Есть ли у меня права на собственность , если квартира куплена по договору залога при неоформленном наследстве.

Здравствуйте.

Невозможно купить у человека то, что ему не принадлежит. Нужно смотреть договор, но скорее всего он ничтожный, т. к. вторая сторона обязуется передать то чего у нее нет, а возможно будет при определенных обстоятельствах.

Сбросьте договор.

Здравствуйте, Ирина.

.В соответствии со ст. 1296 Гражданского кодекса, отсутствие свидетельства о праве на наследство не лишает наследника права на наследство.

ВС разъяснил, что законодатель разграничивает понятия «возникновение права на наследство» и «возникновение права собственности на недвижимое имущество, входящее в состав наследства», и связывает с возникновением этих имущественных прав различные правовые последствия.

Я думаю Вам необходимо прекращать договорные отношения.

Удачи!

Здравствуйте, Ирина.

У вас точно не договор залога. И не договор купли-продажи. У вас что-то другое, но вынужден вас огорчить - что бы это ни было - но согласно приведенному вами описанию взаимоотношений, права собственности на квартиру у вас нет.

Постарайтесь вернуть свои деньги у "продавца". Хотя что-то мне подсказывает что добровольно их вам не вернут.

Если вернуть средства не удастся - для защиты ваших прав необходимо обращаться в суд с иском о взыскании безосновательно полученных средств, но для этого необходимо иметь подтверждение передачи денег (расписка).

Популярность задатка при покупке квартиры объясняется многим. Прежде всего, он удобен обеим сторонам. Покупатель квартиры, передав продавцу задаток, облегченно вздыхает - он нашел то что, искал и пусть это что-то хотя и не совсем, но уже принадлежит ему. А продавцу квартиры так приятно получать деньги, еще ничего не продав.

Сегодня, почти каждая сделка купли-продажи квартиры не обходится без внесения задатка. Продавец хочет быть уверен, что сделка состоится, и что сумма сделки не изменится к моменту подписания у нотариуса договора купли-продажи, поэтому хочет дать задаток за квартиру.

При этом иногда стороны, участвующие в сделке, не знают правил оформления задатка и не до конца представляют себе значение этого слова. Понятие задаток описывается в Гражданском кодексе Украины в Параграфе 5, ст.570-571:Статья 571. Правовые последствия нарушения или прекращения обязательства, обеспеченного задатком1. Если нарушение обязательства произошло по вине должника, задаток остается у кредитора. Если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан возвратить должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.2. Сторона, виновная в нарушении обязательства, может возместить второй стороне убытки в сумме, на которую они превышают размер (стоимость) задатка, если другое не установлено договором.3. В случае прекращения обязательства к началу его выполнения или вследствие невозможности его выполнения задаток подлежит возвращению.Особенно следует оговорить последствия не заключения в будущем договора купли-продажи и отразить ответственность сторон. В момент заключения предварительного договора продавец может еще и не иметь правоустанавливающих документов на объект недвижимости, либо могут отсутствовать отдельные документы, без которых невозможно совершить сделку купли-продажи недвижимости. В таком случае нужно прямо обязать продавца получить эти документы и ознакомить с ними покупателя еще до заключения основной сделки.С другой стороны закон не запрещает передавать деньги по предварительному договору. К тому же иной способ передачи здесь вряд ли будет возможен. Поэтому, по нашему мнению, деньги передавать по предварительному договору все-таки можно, нужно лишь прямо зафиксировать, что по этому договору передается сумма, которая подтверждает серьезность намерений сторон.

Важно при этом уходить от аналогий с задатком и вовсе не использовать этот термин. Сумму, которая будет передаваться в рамках предварительного договора можно называть гарантийной, обеспечительной и т.п. Особо следует оговорить последствия не заключения в будущем основного договора и отразить ответственность сторон. В данном случае использовать можно и штрафные санкции.

Предварительный договор должен заключаться в такой же форме что и основной. То есть требуется его нотариальное удостоверение (ст. 657 ГКУ). Возможно, это не совсем удобно, но другого варианта нет. На данную квартиру у вас нет собственности и делать ремонт я бы вам не советовал до основного договора купли -продажи.

Здравствуйте, Ирина.

Согласно ст. 100 Жилищного кодекса: Виконання наймачем робіт з переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребують отримання документів, що дають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт введення об’єкта в експлуатацію не потребується.

То есть, перечисленные работы не будут являться "препятствием", так как их узаканивать не нужно.

Другое дело, что пока хозяйка не получила свидетельство о праве на наследство, договор заключен быть не может и вы сможете в случае чего, вернуть только свои деньги

Здравствуйте, Ирина!

Нужно видеть сам договор.

Для того, чтобы Вы могли стать собственником данной квартиры, сам продавец должен иметь право собственности на данную квартиру.

О том, является ли продавец таким собственником квартиры и являетесь ли Вы уже собственником данной квартиры, Вы имеете право сами проверить в государственном реестре речових прав по ссылке:

https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1

При наличии у Вас права собственности, Вы имеете право проведения ремонтных работ.

Всего доброго!

Удачи Вам!

Купила квартиру по договору залога у продавца, которая еще не вступила в наследство - залогом может выступать только то имущество что принадлежит продавцу или заемщику

пока она не оформит наследство - она так же не владелец , а Вы и подавно.

и вы преждевременно начали делать ремонт - так как если что то пойдет не так шансы вернуть деньги за ремонт минимальны .

Доброго дня!

По Вашому питанню повідомляю наступне:

Щоб мати право вчиняти будь-які дії з майном необхідно бути його власником та мати документи на право власності.

Враховуючи , те що особа котра продала Вам майно навіть сама не є васником цього майна, то вчиняти ремонтні роботи вважаю було зайвим , допоки власник не прийме спадщину не отримає свідоцтво на неї у нотаріуса, та не укладе нотаріальний договір купівлі-продажу свого майна чи дарування або міни з відповідним внесенням даних про власність до ЕДР Речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень , тільки після вказаних дій Ви зможете робити ремонт у вказаній квартирі на правах власника.

Наразі треба сподіватися, що після прийняття спадщини власник не заявить вимоги щодо неправомірно зробленого ремонту бо в такому разі компенсацію за нього Вам буде отримати майже неможливо.

Але можу Вас заспокоїти, ремонтні роботи погоджувати не потрібно, адже Постанова Кабінету міністрів N тисяча двадцять чотири від 28.12.2016 «Про внесення змін до Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків» спростило процедуру перепланування ..

Згідно нових правил про перепланування, виконання власником робіт з переобладнання приміщень житлового фонду, які не передбачають знесення або будь-якого втручання в несучі конструкції або інженерні системи загального користування, не вимагають отримання дозвільних документів, додаткове введення об'єкта в експлуатацію не потрібно.

Все, що стосується змін в несучих конструкціях, фасаді і інженерних системах, є реконструкцією. У цьому випадку буде потрібно проект, узгоджений державними органами архітектури і містобудування.

Головне не вносити зміни істотного значення в несучі стіни, конструкції та загальну витяжку - тоді ніяких дозволів не потрібно буде оформляти

Рекомендую дочекатися прийнняття спадщини і лише потім укласти з власником нотаріальний договір купівлі - продажу , внести дані до реєстру і далі робити в квартирі всі необхідні ремонтні роботи на правах власника згідно ст. 321 ЦК України.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Добрий день! Виходячи з ситуації, що склалася слід детально проаналізувати договір, який Ви уклали.

Крім того, спадкоємець не є ще сам власником квартири, а тому не може її переоформити на Вас.

Рекомендую спробувати домовитись про повернення грошових коштів.

Гражданский кодекс Украины (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15):

"Стаття 656. Предмет договору купівлі-продажу

1. Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у мабутньому." -

это касательно оформления наследства на квартиру продавцом;

"Стаття 658. Право продажу товару

1. Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення." -

в этой части, во-первых право продажи собственником отсылается на случай, предусмотренный законом, т.е. на ст.656 о праве продажи товара, приобретенного в будущем; во-вторых, покупатель вещи, проданной продавцом не своей вещи приобретает право собственности, если собственник не имеет права его возврата, т.е. согласно ст.388 ГК:

"Стаття 388. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача

1. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом..." -

в этой части, во-первых, продавец имел право на продажу (приобретение в будущем - ст.656 ГК), во-вторых, покупатель знал об этом (изложено в договоре), в-третьих, собственник квартиры не имеет права и не может физически истребовать квартиру;

"Глава 31ПРАВО ВОЛОДІННЯ ЧУЖИМ МАЙНОМ...

Стаття 398. Виникнення права володіння

1. Право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, встановлених законом." -

в этой части, право владения на квартиру у покупателя возникло на основании, предусмотренного законом, а именно, продажи ее продавцом в будущем, т.е. покупатель фактически является владельцем пока что чужой квартиры.

Таким образом, покупатель вправе, как я считаю, требовать исполнения договора купли-продажи квартиры, устранения препятствий в пользовании (владении) квартирой, в частности, касательно проведения ремонта (ст.391 ГК), а также, в случае отказа продавца от договора купли-продажи - требовать двойной размер задатка и возмещения ущерба.

Уточняю предпоследний абзац своего ответа: "... продажи ее продавцом сейчас, приобретенной в будущем..."