Оренда без відома власника

Доброго дня.

Більш всього Ви стали жертвою шахрая.

Проте якщо Ви маєте договір оренди між Вами та власником квартири Вам необхідно діяти виключно згідно умов даного договору.

Якщо договір відсутній - звертайтесь до правоохоронців.

Вітаю Вас.

На жаль, але ситуація доволі не проста, потрібно розбиратися. Загалом варто більш детально проаналізувати наявний у Вас договір на предмет підтвердження повноважень рієлтора на укладення такого договору.

1. Якщо повноваження належним чином доведені, зокрема, наприклад, на підставі довіреності, яка чинна, тоді це проблеми власника, нехай він сам вирішує питання з рієлтором.

2. Якщо все ж рієлтор не мав права на укладення договору оренди, тоді мова йде про вчинення правочину під впливом обману.

ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, №№ 40-44, ст.356)

Стаття 230. Правові наслідки вчинення правочину під впливом обману

1. Якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним.

Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

2. Сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину.

Стаття 229. Правові наслідки правочину, який вчинено під впливом помилки

1. Якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей майна, які значно знижують його цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

...

За таких умов саме Вам потрібно вирішувати питання з рієлтором та пред'являти відповідні претензії. Очевидно, якщо особа не виходить на зв'язок, звертайтеся до правоохоронних органів щодо вчинення шахрайських дій.

КРИМІНАЛЬНИЙ ПРОЦЕСУАЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2013, № 9-10, № 11-12, № 13, ст.88)

Стаття 214. Початок досудового розслідування

1. Слідчий, дізнавач, прокурор невідкладно, але не пізніше 24 годин після подання заяви, повідомлення про вчинене кримінальне правопорушення або після самостійного виявлення ним з будь-якого джерела обставин, що можуть свідчити про вчинення кримінального правопорушення, зобов’язаний внести відповідні відомості до Єдиного реєстру досудових розслідувань, розпочати розслідування та через 24 години з моменту внесення таких відомостей надати заявнику витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань. Слідчий, який здійснюватиме досудове розслідування, визначається керівником органу досудового розслідування, а дізнавач - керівником органу дізнання, а в разі відсутності підрозділу дізнання - керівником органу досудового розслідування.

2. Досудове розслідування розпочинається з моменту внесення відомостей до Єдиного реєстру досудових розслідувань. Положення про Єдиний реєстр досудових розслідувань, порядок його формування та ведення затверджуються Офісом Генерального прокурора за погодженням з Міністерством внутрішніх справ України, Службою безпеки України, Національним антикорупційним бюро України, Державним бюро розслідувань, органом Бюро економічної безпеки України.

3. Здійснення досудового розслідування, крім випадків, передбачених цією частиною, до внесення відомостей до реєстру або без такого внесення не допускається і тягне за собою відповідальність, встановлену законом. У невідкладних випадках до внесення відомостей до Єдиного реєстру досудових розслідувань може бути проведений огляд місця події (відомості вносяться невідкладно після завершення огляду). Для з’ясування обставин вчинення кримінального проступку до внесення відомостей до Єдиного реєстру досудових розслідувань може бути:

1) відібрано пояснення;

2) проведено медичне освідування;

3) отримано висновок спеціаліста і знято показання технічних приладів та технічних засобів, що мають функції фото- і кінозйомки, відеозапису, чи засобів фото- і кінозйомки, відеозапису;

4) вилучено знаряддя і засоби вчинення кримінального проступку, речі і документи, що є безпосереднім предметом кримінального проступку, або які виявлені під час затримання особи, особистого огляду або огляду речей.

У разі виявлення ознак кримінального правопорушення на морському чи річковому судні, що перебуває за межами України, досудове розслідування розпочинається негайно, відомості про нього вносяться до Єдиного реєстру досудових розслідувань за першої можливості.

4. Слідчий, прокурор, інша службова особа, уповноважена на прийняття та реєстрацію заяв і повідомлень про кримінальні правопорушення, зобов’язані прийняти та зареєструвати таку заяву чи повідомлення. Відмова у прийнятті та реєстрації заяви чи повідомлення про кримінальне правопорушення не допускається.

З повагою!

Доброго дня, Олеже!

Звичайно, треба дивитись договір, як також вимагати від власника документи, які підтверджують повноваження так званого ріелтора на право підпису договору замість власника. Але думаю, що таких документів не існує.

Скорше за все, цей випадок можна віднести до дій, які підпадають під ознаки кримінального злочину, передбаченого статтею 190 КК України - шахрайство:

"1. Заволодіння чужим майном або придбання права на майно шляхом обману чи зловживання довірою (шахрайство) -

карається штрафом від двох тисяч до трьох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або громадськими роботами на строк від двохсот до двохсот сорока годин, або виправними роботами на строк до двох років, або обмеженням волі на строк до трьох років.

2. Шахрайство, вчинене повторно, або за попередньою змовою групою осіб, або таке, що завдало значної шкоди потерпілому, -

карається штрафом від трьох тисяч до чотирьох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або виправними роботами на строк від одного до двох років, або обмеженням волі на строк до п'яти років, або позбавленням волі на строк до трьох років.

3. Шахрайство, вчинене у великих розмірах, або шляхом незаконних операцій з використанням електронно-обчислювальної техніки, -

карається позбавленням волі на строк від трьох до восьми років.

4. Шахрайство, вчинене в особливо великих розмірах або організованою групою, -

карається позбавленням волі на строк від п'яти до дванадцяти років з конфіскацією майна."

Причому особисто в мене складається таке враження, що так званий ріелтор (він же ж шахрай) та власник квартири чудово знають один одного і "працюють" в організованій групі. Тому в тексті статті я виділив схожу кваліфікацію злочину жирним шрифтом.

Отже, Вам треба, не гаючи часу, звернутись до поліції із заявою про порушення кримінальної справи за наведнною мною вище підставою.

Згідно статті 214 КПК України:

"1. Слідчий, прокурор невідкладно, але не пізніше 24 годин після подання заяви, повідомлення про вчинене кримінальне правопорушення або після самостійного виявлення ним з будь-якого джерела обставин, що можуть свідчити про вчинення кримінального правопорушення, зобов’язаний внести відповідні відомості до Єдиного реєстру досудових розслідувань, розпочати розслідування та через 24 години з моменту внесення таких відомостей надати заявнику витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань. Слідчий, який здійснюватиме досудове розслідування, визначається керівником органу досудового розслідування.

2. Досудове розслідування розпочинається з моменту внесення відомостей до Єдиного реєстру досудових розслідувань. Положення про Єдиний реєстр досудових розслідувань, порядок його формування та ведення затверджуються Генеральною прокуратурою України за погодженням з Міністерством внутрішніх справ України, Службою безпеки України, Національним антикорупційним бюро України, органом, що здійснює контроль за додержанням податкового законодавства.

3. Здійснення досудового розслідування до внесення відомостей до реєстру або без такого внесення не допускається і тягне за собою відповідальність, встановлену законом. Огляд місця події у невідкладних випадках може бути проведений до внесення відомостей до Єдиного реєстру досудових розслідувань, що здійснюється негайно після завершення огляду. У разі виявлення ознак кримінального правопорушення на морському чи річковому судні, що перебуває за межами України, досудове розслідування розпочинається негайно; відомості про нього вносяться до Єдиного реєстру досудових розслідувань при першій можливості.

4. Слідчий, прокурор, інша службова особа, уповноважена на прийняття та реєстрацію заяв і повідомлень про кримінальні правопорушення, зобов’язані прийняти та зареєструвати таку заяву чи повідомлення. Відмова у прийнятті та реєстрації заяви чи повідомлення про кримінальне правопорушення не допускається".

Перед тим, як звертатись до поліції, спробуйте поговорити з власником та попередити його про наслідки Вашого звернення. Цілком ймовірно, що власник злякається, й це виправить всю ситуацію.

Якщо ж я помиляюсь і повноваження на підпис у ріелтора були, то в такому випадку треба з'ясовувати, де останній подів отримані кошти. Тут одразу виникає питання: чи є у Вас підтверджувальні документи від ріелтора про отримані кошти за місяць проживання та у якості страхового внеску?

Одним словом, ситуацію треба вивчати більш повно і предметно. Без цього і моя консультація буде трохи "кульгати".

З повагою, адвокат Айвазян.

ВІТАЮ ВАС, пане ВІТАЛІЙ!

Скоріш за все підпис на договорі не належить власнику житла. Але це не Ваші проблеми. Вам бажано б записати на диктофон розмови з власником, в яких він визнає факт того, що звертався до рієлтора. Спробуйте його розговорити.

В іншому випадку сенсу звертатися до поліції немає, адже скажуть, що Ви самі цей договір зробили і власник нічого не знає про це або, що він взагалі здавав житло на 1 - 3 доби.

Шукайте рієлтора. Можливо хай власник квартири його пошукає, якщо вже "співпрацював" з ним з його ж слів.

Платити вдруге - навіщо? Стимулювати потенційних шахраїв не потрібно.

Якщо власнику житла дуже хочеться афішувати діяльність свою - може викликати поліцію. В будь-якому разі без рішення суду ніяка поліція Вас не може виселити. Хай шукає рієлтора. Не знайде - його проблеми.

Крім всього іншого маю значні сумніви, що людина плате податки від здачі житла у найм. Податковій буде дуже цікаво.

Також рекомендую перевірити телефон рієлтора через відповідні прогами та сервіси. Як правило рієлтору не вигідно використовувати номери - одноденки, тому сліди користування таким № телефона мають бути в мережі інтернет та на відповідних сервісах.

Можливо у людини щось трапилось. Багато часу пройшло вже, як рієлтор не відповідає?

З повагою, юрист Ярослав Турчин

Доброго дня, це схема шахрайства., звертайтесь до поліції.

Шахрайство - заволодіння чужим майном або придбання права на майно шляхом обману чи зловживання довірою (стаття 190 Кримінального кодексу України).

Об'єктом кримінального правопорушення у шахрайстві є право власності як охоронювані законом відносини між людьми, які виражаються у володінні, користуванні та розпорядженні майном.

Предмет: як майно, так і право на нього.

Об'єктивна сторона шахрайства полягає у заволодінні майном або придбанні права на майно шляхом обману чи зловживання довірою. В результаті шахрайських дій потерпілий - власник, володілець, особа, у віданні або під охороною якої знаходиться майно, добровільно передає майно або право на майно винній особі.

Безпосередня участь потерпілого у передачі майнових благ і добровільність його дій є обов'язковими ознаками шахрайства, які відрізняють його від викрадення майна та інших кримінальних правопорушень проти власності. Водночас, якщо потерпіла особа через вік, фізичні чи психічні вади або інші обставини не могла правильно оцінювати і розуміти зміст, характер і значення своїх дій або керувати ними, передачу нею майна чи права на нього не можна вважати добровільною.

Для кваліфікації не має значення як вчинено шахрайство - шляхом обману чи зловживання довірою, через те що в кримінально-правовій нормі про шахрайство вони закріплені як альтернативні способи вчинення кримінального правопорушення, але відсутність визначень даних понять у законі не дозволяє з абсолютною впевненістю визнати деякі злочини шахрайством.

Обман при шахрайстві - це повідомлення завідомо неправдивих даних або приховування, замовчування інформації про факти або обставини, повідомлення про які було обов'язковим, спрямовані на введення потерпілого в оману або на підтримку помилки особи з метою заволодіння чужим майном або правом на майно, і які призвели до такого стану потерпілого. Обман як спосіб шахрайства може бути вчинений і шляхом активної, і пасивної поведінки правопорушника. До такого висновку дійшов Верховний суд. Так, 14 липня 2021 р. колегією суддів Третьої судової палати Касаційного кримінального суду у справі № 176/952/20, провадження №51- 2219 км 21 - прийнято рішення задовольнити частково касаційну скаргу прокурора, який оскаржував виправдувальний вирок щодо особи, яка отримувала страхові виплати за померлого батька. Обвинувачена яка визнала, що картку отримала після смерті батька, знімала кошти із зазначеної картки для себе, бо вважала, що в неї не було обов’язку повідомляти державні органи, які здійснювали нарахування та виплату її батькові щомісячних страхових виплат, про його смерть.

Зловживання довірою - це використання винним відносин довіри, які є основою правовідносин або існують в особистих стосунках, вчинене з метою протиправного заволодіння чужим майном. При цьому зловживання довірою є другорядним по відношенню до обману, але не втрачає свого самостійного значення як спосіб заволодіння майном при шахрайстві.

Однак слід пам’ятати, що з'явився такий вид товару, як інформація, і вартість його може бути дуже високою. У пам'яті комп'ютера чи на інших електронних носіях зберігається інформація, яка містить різноманітні відомості, у тому числі й такі, що становлять комерційну таємницю (характеристика нових видів продукції, оригінальних розробок у певних галузях господарства тощо). За умов конкуренції заволодіння такою інформацією шляхом шахрайства може завдати шкоди підприємству, порушити його нормальну діяльність, що свідчить про велику суспільну небезпеку такого роду посягань і потребує адекватної кримінально-правової боротьби з ними. У зв’язки із цим законодавець визначив наступний вид шахрайства – шляхом незаконних операцій з використанням електронно-обчислювальної техніки.

Для шахрайства необхідно встановити причинний зв’язок між діями винної особи і наслідками для потерпілого. Так, особливість причинного зв'язку при шахрайстві полягає в тому, що винний, повідомляючи неправдиві відомості, вводить в оману особу, через що остання передає йому майно. Тому при шахрайстві обман або зловживання довірою завжди передують заволодінню майном і знаходяться з останнім у причинному зв'язку. При відсутності такої послідовності виключається склад шахрайства, а самі дії, за наявності необхідних для того ознак, можуть утворювати інший склад кримінального правопорушення.

Шахрайство - умисне кримінальне правопорушення. Винний бажає настання результату - звернення певного майна на свою користь. Що стосується упущеної вигоди, то винна особа, як правило, не має прямого умислу, і це виключає можливість визнання даного наслідку елементом будь-якої форми розкрадання.

Шахраї, які вчинюють свої кримінальні правопорушення у сфері економіки, не сприймають себе порушниками, хоча і припускають, що порушують закон.

Шахрайство вчинюється з прямим умислом, отже винний усвідомлює, що на майно, яким він заволодіває, він ніяких прав не має. Він розуміє, що вчинює суспільне небезпечне протиправне діяння і передбачає розвиток причинного зв'язку й настання суспільне небезпечних наслідків.

Умисел при шахрайстві за часом виникнення й формування частіш за все буває заздалегідь обдуманим і набагато рідше - таким, що виник раптово.

Кримінальна відповідальність за вчинення шахрайства настає з 16 років.

Більшість шахраїв володіють певними психологічними прийомами, акторськими навичками та іншими прийомами, які їм допомагають приховати істинні наміри. Шахраї також здатні орієнтуватися в різноманітних ситуаціях, мають непогану реакцію. Частина шахраїв володіють знаннями в області економічних наук, особливо у сфері фінансів, постачання та збуту, операцій з нерухомістю. Часто шахраї знають прізвища відповідальних працівників органів державної та місцевої влади і посилаються на них при вчиненні шахрайств.

Якщо особа заволодіває чужим майном, свідомо скориставшись чужою помилкою, виникненню якої вона не сприяла, та за відсутності змови з особою, яка ввела потерпілого в оману, вчинене не може розглядатись як шахрайство. За певних обставин (наприклад, коли майно має особливу історичну, наукову, художню чи культурну цінність) такі дії можуть бути кваліфіковані за статтею 193 Кримінального кодексу України.

Якщо обман або зловживання довірою були лише способом отримання доступу до майна, а саме вилучення майна відбувалося таємно чи відкрито, то склад шахрайства відсутній. Такі дії особи кваліфікуються відповідно як крадіжка, грабіж або розбій.

1. Заволодіння чужим майном або придбання права на майно шляхом обману чи зловживання довірою (шахрайство) - карається штрафом від двох тисяч до трьох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або громадськими роботами на строк від двохсот до двохсот сорока годин, або виправними роботами на строк до двох років, або обмеженням волі на строк до трьох років.

2. Шахрайство, вчинене повторно, або за попередньою змовою групою осіб, або таке, що завдало значної шкоди потерпілому, - карається штрафом від трьох тисяч до чотирьох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або виправними роботами на строк від одного до двох років, або обмеженням волі на строк до п'яти років, або позбавленням волі на строк до трьох років.

3. Шахрайство, вчинене в умовах воєнного чи надзвичайного стану, що завдало значної шкоди потерпілому, - карається штрафом від чотирьох тисяч до восьми тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або позбавленням волі на строк від трьох до п’яти років.

4. Шахрайство, вчинене у великих розмірах, або шляхом незаконних операцій з використанням електронно-обчислювальної техніки, - карається позбавленням волі на строк від трьох до восьми років.

5. Шахрайство, вчинене в особливо великих розмірах або організованою групою, - карається позбавленням волі на строк від п'яти до дванадцяти років з конфіскацією майна.