните, из какого материала и в каком году построен дом, какие работы по усовершенствованию были сделаны в доме, и какие работы планируются. Например, заменена ли крыша, как утеплён дом, в каком состоянии трубопроводный стояк, проводка, отопительная система и общее состояние коридора.
2. Стены внутри квартиры
   Обязательно следует проверить состояние стен квартиры. Например, не отходит ли штукатурка от стен, нет ли плесени на стенах в ванной комнате или других помещениях, так как в старых ванных комнатах плохая гидроизоляция или её нет вообще.
3. Пол
   Выясните, утеплён ли пол и насколько пол ровный. Подумайте, выдержите ли вы утренний скрип пола?
4. Потолок
   Следует просмотреть, чтобы краска нигде не отходила, и чтобы в потолке не было много трещин. Может, надо покрасить или даже отштукатурить потолки?
5. Электричество
   Выясните, обновлена ли электропроводка в квартире. Если только что сделан свежий ремонт, то советуем выяснить, заменена ли электропроводка. Может оказаться, что старый владелец, в целях экономии расходов, не заменил старую проводку.
   Выясните также количество ампер. В старых домах количество ампер может оказаться недостаточным, и невозможно будет, например, одновременно использовать стиральную машину и электрический чайник, т. к. напряжение будет слишком высоким, и поэтому может выбить предохранители.
6. Трубопровод
   Обязательно узнайте у владельца квартиры, заменены ли и утеплены ли трубы внутри квартиры. Этой зимой как раз очень большой проблемой стало то, что трубы замерзали и их прорывало, а размораживание труб – очень дорогостоящая процедура.
7. Отопление и утепление
   Расположение квартиры в доме очень важно. Если речь идёт о квартире на последнем этаже, то очень важно убедиться, хорошо ли утеплён потолок, в случае торцевой квартиры, необходимо убедиться, хорошо ли утеплена внешняя торцевая стена. Со старыми радиаторами может произойти то, что они могут засориться, вода не будет нормально проходить, и радиатор останется холодным. В этом случае следует заменить радиатор или промыть его.
8. Окна
   Также стоит обратить внимание на окна – заменены они или нет. Выяснить, пластиковые или деревянные окна (и т.п.). Обязательно нужно подумать и о вентиляции, т.к. старые окна выполняют роль «вынужденной вентиляции», и если их заменить, то может случиться так, что через несколько недель стены покроются плесенью. Тогда обязательно надо будет сделать вентиляционные отверстия или позаботиться о том, чтобы у окон были вентиляционные щели. При замене окон также обязательно необходимо соблюдать единство внешнего вида дома.
9. Гарантия
   Обязательно узнайте о гарантии. В случае новостройки или свежего ремонта действует строительная гарантия на здание. Строительная гарантия – это принятое строительным подрядчиком обязательство гарантировать, что выполненные им строительные работы соответствуют условиям договора, и все строительные недочёты, выявленные в период действия гарантии, строительный подрядчик обязуется устранить за свой счёт в течение разумного периода времени. Согласно закону о строительстве, срок гарантии составляет 2 года со дня передачи строения.
10. Другие согласования.
    Если квартира перестроена и в ней изменена планировка, то убедитесь, сделано ли всё в соответствии с законом. Желательно проверить, имеются ли новые планы и согласования.

Квартира в новостройке

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Но ситуация ухудшается, когда нужно приобрести жилье в новостройке. Как правило, на момент покупки дом ещё не достроен. И квартиры, как таковой, не существует, что добавляет новые риски.

Ситуации могут быть следующими:

1. Долгострой.
2. Строительство не завершается, например, по причине банкротства застройщика.
3. Застройщик расторгает договор с дольщиком по выдуманной причине (обманывает его).
4. Владелец жилплощади продает ее дважды разным людям.
5. По завершении строительства получилась некачественная квартира в плохо построенном доме.
6. Простои по оформлению собственности по вине застройщика.

Чтобы избежать возможных рисков, необходимо грамотно проверить застройщика. В таком случае шанс потерять деньги и возможную жилплощадь заметно снижается.

Наличие правильно оформленной документальной базы – это не только гарантия качества при покупке квартиры, но и обеспечение защиты от судебных разбирательств в будущем. Любой подрядчик, представленный на рынке жилья в Украине, должен предоставлять своим клиентам бумаги, способные подтвердить регистрацию в предоставлении подобных услуг, наличие юридического статуса у компании, проектные расчеты.

Все документы, которые должны быть у застройщика и подрядчика условно делятся на три группы:

• способные подтвердить легальность работы на рынке жилья;
• разрешающие строить жилые и коммерческие объекты;
• разрешающие продавать новостройки.

Первая группа документов очень важная часть заключения договора о купле-продажи квартиры в новостройки. Застройщик обязан иметь следующий пакет бумаг:

• выписку из Единого госреестра юрлиц, физ лиц;
• устав (оригинал и копию);
• лицензию и сертификаты на осуществление хоздеятельности и возведения архитектурных объектов;
• протокол о том, что собрание выбрало конкретного человека директором компании;
• доверенность, если услуги оказывается представитель фирмы.

Указанные документы должны быть у всех участников строительного объекта, независимо от их количества. Наличие юридических оснований и статуса застройщика могут подтвердить только эти бумаги, поскольку на их основании проходит деятельность юридических лиц на рынке жилья, определены их полномочия относительно строительства и сдачи объектов жилой инфраструктуры в эксплуатацию. Кроме того, данные бумаги позволяют компаниям подписывать договора с клиентами, искать инвесторов для реализации более крупных проектов.

Но доверять только одним документам нельзя. Необходимо самостоятельно поискать информацию о застройщике в Интернете, в частности, в средствах массовой информации, социальных сетях, тематических форумах. Рекомендуется открыть государственный реестр, чтобы проверить факт регистрации, наличие залогов, ипотек, арестов на движимое и недвижимое имущество застройщика. Там же будут указаны все судебные решения и открытые разбирательства в суде.

Вторичный рынок

Покупка жилья должна начинаться с выбора хорошего риелтора. Многие пренебрегают этим этапом, желая сэкономить и пытаясь разобраться во всех хитростях и тонкостях приобретения квартиры самостоятельно. Конечно, разобраться самостоятельно возможно, однако учесть все нюансы, юридические особенности и неожиданно возникающие ситуации уже в процессе выбора квартиры и оформления документов — нет.

При покупке жилья на вторичном рынке существует ряд возможных рисков:

1. Покупка квартиры по фиктивной доверенности.
2. Приобретение квартиры где прописаны малолетние дети, или временно выписанные лица.
3. Заключение договора задатка, или предварительного договора без соблюдения предусмотренной законодательством письменной форме с нотариальным удостоверением.
4. Покупка квартиры отчуждения которой запрещено.
5. Квартиры в которых осуществлялась незаконная перепланировка.

С целью заключения договора купли-продажи квартиры у собственника в наличии на сделке должны быть следующие документы (в случае если продавец физическое лицо):

1. Присутствие всех собственников (с 14-летнего возраста) на сделке.
2. Паспорта всех собственников от 16-ти лет (нового образца, с соответствующими возрасту фотографиями).
3. Справка о присвоении Идентификационного номера и внесении в Государственный реестр физических лиц всех без исключения участников сделки.
4. Извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.
5. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи, или договор дарения, или свидетельство о праве на наследство или иные документы, подтверждающие право собственности на квартиру).
6. Решение органа опеки и попечительства (опекунский совет).
7. Свидетельства о рождении детей до 18-ти лет.
8. Нотариально заверенное согласие супруга(и) или лица, с которым проживают одной семьей, но не состоят в браке, на заключение договора купли-продажи, или его (её) личное присутствие, их справки о присвоении идентификационного номера и внесении в Государственный реестр физических лиц.
9. Свидетельство о браке (разводе).
10. Нотариально заверенное заявление-отказ от права преимущественной покупки части объекта недвижимости (при наличии арендаторов).
11. Форма № 3 из ЖЭКа.
12. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, по электричеству, по телефону.
13. Свидетельство о смене имени.
14. Свидетельство о смерти.

В случае если собственником квартиры – продавцом по договору купли-продажи квартиры является юридическое лицо, то на сделку должны быть предоставлены следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на квартиру.
2. Свидетельство о государственной регистрации (оригинал) юридического лица.
3. Копия Устава предприятия.
4. Протокол собрания учредителей о продаже объекта недвижимости (квартиры, дома) с указанием цены продажи (в том числе НДС) и должностного лица, которому доверяется подписание договора купли-продажи.
5. Доверенность на продажу объекта недвижимости (квартиры, дома ), нотариально удостоверенная.
6. Документ, подтверждающий полномочия руководителя – протокол об избрании, документ о назначении (в том случае, если договор купли-продажи подписывает руководитель).
7. Справка Государственного Комитета статистики о внесении предприятия в Единый государственный реестр предприятий и организаций Украины (оригинал);
8. Извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество.

Виды мошенничества с недвижимостью

Мошеннические действия с недвижимостью, как правило, направлены получение авансового платежа или завладение квартиры обманным способом. При использовании первой схемы аферисты дают объявление о продаже квартиры, предлагая очень выгодную стоимость.

Тем, кто заинтересовался таким предложением, предлагается внести авансовый платеж. Это позволит забронировать квартиру и продавец не будет её предлагать другим покупателям. Каждого человека должно насторожить такое предложение, если:

• продавец не внушает доверия;
• стоимость квартиры существенно отличается от рыночной;
• размер авансового платежа значительный;
• продавец не стремиться заключать договора.

При использовании второй схемы мошенники сначала завладевают чужой квартирой, используя различные методы. Это может быть незаконное получение доверенности и подписание договора дарения обманным способом.

Чаще всего для воплощения таких действий аферисты выбирают одиноких людей и пенсионеров. Покупателя должно насторожить:

• наличие доверенности, оформленной не на родственника;
• невозможность переговорить с собственником квартиры;
• «свежая» сделка купли-продажи.

По части инвестирования в строительство, аферисты уже разработали несколько надежных схем, на которые продолжают попадаться доверчивые граждане.

1. Фиктивная стройка
   Часто девелоперские компании заманивают клиентов, инсценируя строительство. Будущим вкладчикам показывают вырытый котлован, огражденную территорию и работников, якобы подготавливающих площадь к началу строительства. Остается только поспешить внести первый взнос и получить квартиру на порядок дешевле.
2. Одна квартира на несколько владельцев
   Еще один способ, который часто случается на практике – перепродажа квартир. Одна квартира может в итоге – при введении дома в эксплуатацию и выдачи документов на право собственности – обрести сразу несколько хозяев. В итоге, доказать, кто был первым в списке потенциальных владельцев крайне сложно. Да и, если это все-таки удастся сделать, вам вряд ли вдастся получить назад свои деньги. Бывают случаи, когда риэлторы намеренно не рассчитываются с владельцами дома, у которых они приобретают квартиры.
3. Скидки на квартиры
   Когда посреди строительства девелоперская компания сталкивается с нехваткой средств на его продолжение, перед тем, как бесследно раствориться в воздухе, она успевает сколотить себе состояние, наживаясь на обманутых вкладчиках. Компания заявляет о продаже квартир с невероятными скидками. При этом, каркас дома может быть уже достроен, большая часть работы проделана. Это и на радость покупателям и на руку компании. Вскоре после того, как вкладчики дополнительно инвестируют строительство, фирма либо заявляет о банкротстве, либо просто исчезает.
4. Продажа чужой квартиры
   Аферисты часто предлагают покупателю купить или арендовать недвижимость, не имея на нее никаких прав. Риэлторская компания может потребовать документы на право собственности квартиры у хозяев, желающих, к примеру, с ее помощью сдать квартиру. Сами  хозяева нередко сами не знают о том, что квартира без их ведома выставлена на продажу. Получив – якобы для проверки – дубликаты правоустанавливающих документов, паспортов владельцев (иногда используются данные утерянных паспортов) и подыскав покупателя, мошенники заключают с последним договор о продаже.
5. Продажа квартиры, которой нет
   Покупая квартиру, вы можете даже не подозревать того, что ее и в помине не существует. В таком случае, при строительстве дома, аферисты  могут либо оформлять договор на квартиры в доме, к строительству которого не имеют никакого отношения, либо заключают договор, который в итоге оказывается несоответствующим утвержденной документации. И в том, и в другом случае, вы останетесь ни с чем.