Частична реконструкція житлового будинку під ресторан.

Доброї ночі, Іван!

Для вирішення питання переведення житлого фонду частково в нежитлове відповідно до статті 8 Житлового кодексу Української РСР, з метою забезпечення конституційних прав громадян на володіння, користування та розпорядження приватною власністю для здійснення господарської та іншого роду діяльності, яка не заборонена законодавством, відповідно до статті 41 Конституції України, статей 7, 8, 150, 152 Житлового кодексу Української РСР, статей 319, 320 Цивільного кодексу України, Законів України «Про приватизацію державного житлового фонду», «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про основи містобудування», керуючись стетею 25, Закону України «Про місцеве самоврядування і Україні», власник житлого будинку (приміщення) або уповноважена ним особа звертається до виконавчого комітету районної, міської, районної в місті ради, шляхом подання заяви про часткове переведення житлого будинку (приміщення) у нежитловий (нежитлове).

Якщо Вам необхідно перевести житлове приміщення в нежитлове. Відповідно до додатку Б ДБН В.2.2-15-2005 "Житлові будинки. Основні положення"- нежитлове приміщення це приміщення в структурі житлового будинку, що не відноситься до житлового фонду. Є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

На переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові без визначення їх функціонального призначення (використання) мають право особи, які є Власниками таких об’єктів.

У разі коли співвласниками приміщень є діти або недієздатні особи, переведення житлових приміщень (житлових будинків) у нежитлові приміщення здійснюється відповідно до закону за згодою органів опіки та піклування.

Окремий житловий будинок (його частина), стосовно яких вирішується питання щодо переведення із житлового в нежитловий фонд, повинні відповідати таким вимогам:

- щодо такого об’єкта має бути наявною технічна можливість для облаштування пандусу для маломобільних груп населення та окремого входу і евакуаційного виходу, які ізольовані від житлової частини будинку (або інших приміщень в будинку).- переведення житлового приміщення у нежитлове може бути здійснено лише за умови, якщо власник та його сім’я забезпечені житловою площею за нормою, визначеною законодавством, та якщо у цьому житловому приміщенні ніхто не проживає.- житловий будинок не повинен бути визнаний аварійним або ветхим.- не обтяжений правами будь-яких осіб (не перебуває у заставі, під арештом).- житловий будинок не визнаний пам’яткою архітектури.

Власник, який має намір перевести житлове приміщення (квартиру, житловий будинок) у нежитлове, звертається до центру надання адміністративних послуг з письмовою заявою про свої наміри щодо переведення житлового приміщення (житлового будинку) у нежитлове без визначення функціонального призначення і додає до заяви такі документи:— нотаріально засвідчені копії документів, що підтверджують право власності на житлове приміщення (квартиру, житловий будинок), які переводяться в нежитлові (із зазначенням усіх співвласників, у тому числі неповнолітніх); -матеріали технічного обстеження житлового приміщення (квартири, житлового будинку), які переводяться в нежитлові, підготовлені відповідно до вимог чинного законодавства.

Має місце "Перелік об’єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються":

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1437-17#Text

"25. Реконструкція житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації та функціонального призначення, розміщення в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення.

26. Зовнішнє оснащення будівель та споруд (антени, кондиціонери, витяжки тощо), внутрішнє оздоблення.

27. Реставрація та капітальний ремонт будівель і споруд.

28. Дообладнання об’єктів житлово-громадського призначення засобами для безперешкодного доступу осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення".

Всього доброго!

Успіхів Вам!

Когда переводить жилое помещение в нежилое

Согласно ст.41 Конституции Украины и ст.319 ГКУ собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по своему усмотрению, имеет право совершать в отношении своего имущества какие-либо действия, не противоречащие закону. Однако собственник не может использовать право собственности в ущерб правам и свободам граждан.

Целевое назначение жилых домов и жилых помещений обозначено в ст.6 ЖКУ(1). Это постоянное или временное проживание граждан, а также использование в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. В унисон с жилищным звучит и гражданское законодательство. В частности, в соответствии с ч.1 ст.383 ГКУ собственник жилого дома, квартиры имеет право использовать помещение для собственного проживания, проживания членов своей семьи, других лиц и не имеет права использовать его для промышленного производства.Таким образом, использовать жилые помещения для иных целей, нежели проживание возможно в случае признания их непригодными для проживания и перевода жилых помещений в нежилые. Такого мнения придерживается и Госкомпредпринимательства (см. письма от 06.04.2004 г. № 2200, от 08.06.2004 г. № 3841). В то же время позднее этот же госорган отметил, что граждане, использующие жилое помещение по назначению (проживающие в нем), соблюдающие правила пользования жилыми помещениями (не использующие жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера), могут использовать это помещение для осуществления предпринимательской и иной деятельности (см. письма Госпредпринимательства от 15.09.2006 г. № 6700, от 31.07.2007 г. № 5620).

Однако жилые дома и жилые помещения могут терять этот статус и трансформироваться в нежилые в следующих случаях:

1) непригодности для дальнейшего проживания;

2) перевода пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в нежилые.

Именно последний случай интересует нас.

Каких нежилых помещений не может быть в жилых домах

Новые государственные строительные нормы по жилым домам — ДБН В.2.2-15:2019(4) — вступили в силу 01.12.2019 г. В этих нормах обозначено функциональное назначение помещений, которые могут быть расположены в жилых домах. К примеру, в соответствии с п.5.37 ДБН В.2.2-15:2019 в цокольном, первом, втором, третьем и высших этажах жилых домов допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных объектов общественного назначения, за исключением объектов, которые негативно влияют на человека.

Кроме того, в жилых домах разрешено расположение заведений ресторанного хозяйства с количеством мест до 250 человек, групп кратковременного пребывания детей дошкольного возраста, в первом-втором этаже — яслей-садов. А на верхних жилых этажах (если высота не менее 2,5 м, отсутствует общедомовое инженерное оборудование или обеспечен отдельный доступ к нему) можно разместить творческие мастерские художников и архитекторов.

В то же время в п.5.40 ДБН В.2.2-15:2019 приведены запреты на размещение в жилых домах, в частности, гостиниц и хостелов; магазинов площадью более 1 тыс.кв.м; пунктов приема стеклотары и вторсырья; специализированных учреждений и предприятий, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки и квартир с повышением сверх допустимых уровней шума, вибрации, ионизирующего и неионизирующих излучений; предприятий бытового обслуживания, в которых используются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских, мастерских по ремонту часов площадью до 300 кв.м); мастерских по ремонту бытовых машин и приборов, ремонту обуви площадью более 100 кв.м; бань и саун (саун сухого жара) специализированных магазинов строительных, смазочных и других товаров, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; специализированных рыбных, мясных и овощных магазинов; ветеринарных клиник и их центров, ветеринарно-консультационных кабинетов и др.

Алгоритм перевода жилья в нежилой фонд

Обычно перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые не допускается. Однако в исключительных случаях это возможно по решению органов местной власти, а именно: исполнительного органа областного, городского совета (ч.1 ст.8 ЖКУ).Таким образом, исключение жилых помещений из жилого фонда и перевод их в нежилые осуществляют соответствующие исполнительные органы местного самоуправления в исключительных случаях. Перечень документов, необходимых для осуществления таких процедур, и сроки их рассмотрения определяют органы местного самоуправления самостоятельно путем утверждения собственных нормативных актов.Положение № 781/1645 не детализирует, каким образом проверяют эти факты. Если такая обязанность возложена на инициатора перевода жилья в нежилой фонд, это завуалировано увеличивает пакет документов. Например, чтобы подтвердить обеспечение заявителя жилой площадью, придется подавать документы о наличии в собственности (или сособственности) заявителя или членов его семьи другой жилой недвижимости.

Таким образом, право на перевод жилых помещений (жилых домов) в нежилые без определения их функционального назначения (использования) имеют право собственники таких объектов. Если совладельцами помещений являются дети или недееспособные лица, то для запуска процедуры перевода жилья в нежилые помещения необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

Собственник, желающий перевести жилое помещение (квартиру, жилой дом) в нежилое, должен обратиться в центр предоставления административных услуг (далее — ЦПАУ). А точнее — подать заявление о своем намерении перевести жилое помещение (жилой дом) в нежилое без определения функционального назначения. Также к заявлению необходимо приобщить (п.3.4 Положения № 781/1645):

1) нотариально удостоверенные копии документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение (квартиру, жилой дом), которые переводятся в нежилые. Конечно, в них должны быть указаны все совладельцы, в том числе несовершеннолетние;

2) материалы технического обследования жилого помещения (квартиры, жилого дома), которое переводится в нежилое, подготовленные в соответствии с требованиями действующего законодательства (то есть технический отчет).

ЦПАУ в течение двух рабочих дней должен передать заявление и документы в Департамент градостроительства и архитектуры исполнительного органа Киевской городской государственной администрации. Сам Департамент должен рассматривать эти документы в течение пяти рабочих дней с момента их поступления.

Конечно, заявитель может получить отказ в предоставлении разрешения на перевод жилого помещения (квартиры, жилого дома) в нежилое. Это возможно в случае:

выявления недостоверных сведений или намерений в представленных документах;

несоблюдения требований, предусмотренных Положением № 781/1645 или законодательством.

В любом случае отказ в предоставлении разрешения на перевод жилого помещения в нежилое можно обжаловать в суде.

Должны отметить, что в Киеве существует довольно упрощенная схема и пакет документов для перевода жилых помещений в нежилые. В некоторых городах органы местного самоуправления требуют, например, согласие общего собрания или правления ОСМД, согласие соседей, справку о том, что в жилье не зарегистрировано место жительства (место нахождения) физических лиц, справку об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги, заключение управления по охране исторической среды о возможности обустроить дверной проем вместо оконного (в случае расположения недвижимости в пределах исторического ареала) и др. Аналогично складывается ситуация в отношении срока предоставления этой государственной услуги. Иногда он может составлять до 30 календарных дней или даже до 2 месяцев.

Добрий ранок.

Згідно з ст. 8 ЖК Української РСР, переведення житлових приміщень в нежитлові, як правило, не допускається. Однак у виняткових випадках рішенням відповідної місцевої ради житлове приміщення може бути переведено в нежитловий фонд. При цьому прийняття рішення має передувати внесення відповідної пропозиції від міністерства, держкомітету, відомства чи громадської організації (щодо об'єктів відомчого і громадського житлового фонду).

Таким чином, переведення житлового приміщення в нежитлове здійснюється в порядку, встановленому місцевою владою, так як саме органи місцевого самоврядування уповноважені вирішувати це питання (будинок або визнається непридатним для проживання, або змінюється його функціональне призначення).

На сьогоднішній день, порядок переведення житлового фонду у нежитловий на законодавчому рівні не визначений. Тому в регіонах такі відносини регулюються локальними нормативно-правовими актами.

Житлові приміщення в багатоквартирному житловому будинку або окремий житловий будинок (його частина), стосовно яких вирішується питання щодо переведення із житлового в нежитловий фонд, повинні відповідати таким умовам:

1. визнання у встановленому законодавством порядку житлових будинків, приміщень (квартир) непридатними для проживання;
2. зміни функціонального призначення цілого житлового будинку;
3. якщо вони розташовані у цокольних, перших поверхах;
4. облаштування пандусу для маломобільних верств населення та окремого входу і евакуаційного виходу, які ізольовані від житлової частини будинку;
5. за умови, якщо житлове приміщення (квартира), розташоване безпосередньо над нежитловим, але не вище 2 поверху;
6. переведення власного житлового приміщення у нежитлове може бути здійснено лише за умови, якщо Володілець та його сім’я забезпечені житловою площею за нормою, визначеною законодавством;
7. житловий будинок не повинен бути визнаний аварійним або ветхим.

Не допускається переведення житлових будинків, приміщень (квартир) у багатоповерховому житловому будинку у нежитлові з метою розміщення:

1. об’єктів промислового характеру;
2. громадських туалетів;
3. похоронних бюро, окрім офісів похоронних бюро;
4. пунктів приймання склотари;
5. спеціалізованих закладів і підприємств, експлуатація яких може призвести до забруднення території та повітря житлової забудови, перевищення допустимих рівнів шуму, вібрації, іонізуючого і неіонізуючого випромінювання;
6. пунктів побутового обслуговування населення у яких застосовуються легкозаймисті і вибухонебезпечні речовини

Для вирішення питання переведення житлого фонду в нежитлове відповідно до статті 8 Житлового кодексу Української РСР власник житлого будинку (приміщення) або уповноважена ним особа звертається до виконавчого комітету районної, міської, районної в місті ради, шляхом подання заяви про переведення житлого будинку (приміщення) у нежитловий (нежитлове).

Документи;

1. нотаріально завірені копії документів, які свідчать про право власності на житловий будинок, приміщення (квартиру), що переводяться у нежитлові;
2. копію технічного паспорта житлового будинку, житлового приміщення (квартири);
3. копію документа, який підтверджує непридатність житлового будинку, приміщення (квартири) для проживання, для яких підставою є визнання у встановленому законодавством порядку житлових будинків, приміщень (квартир) непридатними для проживання;
4. оригінал довідки за формою Ф-3 про те, що житлове приміщення (квартира), яке планується використовувати як нежитлове, є вільним(ою);
5. якщо власником є фізична особа – оригінал довідки за формою Ф-3 у відповідному районі, де прописаний (зареєстрований) власник;
6. якщо власником є юридична особа – нотаріально завірені копії установчих документів;
7. якщо житлове приміщення (квартира) розміщене(а) у багатоповерховому будинку – письмову згоду всіх повнолітніх власників (наймачів) суміжних з даним житловим приміщенням квартир;
8. якщо житлове приміщення (квартира) розміщене(а) у відомчому житловому фонді, будинку житлово-будівельного кооперативу (надалі - ЖБК) або у будинку, у якому створене об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі – ОСББ) – їх письмову згоду на використання цих приміщень (квартир) як нежитлових.
9. проектні пропозиції (містобудівний розрахунок - МБР) щодо реконструкції житлового будинку, приміщення (квартири), виготовлені сертифікованим архітектором.

Доброго дня!

Відповідно до Житлового кодексу України (далі ЖКУ), до статті 6, в якій чітко сказано, що житлові будинки і жилі приміщення повинні використовуватися в цілях постійного або ж тимчасового житла для громадян. У тому числі використання можливе в якості службових приміщень (житлових) і гуртожитків. Здача в оренду площі в житлових будинках для діяльності промислового роду категорично забороняється, але господарська діяльність непромислового характеру офіційно дозволена. Схоже положення є в статті 383 Цивільного кодексу України (далі ЦКУ), відповідно до якого власник житлового будинку або ж квартири має право на використання приміщення з метою проживання (власного, сім’ї, друзів та інших осіб) і не має повноважень для використання його в господарській діяльності, пов’язаним з промисловим виробництвом. Враховуючи таке формулювання конкретного призначення житлових приміщень, на практиці є проблема використання житлового простору для діяльності офісів. Паралельно з цим, якщо житло є власністю якої-небудь людини і вона бажає влаштувати там офіс, у неї є можливість, що підкріплена положеннями ст. 319 ЦКУ, в яких встановлені права власника: володіти, користуватися, розпоряджатися своїм власним майном на власний розсуд. Власник уповноважений діяти по відношенню до свого майна будь-якими методами, які не суперечать чинному закону. Норма ст. 320 Цивільного кодексу України, за визначенням якої, власник має право користуватися своїм майном для ведення господарської, підприємницької діяльності, за винятком тих випадків, які встановлені чинним законом. Також, згідно із статтею 42 Конституції України – кожна людина має право на здійснення підприємницької діяльності. У разі, коли ви плануєте брати в оренду будь-яке житло (будинок, квартиру або приміщення, що відноситься до житлового фонду) для створення офісу, то ЦКУ дає строгу заборону. У ч. 1 ст. 815 ЦКУ ми бачимо норму, в якій говориться, що орендар повинен користуватися житлом тільки в цілях проживання в ньому, забезпечувати збереження місця проживання і тримати його у відповідному стані. Крім того, згідно з ч. 2 ст. 813 ЦКУ, якщо орендарем житла є юрособа, то вона має право користуватися житлом тільки для проживання в ньому фізичних осіб. Підсумок вищесказаного: будь-яке користування житловими приміщеннями, окрім як в якості житла, вимагає зміни статусу цих приміщень на нежитлові.

В іншому разі для промислової господарської діяльності такі приміщення використовувати не можна адже є ймовірність застосування штрафних санкцій та адмін. відповідальності з боку державних органів контролю:

1. ДСНС - Пожежна безпека

2. СЕС - порушення санітарних норм та правил

3. ДАБІ - архітектурно - будівельні норми.

Відповідальність, що накладається у вигляді штрафу, за ведення підприємницької діяльності в житловому фонді або здачу в оренду для цих цілей – несуттєва. Стаття 150 КУпАП, за порушення експлуатації житлових фондів, передбачає попередження або накладення штрафу в розмірі від 17 до 51 грн. (на громадян) і від 51 до 119 грн. (на посадовців)

Рекомендую Вам брати в оренду саме нежитлове приміщення та провадити , не глобально промислову , тоді вище вказаних проблем не буде!

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Добрий день, Іване!

Переведення житлових приміщень у нежитлові проводяться у двох випадках :

– визнання у встановленому порядку жилих приміщень непридатними для проживання;

– зміни функціонального призначення житлового приміщення.

Для переведення житлового приміщення в нежитлове є обов’язковим:

– одержання технічного висновку ліцензованої проектної організації про стан існуючих будівельних конструкцій, інженерних мереж та можливості їх подальшої експлуатації із зміною цільового використання, з обґрунтуванням можливості розміщення об’єкту невиробничої сфери;

– улаштування окремого входу, не пов’язаного з під’їздом (головним входом) до жилого будинку. При відсутності технічної можливості виконання цієї вимоги переведення неможливо.

Для переведення житлового будинку (або його частини) у нежитловий Вам необхідно звернутися в центр надання адміністративних або виконком міської ради та подати наступні документи:

1. Заяву про переведення частини приміщень житлового будинку до нежитлового фонду (з метою розміщення ресторану).
2. Копію паспорта та коду власника нерухомості.
3. Копію свідоцтва про право власності на житлове приміщення.
4. Технічний висновок щодо стану існуючих будівельних конструкцій та інженерних мереж, можливості їх реконструкції та перепланування, з метою зміни цільового призначення та висновок про можливість переведення частини приміщень житлового будинку до нежитлового фонду, в якому обґрунтовано можливість розміщення об’єкту невиробничої сфери (ресторану), з обов’язковим улаштуванням окремого входу, не пов’язаного з під’їздом житлового будинку, виготовлений проектною організацією, яка має право проектувати та оцінювати технічний стан будівель або споруд.
5. Копію технічного паспорту на житловий будинок.
6. Документ, що підтверджує державну реєстрацію права власності на земельну ділянку.

На розгляд і затвердження рішення за вашим запитом чиновники мають 30 днів (відповідно до ЗУ "Про звернення громадян"). Спочатку документи розглянуть у виконкомі або адмінцентрі, потім передадуть до управління або департаменту містобудування та архітектури. А там уже затвердять рішення. Якщо з документами все добре, вам видадуть дозвіл на переведення частини вашого будинку в нежитловий фонд.

Якщо знайдуть помилки в документах, або вашу нерухомість не можна перевести в нежитловий фонд, або Ви вказали недостовірну мету використання, Вам видадуть письмову відмову. Її можна оскаржити в суді.

Зазвичай переведення передбачає ще й проведення реконструкції приміщення. У такому випадку розробляється й затверджується проектна документація на будівництво. Потім згідно із ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»:

• реєструється декларація про початок будівельних робіт;
• оформляють новий техпаспорт;
• реєструють декларацію про готовність об'єкта до експлуатації;
• реєструють право власності вже на нежиле приміщення.

Враховуючи зазначене, Вам доведеться витратитися на складання плану реконструкції, саме перепланування, шумоізоляцію та встановлення кондиціонерів, облаштування окремого входу і ремонт.

У нежитловому приміщенні використовувати газові прилади не можна, тому доведеться робити відведення, це теж додатковий час і витрати.

Також доведеться спроектувати і встановити вентиляційну систему, вона має бути відокремлена від систем будинку.

Після переведення частини будинку з житлового фонду в нежитловий, щоб платити за світло, воду, обслуговування території, доведеться переукладати договори з постачальниками послуг і оплачувати їх за виробничими тарифами для комерційної нерухомості.

Раджу Вам зареєструватися ФОП та вибрати загальну систему оподаткування. У такому випадку оплата за комунальні послуги буде віднесена до ваших витрат. Сплачується ПДФО - 18% від чистого доходу (різниця між виручкою та витратами, які мають бути підтверджені документально), військовий збір 1,5 % та ЄСВ в розмірі 22% від мінімальної з/п в місяць.

Всього доброго!

Успіхів Вам!

Здравствуйте, Иван. Да, можете.

Перевести часть жилого в нежилое помещение можно.

Главное, чтобы была техническая возможность это сделать (в частности, отдельный вход).

Начните с консультации в архитектуре. Думаю, проблем не возникнет.

Добрый день. Чтобы ваша деятельность имела правовой характер, то переведите часть дома в нежилой фонд. Это позволит избежать различных неприятностей, в том числе и с ГАСКом, а также штрафных санкций и предписаний. Чтобы не было сложностей, закажите строительно-техническое исследование проекта, что все соответствует строительным нормам, и т.д. Пожарная безопасность - отдельный вход.