Договір оренди на квартиру

Вітаю, Тарасе!

ЗАГАЛОМ ЦЕ НЕ ОБОВ'ЯЗКОВО, ОДНАК ВИ ПОВИННІ ВІДПРАЦЮВАТИ ЦЕ ПИТАННЯ ІЗ ПОКУПЦЕМ.

ЯКЩО ПОКУПЕЦЬ НЕ ПЛАНУЄ ТАМ ПРОЖИВАТИ САМОСТІЙНО, В ПРИНЦИПІ ДОГОВІР ОРЕНДИ МОЖЕ БУТИ ПРОДОВЖЕНИЙ. ДЛЯ ЦЬОГО ДОСТАТНЬО БУДЕ УКЛАСТИ ДОДАТКОВУ УГОДУ ДЛЯ ЗАМІНИ СТОРОНИ ОРЕНДОДАВЦЯ.

АЛЕ ВСЕ Ж, ЯКЩО ПОКУПЕЦЬ ПЛАНУЄ ТАМ ПРОЖИВАТИ, ЗВИЧАЙНО, ДОГОВІР ОРЕНДИ ПОТРІБНО ПРИПИНЯТИ.

ЯКИМ ЧИНОМ ПРИПИНЯТИ? У ЯКИЙ СТРОК? ЯК ПОВІДОМЛЯТИ? - ВСІ ЦІ ПИТАННЯ МАЮТЬ БУТИ ВРЕГУЛЬОВАНІ ДОГОВОРОМ ОРЕНДИ.

МОЖУ ПРОАНАЛІЗУВАТИ ЙОГО ЗМІСТ ТА ЗРОБИТИ ПРАВОВІ ВИСНОВКИ.

Всього доброго! Сподіваюсь, що консультація була корисною.Якщо є додаткові питання або Вам потрібна індивідуальна консультація, натискайте зелену кнопку «Звернутися»!

Доброго дня.

ВИЗОБОВ'ЯЗАНІ ПОВІДОМИТИ ОРЕНДАРЯ ПРО ПРОДАЖ КВАРТИРИ

Орендар має переважне перед іншими особами право на придбання житла, яке було предметом договору оренди, у разі його продажу (частина друга статті 822 ЦК України) за винятком випадку, коли договір укладений на строк до одного року.

В зв'язку з цим, перед продажем квартири Орендодавець зобов'язаний запропонувати Орендарю викупиту цю квартиру і тільки після відмови або не наданні відповіді у встановлений строк, продати квартиру

Якщо Ви бажаєте отримання повної консультації та надання алгоритму всіх можливих дій в Вашій ситуації, Ви можете звернутися до мене персонально, натиснувши кнопку "Звернутись" вгорі.

Доброго дня, Тарасе!

Раджу це обов'язково зробити, аби не раптом не зірвати угоду купівлі-продажу через погане враження покупця від наявності орендаря! Часами деяких оредарів буває доволі складно виселити й приходиться це робити лише в судовому порядку.

Виселити орендаря не складно, якщо у Вас є правильно оформлений договір оренди. А якщо ні?

Проживання інших осіб у житлі, що належать громадянину на праві власності залежить тільки від волі власника. Основні захисні мірі, якими законодавець наділяє наймодавця на випадок невиконання або неналежного виконання договору найму (оренди) житла наймачем, закріплені у ст. 825 ЦК України, яка регулює розірвання договору, що розглядається. Категорія «розірвання договору», яка уміщує в собі триєдину конструкцію, що складається з розірвання договору за згодою сторін, за рішенням суду, в порядку односторонньої відмови від договору, є мірою захисту прав сторін договору найму (оренди) житла. Проте буває по різному, тому ось детальна розвовідь про це важливе питання:

Розірвання договору оренди житла у судовому порядку

Розірвання договору найму (оренди) житла на вимогу наймодавця, яке здійснюється у судовому порядку є найбільш ефективною мірою захисту його прав як власника житла. Наймодавець має право звернутися до суду за захистом своїх цивільних прав шляхом дострокового розірвання договору найму (оренди) житла на підставі вичерпного переліку правопорушень з боку наймача та інших осіб, за дії яких він відповідає.

Відповідно до ч. 2 ст. 825 ЦК України, договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду у разі:

• невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази;
• руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

Невнесення плати за житло, як підствава розірвання договору оренди житла

Отже, першим правопорушенням, за вчинення якого закон надає наймодавцю право вимагати розірвання договору та виселення є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази.

Закон зобов’язує наймача своєчасно в обумовлений договором строк вносити плату за користування житлом. Як випливає із змісту ст. 820 ЦК України, якщо такий строк не прописаний в тексті договору, наймач вносить плату за користування житлом щомісяця.

Виходячи із судової практики виселення допускається тоді, коли за житло не платили весь час або коли певна кількість неплатежів назбиралася за період дії договору. У випадку внесення наймачем плати за житло не у повному обсязі, сума заборгованості буде підставою для звернення наймодавця до суду з вимогою розірвати договір.

Також, цікавим є питання оплати комунальних послуг. Відповідно до ст. 815 ЦК України, наймач зобов’язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. Таким чином, якщо обов’язок сплати комунальних послуг відповідно до договору найму житла покладено на наймача, який не здійснює оплату за шість місяців при довгостроковому наймі або понад два рази при короткостроковому наймі, наймодавець має право вимагати розірвання договору у судовому порядку.

Руйнування та псування житла, як підствава розірвання договору оренди житла

Другим “правопорушенням”, за вчинення якого закон надає наймодавцю право розірвати договір найму (оренди) житла є руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. На жаль, чинне законодавство не дає чіткого визначення поняттям «руйнування житла» та «псування житла». Надати визначення цим категоріям можливо за допомогою тлумачення чисельної кількості підзаконних актів, постанов, листів, рекомендацій, що приймалися в межах житлового законодавства, а також судової практики по розгляду житлових спорів. Так, руйнуванням житла слід вважати протиправні винні дії по незворотному виведенню з ладу, порушення цілісності або зміни конструкцій житлового приміщення шляхом руйнування несучих стін, стель, підлоги, вікон, дверей, сантехнічного обладнання, інженерних систем, балконів, лоджій, дахів тощо. Псуванням житла слід вважати протиправні винні дії, результатом яких стало погіршення якості, зниження рівня споживання житла, які здійснені шляхом несумлінного використання сантехнічного обладнання, інженерних систем, порушення санітарно-гігієнічних правил, пошкодження підлоги, стін, вікон, дверей тощо. При цьому, руйнування житла тягне необхідність проведення капітального ремонту для відновлення житла, псування житла можливо усунути за допомогою проведення поточного ремонту. При розгляді судом справи про розірвання договору найму (оренди) житла на підставі руйнування чи псування житла, суди встановлюють масштаб майнової шкоди, що була спричинена.

Слід зазначити, що «шкода» категорія оціночна, тому у випадку спричинення наймачем шкоди, в результаті чого зменшилася ринкова вартість житла, суд може піти двома шляхами:

• судом приймається рішення про розірвання договору та виселення наймача з житла або
• за рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом року, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Відповідно до ч. 4 ст. 825 ЦК України, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Використання житла не за призначенням

Таким чином, третім “правопорушенням”, яке тягне розірвання договору найму (оренди) житла та виселення є використання наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає житла не за призначенням. Строгий цільовий характер договору найму (оренди) житла, тобто зобов’язання цільового використання житла та заборона його використання для промислового виробництва зазначається у ст.ст. 383, 815 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 383 ЦК України, власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Згідно з ч. 1 ст. 815 ЦК України, наймач зобов’язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Під використанням житла не за призначенням розуміється використання житла для промислового виробництва, а також використання житла для інших цілей непромислового характеру, що порушує права та інтереси інших осіб. При цьому, житло, що призначено для проживання в ньому, неможливо використовувати для промислових чи господарських цілей без його переобладнання, наприклад, у склад чи майстерню. Таке самовільне переобладнання житла може привести до руйнування або псування останнього, що слугуватиме ще одною підставою для розірвання договору та виселення наймача з житла.

Порушення прав та інтетесів сусідів наймачем

Розірвання договору найму (оренди) житла на підставі систематичного порушення прав та інтересів сусідів, який здійснюється у судовому порядку з послідуючим виселенням наймача та інших осіб, за дії яких він відповідає є останньою мірою захисту цивільних прав наймодавця, що передбачена ч. 4 ст. 825 ЦК України. Для дострокового розірвання договору та виселення правопорушників треба щоб систематичне порушення прав та інтересів сусідів було виражено в активних умисних протиправних діях, що систематично, тобто два та більше разів заподіюють шкоду сусідам, або, самому наймодавцеві, якщо предметом найму є частина будівлі або частина квартири, де проживає останній.

Таким чином, суб’єктами, права та інтереси яких порушуються, в даному випадку, можуть бути як сусіди, так і сам наймодавець – власник житла.

Задоволенню позову за цією підставою та виселенню передує необхідність проведення низки попередніх заходів. Як вбачається із закону, спочатку наймодавець зобов’язаний попередити наймача про необхідність усунення порушень. У разі їх повторення після попередження наймодавець має право вимагати розірвання договору. Порушення прав та інтересів зазначених осіб як правопорушення необхідно розглядати у сукупності таких елементів як протиправна поведінка, шкода у вигляді вчинення сварок, скандалів, дебошів, з використанням нецензурної лексики, що принижує гідність особи, навмисного спричинення тілесних ушкоджень, навмисного порушення правил проживання, грубе порушення вимог щодо дотримування тиші, особливо в нічний час тощо. Протиправна поведінка виступає у якості дій, що порушують крім нормативних актів також загальні правила поведінки та співжиття. Судом у даному випадку встановлюється, що здійснені протиправні дії носять шкідливий характер, при цьому здійснені вони два або більше разів, і подальше проживання наймача у найомному житлі неможливо.

Слід зазначити, що докази про здійснення протиправних дій наймача, що порушують права та інтереси інших осіб повинен надати до суду наймодавець. Такими доками можуть бути офіційні підтвердження протиправних дій наймача, що порушують права та інтереси інших осіб, як акти, протоколи, судові рішення тощо. Таким чином, якщо попередження наймодавця залишено наймачем без уваги, і у наймодавця є документальні докази систематичного порушення наймачем прав та інтересів сусідів, тільки тоді він має право вимагати розірвання договору найму житла у судовому порядку.

Цю інформацію я Вам надав не для того, аби Вас налякати, а лише для того, щоби Ви відчули важливість вирішення цього питання своєчасно!

Будуть питання, натискайте кнопку "звернутись" біля мого фото. Охоче на них відповім.

Доброго дня Тарасе. Продати квартиру власник може без згоди орендаря, але новий власник не зможе там проживати, оскільки до закінчення строку дії договору оренди орендар законно користується квартирою. Власник може вимагати розірвати договір оренди до закінчення строку дії договору але у тому разі якщо сам планує там проживати зі своєю сім'єю. При цьому власник має попередити орендаря за два місяці про розірвання договору. Це передбачено статтею 825 Цивільного кодексу України. Таким чином задля уникнення непорозумінь власнику бажано узгодити всі питання як з орендарем так і з покупцем квартири. Як варіант у разі незгоди орендаря розірвати достроково договір можна з покупцем укласти попередній договір купівлі-продажу, а після того як закінчиться строк оренди і орендар з'їде з орендованої квартири укласти основний договір купівлі-продажу.

Доброго дня.

В такому випадку Орендар має переважне перед іншими особами право на придбання житла, яке було предметом договору оренди, у разі його продажу (ч. 2. ст. 822 ЦК України) за винятком випадку, коли договір укладений на строк до одного року.

Таким чином, орендодавець зобов'язаний письмово повідомити орендаря про намір продати житло, вказавши ціну та інші умови, на яких він його продає.

Якщо орендар відмовився від здійснення переважного права купівлі чи не здійснив цього права протягом одного місяця, орендодавець має право продати житло іншій особі (за аналогією закону до даних правовідносин може застосовуватися стаття 362 ЦК України).

Якщо в якості орендаря виступає кілька осіб, які виявили бажання придбати житло, орендодавець має право вибору серед таких осіб.

У разі продажу житла з порушенням переважного права купівлі орендар може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав і обов'язків покупця. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Передання орендарем свого переважного права придбання житла іншій особі не допускається.

Оренда квартири у контексті купівлі/продажу нерухомості вважається одним з видів обтяжень. Угода щодо такого житла може проводитися, але право орендувати приміщення на обумовлених умовах залишається за орендарем до закінчення терміну дії договору.

Виходить, що новий власник повинен буде виконувати умови, прописані в угоді між попереднім власником і орендарем. Вільно користуватися квартирою покупець зможе вже після закінчення або розірвання договору оренди.

РАДИЛА Б ВАМ ПОВІДОМИТИ ОРЕНДАРЯ У ПИСЬМОВОМУ ВАРІАНТІ ЩОДО ПРОДАЖУ ДАНОЇ КВАРТИРИ.

ДОБРОГО ДНЯ!

По Вашому питанню повідомляю:

перед продажем орендаря краще виселити , договір припинити.

1. Якщо є договір і він не виконується то для врегулювання спору можливий судовий порядок вирішення, але необхідно додержання Вами процесуальних умов досудового врегулювання спору з квартирантами, а саме: направлення Вами письмової претензії на адресу квартирантів з обгрунтуванням причин для розірвання договору, та доказами вказаних причин(неоплачені квитанції і т.д.) (ст.530 ЦК України) надсилаєте рекомендованим листом з описом вкладення та відміткою про вручення, далі незалежно від надходження відповіді , через 30-ть днів з дати відправлення, що зазначена на штампі конверту подаєте позовну заяву до суду, про відшкодування збитків та виселення з помешкання, до заяви додаєте: копію договору, копію претензії , докази щодо її відправки (чеки з пошти, трек відстеження доставки на папері, завірений датою та підписом, розрахунок суми збитків) - всі документи у двох примірниках подаються до канцелярії суду за місцем Вашої реєстрації. Чекаєте ухвалу суду про відкриття провадження - надійде сторонам поштою.

2. Якщо договору не має: Якщо за документами Ви є власником квартири та знаєте місцезнаходження її (адресу), то Вам необхідно викликати дільничного працівника поліції та разом з ним прийти до квартири з правовстановлюючими документами на неї та на правах власника заявити орендарям про виселення. (таким документом є витяг з ЕДР Речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - видається реєстратором ЦНАПу ціна 80 грн, або самостійно замовляється Вами онлайн через онлайн сервіси мін. юстиції України - платно) З зазначеним документом поліція допоможе Вам виселити сторонніх осіб з житла.

Всі інші питання щодо податкової не мають юридичного сенсу, адже зрозуміло, що підтвердження документального про оплату за прживання у орендарів не з явиться , є лише слова - жодного юридичного факту. Відмова покинути приміщення означатиме незаконне захоплення приватної власності без згоди власника , тут Вам допоможе дільничний.

Суд проти Вас не має сенсу, адже для суду необхідні належним чином оформлені докази про порушення тих чи інших прав.

Особисто можна прийти за адресою та виселити їх у поза робочий час коли орендарі будуть на території помешкання.

Після виселення можете у присутності поліції винести речі орендарів та в подальшому змінити замки , як власник Ви можете зробити це у будь -який час.

Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК до правомочностей власника належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Під правомочністю володіння розуміється передбачена законом (тобто юридично забезпечена) можливість мати (утримувати) у себе певне майно (фактично панувати над ним, зараховувати на свій баланс тощо).

Правомочності користування означають передбачену законом можливість використовувати, експлуатувати майно, отримувати від нього корисні властивості, його споживання.

Правомочності розпорядження означають юридично забезпечену можливість визначення і вирішення юридичної долі майна шляхом зміни його належності, стану або призначення (відчуження за договором, передача у спадщину, знищення, переробка тощо).

У сукупності ці правомочності охоплюють усі надані власнику можливості. Причому інколи всі разом або окремі з них можуть належати не власнику, а іншому володільцю майна, наприклад довірчому власнику майна, орендарю тощо. На відміну від прав власника правомочності іншого законного володільця, навіть зі схожими правомочностями власника, не тільки не виключають прав самого власника на це майно, а і, зазвичай, виникають з волі останнього і в передбачених ним межах, наприклад, договір найму, договір управління майном.

Згідно з нормою ст. 319 ЦК власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Він сам вирішує, що робити зі своїм майном, керуючись винятково власними інтересами, здійснюючи щодо цього майна будь-які дії, котрі, однак, не повинні суперечити закону та порушувати права інших осіб та інтереси суспільства. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена, або власник може бути зобов'язаний допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Опалювальний сезон, карантин і інші претензії не мають нічого спільного з Вашою приватною власністю, вирішувати питання розпорядження своїм майном Ви маєте в будь-який час і воля інших Вас не має хвилювати жодним чином!

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Вітаю!

1. Розривати договір АРЕНДИ не потрібно.

2. В ДОГОВОРІ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ вкажіть, ЩО є АРЕНДАТОР.

Доброго вечора, Тарасе!

Законодавство не передбачає обов'язку вдасника житлового приміщення отримувати згоду орендаря на його продаж.

Так, 09 жовтня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, третя особа – ОСОБА_3, про розірвання договору найму та визнання особи такою, що втратила правокористування житловим приміщенням, та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1, ОСОБА_3, третя особа – державний нотаріус Шосткинської міської державної нотаріальної контори, про визнання недійсними договорів дарування та купівлі-продажу.

Свої вимоги позивач за первісним позовом мотивував тим, що в 2015 році вона на підставі договору купівлі-продажу придбала в ОСОБА_3 квартиру. Однак згодом з`ясувалося, що знята в січні 2015 року з реєстрації місця проживання у цій квартирі ОСОБА_2 рішенням суду була поновлена у своїх правах на користування квартирою.

ОСОБА_1 вказала, що придбала квартиру виключно для свого проживання та для проживання членів своєї сім`ї та не бажає існування договірних відносинщодо найму квартири з ОСОБА_2.

Свої вимоги позивач за зустрічним позовом мотивувала тим, що в 2008 році між нею та ОСОБА_8 (власницею квартири на час укладення договору) було укладеного договір найму спірної квартири. ОСОБА_8 померла. Квартирою незаконно заволодів ОСОБА_3, який виселив її з квартири, а потім продав квартиру ОСОБА_1, без її на це згоди.

Суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, дійшов висновку щодо наявності підстав для задоволення первісних позовнихвимог, оскільки до ОСОБА_1 як до нового власника квартири перейшли права та обов`язки наймодавця згідно з укладеним у 2008 році договором найму спірноїквартири, вона виявила намір проживати у належній їй на праві власності квартирі, про що було завчасно попереджено наймача. Отримавши повідомлення наймодавця про намір власника розірвати укладений договір найму квартири, ОСОБА_2 відмовилась знятися із реєстраційного обліку у спірній квартирі.

Верховний Суд погодився з такими висновками судів першої та апеляційної інстанцій з огляду на таке.

Суд встановив, що спірна квартира не є єдиним житлом ОСОБА_2, а її доводи про те, що вона має намір у майбутньому повернутися до місця реєстрації, не позбавляють її права на укладення договору найму іншого помешкання.

Враховуючи право позивача за первісним позовом володіти, користуватися та розпоряджатися належною їй квартирою на власний розсуд, зокрема бажанняпроживати у спірній квартирі, та відсутність наміру на продовження договору найму, а також тривале фактичне проживання ОСОБА_2 в іншому місті, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованих висновків про задоволення первісних позовних вимог.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог, суди правильно виходили із того, що чинне законодавство України не передбачає обов`язку щодо отримання власником квартири згоди наймача на її відчуження.

Суд встановив, ОСОБА_2 не є стороною оспорюваних нею правочинів щодо відчуження спірної квартири: договору дарування та договору купівлі-продажу, а внаслідок вчинення цих правочинів не порушуються її права та законні інтереси.

ОСОБА_2 не довела обставин незаконності успадкування спірної квартири та незаконності подальшого її відчуження на підставі оспорених правочинів.

Постановою Верховного Суду від 09 жовтня 2019 року рішення Шоткинськогоміськрайонного суду Сумської області від 10 квітня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Сумської області від 19 липня 2017 року залишено без змін.

Детальніше з текстом постанови Верховного Суду від 09 жовтня 2019 року в справі No 589/1516/16-ц (провадження No 61-29232св18) можна ознайомитися за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/84941443

Успіхів!