єВідновлення: захист 1/2 частки, якщо будинок не в реєстрі ГРВП

Доброго дня, Валерія!

Якщо Ви не маєте наміру відмовлятися від своєї 1/2 частки у зруйнованому будинку та не бажаєте надавати матері або батьку право діяти від Вашого імені, Ви не зобов’язані підписувати ані відмову від майна, ані довіреність. Вимоги батька в цій частині не мають для Вас обов’язкової сили. Сам факт Вашого перебування за кордоном, відсутність доступу до Дії або те, що старе право власності ще не перенесене до Державного реєстру речових прав, не означає втрату права власності і не дає іншим співвласникам права самостійно розпоряджатися Вашою часткою чи компенсацією за неї.

Право власності в Україні є непорушним. Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, а ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Примусове відчуження майна допускається лише як виняток, з мотивів суспільної необхідності, у порядку, встановленому законом, і за умови попереднього та повного відшкодування його вартості.

Аналогічні гарантії містить Цивільний кодекс України. За ст. 316 ЦК України право власності — це право особи на річ, яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. За ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. За ст. 321 ЦК України право власності є непорушним, а особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Щодо відповідей на Ваші питання.

Чи можуть батьки через суд забрати 1/2 частку

Сам факт відсутності відомостей про будинок або частку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не означає, що право власності відсутнє. Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», речові права на нерухоме майно, які виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, якщо вони були зареєстровані відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на той момент закон не передбачав обов’язкової реєстрації таких прав. Тому відсутність запису в ДРРП сама по собі не позбавляє особу права власності на її частку.

Теоретично інші співвласники можуть звернутися до суду з позовом про припинення права на частку у спільному майні за ст. 365 ЦК України. За ч. 1 ст. 365 ЦК України право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників лише за наявності визначених законом підстав, а саме:

• якщо частка є незначною і не може бути виділена в натурі;
• якщо річ є неподільною;
• якщо спільне володіння і користування майном є неможливим.

При цьому суд може припинити право на частку лише за умови, що таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім’ї. За ч. 2 ст. 365 ЦК України суд постановляє рішення про припинення права особи на частку лише за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду.

У Вашому випадку йдеться про 1/2 частку, тобто про істотну, а не незначну частину майна. Саме по собі перебування за кордоном, прострочений внутрішній паспорт, відсутність доступу до Дії або невнесення старого права до електронного ДРРП не є підставами, передбаченими ст. 365 ЦК України. Тому погроза батька “забрати частку через суд” не означає, що таке право може бути припинене автоматично або лише через Ваше небажання підписувати відмову чи довіреність.

Що з єВідновленням і співвласниками

Щодо єВідновлення потрібно виходити з того, який статус має об’єкт: знищений чи пошкоджений. В обох випадках базовим актом є Закон України № 2923-IX «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна…», оскільки він визначає правові та організаційні засади надання компенсації як за пошкодження, так і за знищення об’єктів нерухомого майна. При цьому сам механізм надання компенсації деталізується окремими постановами КМУ: для знищених об’єктів — постановою КМУ № 600 від 30.05.2023, для пошкоджених об’єктів — постановою КМУ № 381 від 21.04.2023. Закон прямо передбачає, що розрахунок обсягу компенсації визначається Кабінетом Міністрів України у відповідних порядках для пошкодженого та знищеного майна.

Якщо будинок має статус знищеного, застосовуються Закон № 2923-IX та Порядок надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, затверджений постановою КМУ № 600 від 30.05.2023. Постанова № 600 прямо затверджує порядок надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна відповідно до ст. 8 Закону № 2923-IX.

Відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону № 2923-IX заява про надання компенсації за знищений об’єкт може бути подана до Комісії в електронній формі через Єдиний державний вебпортал електронних послуг або у паперовій формі через ЦНАП, орган соціального захисту населення чи нотаріуса. Аналогічно п. 8 Порядку № 600 передбачає, що заява подається в електронній формі через Портал Дія або у паперовій формі через ЦНАП, орган соціального захисту населення чи нотаріуса.

Якщо знищений об’єкт перебуває у спільній власності, діє ч. 3 ст. 4 Закону № 2923-IX: заява може бути подана кожним співвласником окремо або одним із співвласників такого об’єкта. Заява, подана одним із співвласників, вважається поданою всіма співвласниками лише за відсутності заперечень інших співвласників. Заперечення подаються до Реєстру пошкодженого та знищеного майна в тому самому порядку, що і заява: електронно або у паперовій формі через ЦНАП, орган соціального захисту населення чи нотаріуса.

Водночас це не означає, що один співвласник може отримати компенсацію за частку іншого співвласника як за свою. За ч. 5 ст. 8 Закону № 2923-IX розмір компенсації за знищений об’єкт, який перебуває у спільній власності двох і більше отримувачів компенсації, визначається пропорційно до розміру частки, яка належить відповідному співвласнику. Тобто якщо Вам належить 1/2 частка, компенсація щодо цієї частки має визначатися саме як Ваша частка, а не як частка батька чи матері.

Крім того, якщо заяву щодо знищеного об’єкта подає представник, до заяви додається документ, що засвідчує його повноваження. А подання заяви особою, яка не може бути отримувачем компенсації або не має повноважень для подання заяви, є підставою для відмови у наданні компенсації. Тому без Вашої довіреності або іншої належної підстави батьки не можуть діяти від Вашого імені щодо Вашої частки.

Якщо будинок має статус пошкодженого, застосовуються той самий базовий Закон № 2923-IX та Порядок надання компенсації для відновлення пошкоджених об’єктів, затверджений постановою КМУ № 381 від 21.04.2023. Постанова № 381 затверджує порядок надання компенсації для відновлення окремих категорій об’єктів нерухомого майна, пошкоджених внаслідок бойових дій, з використанням електронної публічної послуги єВідновлення.

Відповідно до п. 3 Порядку № 381 отримувачем компенсації є фізична особа — громадянин України, яка досягла 18 років, подала заяву у спосіб, передбачений Порядком, та є власником або співвласником пошкодженого об’єкта, право власності якого підтверджено. Тобто право на участь у процедурі має саме власник або співвласник пошкодженого об’єкта.

Порядок № 381 також прямо передбачає, що у разі спільної власності заяву про надання компенсації може подати один із співвласників. Така заява вважається поданою всіма співвласниками лише за відсутності заперечень інших співвласників, а отримувач компенсації бере на себе зобов’язання відновити пошкоджений об’єкт.

Разом із заявою щодо пошкодженого об’єкта заявник у разі спільної власності має надати підтвердження про інформування інших співвласників щодо подання заяви. Також він має надати згоду співвласників на отримання компенсації заявником за можливості; така згода може бути надана через Дію або у паперовій формі з нотаріальним засвідченням підпису. Якщо співвласник не надав ні згоди, ні заперечення, комісія може прийняти рішення про надання компенсації.

При цьому для пошкодженого майна прямо передбачений механізм заперечення. За п. 13-2 Порядку № 381 співвласник пошкодженого об’єкта може подати до комісії заперечення щодо отримання компенсації іншим співвласником. Заперечення подається письмово у довільній формі протягом 15 календарних днів з дати подання іншим співвласником заяви. У разі наявності заперечень від одного із співвласників комісія приймає рішення про відмову у наданні компенсації заявнику.

Додатково п. 14 Порядку № 381 прямо відносить подання одним із співвласників заперечення щодо отримання компенсації іншим співвласником до підстав для відмови в наданні компенсації. Також підставою для відмови є подання заяви особою, яка не може бути отримувачем компенсації або не має повноважень для подання заяви.

Отже, незалежно від того, чи будинок має статус знищеного, чи пошкодженого, батьки не можуть через єВідновлення припинити Ваше право власності на 1/2 частку або оформити Вашу частку як свою. Якщо об’єкт знищений, компенсація визначається пропорційно до часток співвласників за Законом № 2923-IX і реалізується за Порядком № 600. Якщо об’єкт пошкоджений, компенсація на відновлення оформлюється за Порядком № 381, але інший співвласник має право подати заперечення, і таке заперечення є підставою для відмови у наданні компенсації заявнику. Тому практично потрібно з’ясувати статус об’єкта в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна і, якщо хтось із батьків уже подав або намагається подати заяву без Вашої згоди, подати письмове заперечення до відповідної комісії.

Реєстрація старого права в ДРРП

Порожній витяг через Опендатабот не є доказом відсутності права власності. Для старих будинків це типова ситуація: право могло бути зареєстроване в БТІ до 2013 року і просто не перенесене до електронного реєстру.

Через Дію реєстрація права на нерухомість, оформлену до 2013 року, можлива за наявності КЕП і документів, але якщо доступу до Дії немає, залишається офлайн-шлях через нотаріуса або державного реєстратора. Для цього потрібні паспорт, РНОКПП, правовстановлюючі документи або їх копії. Рреєстратор/нотаріус за потреби формує запит до БТІ, а БТІ надає довідку з архіву.

Якщо Ви перебуваєте за кордоном і не маєте можливості особисто звернутися до нотаріуса або державного реєстратора в Україні, Ви можете оформити довіреність на незалежного представника в Україні. Найбільш безпечний варіант — посвідчити таку довіреність у консульській установі України, оскільки відповідно до Закону України “Про нотаріат” та Положення про порядок учинення нотаріальних дій у дипломатичних представництвах і консульських установах України консул має право посвідчувати довіреності, а така довіреність є чинною в Україні без додаткової легалізації та перекладу.

Якщо немає можливості звернутися до консульства України, довіреність можна оформити у місцевого нотаріуса країни перебування.

У такому випадку бажано заздалегідь підготувати текст довіреності. Після посвідчення у місцевого нотаріуса документ потрібно легалізувати для використання в Україні - зазвичай шляхом проставлення апостиля, якщо країна є учасницею Гаазької конвенції, або через консульську легалізацію, якщо апостиль не застосовується. Після цього довіреність перекладається українською мовою, а переклад належним чином засвідчується.

Що робити зараз

По-перше, не підписуйте відмову від частки, довіреність на матір або батька, а також будь-які заяви щодо компенсації, якщо Ви не бажаєте передавати їм право діяти від Вашого імені. Такі документи можуть створити для них повноваження, яких наразі вони не мають.

По-друге, потрібно з’ясувати фактичний статус будинку в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна: він значиться як пошкоджений чи як знищений. Від цього залежить процедура отримання компенсації, але не саме право власності. У будь-якому випадку Ваша 1/2 частка не зникає і не переходить до батьків автоматично.

По-третє, якщо Ви перебуваєте за кордоном і не можете діяти особисто в Україні, бажано оформити довіреність не на батьків, а на іншу особу, якій Ви довіряєте. Таку довіреність можна оформити через консульство України або у місцевого нотаріуса країни перебування з подальшим апостилем/легалізацією та перекладом українською мовою.

По-четверте, довіреність має бути вузькою і лише на конкретні дії: отримання документів БТІ, архівних довідок, копій правовстановлюючих документів, подання заяви про державну реєстрацію Вашої 1/2 частки в ДРРП, отримання витягів, подання заяв, пояснень і заперечень щодо єВідновлення до комісії, ЦНАП, органу соціального захисту, нотаріуса, органу місцевого самоврядування.

По-п’яте, якщо будинок має статус знищеного і батько або мати як інший співвласник уже подали заяву на компенсацію, потрібно подати письмове заперечення до комісії з єВідновлення. У запереченні слід вказати, що Ви є власником 1/2 частки, згоди на подання заяви від Вашого імені не давали, довіреність батькам не видавали, від права власності не відмовлялися та заперечуєте проти того, щоб заява іншого співвласника вважалася поданою також від Вашого імені.

Якщо будинок має статус пошкодженого і батько або мати як інший співвласник уже подали заяву на отримання компенсації на відновлення, потрібно подати до комісії письмове заперечення щодо отримання компенсації іншим співвласником. У запереченні слід вказати, що Ви є власником 1/2 частки, згоди на отримання компенсації батьком або матір’ю не давали, довіреність їм не видавали, від права власності не відмовлялися та заперечуєте проти надання компенсації заявнику без Вашої згоди.

По-шосте, паралельно потрібно внести Ваше право власності на 1/2 частку до ДРРП на підставі старих правовстановлюючих документів або архівних даних БТІ. Відсутність запису в ДРРП сама по собі не означає втрату права власності, але внесення права до реєстру значно ускладнить будь-які спроби маніпуляцій із Вашою часткою.

По-сьоме, у разі подання батьком позову про припинення Вашого права на частку, необхідно вступати у справу та подавати обґрунтований відзив. Позиція захисту має ґрунтуватися на відсутності підстав, передбачених ст. 365 ЦК України.

З повагою, адвокат Айвазян.