Нерухомість в Україні

Доброго дня!

Повністю онлайн переоформити нерухомість (наприклад, через "Дію") наразі неможливо, оскільки передача прав на нерухоме майно вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення.

Найкращий і найменш витратний спосіб переписати будинок на маму — укласти договір дарування (оформити дарчу). Зробити це з-за кордону можна дистанційно за допомогою довіреності укладеної в консульстві або іноземного нотаріуса.

Алгоритм дій

1.Знайдіть представника в Україні

Це не може бути ваша мама.

Згідно із законом, представник не може підписувати договір у своїх інтересах. Тому Ви не можете видати довіреність мамі, щоб вона сама собі подарувала Ваш будинок від вашого імені. Представником має бути третя особа — наприклад, Ваш батько, брат, сестра або просто надійний друг.

2.Оформте довіреність за кордоном:

У вас є два шляхи:

- Консульство України: Оптимальний варіант. Довіреність одразу складається українською мовою і має юридичну силу в Україні без жодних додаткових легалізацій.

- Місцевий іноземний нотаріус: Швидше записатися, але такий документ потрібно буде легалізувати (проставити апостиль у країні перебування), а потім зробити його офіційний переклад українською вже в Україні.

3. Передайте документи в Україну:

Відправте оригінал довіреності Вашому представнику міжнародною поштою. Також нотаріусу в Україні знадобляться оригінали документів на право власності на будинок та технічний паспорт. Якщо будинок був куплений у Вашому шлюбі, додатково знадобиться нотаріально завірена згода Вашої дружини (її теж можна зробити за кордоном).

4. Укладання договору в Україні:

Ваш представник та Ваша мама йдуть до українського нотаріуса (за місцем знаходження будинку або за місцем реєстрації однієї зі сторін). Вони підписують договір, і нотаріус одразу реєструє право власності на маму в Державному реєстрі речових прав.

За посвідчення договору потрібно буде сплатити 1% держмито, послуги нотаріуса, експертну оцінку нерухомості.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня, Даниле!

Найпростіший варіант — договір дарування будинку мамі. Повністю онлайн це зробити не можна, бо договір дарування нерухомості має бути письмовим і нотаріально посвідченим, а право власності виникає після державної реєстрації.

Алгоритм такий:

1. Спочатку обрати нотаріуса в Україні, який буде оформлювати договір дарування. Бажано одразу надіслати йому копії документів на будинок і землю, щоб він перевірив, чи все готово для угоди.
2. Нотаріус має підготувати текст довіреності для Вас. У довіреності треба прямо зазначити, що представник має право подарувати конкретний будинок конкретній особі — Вашій мамі. Це важливо, бо довіреність на дарування без зазначення обдаровуваного є нікчемною.
3. Представником краще обрати не маму, а іншу довірену особу в Україні. Мама буде обдарованою, а представник не може укладати правочин від Вашого імені у власних інтересах.
4. За кордоном Ви оформлюєте довіреність:через консульство України — тоді вона діє в Україні без апостиля та перекладу;або через іноземного нотаріуса — тоді зазвичай потрібні апостиль/легалізація та нотаріальний переклад українською.
5. Оригінал довіреності потрібно передати в Україну представнику або нотаріусу.
6. Для угоди готуються документи: паспорти та РНОКПП Ваші, мами і представника; правовстановлюючий документ на будинок; витяг з Реєстру речових прав; техпаспорт; документи на земельну ділянку/кадастровий номер; свідоцтво про народження для підтвердження, що мама є Вашою матір’ю; за потреби — згода чоловіка/дружини, якщо будинок набувався у шлюбі.
7. Представник від Вашого імені та мама як обдарована приходять до нотаріуса, підписують договір дарування. Якщо мама не може бути особисто, вона також може видати окрему довіреність іншій особі.
8. Нотаріус одразу реєструє право власності за мамою в Державному реєстрі речових прав. Після цього мама отримує витяг і стає власницею будинку.

По грошах:

Якщо Ви і мама є податковими резидентами України, дарування між Вами як родичами першого ступеня споріднення оподатковується за нульовою ставкою ПДФО, і військовий збір також не сплачується.

Основні витрати будуть такі: довіреність за кордоном — за тарифом консульства або іноземного нотаріуса; пересилка оригіналу довіреності; послуги нотаріуса в Україні — за домовленістю, бо приватні нотаріуси самі визначають плату з клієнтом; адміністративний збір за реєстрацію права — у 2026 році звичайна реєстрація орієнтовно 330 грн, термінова дорожча: 3330 грн за 2 дні, 6660 грн за 1 день, 16640 грн за 2 години.

Якщо оформлювати через державного нотаріуса, за посвідчення договорів відчуження житлових будинків і земельних ділянок передбачене державне мито 1% суми договору, але приватний нотаріус державне мито не справляє, а бере оплату за домовленістю.

Практично я б орієнтував клієнта так: якщо немає податкових ризиків із нерезидентством, арештів, іпотеки, проблем із землею чи старими документами, загальні витрати зазвичай складаються з довіреності за кордоном + пересилки + послуг нотаріуса в Україні + реєстраційного збору. Податків при даруванні мамі за стандартної ситуації бути не повинно.

З повагою, адвокат Айвазян.