Оптимізація податків при продажі земельних ділянок

Доброго дня!

а. якщо в один і той же рік продавати обидві ділянки, разом з будинком?

Для продавця:

За перший проданий об'єкт нерухомості (якщо він перебуває у власності більше 3х років) - податки сплачувати не потрібно

За другий проданий об'єкт нерухомості - ПДФО 5% та військовий збір 1,5%

Продаж 3-ого та наступних об'єктів нерухомості протягом звітного податкового року оподатковують уже за ставкою 18% ПДФО та 1,5% військовий збір.

У покупця нерухомості немає обов'язку сплачувати ПДФО чи військовий збір.

Договір купівлі-продажу нерухомості оформляється в нотаріуса, який вносить інформацію про зміну власника нерухомості до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Покупцеві потрібно оплатити:

1. Збір Пенсійного фонду. Після укладання угоди покупцеві житла необхідно сплатити збір до Пенсійного фонду в розмірі 1 % суми покупки. Отриману квитанцію про оплату треба надати нотаріусу, який на її підставі внесе відомості до Державного реєстру. Якщо Ви купуєте нерухоме майно вперше, то звільняєтеся від сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, але нотаріусу необхідно надати документи , що підтверджують звільнення від сплати збору відповідно до пункту 15-2 Порядку сплати збору на обов'язкове державне пенсійне страхування з окремих видів господарських операцій.
2. Держмито за посвідчення операції з нерухомістю нотаріусом. Сплачується відповідно до Декрету Кабміну України «Про державне мито» в розмірі 1 % кадастрової вартості житла. За домовленістю сторін сума державного мита ділиться між покупцем і продавцем.
3. Послуги нотаріуса. Можливі два варіанти: звернення до приватного нотаріуса або до державного. У другому випадку можна заощадити трохи грошей, але зазвичай реєстрація купівлі-продажу нерухомості державним нотаріусом займає більше часу. Зазвичай плата за нотаріальні послуги ділиться між обома сторонами порівну.

Проте, відповідно до пункту 18 статті 4 Декрету ( 7-93 ) від сплати державного мита звільняються інваліди I та II групи.

Згідно пункту 8 статті 1 ЗУ "Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування" громадяни України, які купують житло вперше не є платниками збору на обов'язкове державне пенсійне страхування.

б. якщо знести будинок, а потім продавати обидві ділянки?

Ті ж самі умови, що і в попередній відповіді.

Податківці зауважили https://kyivobl.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/7937..., що продаж майна резидентом не підлягає оподаткуванню, якщо такий продаж відбувається протягом звітного податкового року:

- один раз на рік, за умови перебування у власності понад три роки:

• житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку;

• земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі;

• земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні, або виділеної в натурі (на місцевості) земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину

Водночас умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

- не більше двох об'єктів нерухомого майна, отриманого у спадщину.

Також податківці відмітили, що за ставкою 5% оподатковують продаж майна, яке

• перебуває у власності менше 3-ох років;

• є 2-им об'єктом нерухомості, який платник продає у звітному році;

• є 3-ім та наступними об'єктами нерухомості, отриманих у спадщину.

Тобто, якщо хоч одна земельна ділянка перебуває у власності більше 3х років та вона не превищує норм статті 121 Земельного кодексу України то її продаж не буде оподатковуватися ПДФО та військовим збором, а продаж другої ділянки в будь-якому разі становитиме 5%ПДФО та 1,5% військовий збір від вартості земельної ділянки.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Вітаю, продаж земельних ділянок і нерухомості в Україні підлягає оподаткуванню як для продавця, так і для покупця. Нижче наведено детальний розгляд податкових зобов'язань в обох ситуаціях.

• Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО): Якщо ви продаєте земельні ділянки та будинок, які були у вашій власності менше 3 років, ставка ПДФО складає 5% від загальної вартості нерухомості. Якщо ж ви володіли ними понад 3 роки і це ваше перше продаж за рік, ПДФО не сплачується.
• Військовий збір: Незалежно від терміну володіння нерухомістю, необхідно сплатити 1,5% військового збору від вартості продажу.
• Державне мито: Державне мито сплачується при посвідченні договору купівлі-продажу у нотаріуса. Зазвичай, це 1% від вартості нерухомості, але може бути більшим залежно від умов договору.

• Якщо будинок знесено і продаються тільки земельні ділянки, податкова ситуація буде аналогічною до випадку з будинком:
  • ПДФО: Якщо земельні ділянки були у власності менше 3 років, сплачується 5% ПДФО. Якщо більше 3 років і це перший продаж за рік, ПДФО не сплачується.
  • Військовий збір: Сплачується 1,5% військового збору.
  • Державне мито: 1% від вартості ділянок.

• Пенсійний збір: Покупець повинен сплатити 1% пенсійного збору від вартості придбаної нерухомості (ділянок і будинку), за винятком випадків, коли покупець вже придбав першу нерухомість і є пільги.
• Нотаріальні послуги: Покупець часто також оплачує послуги нотаріуса, які можуть включати вартість оцінки, реєстрації договору купівлі-продажу, оформлення документів тощо.

• Оцінка нерухомості: Податки зазвичай обчислюються на основі оціночної вартості нерухомості, яку проводить сертифікований оцінювач. Якщо ви плануєте зносити будинок, оцінку варто зробити до його знесення, оскільки це може вплинути на вартість і, відповідно, на податкові зобов'язання.
• Пільги: Якщо земельні ділянки або нерухомість успадковані від родичів першого ступеня спорідненості (батьки, діти), можуть бути пільги на сплату податків під час продажу. Конкретні деталі краще уточнювати у податкового консультанта або юриста.

Якщо продавати обидві ділянки з будинком або після знесення будинку, податкове навантаження для продавця залишається аналогічним: 5% ПДФО (якщо володіння менше 3 років), 1,5% військового збору та 1% державного мита. Для покупця це 1% пенсійного збору і можливі додаткові витрати на нотаріальні послуги.

Доброго дня, Анатолію!

У Вашому випадку немає різниці яким чином Ви будете продавати ділянки: за пунктом "а" або ж за пунктом "б". У будь якому разі Вам прийдеться сплатити 5% ПДФО та 1,5% військового збору, за продаж другої ділянки.

Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про такий договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку (п 172.4 ст. 172 Податкового кодексу України).

У разі нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу майна резидентами та нерезидентами, фізична особа сплачує (перераховує) податки за місцем нотаріального посвідчення таких договорів (пп. «б» пп. 168.4.5 п. 168.4 ст. 168 Податкового кодексу України).

Відповідно до п. 172.1 ст. 172 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI із змінами та доповненнями (далі – ПКУ) передбачено, що не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

* житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

* земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 року № 2768-III із змінами та доповненнями залежно від її призначення;

* земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.

Відповідно до абзацу першого п. 172.2 ст. 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною п. 167.1 ст. 167 ПКУ, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину (абзац другий п. 172.2 ст. 172 ПКУ).

Податки для продавця та покупця:

• податок з доходів фізичних осіб (коротко «ПДФО») – 5%;
• військовий збір – 1,5%;
• держмито – 1%;
• збір до Пенсійного фонду – 1%;
• послуги нотаріуса – за домовленістю.

ПДФО, військовий збір сплачує продавець, держмито – за домовленістю між покупцем і продавцем, покупець – збір до Пенсійного фонду.

Сума, від якої сплачується податок – це сума доходу, отриманого від продажу. Дохід визначається з огляду на ціну, яка зазначена в договорі купівлі-продажу, тобто суми, яку покупець передає продавцеві за нерухоме майно, але не нижче оціночної вартості.

З повагою, адвокат Айвазян.