Возврат залога за покупку квартиры

Добрый день. Имеете право требовать залог назад.

Цивільний кодекс України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text

Стаття 652. Зміна або розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин

1. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

2. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

3. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору.

4. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Стаття 571. Правові наслідки порушення або припинення зобов'язання, забезпеченого завдатком

1. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора.

Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.

2. Сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором.

3. У разі припинення зобов'язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

Очевидно, что в вашем случае невозможно было оформить сделку в срок в связи с военным положением. Поэтому имеете право требовать вернуть залог, в случае отказа следует обращаться в суд.

Обратитесь к продавцу квартиры с официальным письмом, в котором просите вернуть залог. Если продавец откажется - обращайтесь в суд и взыскивайте с него суму залога.

Как только возникнут вопросы - обращайтесь. Буду рад помочь.

Вітаю!

Потрібно проаналізувати попередній договір для більш чіткої відповіді

Есть условия предварительного договора:) и в соответствии с ним выполняют свои обязательства. Если предусмотрены форс-мажорные обстоятельства, то Вы вправе отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке без применения штрафных санкций. Если в договоре не прописано, что задаток возвращается после продажи квартиры новому покупателю, то продавец обязан Вам вернуть залог по Вашему требованию. Обезопасьте себя уведомлением продавцу о разрыве договора с требованием вернуть задаток в конкретные сроки. Отправляйте ценным письмом с описью. Узнать есть ли новый владелец недвижимости можно путем извлечения ведомостей с реестра недвижимости.Нужна помощь в сопровождении, обращайтесь:)

Здравствуйте!

Рынок недвижимости заморожен уже более двух месяцев. Реальные сделки не совершаются ни с «первичкой», ни с «вторичкой». Большинству потенциальных продавцов и покупателей сейчас не до этого. Особенно если речь идет о зонах активных боевых действий.

Но главное, чтобы предотвратить несанкционированные вмешательства, государство закрыло доступ к большинству реестров, в том числе, и к реестру вещных прав на недвижимое имущество. Это ограничило возможности покупателя проверить «чистоту» объекта (наличие арестов, запретов и т. п.) и сделало невозможным завершение сделки купли-продажи и приобретение права собственности.

Тем не менее, многие владельцы жилья пытались продать свою недвижимость, если, например, необходимо было быстро собрать большую сумму денег, что в нынешних условиях случается часто. Поэтому такие продажи предусматривали большой дисконт. Понятно, что находились и покупатели, готовые рискнуть ради хорошей цены.

Как следствие, на рынке начали появляться схемы оформления перехода права собственности на недвижимость. В частности, распространение получила практика заключения предварительных договоров, договоров задатков с последующим дооформлением после открытия реестров. Все эти обходные схемы крайне рискованны.

У этих договоров нет юридически значимых последствий для сторон. То есть покупатель может отказаться от сделки, равно, как и продавец. И обязать друг друга они не смогут. Договор задатка по недвижимости недопустим, а предыдущий должен быть нотариально удостоверен.

ЕСЛИ ВЫ ДОГОВОР ЗАДАТКА ОФОРМИЛИ НОТАРИАЛЬНО, ТОГДА ВЫ МОЖЕТЕ ТРЕБОВАТЬ ЕГО ВОЗВРАТА, ССЫЛАЯСЬ НА ФОРС-МАЖОР.

После продолжительной паузы рынок недвижимости получил шанс вернуться к работе. В конце апреля Минюст анонсировал открытие реестра вещных прав на недвижимое имущество, но с целым рядом ограничений. Именно их наличие и должно помешать мошенническим действиям разного рода дельцов и аферистов.

Самое главное ограничение — в течение месяца после регистрации права собственности на недвижимость с ней нельзя проводить никаких действий. Это должно сделать невозможным рейдерскую схему, когда ставится несколько «прокладок», буквально за один день имущество продается несколько раз и потом его уже не вернешь даже через суд.

Также запрещена купля-продажа жилья по доверенности. Это значит, что продавать жилье имеют право только его владельцы. Никакие родственники или другие доверенные лица сделать этого не смогут. Если же владельцы находятся далеко, например, за границей, то им придется либо возвращаться, чтобы заключить сделку, либо отложить ее до лучших времен, когда это ограничение будет отменено.

Более того, чтобы продать квартиру, нужно знать к какому нотариусу обратиться. Теперь для этого подходит далеко не каждый. Да, совершать нотариальные действия с недвижимостью смогут только нотариусы из списка Минюста — это во-первых. Во-вторых, нотариальное заверение договора купли-продажи можно оформить в пределах области, где расположена недвижимость.

ВАМ НЕОБХОДИМО ЗАФИКСИРОВАТЬ ВСЕ ВАШИ ДОГОВОРЕННОСТИ С ПРОДАВЦОМ В ДОГОВОРЕ, КОТОРЫЙ ЗАВЕРИТЬ НОТАРИАЛЬНО.

НТАРИУС ДОЛЖЕН БЫТЬ ВКЛЮЧЕН В РЕЕСТР МИНЮСТА УКРАИНЫ И НАХОДИТЬСЯ В ДНЕПРЕ.

Добрий день!

Так, до кінця військового стану в Україні не рекомендується укладати договори поза Держреєстру: купувати нерухомість за довіреністю, підписувати попередні договори, тощо через незахищеність таких операцій.

Придбання квартир сьогодні із дотриманням усіх юридичних вимог неможливе. Насамперед через те, що будь-яка угода, відповідно до ст. 233 Цивільного кодексу України, може бути визнана недійсною у зв’язку з наявністю важкої для покупця обставини, незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину. а війна є, напевно, найважчою обставиною.

ВИ МАЄТЕ ПРАВО СПОЧАТКУ НАДІСЛАТИ ПРО ЦЕ ЛИСТА ПРОДАВЦЮ, ПОСИЛАЮЧИСЬ НА ВКАЗАНІ НОРМИ ЗАКОНУ:

УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА УКРАЇНИ № 64/2022

Про введення воєнного стану в Україні:

https://www.president.gov.ua/documents/642022-4139...

"У зв'язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" постановляю:

1. Ввести в Україні воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб.

2. Військовому командуванню (Генеральному штабу Збройних Сил України, Командуванню об'єднаних сил Збройних Сил України, командуванням видів, окремих родів військ (сил) Збройних Сил України, управлінням оперативних командувань, командирам військових з'єднань, частин Збройних Сил України, Державної прикордонної служби України, Державної спеціальної служби транспорту, Державної служби спеціального зв'язку та захисту інформації України, Національної гвардії України, Служби безпеки України, Служби зовнішньої розвідки України, Управління державної охорони України) разом із Міністерством внутрішніх справ України, іншими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування запроваджувати та здійснювати передбачені Законом України "Про правовий режим воєнного стану" заходи і повноваження, необхідні для забезпечення оборони України, захисту безпеки населення та інтересів держави.

3. У зв'язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30 – 34, 38, 39, 41 – 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб в межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану".

4. Кабінету Міністрів України невідкладно:

1) ввести в дію план запровадження та забезпечення заходів правового режиму воєнного стану в Україні;

2) забезпечити фінансування та вжити в межах повноважень інших заходів, пов'язаних із запровадженням правового режиму воєнного стану на території України.

5. Державній службі України з надзвичайних ситуацій невідкладно разом з обласними, Київською міською державними адміністраціями, іншими державними органами, установами, підприємствами, організаціями всіх форм власності привести єдину державну систему цивільного захисту, її функціональні та територіальні підсистеми у готовність до виконання завдань за призначенням в особливий період.

6. Обласним, Київській міській державним адміністраціям, органам місцевого самоврядування утворити ради оборони та забезпечити сприяння військовому командуванню у запровадженні та здійсненні заходів правового режиму воєнного стану.

7. Міністерству закордонних справ України забезпечити інформування в установленому порядку Генерального секретаря ООН та офіційних осіб іноземних держав про введення в Україні воєнного стану, про обмеження прав і свобод людини і громадянина, що є відхиленням від зобов'язань за Міжнародним пактом про громадянські та політичні права, та про межу цих відхилень і причини прийняття такого рішення.

8. Цей Указ набирає чинності одночасно з набранням чинності Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні".

Президент України В.ЗЕЛЕНСЬКИЙ

24 лютого 2022 року".

УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА УКРАЇНИ № 133 /2022

УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА УКРАЇНИ №133/2022 — Офіційне інтернет-представництво Президента України (president.gov.ua)

"Про продовження строку дії воєнного стану в Україні

У зв'язку з триваючою широкомасштабною збройною агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" постановляю:

1. На часткову зміну статті 1 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженого Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-ІХ, продовжити строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 26 березня 2022 року строком на 30 діб.

2. Міністерству закордонних справ України забезпечити інформування в установленому порядку Генерального секретаря ООН та офіційних осіб іноземних держав про продовження строку дії воєнного стану в Україні і причини прийняття такого рішення.

3. Цей Указ набирає чинності одночасно з набранням чинності Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні".

Президент України В.ЗЕЛЕНСЬКИЙ

14 березня 2022 року".

УказПрезидента України

Про продовження строку дії воєнного стану в Україні

Про продовження строку дії ... | від 18.04.2022 № 259/2022 (rada.gov.ua)

{Указ затверджено Законом № 2212-IX від 21.04.2022}

У зв’язку з триваючою широкомасштабною збройною агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" постановляю:

1. На часткову зміну статті 1 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженого Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-IX (зі змінами, внесеними Указом від 14 березня 2022 року № 133/2022, затвердженим Законом України від 15 березня 2022 року № 2119-IX), продовжити строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 25 квітня 2022 року строком на 30 діб.

2. Міністерству закордонних справ України забезпечити інформування в установленому порядку Генерального секретаря ООН та офіційних осіб іноземних держав про продовження строку дії воєнного стану в Україні, про обмеження прав і свобод людини і громадянина, що є відхиленням від зобов’язань за Міжнародним пактом про громадянські та політичні права, та про межу цих відхилень і причини прийняття такого рішення.

3. Цей Указ набирає чинності одночасно з набранням чинності Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні".

Президент України

В. ЗЕЛЕНСЬКИЙ

м. Київ18 квітня 2022 року№ 259/2022

Торгово-промислова палата України на підставі ст.ст. 14, 14¹ Закону України “Про торгово-промислові палати в Україні” від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України, цим засвідчує форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 “Про введення воєнного стану в Україні”.

Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами для суб’єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов’язанням/обов’язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Враховуючи вищезазначене та надзвичайну, важку ситуацію з якою зіткнулась наша країна, ТПП України з метою спрощення процедури засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), розмістить з 28 лютого 2022 року на сайті ТПП України (www.ucci.org.ua) загальний офіційний Лист ТПП України щодо засвідчення форс-мажору, який можна буде роздруковувати всім кого це стосується.

В ПОДАЛЬШОМУ, ЯКЩО НЕ БУДЕ ПОВЕРНЕННЯ КОШТІВ ЗВЕРТАТИСЯ З ПОЗОВНОЮ ЗАЯВОЮ ДО СУДУ.

У разі наявності запитань звертайтеся через кнопку зеленого кольору "Звернутися".

Всього доброго!

Добрий день, Андріє!

За тих обставин, що Ви виклали у своєму питанні, маєте законне право відмовитись від купівлі квартири та повернути завдаток за неї. На користь цього маємо кілька аргументів:

ПО-ПЕРШЕ, із самого початку війни Міністерство юстиції України закрило доступ до державних реєстрів, аби не допустити рейдерства, крадіжок, спотворень інформації у базах даних. Серед таких:

• Державний реєстр речових прав на нерухоме майно;
• Державний земельний кадастр;
• Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань (є можливість вчиняти окремі реєстраційні дії);
• Єдиний державний реєстр судових рішень.

Через цю обставину державою рекомендовано на період надзвичайного стану не укладати угоди купівлі-продажу нерухомого майна.

ПО-ДРУГЕ, у зв'язку з віськовою агресією РФ Торгово-промислова палата України на підставі ст.ст. 14, 14¹ Закону України “Про торгово-промислові палати в Україні” від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України, із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб засвідчила настання в Україні форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) - у відповідності з Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 “Про введення воєнного стану в Україні”.

Це означає, по суті, що для суб’єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб (ТОБТО, В ТОМУ ЧИСЛІ, ДЛЯ ВАС) по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов’язанням/обов’язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Ці два факти повністю звільнють Вас від будь-якої відпоавдальності за невиконання умов договору, включно з тою, яка стосується завдатку!

ПО-ТРЕТЄ, згідно Цивільного кодексу України, а саме його статті 652, яка тлумачить розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин:

"У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах...

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Якщо коротко розшифрувати смисл цієї новели ЦКУ, то Ви не повинні нести витрати через настання обставин, які унеможливили укладання договору купівлі-продажу.

Те ж саме підтверджує і стаття 571 ЦКУ, в якій роз'яснюються правові наслідки порушення або припинення зобов'язання, забезпеченого завдатком. З п.3 цієї статті витікає, що:

"3. У разі припинення зобов'язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню".

І, НАРЕШТІ, ПО-ЧЕТВЕРТЕ, Статтею 233 Цивільного кодексу України передбачено, що правочин який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

Правочин, визначений ст. 233, належить до оспорюваних правочинів, тобто може бути визнаний недійсним лише за позовом потерпілої сторони або іншої заінтересованої особи. Коментована стаття робить відсилку до ст. 216 для визначення наслідків визнання такого правочину недійсним у вигляді двосторонньої чи односторонньої реституції.

ВИСНОВКИ:

1. У ЗВ'ЯЗКУ ІЗ ВВЕДЕННЯМ В КРАЇНІ НАДЗВИЧАЙНОГО СТАНУ ІСТОТНО ЗМІНИЛИСЯ ОБСТАВИНИ, ЗА ЯКИХ ВИ УКЛАДАЛИ УГОДУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ, ЩО НА АБСОЛЮТНО ЗАКОННИХ ПІДСТАВАХ ЗМУШУЄ ВАС РОЗІРВАТИ УГОДУ, ХОЧА ПРИ ЦЬОМУ ВИ І ЗАЛИШАЄТЕСЬ ДОБРОСОВІСНИМ ПОКУПЦЕМ.

2. УГОДА ПРО ЗАВДАТОК НЕ Є САМОСТІЙНОЮ, ХОЧА І ЗАВІРЕНА У НОТАРІУСА, ТА ЯВЛЯЄТЬСЯ НЕВІД'ЄМНОЮ ЧАСТИНОЮ ЦІЛОГО ПРАВОЧИНУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ. ОТЖЕ, ЯКЩО ЧЕРЕЗ ВИМУШЕНІ ОБСТАВИНИ РОЗРИВАЄТЬСЯ ОСНОВНА УГОДА, ТО СТАЄ НЕДІЙСНОЮ І УГОДА ПРО ЗАВДАТОК.

3. ПРОДАВЕЦЬ ЗОБОВ'ЯЗАНИЙ ПОВЕРНУТИ ВАМ ЗАВДАТОК ЗА БУДЬ-ЯКИХ УМОВ, І ЯКЩО ВІН ВСЕ Ж ТАКИ ВІДМОВИТЬСЯ ЦЕ ЗРОБИТИ, ВИ МАЄТЕ ПОВНЕ ПРАВО (написавши попередньо письмову вимогу до агенції та покупця про повернення завдатку і отримавши письмову відмову) ЗВЕРНУТИСЬ ДО СУДУ. ЦЕЙ ПОЗОВ БУДЕ СТОВІДСОТКОВО ЗАДОВОЛЕНО.

Поза протоколом хотів би додати таке:

Суд - діло муторошне й довге. Тим більше, що зараз всі цивільні справи майже не розглядаються через ситуацію, яка склалася в країні. Тому, на мою думку, Вам було би краще домовлятись. Наприклад, про повернення частини завдатку, а решти - після продажу квартири тощо... У будь-якому разі це буде необхідно формити новим документом між Вами, продавцем та агенцією.

Якщо виникнуть додаткові питання, звертайтесь до мене персонально, натиснувши кнопку "звернутись". Вдачи Вам у Ваших справах!

Добрій день

С начала полномасштабного вторжения рф на территорию Украины перестал работать Государственный реестр прав на недвижимое имущество. В связи с этим, продавцы и покупатели не могут заключать сделки по покупке или продаже недвижимого имущества.

Министр юстиции Денис Малюська заявил, что во время войны проверить, кто является владельцем квартиры или дома, невозможно.

По причине невозможности заключить сделку во время войны покупатели покупают квартиры по доверенности, заключают предварительные договора или покупают квартиру полученную по наследству, объясняет. Такие сделки полностью незащищены юридически,

Рассмотрим более подробно данные схемы.

Покупка квартир по доверенности. Аферисты делают себе доверенность на право полного распоряжения недвижимостью, и получать плату. Чаще мошенники используют аферу, что владелец квартиры находится за пределами страны и не может вернуться для заключения сделки.

Для защиты от такого рода схем нужно требовать от доверенного лица немедленного разговора с владельцем по видео связи. Необходимо задавать такие вопросы, ответы на которые мошенники не могли заранее подготовить (вопросы о соседях, квартире, оплате коммунальных услуг). Однако, аферисты могут быть очень хорошо подготовлены и их ответы могут звучать достаточно уверенно. Оплату в таком случае нужно производить только на банковский счет собственника квартиры. Ни при каких обстоятельствах нельзя производить оплату наличными у нотариуса.

Заключение предварительных договоров. Предварительный договор - это договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в срок) заключить договор в будущем (основной) на условиях, установленных предыдущим договором. Предварительный договор не является правоустанавливающим документом, предоставляющим какие-либо права на недвижимость, которая будет построена в будущем.

При заключении предварительных договоров покупатель несет риски, которые при недобросовестности застройщик могут иметь неисправимые последствия для покупателя, а именно:

• застройщик может изменить объект покупки-продажи;

• застройщик может заключить несколько предварительных договоров купли-продажи по одной квартире с несколькими покупателями;

• отсутствие гарантийной функции «обеспечительного платежа»;

• нарушение сроков строительства;

• застройщик может самостоятельно изменить проект строительства.

Покупка приобретенного наследия. Очень часто, если наследство получено недавно, завещание о нем может быть фальсифицированным или на наследство могут претендовать лица, непосредственно при подписании договора купли-продажи отстаивают свое право на наследство в суде. Если в дальнейшем право наследника на наследство или его часть будет устранено в судебном порядке, договор, заключенный им в отношении такого недвижимого имущества, будет считаться недействительным.

Для безопасной покупки квартиры по завещанию важно, чтобы после получения наследником наследства прошло несколько месяцев. Обязательно проверить наличие судебных исков к наследнику или искам о признании недействительным, однако в военное состояние это проверить невозможно из-за заблокированного доступа к реестрам.

Важно! Согласно ст. 233 Гражданского Кодекса Украины сделка, совершенная лицом под влиянием тяжелого для нее обстоятельства и на крайне невыгодных условиях, может быть признана судом недействительным независимо от того, кто был инициатором такой сделки.

Частью 2 ст. 233 ГК Украины предусмотрено, что при признании такой сделки недействительной применяются последствия, установленные статьей 216 настоящего Кодекса. Сторона, воспользовавшаяся тяжким обстоятельством, обязана возместить другой стороне ущерб и моральный ущерб, причиненный ей в связи с совершением этой сделки.

По информации Министерства финансов Украины, планируется возобновить доступ в Госреестр в районах, где нет военных действий. Однако функционал некоторых услуг, среди которых договора покупки/продажи квартир, вероятно, будут недоступны.

"Теоретически, юридически можно пробовать заключать сделки покупки-продажи. Единственное - проверить владельца в реестре нотариус не сможет. Соответственно, нормально заключить полноценное соглашение купли-продажи сейчас невозможно",

В НЕКОТОРЫХ ГОРОДАХ НОТАРИУСЫ УЖЕ НАЧАЛИ ПОЛУЧАТЬ ДОСТУП К РЕЕСТРУ майнових прав на нерухоме майно, Вам необходимо найти нотариуса который точно сможет получить доступ к реестру в границах нотариального округа где расположен обьект недвижимости и совершить стандартную процедуру купли- продажи.

Если же данные не зарегистрируют в реестре нотариусом , потом в суде угода будет признана фиктивной.

---

Постановою Кабінету Міністрів від 19 квітня 2022 року № 480 (набрала чинності 28 квітня 2022 року) викладено у новій редакції урядову постанову від 28 лютого 2022 року № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» (далі - постанова).

Згідно з пп. 8 п. 1 постанови нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження, поділу (виділу) нерухомого майна, спадкових договорів, договорів іпотеки, про заміну кредитора (відступлення прав вимоги) за кредитним договором та/або договором іпотеки, задоволення вимог іпотекодержателя, встановлення довірчої власності на нерухоме майно, визначення розміру часток у праві спільної власності, договорів поділу спільного майна подружжя (виділу з нього), позички, найму (оренди), лізингу будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на строк не менш як три роки, відчуження цінних паперів, корпоративних прав, у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), довіреностей на право розпорядження нерухомим майном, управління і розпорядження цінними паперами, корпоративними правами, на право доступу до індивідуального банківського сейфа, засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи, а також видача свідоцтв про право власності на частку в спільному майні подружжя (колишнього з подружжя) на підставі їх спільної заяви, свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (електронних аукціонів), у тому числі тих, які не відбулися, здійснюється виключно нотаріусами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна (далі - перелік).

Для включення до переліку нотаріус, який відповідає критеріям, визначеним підпунктом 9 пункту 1 постанови, подає (надсилає) до відділення Нотаріальної палати України (для приватних нотаріусів) та територіального органу Міністерства юстиції заяву про включення до переліку (далі - заява) у паперовій або електронній (з накладеним кваліфікованим електронним підписом нотаріуса) формі, в якій підтверджує таку відповідність.

Подання нотаріусом заяви, що містить недостовірну інформацію, є грубим порушенням правил професійної етики. Протягом 2-х робочих днів з дня отримання заяви приватного нотаріуса відділення Нотаріальної палати України повідомляє відповідному територіальному органу Міністерства юстиції щодо фактичного провадження приватної нотаріальної діяльності таким нотаріусом на його робочому місці.

Враховуючи вищевикладені норми законодавства, у тому числі встановлений підпунктом 11 пункту 1 постанови обов'язок відділення Нотаріальної палати України повідомити відповідному територіальному органу Міністерства юстиції щодо фактичного провадження приватної нотаріальної діяльності таким нотаріусом на його робочому місці, Рада Нотаріальної палати України встановила такий алгоритм дій.

АЛГОРИТМ ДІЙ НОТАРІУСА

1. Подання нотаріусом заяви про включення до переліку голові відповідного відділення Нотаріальної палати України або визначеним відділенням відповідальним особам - нотаріусам відповідного відділення.

Форма та спосіб подання заяви:

- шляхом особистого подання заяви (зразок заяви завантажити за посиланням) про включення до переліку у письмовій формі, що скріплена підписом та печаткою приватного нотаріуса;

- шляхом надсилання заяви (зразок заяви завантажити за посиланням) про включення до переліку в електронній (з накладеним кваліфікованим електронним підписом нотаріуса) формі з долученням до електронного листа фото (у форматі jpeg) нотаріуса на фоні інформаційної вивіски біля входу у приміщення, що ідентифікує робоче місце (контору) приватного нотаріуса, або фото (у форматі jpeg) нотаріуса в приміщенні, в якому розміщене робоче місце нотаріуса, з реєстром для реєстрації нотаріальних дій на 2022 рік, відкритим на сторінці, де заповнюється номер справи згідно з номенклатурою (додаток 23 до Правил ведення нотаріального діловодства) для підтвердження фактичного здійснення приватної нотаріальної діяльності таким нотаріусом на його робочому місці. Заява, підписана КЕП нотаріуса, та відповідне фото надсилаються на відповідну електронну пошту, вказану відділенням НПУ.

Заява в електронній формі створюється шляхом роздруковування в паперовій формі заяви, її підписанням нотаріусом, проставлянням печатки, сканування та накладання кваліфікованого електронного підпису нотаріуса.

2. Відділення НПУ протягом 2-х робочих днів з дня отримання заяви направляє відповідне повідомлення (зразок за посиланням) до територіального органу Міністерства юстиції України щодо фактичного провадження приватної нотаріальної діяльності таким нотаріусом на його робочому місці.

НПУ звернула увагу, що оперативніше її відділення зможуть опрацьовувати заяви, подані нотаріусами особисто в паперовій формі.

---

Можете відмовитись письмовим листом рекомендованим з врученням посилаючись на такі підстави:

Зараз в Україні триває ситуація форс-мажорних обставин. для всіх сторін(у залежності від ступеню понесених збитків , може бути різною.

Враховуючи військовий стан згідно з Указом Президента № 64/2022 і те, що зазначений правовий режим було продовжено до 25.05.22 , така обставина є форс-мажором можна говорити про повернення коштів, внесених за послугу або товар, або продовження дії договору. процесуальні строки виконання зобов'язань за договорами зараз призупинені до завершення правового режиму військового станУ в Україні, це підтверджується наступним:

Торгово-промислова палата України на підставі ст.ст. 14, 14¹ Закону України “Про торгово-промислові палати в Україні” від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України, цим засвідчує форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 “Про введення воєнного стану в Україні”.

Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами для суб’єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов’язанням/обов’язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Враховуючи вищезазначене та надзвичайну, важку ситуацію з якою зіткнулась наша країна, ТПП України з метою спрощення процедури засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), розмістить з 28 лютого 2022 року на сайті ТПП України (www.ucci.org.ua) загальний офіційний Лист ТПП України щодо засвідчення форс-мажору, який можна буде роздруковувати всім кого це стосується.

С уважением,

Константин Гончаренко

Доброго Дня

Щодо Вашого питання

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено, що особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Також, згідно положень статті 218 Господарського кодексу України, у разі якщо інше не передбачено законом або договором, суб’єкт господарювання за порушення господарського зобов’язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов’язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за даних умов здійснення господарської діяльності.

Таким чином,у зв’язку із визнанням Торгово-промисловою палатою України військової агресії Російської Федерації проти України форс-мажорною обставиною (обставини непереборної сили), сторони за договором можуть припинити виконання зобов’язань,через неможливість їх виконання, без застосування відповідальності за порушення договірних зобов’язань.

Тобто, в той час як форс-мажорні обставини унеможливлюють виконання договірного зобов'язання в цілому, істотна зміна обставин змінює рівновагу стосунків за договором, суттєво обтяжуючи виконання зобов'язання лише для однієї із сторін.

Відповідно до ч.2 ст. 652 ЦКУ, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених ч.4 цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за одночасною наявністю чотирьох умов. Ці умови були дуже добре розтлумачені апеляційним судом у справі № 916/2939/18:

1) Згідно з першою умовою в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. За даної умови події, що викликали ускладнення у виконанні договору і які можна назвати "істотною зміною обставин" повинні мати місце або стати відомими сторонам (заінтересованій стороні) після укладення договору.

2) Другою умовою є зміна обставин, яка зумовлена причинами, що зацікавлена сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагаються. Іншими словами мова йде про те, що події, які викликають ускладнення, не могли стороною бути розумно прийняті до уваги.

3) Третя умова - виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б зацікавлену сторону того, на що вона розраховувала б при укладенні договору. Мова йде про зменшення цінності отримуваного стороною за договором, включаючи випадки, коли виконання взагалі перестає мати цінність для сторони, що отримує виконання. Зменшення цінності отримуваного стороною за договором відбувається у випадку, коли суттєво змінюється договірна рівновага в силу істотного підвищення вартості виконуваного або в силу зменшення отримуваного стороною за договором.

4) Четвертою умовою зазначено те, що із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена сторона. Виходячи зі змісту названої умови, випадки ускладнення у виконанні договору не можуть мати місця, якщо потерпіла сторона прийняла на себе ризик зміни обставин. Прийняття на себе ризику зміни обставин не обов`язково повинно бути прямо відображено у договорі, такий висновок може слідувати із самого характеру та змісту зобов`язання.

Тобто, у Вас 2 шляхи вирішення вашого питання:

Мирний шляхом переговорів знайти компроміс для отримання коштів сплачених як завдаток ( варіантом розстрочки або розписки не варто також нехтувати)

Судовий, претензія, неналежне виконання умов договору і отримання коштів як позитивне судове рішення.

Успіхів

Добрый день, Андрей!

Уточните какую форму соглашения и ее вид по возможности, вы подписали на этот задаток?

Каким документом зафиксировали передачу средств?

Форс мажор и война - это неспаримые факты, но у вас договорные отношения и они напрямую связаны с возможностью применения форс мажора конкретно к вашему договору по задатку.

Набирайте.