Какие юридические варианты решения вопроса, если собственник земли категорично отказывается в продолжении договора?

По своей сути садовое товарищество является ни чем иным, как обслуживающим кооперативом. По крайней мере, так разъяснил Госкомпредпринимательства в своих письмах № 6978 от 11 октября 2004года и № 1339 от 21 февраля 2006 года.

В самом деле, цели и задачи кооперации провозглашенные в статье 3 Закона Украины «О кооперации», схожи с целями и задачами, которые преследуют члены садового товарищества.Перед регистрацией обслуживающего кооператива нужно провести учредительное собрание, на котором принять решение о создании кооператива, утвердить название и назначить правление. Название садового товарищества будет выглядеть так: Обслуживающий кооператив «Садовое товарищество «Солнышко».

Решение учредительного собрания оформляется протоколом, который подписывают председательствующий и секретарь собрания. В протоколе указываются также лица, принимавшие участие в учредительном собрании (фамилия, имя, отчество, паспортные данные, подпись).

«Численность членов кооператива не может быть менее трех человек. При создании кооператива составляется список членов и ассоциированных членов кооператива, который утверждается общим собранием.» - Подчеркивает адвокат Андрей Осипов.

Согласно ст.14 Закона Украины «О кооперации» ассоциированный член кооператива - физическое или юридическое лицо, которое внесло паевой взнос и пользуется правом совещательного голоса в кооперативе. При ликвидации кооператива ассоциированный член кооператива имеет преимущественное по сравнению с членами кооператива право на получение пая. Порядок вступления в кооператив и участие ассоциированного члена в его хозяйственной и иной деятельности, права и обязанности такого члена, размеры паев и выплат на паи определяются уставом кооператива.

Основным правовым документом, регулирующим деятельность кооператива, является его устав. Статья 8 Закона Украины «О кооперации» определяет, какие сведения должен содержать устав кооператива:

• наименование кооператива, его тип и местонахождение;
• цель создания кооператива и исчерпывающий перечень видов его деятельности;
• состав его учредителей;
• условия и порядок вступления в кооператив и выхода или исключения из него;
• права и обязанности членов и ассоциированных членов кооператива;
• порядок внесения изменений в устав кооператива;
• порядок установления размеров и уплаты взносов и паев членами кооператива и ответственность за нарушение обязательств по их уплате;
• формы участия членов кооператива в его деятельности;
• порядок формирования, состав и компетенция органов управления и органов контроля кооператива, а также порядок принятия ими решений, в том числе по вопросам, решение по которым принимается единогласно или квалифицированным большинством голосов членов кооператива, принимающих участие в общем собрании;
• порядок формирования, использования и распоряжения имуществом кооператива;
• порядок распределения его дохода и покрытия убытков;
• порядок учета и отчетности в кооперативе;
• порядок реорганизации и ликвидации кооператива и решения связанных с этим имущественных вопросов;
• порядок созыва общего собрания;
• условия и порядок возврата пая.

Само собой, устав может содержать и другие, связанные с особенностями деятельности кооператива положения, не противоречащие законодательству.Следует отметить, что на сегодняшний день отсутствует четкий правовой механизм, который бы регулировал деятельность садоводческих (садовых) товариществ, как «отдельной единицы» хозяйствования. 19 января 2010 в Верховной Раде Украины был зарегистрирован проект Закона Украины «О садовых товариществах», который внес народный депутат Украины Самойленко Ю. П. Однако, согласно Постановлению ВРУ от 5 апреля 2011 № 3182-VI проект Закона был возвращен на доработку.

Из-за ограниченного количества информации часто возникают вопросы вроде: «К какой организационно-правовой форме отнести садоводческие товарищества? Как регистрировать такие общества? "

Проанализировав ряд нормативных актов и разъяснений компетентных органов можно сделать следующие выводы:

Садоводческое товарищество - юридическое лицо, является добровольным объединением граждан-владельцев садоводческих участков.

Государственный комитет Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства в своих письмах, в частности № 6978 от 11 октября 2004 года и № 1339 от 21 февраля 2006 года, предоставлял разъяснения по регистрации садоводческого (садового) товарищества.

Из указанных писем видно, что садоводческие товарищества относятся к обслуживающим кооперативам.Письмом Государственного комитета Украины по вопросам регуляторной политики и предпринимательства от 21.10.2009 г. N 12819 также разъяснено, что садоводческие товарищества могут создаваться как объединения граждан. Поскольку Закон Украины «Об объединениях граждан» утратил силу в связи с введением в действие с 01.01.2013 года Закона Украины «Об общественных объединениях», то на сегодняшний день для регистрации садоводческого товарищества можно применять такую организационно-правовую форму как общественная организация.

Согласно ч. 3 ст.1 Закона Украины «Об общественных объединениях» общественная организация - это общественное объединение, учредителями и членами (участниками) которого являются физические лица.

Нормами этой же статьи закреплено, что общественное объединение - это добровольное объединение физических лиц и / или юридических лиц частного права для осуществления и защиты прав и свобод, удовлетворения общественных, в частности экономических, социальных, культурных, экологических и других интересов.

От выбранной организационно-правовой формы для садового товарищества будет зависеть порядок его государственной регистрации, а также дальнейший порядок осуществления им своей деятельности.

Учитывая приведенные нормы законодательства, на сегодняшний день садоводческие общества могут функционировать в такой организационно-правовой форме, как обслуживающие кооперативы.

Разъяснил Минюст и вопрос о возможности внесения членом садоводческого общества своего паевого взноса в общество имуществом в виде собственного земельного участка (наверное, кого-то и такое интересовало?). В соответствии с частью первой статьи 78 Земельного кодекса, право собственности на землю — это право владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками. Владелец имеет право совершить относительно своего имущества любые действия, которые не противоречат закону (часть 2 статьи 319 Гражданского кодекса Украины. В понимании Закона Украины «О кооперации», пай — имущественный возвратный взнос члена (ассоциированного члена) кооператива в создание и развитие кооператива, который осуществляется путем передачи кооперативу имущества, в том числе денег, имущественных прав, а также земельного участка (статья 2 Закона).

Относительно вопроса, может ли считаться приватизацией приобретение членом садового общества земельного участка у такого общества по договору купли — продажи. Статьей 81 Земельного кодекса Украины определены основания, по которым граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки. Основания, в частности, делятся на:

а) приобретение по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены, другим гражданско—правовым отношениям;

б) безвозмездная передача из земель государственной и коммунальной собственности;

в) приватизация земельных участков, которые были ранее предоставлены им в пользование.

в Соответствии со статьей 35 ЗК Украины, приватизация земельного участка гражданином — членом садоводческого общества осуществляется без согласия на то других членов этого общества. Граждане Украины из земель государственной и коммунальной собственности имеют право приобретать безвозмездно в собственность или на условиях аренды земельные участки для ведения индивидуального или коллективного садоводства.

Частью 3-й статьи 116 ЗК предусмотрено, что безвозмездная передача земельных участков в собственность граждан производится в случае приватизации земельных участков, находящихся в пользовании граждан; получения земельных участков вследствие приватизации государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций; получения земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм безвозмездной приватизации, определенных этим Кодексом.

Вместе с тем общие положения о купле-продаже определены главой 54 ЦК. В частности, статьей 655 ЦК установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность второй стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму. Т.е., такой договор является оплатным.

То есть, приватизация земельных участков и приобретение их по договору купли-продажи являются отдельными основаниями обретения права собственности на земельные участки.

Для ответа на Ваш вопрос уточните следующее:

- Кто владелец земли (частное лицо или это коммунальная земля)?

- Было ли разрешение на строительство домов?

- Оформлены ли дома, как собственность кооператива?

Для каких целей по договору аренды земли передавались Земля?

Продажа не официальная. - значит ее де-юре не біло

кто собственник земли?

кто собственник домов ?

о чем был договор аренды ?

Доброго дня.

Щоб відповісти на ваше питання, необхідно розуміти хто є орендодавцем (власником) землі та з якою метою вона була надана кооперативу в оренду (тобто необхідно ознайомитися з договором оренди).

По-друге, якщо хтось у даному випадку є власником землі, то це не означає, що він є і власником будинків, адже якщо це дійсно було би так, то люди платили би також за оренду житла.

Враховуючи ту інформацію, яку Ви надали, можу сказати наступне.

Відповідно до ст. 41 Земельного кодексу України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14) житлово-будівельним (житловим) та гаражно-будівельним кооперативам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування земельні ділянки для житлового і гаражного будівництва передаються безоплатно у власність або надаються в оренду у розмірі, який встановлюється відповідно до затвердженої містобудівної документації. Житлово-будівельні (житлові) та гаражно-будівельні кооперативи можуть набувати земельні ділянки у власність за цивільно-правовими угодами.

Забезпечення громадян жилими приміщеннями в будинках житлово-будівельних кооперативів і користування ними врегульовано Главою 5 Житлового кодексу Української РСР (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10).

Статтею 133 Житлового кодексу встановлено, що громадяни, які потребують поліпшення житлових умов, вправі вступити до житлово-будівельного кооперативу і одержати в ньому квартиру.

Відповідно до ст. 141 Житлового кодексу особі, прийнятій до членів житлово-будівельного кооперативу, за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів, надається окрема квартира, що складається з однієї чи кількох кімнат, відповідно до кількості членів сім'ї, суми її пайового внеску і граничного розміру жилої площі, передбачуваного Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу.

Заселення квартир у будинку житлово-будівельного кооперативу провадиться за ордерами, що видаються виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів. Відмову у видачі ордера може бути оскаржено в судовому порядку.

Відповідно до ст. 148 Житлового кодексу член житлово-будівельного кооперативу, виключений з кооперативу, втрачає право користування квартирою в будинку кооперативу і в разі відмовлення звільнити її підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. Якщо члена кооперативу виключено з кооперативу з підстав, передбачених пунктами 1, 2, 4, 6, 7 статті 147 цього Кодексу, то виселенню підлягають також члени його сім'ї та інші особи, які проживають разом з ним.

Якщо член житлово-будівельного кооперативу вибув з кооперативу або переселився в іншу квартиру в будинку того ж кооперативу, а займане ним жиле приміщення не закріплено в установленому порядку за членами його сім'ї, вони, а також інші особи, що проживають у цьому приміщенні, підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Членів сім'ї члена житлово-будівельного кооперативу та інших осіб, які проживають разом з ним, може бути виселено в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення також у випадках, передбачених частиною першою статті 116 цього Кодексу.

Враховуючи зазначене та те, що будинки були вашим постійним місцем проживанням протягом всіх цих років, а Ви всі і досі є членом кооперативу, власник землі не має права виселяти вас з будинку.

Якщо він з цим не згоден, то нехай звертається до суду.

Якщо надана консультація була Вам корисна, прошу обрати її як найкраща відповідь.

Всього доброго. Сподіваюсь, що Вам допоміг.

Да, в кооперативах часто покупают "не знамо что". Да ещё и у не официальных владельцев. Если права не узаконены, ничего не сделаете