На рынке недвижимости много примеров фирм-однодневок, созданных под строительную аферу с фиктивными директорами, которые не только не достроили дома, но и продали одну и ту же недвижимость нескольким покупателям.
В то же время – приобретение «новостроя» имеет все больший спрос. Как же избежать рисков и не стать жертвой афер с недвижимостью?
На что в первую очередь обращать внимание при выборе недвижимости?
Выделим основные риски при покупке недвижимости на первичном рынке:
- покупка квартиры в доме, который впоследствии превращается в «вечный недострой» (получив большую часть денег инвесторов, застройщики заканчивают строительство на стадии «фундамента» или «коробки», а после – исчезают);
- «двойные» продажи недвижимости, имущественных прав на недвижимость.
- «договорные риски», корда условия договора настройщика прописаны таким образом, что после ввода в эксплуатацию и регистрации прав собственности, покупатель вынужден нести дополнительные затраты связанные с владением недвижимостью.
Важно понимать! Что до ввода в эксплуатацию недостроенные объекты и квартиры в них не отображаются в Государственном Реестре вещных прав на недвижимость. Поэтому при заключении сделки купли-продажи недвижимости (точнее имущественных прав на нее) в доме, который находиться на стадии строительства, нет возможности проверить, не проданы ли уже ваши квадратные метры кому-либо еще. Единственный возможный вариант минимизировать риски и защитить такую сделку – это тщательный анализ условий договоров.
При приобретении недвижимости на вторичном рынке, важно понять всю цепочку переходов прав собственности на отчуждаемый объект.
Выделим основные риски при покупке недвижимости на вторичном рынке:
- Нарушения процедуры приватизации квартиры (незаконная выписка, отмена через суд принятых решений по приватизации и продаже).
- Ошибки в процедуре наследования, приводящие к утрате отчуждателем права на недвижимость.
- Иные случаи неправомерности приобретения прав на недвижимость предыдущими собственниками, и как следствие незаконность всех сделок с недвижимостью в последующем.
Стоит знать! Юристы в єтом случае оценивают риски таких операций, предостерегают потенциального покупателя от мошеннических действий и рисковой покупки, либо предлагают наработанные механизмы, обеспечивающие дополнительные гарантии защиты прав приобретателя.
Какой договор самый опасный с застройщиком и почему?
Как показывает многолетняя практика, существует несколько видов договоров с застройщиком, с высоким уровнем риска:
- предварительный Договор купли-продажи недвижимости на первичном рынке недвижимости, по которому Покупатель передает Продавцу (застройщику) большую часть денежных средств, а Продавец обязуется передать недвижимость Покупателю в будущем, т.е. после завершения строительства;
- Договор купли-продажи имущественных прав на недвижимость, по которому, Застройщик, передает Покупателю право требовать от Застройщика передать ему недвижимость после завершения ее строительства;
- Форвардный контракт (купли-продажи дериватива) – договор, по которому Застройщик (либо продавец дериватива) обязуется в дальнейшем, в определенные сроки передать покупателю недвижимость. Постановление КМУ от 19.04.1999 года «Об утверждении стандартной формы дериватива» №632.
Как безопасно купить недвижимость в «новострое»?
Наиболее безопасная покупка недвижимости – покупка через схемы инвестиционных договоров, в которых задействованы финансовые посредники (компании по управлению активами, финансовые компании (фонды финансирования строительства), эмитенты специальных облигаций.
Важно! Финансовые посредники уполномочены государством контролировать использование застройщиком полученных от инвесторов денег, а также выступают гарантом возврата денег в случае недобросовестного поведения застройщика.
Такой алгоритм ведения застройщиком продаж объектов – на практике пока встречаются довольно редко. И потому работать и приобретать недвижимость покупателю чаще приходится именно с применением менее безопасных договорных конструкций.
Когда обращаться за помощью к юристу?
Приобретение недвижимости как способ инвестирования, либо для целей личного использования, проживания – ответственный и не совсем безопасный шаг. Потому мы рекомендуем Вам обращаться к юристу на этапе планирования покупки недвижимости на первичном либо вторичном рынке.
Комментарии