Задайте вопрос юристу

827 юриста готовы ответить сейчас

Ответ за ~15 минут

Задать вопрос на сайте

Недвижимость, 30 марта 2020, вопрос №14857 300₴

продажа недвижимости юридического лица на оккупированной территории

Добрый день. Я единственный учредитель предприятия, находящегося и зарегистрированного (еще до 2014г.) в г. Донецке. С начала военных проживаю на подконтрольной территории. Предприятие с 2014 года никакой деятельности не ведет, в свободной части Украины не перерегистрировано. Директор уволился еще в 2014 году, и давно работает в другом месте на неподконтрольной территории, но почему то до сих пор в поисковике по коду ЕРДПОУ указывается уполномоченным лицом. В настоящий момент мне предлагают продать недвижимость в г. Донецке, находящуюся в собственности данного предприятия. Какая ответственность грозит мне, как учредителю, при продаже данной недвижимости. Возможно придется зарегистрироваться на неподконтрольной территории и оплатить там какие то налоги, сборы.

Ответы юристов (10)

    Сергеев Артем
    Общаться в чате Сергеев Артем 3 года назад

    Юрист, г. Харьков, 24 года опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Здравствуйте. Нужно начинать от условий предлагаемой сделки.

    "В настоящий момент мне предлагают продать недвижимость в г. Донецке, находящуюся в собственности данного предприятия."

    - Вам нужно сначала закрыть предприятие.

    "Какая ответственность грозит мне, как учредителю, при продаже данной недвижимости." - возможно никакой (более детально нужно разбираться).

    "Возможно придется зарегистрироваться на неподконтрольной территории и оплатить там какие то налоги, сборы."

    - на данный момент у них своя законодательная база.

    Костромина Виктория
    Общаться в чате Костромина Виктория 3 года назад

    Адвокат, г. Киев, 19 лет опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    так как ві єто будете делать там- єти все документі юридической силі не имеют

    и если ві на подконтрольной части - ничего не перерегистрировали - что будет потом , когда все станет на свои места - никто не знакт

    Беликов Олег  Александрович
    Общаться в чате Беликов Олег Александрович 3 года назад

    Юрист, г. Харьков, 31 год опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Добрый вечер. Поскольку Ваше предприятие не перерегистрировано, то в Украине оно числиться по старым реестрам. Если вы его сейчас продадите по документам на неподконтрольной территории, то они юридической силы не будут иметь. Если по законодательству Украины будете продавать, то сделка считается законной. Но возникнут проблемы с налоговой, так как я понимаю, что отчеты тоже не сдавались.

    Білогай Ігор Петрович
    Общаться в чате Білогай Ігор Петрович 3 года назад

    Юрист, г. Конотоп, 7 лет опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Доброго вечора! Угоди, укладені на непідконтрольній Україні території , без дотримання вимог українського законодавства- вважатимуться недійсними.

    Стосовно ж відповідальності, то існує ризик притягнення за звинуваченням у співробітництві з терористичними організаціями(якими є ДНР та ЛНР). Тому, важливо перевірити, щоб покупець не мав зв'язків з даними структурами.

    Крикун Сергій  Павлович
    Общаться в чате Крикун Сергій Павлович 3 года назад

    Юрист, г. Днепр, 30 лет опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Хозяйственный кодекс Украины (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/436-15):

    "Стаття 66. Майно підприємства...

    2. Джерелами формування майна підприємства є:

    грошові та матеріальні внески засновників;...";

    "Стаття 65. Управління підприємством

    1. Управління підприємством здійснюється відповідно до його установчих документів на основі поєднання прав власника щодо господарського використання свого майна і участі в управлінні трудового колективу.

    2. Власник здійснює свої права щодо управління підприємством безпосередньо або через уповноважені ним органи відповідно до статуту підприємства чи інших установчих документів.

    3. Для керівництва господарською діяльністю підприємства власник (власники) безпосередньо або через уповноважені органи чи наглядова рада такого підприємства (у разі її утворення) призначає (обирає) керівника підприємства, який є підзвітним власнику, його уповноваженому органу чи наглядовій раді. Керівник підприємства, головний бухгалтер, члени наглядової ради (у разі її утворення), виконавчого органу та інших органів управління підприємства відповідно до статуту є посадовими особами цього підприємства. Статутом підприємства посадовими особами можуть бути визнані й інші особи....".

    Во-первых, с момента регистрации предприятия Ваш учредительный взнос приобрел статус имущества предприятия, распоряжение которым, как скорее всего, предусмотрено Уставом Вашего предприятия, уполномочен исполнительный орган (директор; как указано Вами в вопросе) - т.е. Вы, являясь собственником предприятия, не имеете права распоряжения его имущества, в лучшем случае, до момента ликвидации предприятия.

    Что касается ответственности, продажа имущества на территории неподконтрольных Украине районов может, как я считаю, иметь признаки ст.256 УК Украины (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2341-14):

    "Стаття 256. Сприяння учасникам злочинних організацій та укриття їх злочинної діяльності

    1. Заздалегідь не обіцяне сприяння учасникам злочинних організацій та укриття їх злочинної діяльності шляхом надання приміщень, сховищ, транспортних засобів, інформації, документів, технічних пристроїв, грошей, цінних паперів, а також заздалегідь не обіцяне здійснення інших дій по створенню умов, які сприяють їх злочинній діяльності, -

    караються позбавленням волі на строк від трьох до п'яти років.".

    Кодолов Олександр Володимирович
    100%
    Общаться в чате Кодолов Олександр Володимирович 3 года назад

    Адвокат, г. Киев, 21 год опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Наталья, добрый день,

    Есть несколько вариантов решения Вашего вопроса и зависят они также от того - кто будет покупателем (резидент / не резидент Украины, физическое или юридическое лицо):

    1. Самый выгодный для Вас - продать не недвижимость, а корпоративные права на предприятие (это выгоднее по налогам и более простая процедура, чем продажа недвижимости). Т.е. вы продаете свои права учредителя предприятия, тем самым покупатель получит права на предприятие, которое владеет той недвижимостью, которая ему нужна. Потом покупатель уже сам решит как перерегистрировать предприятие в ДНР, чтобы полноценно пользоваться правами на недвижимость там

    2. Если покупатели находятся на территории Украины и им зачем-то нужна недвижимость в ДНР - можно просто продать ее у украинского нотариуса (все как обычная продажа), при этом, если покупатель захочет потом этими документами воспользоваться в ДНР - там их не признают, т.к. сделка пройдет датой позже 2014 года

    3. Если покупатель находится в ДНР - Вам нужно перерегистрировать предприятие в ДНР и там же переоформить на такое предприятие права собственности на недвижимость (это там сейчас занимает от 3х до 9ти месяцев), после чего, уже продадите недвижимость покупателю у ДНРовского нотариуса

    Ответственности Вам как учредителю за такие продажи не предусмотрена и врядле она может появится с учетом текущей обстановки.

    Удачи Вам!


    P.s. в реестре ЕГРПОУ обязательное поле "руководитель", в связи с чем, если Вы уволили старого директора и не назначили нового, то в реестре не смогли поменять на неизвестного директора и оставили нового - это решается протоколом собрания учредителей о назначении нового директора и внесением информации об этом в ЕГРПОУ

    Савченко Олександр
    Общаться в чате Савченко Олександр 3 года назад

    Юрист, г. Чернигов, 9 лет опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Доброго вечора.

    По вашим питанням повідомляю наступне.

    1) Закон України "Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1207-18):

    Стаття 11. Гарантування права власності та правовий режим майна на тимчасово окупованій території

    1. На тимчасово окупованій території право власності охороняється згідно із законодавством України.

    2. За державою Україна, Автономною Республікою Крим, територіальними громадами, у тому числі територіальною громадою міста Севастополя, державними органами, органами місцевого самоврядування та іншими суб’єктами публічного права зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території.

    3. За фізичними особами, незалежно від набуття ними статусу біженця чи іншого спеціального правового статусу, підприємствами, установами, організаціями зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України.

    4. Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України.

    5. На тимчасово окупованій території будь-який правочин щодо нерухомого майна, у тому числі щодо земельних ділянок, вчинений з порушенням вимог цього Закону, інших законів України, вважається недійсним з моменту вчинення і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов’язані з його недійсністю.

    6. Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, що знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони, які є об’єктами права власності Українського народу, військове майно, майно державних органів, державних підприємств, установ та організацій, що знаходяться на тимчасово окупованій території і є власністю держави Україна, не можуть переходити у власність інших держав, юридичних або фізичних осіб в інший спосіб, ніж передбачений законами України.

    ВИСНОВОК: оформлення купівлі-продажу нерухомості, яка знаходиться на тимчасово окупованій території, може здійснюватися лише відповідно до законодавства України та за межами тимчасово окупованої території (тобто на підконтрольній Україні території)..

    Після того як договір-купівлі продажу нерухомості в Донецьку буде зареєстрований за "українськими правилами", для легалізації цього договору на території ДНР необхідна і реєстрація по "законам ДНР" (однак, це вже проблеми покупця, а не ваші).

    2) Що стосується переліку,документів, необхідних Вам для відчуження (продажу) нерухомого майна, Ви можете дізнатися цю інформацію безпосередньо в нотаріуса, який оформлюватиме угоду.

    3) Какая ответственность грозит мне, как учредителю, при продаже данной недвижимости. Возможно придется зарегистрироваться на неподконтрольной территории и оплатить там какие то налоги, сборы.

    По-перше, як я вже писав, набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України.

    Тобто, у цьому випадку застосовується саме законодавство України, а тому Ви як громадянин України не можете здійснити перереєстрацію юридичної особи на непідконтрольній території та відразу продати нерухоме майно по законодаувству ДНР.

    Необхідно спочатку продати його відповідно до українського законодавства, а вже потім громадянин ДНР пероформить нерухомість зідно законодавства непідконтрольної території.

    Що стосується відповідальності за продаж, то вона відсутня, так як Вам, як єдиному засновнику підприємства, належить право власності на нерухоме майно.

    Якщо дана консультація Вам допомогла, прошу обрати її як найкращу відповідь. Дякую.

    Пишіть, якщо буде потрібна допомога. Всього доброго.

    Брайко-Попельнюк Алина Владимировна
    Общаться в чате Брайко-Попельнюк Алина Владимировна 3 года назад

    Адвокат, г. Харьков, 19 лет опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Скорее всего сделка будет проходить на территории Украины и по законодательству Украины(выше все детально расписано), это будет сделано для юридической силы сделки. По месту нахождения вашего имущества регистрацию уже осуществит новый собственник. Исходя из информации, которую вы предоставили по вашим действиям- к вам никаких санкций применено не будет.

    Гончаренко Константин
    Общаться в чате Гончаренко Константин 3 года назад

    Юрист, г. Сумы, 5 лет опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Доброго дня!

    По Вашому питанню можу повідомити наступне:

    Згідно ЗУ Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України

    Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України.

    Враховуючи зазначене будь-які правочини з майном на території ОРДЛО не мають юридичного факту та значення, а документи видані на тимчасово окупованій території є такими , що не мають юридичної сили.

    Тому рекомендую Вам здійснити правочин купівлі- продажу на території України з подальшим нотаріальним посвідченням угоди.

    Серед іншого рекомендую продавати не майно та потужності підприємства фактично, а акції чи інші корпоративні права на власність підприємства, а вже новий власник підприємства нехай вирішить, яким чином він буде розпоряджатися підприємством.

    Щодо процедури звільнення директора та внесення запису в Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань: так як територія Донецьку та Луганську має статус тимчасово окупованих територій , відповідно жодні органи державної влади України на зазначеній території не діють, одже, реестраційні дії в ЕДР реєстраторами там не вносяться з моменту окупації, тому в доступних реєстрах наявна остання зареєстрована інформація органами влади України.

    На Вас вказана інформація не покладає жодної відповідальності, вона виникне у нового власника після придбання корпоративних прав на підприємство і їх державної реєстрації за законодавством і в органах держави України.

    З повагою,

    Костянтин Гончаренко

    Жупинский Николай Андреевич
    Общаться в чате Жупинский Николай Андреевич 3 года назад

    Адвокат, г. Харьков, 25 лет опыта

    Обратиться Бесплатная оценка вашей ситуации

    Директор уволился еще в 2014 году, и давно работает в другом месте на неподконтрольной территории, но почему то до сих пор в поисковике по коду ЕРДПОУ указывается уполномоченным лицом.

    Сделки купли продажи недвижимости от имени юридического лица может осуществлять только его руководитель, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр юридических лиц, физлиц предпринимателей и общественных формирований. Если у Вас нет связи с директором ООО то начните со смены директора. Как учредитель общества Вы это сделаете без проблем. Дальше, если недвижимость, что находится в Донецке, продать на подконтрольной Украине территории, то такие документы на право собственности вряд ли будут действительны на территории так называемой ДНР и какой смысл в ее приобретении, если документы нельзя будет использовать. Если продать недвижимость в ДНР - нарушите законодательство Украины (если об этом станет известно). Так что решайте сами. Но самое главное, смените директора, так как без него Вы не сможете от имени ООО продать недвижимость. Ну, или есть еще хороший вариант, это продажа (передача) доли в уставном капитале ООО. Делается это очень просто, по нотариально заверенному Акту приема-передачи доли, здесь директор не нужен. Новый участник ООО идет в ЦНАП и регистрирует изменения в составе участников ООО. И уже новый собственник ООО решает, что ему дальше делать с недвижимостью.


Похожие вопросы


Кодексы Україна

Кодекс України з процедур банкрутства Кодекс цивільного захисту України Кримінальний процесуальний кодекс України Митний кодекс України Повітряний кодекс України Податковий кодекс України Кодекс адміністративного судочинства України Цивільний процесуальний кодекс України Кримінально-виконавчий кодекс України Господарський кодекс України Цивільний кодекс України Сімейний кодекс України Земельний кодекс України Кримінальний кодекс України Водний кодекс України Кодекс торговельного мореплавства України Про надра Лісовий кодекс України Господарський процесуальний кодекс України Кодекс України про адміністративні правопорушення (статті 213 - 330) Кодекс України про адміністративні правопорушення (статті 1 - 212-21) Житловий Кодекс Української РСР Європейський кодекс соціального забезпечення Бюджетний кодекс України