Отримання права власності після розлучення.

Доброго дня, Анна!

Тут треба почати зі з'ясування питання, в якій формі було вкладено кошти у будівництво новобудови, де знаходиться Ваша квартира. Проте, думаю, що, скорше за все, це був попередній договір купівлі-продажу, як найбільш розповсюджена форма інвестиції в новобудову.

Сутність такого договору, полягає у виконанні наступних функцій:

• можливість укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов’язку;
• фіксація істотних умов основного договору.

Згідно ст. 635 ЦКУ не вбачається будь-яких обмежень щодо виду або предмету договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження майна (у тому числі нерухомого), надання послуг, виконання робіт, надання майна в найм тощо.

Тобто, попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання:

укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах, в тому числі підписання основного договору щодо купівлі-продажу квартири в новобудові.

При цьому чітко прописується, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦКУ договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Що ж стосується строків (термінів) укладення основного договору ч. 1 ст. 635 ЦК України зазначає, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Таке обмеження на разі встановлено тільки щодо суб’єктів господарювання (юридичні особи, фізичні особи – підприємці), які згідно з ч. 1 ст. 182 ГК України зобов’я­зуються укласти основний господарський договір у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору.

Якщо ж законом таке обмеження не визначено, то строки укладення основного договору, а також обмеження щодо даних строків, відповідно до наведеного, може бути погоджено за домовленістю сторін.

ВИСНОВОК:

З огляду на природу попереднього договору купівлі-продажу нерухомості, який завіряється нотаріально, тобто так само, як і основний договір, а також на обов'язок покупця підписати на тих самих умовах основний договір, згадуваний мною договір має аналогічне правове значення, що і основний, як також тягне за собою схожі наслідки.

Отже з моменту підписання попереднього договору купівлі-продажу нерухомості та вкладення в останню коштів, які є спільною сумісною власністю подружжя, квартира, власніть на яку формально підтверджується пізніше після укладання основної угоди, є також спільною сумісною власністю подружжя і підлягає розподілу в судовому порядку у разі розірвання шлюбу.

Тож ніяких складнощів у Вас в контексті розподілу квартири у майбутньому я не бачу.

Втім, якщо забудовник чи девелопер не заперечиватимуть, можна підписати договір про переуступку половини квартири Вам на етапі дії попереднього договору купівлі-продажу, а вже пізніше укласти основний договір одразу на двох власників.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня!

На підставі якого договору була придбана квартира - інвестиційний договір, попередній договір купівлі-продажу чи ін?

Набуття майна за час шлюбу створює презумпцію права спільної сумісної власності подружжя, яка знайшла своє вираження у статті 60 Сімейного кодексу України (далі - СК України), відповідно до положень якої майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу). Вважається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об`єктом права спільної сумісної власності подружжя.

Частиною 3 статті 61 СК України визначено, що якщо одним із подружжя укладено договір в інтересах сім`ї, то гроші, інше майно…, які були одержані за цим договором, є об`єктом права спільної сумісної власності подружжя.

За приписами частини 1 статті 69 цього Кодексу дружина і чоловік мають право на поділ майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності.

Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина 1 статті 190 ЦК України).

За правилами, встановленими статтями 331, 182 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Відтак за змістом вищевказаних положень цивільного законодавства об`єкт цивільних прав набуває статусу нерухомого майна при існуванні таких обставин: завершення будівництва; прийняття об`єкта нерухомого майна до експлуатації; здійснення державної реєстрації права власності на нього у встановленому законодавством порядку.

Водночас стаття 177 ЦК України відносить до об`єктів цивільних прав майнові права, під якими розуміються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

У разі інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, що здійснюється, зокрема, через фонди фінансування будівництва, майнове право на об`єкт інвестування можна визначити як «право очікування», що наділяє власника цього права певними, але не всіма правами власника майна, та засвідчує його правомочність отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Аналіз наведених норм сімейного та цивільного законодавства дає підстави для висновку, що набуті в період шлюбу майнові права щодо об`єкта незавершеного будівництва, підлягають поділу між подружжям як їх спільне сумісне майно.

Таким чином, майнові права на об`єкт інвестування, а саме на квартиру, яка набута під час перебування у зареєстрованому шлюбі є спільною власністю подружжя.

Рішення суду по схожому з Вашим питанню https://reyestr.court.gov.ua/Review/101664866

Якщо квартира була придбана на підставі попереднього договору купівлі-продажу та були уже оплачені кошти - Ви також маєте право на дану квартиру.

Питання поділу можете вирішити як після розлучення, так і під час перебування у шлюбі.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Бажаю успіхів та вдалого дня!

Доброго дня, на мою думку найкращій спосіб договоритися з чоловіком, та поділити все у добровільному порядку.

Поділ майна подружжя, може бути проведений в добровільному порядку (шляхом укладання нотаріально посвідченого угоди),

Добровільний порядок поділу майна подружжя застосовується, якщо подружжя домовилося щодо визначення часток кожного з них у праві на майно, а також дійшло згоди щодо конкретного поділу майна відповідно до цих часток. Сімейне законодавство встановлює спеціальну форму лише для договору про поділ нерухомого майна подружжя. Відповідно до ч. 2 ст. 69 СК договір про поділ жилого будинку, квартири, іншого нерухомого майна має бути нотаріально посвідчений. Цивільний кодекс України передбачає також державну реєстрацію прав на нерухомість та правочинів із нерухомістю (ст. 182 ЦК), які поширюються також на правочини за участю подружжя.

Перелік необхідних документів для нотаріального посвідчення договору про поділ майна подружжя:

• паспорти та податкові номери Сторін;
• свідоцтво про реєстрацію шлюбу;
• якщо особи розлучені – свідоцтво про реєстрацію розірвання шлюбу/рішення суду про розірвання шлюбу, якщо шлюб було розірвано після 27 липня 2010 року;
• шлюбний договір (за наявності);
• правовстановлюючі документи на кожний об’єкт нерухомого (рухомого) майна;
• довідка про зареєстрованих у житловому будинку/квартирі осіб (для перевірки відсутності прав третіх осіб на предмет договору (зокрема, права зареєстрованих осіб на проживання і користування об’єктом), а також для перевірки відсутності (наявності) зареєстрованих неповнолітніх/малолітніх осіб у даному об’єкті);

Згідно статті 60 Сімейного кодексу України майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу). Вважається, що Відповідно до речення другого пункту 23 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами законодавства при розгляді справ про право на шлюб, розірвання шлюбу, визнання його недійсним та поділ спільного майна подружжя» від 21.12.2007 № 11 спільною сумісною власністю подружжя, що підлягає поділу (статті 60, 69 СК, ч. 3 ст. 368 ЦК), відповідно до частин 2, 3 ст. 325 ЦК можуть бути будь-які види майна, за винятком тих, які згідно із законом не можуть їм належати (виключені з цивільного обороту), незалежно від того, на ім’я кого з подружжя вони були придбані чи внесені грошовими коштами, якщо інше не встановлено шлюбним договором чи законом.

Слід розуміти, що майно подружжя може бути двох видів:

• загальне, яке було нажито спільно в період шлюбу (підлягає поділу). Рухоме і нерухоме майно, грошові заощадження, цінне обладнання діляться між подружжям у рівних частках;
• приватне, придбане до шлюбу або отримане в період спільного проживання у спадок, договором дарування тощо. Воно не підлягає розділу. До приватної власності також відносять: речі особистого користування, коштовності, страхові виплати, премії, нагороди. Якщо подружжя перебувають у шлюбі, але проживає окремо, до приватної власності може бути віднесено все майно, придбане в цей період.

Щоб не було простору для маніпуляцій чоловіка, краще ділити не добудовано квартиру.

ВІТАЮ ВАС, пані АННА! Можуть бути проблеми, адже фактично інвестуючи в недобудовану квартиру скоріш за все не виникає ніяких прав, окрім договірних щодо вкладення грошей зараз у майбутнє збудоване житло, яке потім буде відчужене у право власності Вашого чоловіка. По принципу "днём деньги - вечером стулья". При цьому у майбутньому право власності на нерухомість може виникнути саме у того, на кого оформлено договір (попередній, інвестиційний тощо). І якщо це відбудеться після розірвання шлюбу, Вам може нічого не дістатися.

Адже згідно ст. 331 Цивільного кодексу України, якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, то право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Тобто, якщо право власності на недобудову у майбутньому буде зареєстроване як на квартиру вже після розірвання шлюбу, цілком законно це може вважатися майном, набутим вже після шлюбу.

ОТЖЕ, дана особа цілком законно може швиденько перепродати / подарувати нерухоме майно, пред"явивши документ про розлучення і документ про набуття права власності вже після одруження. Тобто без згоди другого з подружжя (колишнього з подружжя).

В такому випадку Вам доведеться доводити право на частину квартири як спільно набутого майна подружжя - в судовому порядку, а це процес не дуже швидкий та витратний.

Бажано, за можливості дочекатися державної реєстрації майна як квартири, або вжити заходи щодо реєстрації прав на неї як об"єкта незавершеного будівництва в Державний реєстрі речових прав на нерухоме майно. По новим вимогам законодавства це роблять..

При розлученні можна в суді заявити вимогу також про поділ майна подружжя. Об"єкти незавершеного будівництва також підлягають поділу і подальша реєстрація квартири вже може мати місце на ДВОХ.

Крім того, якщо чоловік укладатиме договір - бажано, щоб він був укладений або на Вас двох, або за Вашої згоди. Бо існує ризик, що навіть знаходячись у шлюбі він може стверджувати, що договір укладено не в інтересах сім"ї, а правочин оплачений за рахунок його особистих коштів та для особистих цілей.

Звісно є презумпція, що майно набуте у шлюбі є спільно нажитим, але чоловік може без проблем довести, що має застосовуватись виключення. Тут все буде залежати від того хто як далеко піде і яких адвокатів собі найме для вирішення питання поділу.

Сам по собі факт придбання спірного майна в період шлюбу не є безумовною підставою для віднесення такого майна до об'єктів права спільної сумісної власності подружжя. Сторона може спростувати презумпцію спільності права власності та довести витрату особистих коштів на придбання майна у шлюбі (с) Постанова Верховного Суду України від 07 вересня 2016 року у справі № 6-801цс16, Постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 18 червня 2018 року у справі № 711/5108/17 (провадження № 61-1935св18).

В ТОЙ ЖЕ ЧАС

Набуття майна за час шлюбу створює презумпцію права спільної сумісної власності майна подружжя, яка не потребує доказування і встановлення інших обставин, крім набуття майна за час шлюбу, та існує поки не спростована.У разі коли презумпцію права спільної сумісної власності майна подружжя не спростовано за відсутності належних доказів того, що майно придбане за особисті кошти одного з подружжя, таке майно вважається спільною сумісною власністю та підлягає поділу, при цьому частки чоловіка та дружини у майні є рівними.(с) Постанова Верховного Суду від 18.05.2023 у справі №344/5528/22 (провадження № 61-2003св23).

Тож, вирішальне значення у Вашому питанні буде мати - правовий статус майна і що вимагати в суді.

Поділу чого? Квартири? - Так її формально ще не існує і право на неї у чоловіка не виникло до моменту державної реєстрації... Визнати Вас стороною інвестиційного договору чи попереднього договору або об"єкту незавершеного будівництва? - Як варіант.

Об’єкт будівництва (об’єкт незавершеного будівництва) – це нерухома річ особливого роду: її фізичне створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб’єктивних майнових, а також зобов’язальних прав, у випадках та в порядку, визначених актами цивільного законодавства.

Об’єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів, тобто речей як предметів матеріального світу, щодо яких можуть виникати цивільні права та обов’язки, тому такий об’єкт є майном, яке за передбачених законом умов може належати на праві спільної сумісної власності подружжю і з дотриманням будівельних норм і правил підлягати поділу між ними.

За позовом одного з подружжя, які спільно будували будинок або квартиру, а також спадкоємців суд має право здійснити поділ об’єкта незавершеного будівництва, якщо, враховуючи ступінь його готовності, можна визначити окремі частини, що підлягають виділу, і технічно можливо довести до кінця будівництво зазначеними особами.

Бажано все ж вирішити питання по-людськи та формалізувати свої домовленості у договорі, посвідченому нотаріусом... і не відкладаючи у довгий ящик. Бо можлива нова супутниця життя може дещо змінити оцінку питання та Ваші неформальні домовленості у разі їх досягнення. Подібні випадки у моїй юридичній практиці бували непоодинокі.

З повагою, юрист Ярослав Турчин