Переуступка прав требований по кредитному договору

Уступка права требования согласно ч. 1 ст. 512 ГКУ является одним из способов замены кредитора в обязательстве. Причем такая операция не может существовать как самостоятельное обязательство. Она может быть только производной операцией от основного обязательства.

Сторонами договора уступки права требования являются:

• первоначальный кредитор;
• новый кредитор.

Такая операция имеет и другое название – “цессия”. Кредитор, который уступает свое право требования по обязательству другому лицу, называется цедентом, а лицо, которому кредитор уступает свое право требования по обязательству, – цессионарием.

Правовые особенности

Согласно ч. 1 ст. 512 ГКУ передача права требования (цессия) представляет собой замену кредитора в обязательстве путем передачи им своих прав другому лицу по сделке. По итогам заключения сделки новый кредитор получает все права первоначального кредитора по обязательствам, существовавшим на момент перехода этих прав, если иное не установлено договором или законом (ч. 1 ст. 514 ГКУ).

Договор уступки права требования заключается в той же форме, что и договор, на основании которого возникло обязательство, право требования по которому передается новому кредитору (ч. 1 ст. 513 ГКУ).

По договору уступки права требования могут быть уступлены права требования по любым договорам (купля-продажа, поставка, заем, ссуда, кредит и т. д.) любымкредитором, в частности, в договоре купли-продажи:

• кредитором – продавцом товара (по требованиям касаемо оплаты поставленного товара);
• кредитором – покупателем товара (по требованиям относительно поставки товара в счет перечисленной предоплаты).

Кредитор в обязательстве не может быть заменен только в том случае, когда такой запрет установлен договором или законом (ч. 3 ст. 512 ГКУ), при этом согласие должника на замену кредитора не требуется, если иное не установлено договором или законом (ч. 1 ст. 516 ГКУ).

После заключения договора уступки права требования новому кредитору передаются все документы, подтверждающие обязательства должника, и далее ему необходимо в письменной форме уведомить должника о переходе к нему соответствующих прав.

Если должник не был письменно уведомлен о замене кредитора в обязательстве, новый кредитор несет риск наступления для него нежелательных последствий, а должник считается надлежаще выполнившим свои обязательства (ч. 2 ст. 518 ГКУ).

С правовой позиции договоры уступки права требования охарактеризовать сложно. Заслуживает внимания подход, в соответствии с которым договоры цессии не являются самостоятельным договором, а выступают предметом определенного договора (договора купли-продажи, мены, дарения права требования и т. п.).

Встречается также позиция, что по таким договорам кредитор продает другому лицу свое право требования, совершает уступку права требования, а купивший это право (новый кредитор) пытается осуществить приобретенное право.

Договор факторинга

Факторинг – это финансирование под уступку денежного требования, при котором одна сторона (фактор) передает денежные средства в распоряжение второй стороны (клиента) за плату, а клиент уступает фактору свое право денежного требования к третьему лицу (должнику).

Предметом договора факторинга может быть как существующее требование, то есть денежное требование, срок платежа по которому уже наступил, так и будущее требование, что возникнет через некоторое время.

Отношения факторинга имеют особый субъектный состав. Так, клиентом может быть только субъект предпринимательской деятельности (физическое или юридическое лицо), а фактором – банк или другое финансовое учреждение, которому законом предоставлено право осуществлять факторинговые операции.

Факторинг предусматривает комиссионно-посредническую деятельность, при которой клиент-поставщик уступает фактору неоплаченные платежные требования за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги (счета-фактуры). Соответственно, фактор становится владельцем таких денежных требований и берет на себя риск их неуплаты.

Основными функциями факторинга являются:

• обеспечение поставщику своевременной оплаты отгруженных товаров;
• оценка платежеспособности покупателя;
• покрытие различных финансовых рисков;
• устранение дебиторской задолженности клиента.

Наибольшее значение факторинг имеет для деятельности малых и средних предприятий, в которых возникают определенные финансовые трудности в связи с несвоевременным исполнением обязательств их должниками и ограниченностью доступных источников кредитования. Поэтому факторинг является достаточно эффективным для предприятий, занимающихся производством потребительских товаров и регулярным осуществлением поставки этой продукции торговым сетям.

Договор цессии

Договор цессии – официальная бумага, подтверждающая смену кредитора и передачу ему прав требований долга. В нашей стране подобное соглашение официально закрепляет право требовать возвращение долга.

Договор цессии на уступку требования долгов связывает три стороны, которые в официальной документации именуются так:

• цедент – физическое или юридическое лицо, решившее уступить свои права требования (зачастую им выступает первый кредитор);
• цессионарий – субъект, решивший приобрести права требования (зачастую эта роль достается организациям, специализирующимся на взыскании долговых обязательств);
• должник – заемщик, задолжающий определенную сумму финансовых средств кредитору (именно его долг выкупает цессионарий).

За месяц до заключения договора права требования цедент и цессионарий должны направить должнику письменное уведомление о смене кредитора.

Важнейшие аспекты, регулирующие продажу требований долговых обязательств, описаны в отдельных статьях ГК Украины. Среди них стоит выделить наиболее весомые:

• передача долга по договору цессии считается официальной, если ранее на нее не был наложен законодательный запрет;
• процедура официального подписания договора уступки может проходить без согласия должника;
• должник за 30 дней до оформления договора должен быть уведомлен о сделке в письменной форме (если этого не было сделано, то должник имеет полное право не выполнять требования кредитора, купившего права требования долга);
• объемы прав требований, передающиеся новому кредитору, остаются в тех же объемах, которые были оформлены при заключении договора между первым кредитором и должником.

Подводя итог вышесказанного, можно сделать вывод: после заключения договора права требования ситуация для должника никоим образом не меняется – он все также должен вернуть долг новому кредитору.

Продажа долга по договору цессии, как и большинство юридических сделок, имеет ряд отличительных особенностей, которые в обязательном порядке необходимо рассматривать.

Важно! Например, рассматриваемый договор не может регламентировать отдельные виды обязательств – алименты, компенсация ущерба за порчу имущества (пожар, затопление, чрезвычайные ситуации).

К основным вариантам уступки можно отнести:

• договор цессии между юридическими лицами: самый распространенный случай, чаще всего встречается в условиях реорганизации компании. В процессе смены собственника, юридического адреса и других данных, автоматически проводится уступка прав требований новой компании;
• договор цессии между физическими лицами: менее распространенный вариант уступки, имеющий массу своих нюансов; такой договор требует максимально точного указания в договоре персональных данных заемщика и должника;
• договор цессии между физическим лицом и юридической компанией: подобный вариант встречается в тех случаях, когда проходит процесс банкротства компании, а долговые обязательства переходят к директору организации.

В каждом случае существует свой необходимый пакет документов для заключения сделки, форма договора цессии также может разниться, но не существенно. В любом случае, правильная форма договора имеется у большинства адвокатов и лиц, занимающихся подписанием подобного рода соглашений.

Важно! После выкупа долговых обязательств могут произойти самые разные события, из-за которых остро встанет вопрос о расторжении подписанного ранее договора.

Расторжение договора цессии может иметь место в нескольких случаях:

• если такой исход будет удовлетворять все стороны, принимающие участие в договоре;
• если инициатором расторжения будет одна из сторон;
• если выкуп долга не соответствует установленным законодательством нормам или предметом подписанного договора являются запрещенные законом права требования (алименты, компенсации и т.п.).

В большинстве случаев инициаторами прекращение действия документа могут выступать цедент или цессионарий.

Расторжение договора в одностороннем порядке возможно в таких случаях:

• когда договор цессии права требования подразумевает возможность расторжения в одностороннем порядке (в таком случае одной из сторон достаточно в письменном виде уведомить вторую сторону о своем намерении);
• в случае частичного или полного невыполнения одной из сторон взятых в процессе выкупа долга обязательств;
• если обстоятельства кардинально изменились, то судебное решение может быть основанием для прекращения действия договора цессии в одностороннем порядке.

Если причиной расторжения договора цессии права требования является нарушение или невыполнение одной из сторон своих обязательств, то эта сторона обязана возместить второй все убытки, которая та понесла в процессе расторжения.

Выкуп долга, который имеет заложенное имущество, также осуществляется по определенным нормам и требованиям. Если продажа долга по цессии содержит в себе банковский залог, то в таком случае договор уступки прав необходимо подписывать непосредственно с банком.

Отличие договора факторинга от договора цессии

Цессия — это соглашение об уступке прав требования. По нему один кредитор передает другому свои права, полученные на основании закона или договора с должником. Договор цессии активно применяется не только в финансовых отношениях, но и в страховом деле, при сделках с передачей прав по договорам долевого участия в строительстве жилья и т. д.

Факторинг — это финансовая услуга по предоставлению денег в обмен на право денежного требования к другому лицу (обычно организации или ИП).

Важно! Фактически поставщик товара (услуг) получает от фактора (банка или факторинговой компании) деньги, а предоставляет в обмен право требования по договору поставки, заключенного с условием отсрочки платежа.

Факторинг позволяет проводить уступку права требования также и для исполнения обязательств кредитором (поставщиком) перед фактором.

Соглашение по факторингу — это не один из вариантов договора цессии. Эти два понятия схожи только на первый взгляд, а на практике между ними есть существенная разница. Приведем основные отличия:

1. По договору цессии допускается уступка права по любым обязательствам, а при факторинге они должны быть денежными.
2. Часто факторинг — это не просто выкуп прав требований, а целый комплекс услуг, включающих обслуживание счета, контроль за дебиторкой и т. д.
3. Оказывать услугу факторинга могут исключительно коммерческие компании (банки, факторинговые компании и т. д.).

Сравнительная таблица факторинга и цессии:

Особенности заключения договора уступки права требования

При заключении договора уступки права требования следует обратить внимание на следующее. В ГКУперечень существенных условий для таких договоров не предусмотрен. Однако в соответствии со ст. 512 – 519 ГКУ, такими условиями могут являться:

• обязательство, право требования по которому уступается (номер, дата и предмет договора);
• объем и условия перехода прав к новому кредитору по обязательству;
• порядок и сроки письменного уведомления должника о состоявшейся уступке права требования;
• перечень документов, которые первоначальный кредитор обязан передать новому кредитору;
• ответственность первоначального кредитора перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования.

Если договор уступки права требования заключается между субъектами хозяйствования, то исходя из требований ст. 180 ХКУ для любого хозяйственного договора, в т. ч. и уступки права требования, существенными условиями являются предмет, цена и срок действия договора (см. тему Существенные условия договора).

Существенным условием договора уступки права требования будет и условие о компенсации первоначальному кредитору стоимости уступаемых прав, и плата новому кредитору.

Различие между договором уступки права денежного требования и договором факторинга довольно незначительное. В связи с этим существует большая вероятность отнесения такого договора к договору факторинга.

Важно! И если новый кредитор в этом случае не будет являться банком, финансовым учреждением, имеющим право осуществлять факторинговые операции, то такой договор может быть признан недействительным.

Последствия признания сделок недействительными подробно рассмотрены в темах Недействительность сделки и Признание сделок недействительными по искам налоговых органов.

Исходя из этого, а также из анализа норм ГКУ, можно сделать вывод, что договор уступки права денежного требования не может быть договором факторинга только в том случае, если он не соответствует условиям договора факторинга. Из этого в свою очередь следует, что по такому договору:

• не должна предусматриваться плата (вознаграждение);
• права требования должны передаваться в том же объеме, в каком они и существуют, иначе это можно расценить как скрытую плату (вознаграждение);
• новый кредитор перечисляет денежные средства первоначальному кредитору только после получения их от должника.

Особенности заключения договора факторинга

В соответствии со ст. 1077 ГКУ по договору факторинга одна сторона (фактор) передает или обязуется передать денежные средства в распоряжение второй стороны (клиента) за плату (любым предусмотренным договором способом), а клиент уступает или обязуется уступить фактору свое право денежного требования к третьему лицу (должнику). При этом клиент может уступить фактору свое денежное требование к должнику с целью обеспечения исполнения обязательства клиента перед фактором.

Предметом договора факторинга согласно ст. 1078 ГКУ может быть:

• право денежного требования, срок платежа по которому наступил (имеющееся требование);
• право требования, которое возникнет в будущем (будущее требование).

Сторонами в договоре факторинга являются фактор и клиент (ст. 1079 ГКУ):

• фактор – банк или другое финансовое учреждение, которое в соответствии с законом имеет право осуществлять факторинговые операции;
• клиент – физическое или юридическое лицо, являющееся субъектом предпринимательской деятельности.

Размер вознаграждения фактора за предоставленные услуги законодательством не регулируется и устанавливается сторонами в договоре факторинга по соглашению сторон. Такое вознаграждение может быть определено в виде:

• процентов от суммы требования, которое клиент уступает по договору;
• твердой определенной суммы;
• разницы между реальной ценой требования и ценой, предусмотренной в договоре, право требования по которому уступается, и др.

Так, можно выделить следующие признаки, отличающие факторинг от договора уступки права требования:

• по договору факторинга клиент уступает фактору только денежное требование в целях получения финансирования. По договору уступки требования первоначальный кредитор уступает новому кредитору любое требование, не обязательно денежное;
• по договору факторинга фактор уплачивает клиенту в качестве компенсации за уступку требования определенную денежную сумму (предоставляет финансирование). По договору уступки права требования условие о компенсации не является обязательным;
• в результате операции факторинга второй фактор получает вознаграждение (в виде дисконта или отдельной платы за услугу). По договору уступки права требования условие об оплате новому кредитору не является обязательным.

Переуступка недвижимости

Переуступка прав недвижимости осуществляется до сдачи дома в эксплуатацию. Заключается переуступка с участием 3-х сторон – первичного инвестора (покупателя), застройщика и нового инвестора, который выявил желание купить квартиру.

Важно! По форме договор зависит от схемы инвестирования, но в любом случае заключается в той форме, в которой заключался договор с первичным инвестором.

Если договор с первичным инвестором был заключен в простой письменной форме, договор переуступки прав также будет заключаться в простой письменной форме, если договор с первичным инвестором был заключен в нотариальной форме, то, соответственно, договор переуступки прав также подлежит нотариальному удостоверению.

Важно! Переуступки различают по тому, какой договор был заключен у продавца с застройщиком. Это или уступка предварительного договора купли-продажи, или уступка договора долевого участия.

В переуступке предварительного договора купли-продажи вам отступается право купить именно эту квартиру в будущем у застройщика.

Важно! В переуступке договора долевого участия вы покупаете право требования на квартиру у застройщика, если сумма уплаченная продавцом на 100% и право требования по обязательствам доплаты до 100%, если цена за квартиру уплаченная продавцом лишь частично.

Из практики аналогом договора переуступки прав выступает договор о внесении изменений в договор с первичным инвестором, в котором пункт с данными первичного инвестора изложен в новой редакции с данными нового инвестора. При этом весь остальной текст остается неизменным, поскольку на нового инвестора возлагаются те же права и обязанности, которые возлагались на первичного инвестора.

Перечень документов для заключения покупки квартиры по договору переуступки:

• паспорт, налоговый код нового инвестора, согласие супруга на заключение договора, свидетельство о браке;
• документы по компании застройщика;
• договор, заключенный с первичным инвестором (оригинал);
• документ, подтверждающий внесение первичным инвестором суммы внесенных средств (оригинал);
• получение согласие инвестора на заключение договора о переуступке прав (зависит от политики компании застройщика т.е при необходимости).

Как оформить сделку

Существует вполне определенный и четкий порядок приобретения квартиры от застройщика, поскольку важно ни на секунду не забывать, что продавец (цедент), не отвечает ни за качество, ни за сроки строительства: в самом худшем случае вам придется обращаться со всеми своими претензиями к компании-застройщику.

Из этого следует, что покупая недвижимость у дольщика, следует провести все действия, предписанные покупателю на первичном рынке:

1. В первую очередь нужно выбрать надежную компанию-застройщика. Стоит отсеивать не только предложения с заоблачно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, которые могут тянуть за собой как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество. Не будет лишним почитать отзывы о застройщике, посетить предыдущие объекты, ознакомиться с документами, такими как:
   • учредительный документ строительной компании, а также ее устав;
   • дительный документ строительной компании, а также ее устав;
   • свидетельство о государственной регистрации;
   • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
   • свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земли;
   • бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
   • проект на строительство, в котором должны быть указаны цель проекта, этап строительства и предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
2. Во-вторых, нужно осмотреть местность, на которой расположена новостройка, к этому этапу нужно подойти с толком и расстановкой. Существенным плюсом в данном вопросе станет развитая инфраструктура и хороший район. Если здание находится на ранней стадии строительства и квартиру осмотреть не получится, необходимо ознакомиться с макетом.
3. Дальше нужно прийти в офис компании застройщика и уведомить их о продаже квартиры по переуступке права требования. Кроме того, для покупателя риск снижается до минимума, если третьей стороной в договоре переуступки права требования будет выступать застройщик. Во-первых, в этом случае полностью исключается риск получить имущество, находящееся в залоге. А во-вторых, участие в договоре переуступки компании-застройщика гарантирует, что права требования никому до вас не передавались.
4. Необходимо получить письменное согласие от компании-застройщика на продажу квартиры. Следует быть готовым к тому, что разрешение это обычно застройщик дает не безвозмездно – в среднем, это комиссия в размере 1-5% от стоимости объекта. Эти расходы чаще всего ложатся на покупателя, или же стороны могут разделить их между собой.
5. Раз уж вы на месте, не забудьте взять у компании-застройщика справку об отсутствии долга перед ними, в ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Если квартира была приобретена в рассрочку и еще до конца не оплачена, вам придется продолжать вносить платежи. Причем в размере и по графику, утвержденному ранее застройщиком с первым дольщиком.
6. Далее можно и подписать договор долевого участия, в котором должны быть прописаны все важнейшие детали: сроки, стоимость, гарантии. Поэтому стоит воспользоваться еще одной рекомендацией — заверяйте договор переуступки права требования у нотариуса. Кстати, нотариус проверит, действительно ли человек, продающий квартиру в недостроенном доме, имеет на нее права, а не пытается торговать чужим имуществом. Заодно нотариус уточнит, не находятся ли имущественные права на строящуюся квартиру в залоге у банка, который кредитовал первого инвестора.
7. После того, как дом достроен и сдан, вы, как покупатель должны принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недоделки, то фирма обязана их устранить в течение двух месяцев. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.
8. Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации. Так что она является завершающим и главнейшим этапом. При покупке жилья от застройщика в Реестр подаются следующие документы:
   • заявление на регистрацию
   • документы об оплате госпошлины
   • договор долевого участия
   • акт приема-передачи жилья.
   • кадастровый паспорт.

Если вы собрали и принесли сразу все документы, то примерно через месяц вы уже будете держать в руках свидетельство о собственности на эту квартиру.

Покупая квартиру по переуступке, в том числе, когда права передавались несколько раз, важно убедиться в надежности компании-застройщика, надлежащей оплате всех уступок, а также в отсутствии нарушений норм законодательства, влекущих недействительность цессии.