Як оптимізувати податок від продажу двох обʼєктів житлової нерухомості?

Вітаю Вас!

Доброго вечора.Скільки треба буде сплатити податків від продажу потягом 6-ти місяців двох квартир (обидві у власності менше 3-х років)? Яким чином при цьому можна сплатити менше податків від продажу кожної або другої квартири?

Однозначний варіант як оптимізувати податки - продати одну квартиру, наприклад, у грудні 2024 року, іншу - вже у 2025 році. Це вважатиметься не другий продаж, а перший протягом року. У даному випадку рік – це не 365 днів, а з 01 січня до 31 грудня.

Справа в тому, якщо здійснювати продаж квартири протягом одного року, Ви заплатите ПДФО у розмірі 5% за першу квартиру, а також ПДФО 18 % за другу квартиру, оскільки обидві перебувають у власності менше 3 років. І до цього ж нотаріальні витрати, державне мито тощо.

Тому пропоную Вам такий варіант (5 % ПДФО у 2025 році замість 18 % у 2024 році за другу квартиру). Так Ви явно заощадите непогану суму коштів.

З повагою!

Доброго дня, Олександре!

Відповідно до положень Податкового кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) відповідних об’єктів:

-житлового будинку або квартири чи їхньої частини, кімнати, садового/дачного будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

-земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

-земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Дохід, отриманий від продажу протягом звітного (податкового) року другого із зазначених об'єктів нерухомості, або від продажу іншого ніж зазначені об'єкта нерухомості, оподатковується за ставкою 5%.

Дохід, отриманий від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних із зазначених об'єктів нерухомості , або від продажу другого та наступних із не зазначених об'єктів нерухомості, підлягає оподаткуванню за ставкою 18%, крім випадків, якщо зазначене майно отримано платником податку у спадщину.

Отже, в будь якому випадку, якщо навіть Ви будете продавати обидва об'єкти нерухомості у звітному році, Вам все одно прийдеться сплатити 5% від суми продажу кожного об'єкту плюс 1,5% військового збору.

Щоправда суму податку можна зменшити, якщо винайняти грамотного оцінщика, який буде здатний оцінити нерухомість мінімально можливо. Іншого шляху не бачу, якщо Ви хочете продати свої квартири швидко і до того моменту, як настане строк володіння більш ніж три роки.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня, пане Олександр!

Вибачте, відредагував свою відповідь, адже спочатку відштовхувавсь від того, що квартири у Вас у власності більше трьох років.

Відповідно до положень Податкового кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) відповідних об’єктів:

• житлового будинку або квартири чи їхньої частини, кімнати,
• садового/дачного будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

Так як у Вас квартири у власності менше трьох років - дохід, отриманий від продажу протягом звітного (податкового) року першої квартири оподатковується за ставкою 5% ПДФО та 1,5 % військовий збір, другої - ПДФО 18 % та військовий збір 1.5 %

Проте, такий дохід від продажу таких об'єктів нерухомості може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості (пункт 172.2 Податкового кодексу України)

Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються:

а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об'єкта нерухомості (або його частини);

б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

в) витрати, понесені на придбання об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

г) вартість об'єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;

ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;

д) витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості;

є) вартість об'єкта нерухомості, що був задекларований особою як об'єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9 4 розділу XX цього Кодексу;

ж) вартість об'єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків - акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);

з) витрати, понесені на будівництво об'єкта нерухомості.

и) витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

і) грошова сума, зазначена у житловому сертифікаті на придбання об’єкта житлової нерухомості, що був отриманий платником податку як компенсація за пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна відповідно до Закону України "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України".

ВИСНОВОК

1. При продажі першої та другої квартири Вам потрібно сплатити ПДФО та військовий збір. Та державне мито. Сплачується відповідно до Декрету Кабміну України «Про державне мито» в розмірі 1 % кадастрової вартості житла. За домовленістю сторін сума державного мита ділиться між покупцем і продавцем. Проте, суму податків можна зменшити, якщо у Вас на руках будуть документи, що підтверджують витрати здійснені при купівлі цієї нерухомості. Тобто, якщо Ви спочатку купили квартиру, а тепер хочете її продати, нотаріусу потрібно надати Ваш попередній договір купівлі-продажу. Податок будете сплачувати не з повної вартості проданої квартири, а з різниці між продажем та купівлею даної квартири.

Якщо Ви скористуєтесь правом на зарахування витрат, Ви зобов'язані задекларувати доходи від усіх операцій з продажу об'єкта нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

2. Проте, якщо хоч одну квартиру Ви отримали у спадщину - то при першому продажі даної квартири, навіть за умови перебування її у Вашій власності менше трьох років, ПДФО та військовий збір сплачувати не потрібно.

Згідно пункту 172.1 Податкового кодексу України. Не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці)

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Бажаю Вам успіхів!

Доброго дня.

Податки при продажу двох квартир протягом 6 місяців

Загальні правила:

ПДФО: 18% від суми перевищення ціни продажу над ціною придбання для обох квартир.

Військовий збір: 1,5% від суми перевищення ціни продажу над ціною придбання для обох квартир.

Державне мито: 1% від суми договору купівлі-продажу для обох квартир.

Збір до Пенсійного фонду: 1% від суми договору купівлі-продажу для обох квартир.

Послуги нотаріуса: за домовленістю.

Зменшення податків:

1. Збільшення витрат на придбання:

Додайте до документально підтверджених витрат на придбання першої квартири витрати на ремонт, оформлення документів тощо.

Збережіть всі чеки, квитанції, договори, що підтверджують ваші витрати.

2. Продаж першої квартири після 3 років володіння:

Зачекайте 6 місяців після придбання першої квартири, щоб продати її за ставкою 5% ПДФО.

Продайте другу квартиру після 3 років володіння, щоб також сплатити 5% ПДФО.

3. Дарування:

Даруйте одну з квартир близьким родичам (членам сім'ї першого ступеня споріднення) замість продажу.

Одержувач дарунка не сплачує податків, якщо дарувальник володів квартирою більше 3 років.

Доброго дня, якщо майно у перебуванні меньше 3х років ви Буде сплачувати такий податок

3.ПДФО у розмірі 5% нараховується в наступних випадках: +1.5 військовий збір та послуги нотаріуса.

За продаж другої квартири податок буде 3.ПДФО у розмірі 18% нараховується в наступних випадках: +1.5 військовий збір та послуги нотаріуса.

Щоб заощадити на сплаті податків, пропоную вам наприклад подарувати другу квартиру наприклад вашій жінці ( при дарчій на близького родича податок не сплачується) а потім продати від її ім'я у такому разі податок з продажу квартири буде 3.ПДФО у розмірі 5% нараховується в наступних випадках: +1.5 військовий збір та послуги нотаріуса.

ВІТАЮ ВАС, пане ОЛЕКСАНДР!

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця - регламентований статтею 172 Податкового кодексу України.

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17#Text

Згідно з ч. 172.1. ст. 172 ПК України, Не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

• житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);
• земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
• земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Згідно з п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ.

Тобто, законодавці понаписували щодо 3-х років, але ніхто не знає що робити з першим житлом, яке продається до володіння ним 3 роки. З оподаткуванням теж повний швах. Одні податківці вважають, що таке житло має оподатковуватись за ставкою 18 % ПДФО + 1.5 % Військовий збір... інші мислять більш адекватно, і вважають, що має застосовсуватись ставка 5 % + 1.5 % ВЗ як для другого проданого житла. При цьому виникає ще одне питання - чи вважати 3-м житлом чи 2-м проданим наступне.

Усі ці питання горе-законодавці, які писали зміни до Податкового кодексу України, не передбачили і відповіді на них не дали. Податкова ж не схильна давати відповіді в інтересах громадян. Для них ми усі злочинці і маємо на кожному кроці державі щось "доказувати" (доводити).

Якщо Ви продаєте квартири, не маєте більше майна в Україні на яке може бути звернено стягнення і плануєте не повертатися в Україну, то можна не переживати за податки і не платити взагалі нічого.

Крім того не факт, що нотаріус пропусте угоду без сплати податків. Нажаль, в останній час нотаріуси досить неадекватно на подібні речі реагують і перестраховуючись вимагають сплати усіх податків і зборів у пенсійний фонд що з покупців, що з продавців.

З повагою, юрист Ярослав Турчин

Добрий день, Олександре!

1. Скільки треба буде сплатити податків від продажу потягом 6-ти місяців двох квартир (обидві у власності менше 3-х років)? - якщо Ви володієте квартирою менше 3 років, то при продажу Ви заплатите податок на дохід (ПДФО) – 5% від ціни за договором (але не нижче оцінки) і 1,5% військового збору. Якщо Ви володієте квартирою менше 3 років, але це вже Ваша друга продаж протягом року, то Ви заплатите 18% ПДФО і 1,5% військового збору.

2. Яким чином при цьому можна сплатити менше податків від продажу кожної або другої квартири? - якщо Ви хочете продати обидві квартири протягом 2024 року, то на жаль, зменшити розмір податків не вдасться. Тобто, за першу квартиру ПДФО буде 5%, за другу - 18%.

У даному випадку є 2 варіанти:

1) Одну квартиру продати в 2024 році, а другу - в 2025 році. Тоді ПДФО в обох випадках буде 5%.

2) Подарувати другу квартиру родичу першого ступеня споріднення (батькам, дружині чи дітям). Така операція буде оподатковувати за нульовою ставкою, заплатити доведеться лише за послуги нотаріуса. Після цього цей родич продає квартиру (перша продаж за рік) та сплачує 5% ПДФО і 1,5% військового збору, а потім дохід від продажу дарує Вам. Операція з дарування грошей так само буде оподатковувати за нульовою ставкою, заплатити доведеться лише за послуги нотаріуса.

Всього найкращого!