Безопасная покупка недвижимости

На рынке недвижимости много примеров фирм-однодневок, созданных под строительную аферу с фиктивными директорами, которые не только не достроили дома, но и продали одну и ту же недвижимость нескольким покупателям.

В то же время – приобретение «новостроя» имеет все больший спрос. Как же избежать рисков и не стать жертвой афер с недвижимостью?

На что в первую очередь обращать внимание при выборе недвижимости?

Выделим основные риски при покупке недвижимости на первичном рынке:

• покупка квартиры в доме, который впоследствии превращается в «вечный недострой» (получив большую часть денег инвесторов, застройщики заканчивают строительство на стадии «фундамента» или «коробки», а после – исчезают);
• «двойные» продажи недвижимости, имущественных прав на недвижимость.
• «договорные риски», корда условия договора настройщика прописаны таким образом, что после ввода в эксплуатацию и регистрации прав собственности, покупатель вынужден нести дополнительные затраты связанные с владением недвижимостью.

Важно понимать! Что до ввода в эксплуатацию недостроенные объекты и квартиры в них не отображаются в Государственном Реестре вещных прав на недвижимость. Поэтому при заключении сделки купли-продажи недвижимости (точнее имущественных прав на нее) в доме, который находиться на стадии строительства, нет возможности проверить, не проданы ли уже ваши квадратные метры кому-либо еще. Единственный возможный вариант минимизировать риски и защитить такую сделку – это тщательный анализ условий договоров.

При приобретении недвижимости на вторичном рынке, важно понять всю цепочку переходов прав собственности на отчуждаемый объект.

Выделим основные риски при покупке недвижимости на вторичном рынке:

1. Нарушения процедуры приватизации квартиры (незаконная выписка, отмена через суд принятых решений по приватизации и продаже).
2. Ошибки в процедуре наследования, приводящие к утрате отчуждателем права на недвижимость.
3. Иные случаи неправомерности приобретения прав на недвижимость предыдущими собственниками, и как следствие незаконность всех сделок с недвижимостью в последующем.

Стоит знать! Юристы в єтом случае оценивают риски таких операций, предостерегают потенциального покупателя от мошеннических действий и рисковой покупки, либо предлагают наработанные механизмы, обеспечивающие дополнительные гарантии защиты прав приобретателя.

Какой договор самый опасный с застройщиком и почему?

Как показывает многолетняя практика, существует несколько видов договоров с застройщиком, с высоким уровнем риска:

• предварительный Договор купли-продажи недвижимости на первичном рынке недвижимости, по которому Покупатель передает Продавцу (застройщику) большую часть денежных средств, а Продавец обязуется передать недвижимость Покупателю в будущем, т.е. после завершения строительства;
• Договор купли-продажи имущественных прав на недвижимость, по которому, Застройщик, передает Покупателю право требовать от Застройщика передать ему недвижимость после завершения ее строительства;
• Форвардный контракт (купли-продажи дериватива) – договор, по которому Застройщик (либо продавец дериватива) обязуется в дальнейшем, в определенные сроки передать покупателю недвижимость. Постановление КМУ от 19.04.1999 года «Об утверждении стандартной формы дериватива» №632.

Как безопасно купить недвижимость в «новострое»?

Наиболее безопасная покупка недвижимости – покупка через схемы инвестиционных договоров, в которых задействованы финансовые посредники (компании по управлению активами, финансовые компании (фонды финансирования строительства), эмитенты специальных облигаций.

Важно! Финансовые посредники уполномочены государством контролировать использование застройщиком полученных от инвесторов денег, а также выступают гарантом возврата денег в случае недобросовестного поведения застройщика.

Такой алгоритм ведения застройщиком продаж объектов – на практике пока встречаются довольно редко. И потому работать и приобретать недвижимость покупателю чаще приходится именно с применением менее безопасных договорных конструкций.

Когда обращаться за помощью к юристу?

Приобретение недвижимости как способ инвестирования, либо для целей личного использования, проживания – ответственный и не совсем безопасный шаг. Потому мы рекомендуем Вам обращаться к юристу на этапе планирования покупки недвижимости на первичном либо вторичном рынке.