Чи можна розділити будинок на 4 квартири?

Доброго дня, Дмитро!

Існує три варіанти оформлення розподілу будинку, після проведення яких утворюються різні об'єкти:

- Розділ будинку на кілька квартир. Такий спосіб оформлення застосовується для утворення кількох квартир, якщо не планується втручання в несучі конструкції будинку.

- Розділ приватного будинку на кілька будинків. Такий спосіб оформлення використовується, коли відбувається поділ будинку на кілька будинків без втручання в його несучі конструкції.

- Оформлення дозвільної документації на реконструкцію будинку з його поділом на два і з подальшим введенням в експлуатацію. Такий спосіб оформлення документів використовується, якщо є технічна можливість розділити будинок на два окремих. У цьому випадку передбачається втручання в несучі конструкції будинку.

Основні умови при розділі будинку.

Розділ будинку на двох власників можливий в тому випадку, якщо будуть виконані наступні умови:

- всі співвласники будинку дають згоду і беруть участь в процедурі розділу. При виникненні суперечок, вирішити їх можна буде тільки в судовому порядку;

- існує реальна технічна можливість розділити будинок. Це важлива умова, так як поділ будинку не завжди можливий, особливо при наявності на земельній ділянці різних господарських будівель. Право власності на них також підлягає розподілу;

- між власниками повинна бути розділена земельна ділянка з окремо присвоєними кадастровими номерами, а також новостворені ділянки повинні бути внесені до реєстру майнових прав на нерухоме майно;

- при наявності неоформленої реконструкції будинку, прибудови до нього або господарської будівлі, яка знаходиться поруч з будинком, розділити будинок не можна до тих пір, поки не буде оформлено право власності на всі зміни або споруди. З тієї ж причини не можна виконати розділ недобудованого будинку, у зв'язку з відсутністю дозвільної документації. Винятком з правил може стати тільки поділ недобудованого будинку в судовому порядку.

Процедура розділу приватного будинку.

Розділити приватний будинок можливо трьома способами:

1. Процедура оформлення розділу будинку на кілька квартир виглядає наступним чином:

- Розробка висновку про технічну можливість поділу об'єкта.

- Розробка технічних паспортів на кожну квартиру.

- Підписання нотаріальної заяви про поділ будинку.

- Оформлення документів про присвоєння поштової адреси кожній квартирі.

- Реєстрація права власності на кожну з квартир.

2. Варіант розділення приватного будинку на дві адреси (будинки):

- Розробка висновку про технічну можливість поділу об'єкта.

- Розробка технічних паспортів на окремі будинки.

- Підписання нотаріального договору про виділення частини з спільної власності.

- Оформлення документа про присвоєння поштової адреси кожному будинку.

- Реєстрація права власності на кожен з будинків.

3. Якщо поділ будинку відбувається з втручанням в його несучі конструкції, процедура оформлення включає в себе:

- Розробку проекту архітектором.

- Отримання документів про авторський та технічний нагляд.

- Реєстрацію повідомлення про початок будівельних робіт.

- Розробку технічного паспорта.

- Реєстрацію декларації про готовність об'єктів до експлуатації.

- Отримання документу про присвоєння поштової адреси кожному новому будинку.

- Реєстрація права власності на будинки.

Розділити будинок, якщо він не оформлений, неможливо.

https://dozvil.ua/uk/kak-razdelit-dom

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня. Для визначення наявності технічної можливості поділу нерухомого майна необхідно звернутися до місцевого бюро технічної інвентаризації або інших суб’єктів господарювання, які мають атестованих спеціалістів для отримання відповідного висновку.

Що стосується належного оформлення прав на об’єкти нерухомого майна, то відповідно до статей 3-4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції від 26.11.2015 р.) будь-які дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав (в т.ч. права власності) на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації, можуть вчинятися, якщо такі права зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, тобто зареєстровані в державному реєстрі прав. Винятками з цього права є випадки, коли права на нерухоме майно виникли до 1 січня 2013 року та державна реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло до 2013 року, або ж державної реєстрації таких прав закон не вимагав.Отже, якщо поділ будинку технічно можливий, право власності на нього та на земельну ділянку, на якій він розташований, належним чином оформлені, поділ такого будинку здійснюється в порядку, визначеному Інструкцією щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна, яка затверджена наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України №55 від 18.06.2007., а саме:

1. Власник звертається до органів бюро технічної інвентаризації або інших атестованих суб’єктів господарювання:– з нотаріально посвідченою заявою про надання висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна;– із заявою про проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, які виникнуть в результаті поділу.Проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна регламентовано Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна, затвердженою наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політтики №127 від 24.05.2001р.В результаті власник отримає висновок про технічну можливість поділу об’єкта нерухомого майна та окремий технічний паспорт на кожний такий об’єкт нерухомості.
2. Власник звертається до органів місцевого самоврядування із заявою про присвоєння об’єктам нерухомості, які виникли в результаті поділу, поштової адреси. Присвоєння поштової адреси об’єктам нерухомості здійснюється в порядку, який встановлюється рішенням органів місцевого самоврядування.
3. Власник звертається до державного реєстратора (в т.ч. нотаріуса) із заявою про проведення державної реєстрації на своє ім’я двох окремих об’єктів нерухомості, для чого додає до заяви:– паспорт та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору;– документ, що посвідчує право власності на будинок до його поділу (крім випадків, коли право власності вже зареєстроване в Державному реєстрі прав);– висновок щодо наявності технічної можливості поділу нерухомого майна.– технічні паспорти на об’єкти нерухомості, що утворилися в результаті поділу.– документ, що підтверджує присвоєння новоствореному об’єкту нерухомого майна окремої адреси.

Порядок державної реєстрації права власності на нерухоме майно регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України» №1127 від 25.12.2015р.Після проведення державної реєстрації права власності на поділене нерухоме майно власник отримує у власність два окремі будинки, якими може розпоряджатися незалежно один від одного, тобто подарувати, продати або заповідати

Вітаю Вас.

Чи можна побудувати будинок і потім розділити його на 4 квартири. На землі в якої цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку? Якщо так то як це працює?

Згідно з частиною першою статті 367 ЦК України майно, що є у спільній частковій власності, може бути поділено в натурі між співвласниками за домовленістю між ними.

Відповідно до статті 364 ЦК України співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності. Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (частина друга статті 183 цього Кодексу), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою. Право на частку у праві спільної часткової власності у співвласника, який отримав таку компенсацію, припиняється з дня її отримання. У разі виділу співвласником у натурі частки із спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної часткової власності на це майно припиняється. Така особа набуває право власності на виділене майно, і у випадку, встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації.

Системний аналіз положень статей 183, 358, 364, 379, 380, 382 ЦК України дає підстави дійти висновку, що у спорах про поділ будинку в натурі учасникам спільної часткової власності на будинок може бути виділено його відокремлену частину, яка відповідає розміру їх часток у праві власності. Виділ часток (поділ) жилого будинку, що перебуває у спільній частковій власності, є можливим, якщо кожній зі сторін може бути виділено відокремлену частину будинку із самостійним виходом (квартиру) або в разі, коли є технічна можливість переобладнання будинку в ізольовані квартири, які за розміром відповідають розміру часток співвласників у праві власності. Якщо виділ (поділ) технічно можливий, але з відхиленням від розміру ідеальних часток співвласників, з урахуванням конкретних обставин поділ (виділ) може бути проведений зі зміною ідеальних часток і присудженням грошової компенсації співвласнику, частка якого зменшилася.

Відповідно до статті 88 ЗК України володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди – у судовому порядку. Учасник спільної часткової власності має право вимагати виділення належної йому частки із складу земельної ділянки як окремо, так і разом з іншими учасниками, які вимагають виділення, а у разі неможливості виділення частки – вимагати відповідної компенсації. Учасник спільної часткової власності на земельну ділянку має право на отримання в його володіння, користування частини спільної земельної ділянки, що відповідає розміру належної йому частки.

У постанові Верховного Суду від 28 жовтня 2020 року у справі № 2114/2-3819/11 (провадження № 61-1070св19) наголошено на необхідності забезпечення дійсного вирішення у дієвий спосіб спору, що виник та існує між сторонами та існування якого позбавляє їх можливості спільно використовувати єдиний об`єкт нерухомості без його поділу (виділу частки) в натурі.

Отже, визначальним для виділу частки або поділу будинку в натурі, який перебуває у спільній частковій власності, є не порядок користування будинком, а розмір часток співвласників та технічна можливість виділу частки або поділу будинку відповідно до часток співвласників.

Тому в подібних спорах виникає доцільність проведення відповідної експертизи щодо можливості виділення частки (09 березня 2023 року Верховний Суд, який діє у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 296/1402/20, провадження № 61-9588св22 (ЄДРСРУ № 109491595).

З повагою!

Добро дня.

При поділі майна, яке знаходиться у спільній частковій власності (ст. 367 ЦК України), майно може бути поділене в натурі між співвласниками за домовленістю між ними. У разі поділу право спільної часткової власності припиняється.

При поділі майна, яке знаходиться у спільній сумісній власності (ст. 372 ЦК України), майно може бути поділене між співвласниками за домовленістю між ними, крім випадків, установлених законом. У разі поділу право спільної сумісної власності на майно припиняється. При цьому частки співвласників є рівними, але можуть бути змінені за домовленістю співвласників, за законом або на підставі рішення суду.

На самостійні об’єкти можуть бути поділені об’єкти нерухомого майна, які підлягають технічній інвентаризації, а саме будинки квартирного типу різної поверховості, гуртожитки та їх секції; квартири; житлові кімнати, житлові блоки у гуртожитках; будинки садибного типу; будинки і споруди громадського та виробничого (в тому числі сільськогосподарського) призначення та їх комплекси; нежитлові приміщення (групи нежитлових приміщень); садові та дачні будинки; гаражі та паркінги з машино-місцями (які не належать до господарських будівель: багатоповерхові, підземні, одноповерхові, блокові); захисні споруди цивільного захисту; багатофункціональні будинки для тримання засуджених та осіб, узятих під варту (блочного, казарменого та камерного типу установ виконання покарань та слідчих ізоляторів); об’єкти незавершеного будівництва; багатофункціональні будинки та комплекси, що включають приміщення різного призначення. Також можуть бути поділені єдині майнові комплекси, що належать на праві власності кільком особам і розташовані на одній земельній ділянці.

Не підлягають поділу об’єкти, до яких входять самочинно збудовані/реконструйовані/переплановані об’єкти. Поділ можливий лише після визнання права власності.

Поділ на самостійні об’єкти провадиться відповідно до встановленого законодавством порядку. Кожному об’єкту надається поштова адреса. Поділ повинен відповідати умовам, передбаченим чинними будівельними нормами.

Поділ об’єкта може здійснюватися добровільно (на підставі договору) або у судовому порядку.

Для отримання висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна необхідно звернутися до суб’єкта господарювання, який здійснює технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна, та укласти договір про проведення технічної інвентаризації. Також надаються, правовстановлюючі документи на об’єкт нерухомого майна, документ про право власності/користування земельною ділянкою, технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна.

Висновок щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна має містити такі дані: кому належить об’єкт нерухомого майна, на підставі яких правовстановлювальних документів, повну технічну характеристику об’єкта нерухомого майна, фактичне користування будинками/приміщеннями/будівлями/спорудами між співвласниками, який документ підтверджує право власності/користування земельною ділянкою, склад новоутворених об’єктів нерухомого майна і їх адреси, пропозиції щодо можливих розмірів земельних ділянок, що закріплюються за новими об’єктами.