Стратегія підготовки до судового розгляду про недопуск до об'єкта нерухомості та визначення відповідача

Доброго дня, для обгрунтованої відповіді, треба бачити ваш договір з застройщіком. Та відповідно пунктів договору висувати претензії, та звертатися до суду. ОСББ тут взагалі на мою думку не до чого.просто отговірки.

ДОБРОГО ДНЯ, пані ЛЕСЯ! Треба ініціювати позов про усунення перешкод у здійсненні права власності на об"єкт нерухомого майна.

Якщо у Вас вже є право власності на відповідну квартиру у будівлі, а не інвестиційний договір чи його аналоги - то відповдачами мають бути особи, які перешкоджають Вашому праву власності в аспектах володіння, користування та розпорядження власним майном.

В описаній ситуації співвідповідачами є - 1) Забудовник, 2) Охоронна фірма.

Просити можна усунути перешкоди шляхом в тому числі обмеження доступу до належної на праві приватної власності квартири, в тому числі з залученням відповідної охоронної фірми та третіх осіб (звісно це формулювання має бути юридично допрацьоване під час підготовки позовної заяви).

Головне в такій справі докази. Тобто матеріали викликів поліції треба отримати, зберегти та підкласти у якості доказів до позову.

Те, що треба утворювати ОСББ - це суцільна брехня і маніпуліції з боку забудовника.

Управління багатоквартирним будинком – вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку (п. 8 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Співвласникам житлового будинку необхідно організуватися та обрати для себе належну форму Управління своїм будинком.

Законодавцем передбачено три форми управління багатоквартирним будинком:

• співвласники здійснюють управління самостійно шляхом самоорганізації;
• функції з управління будинком передаються управителю шляхом укладання відповідного договору на підставі типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком;
• управління будинком здійснюється об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ) або асоціацією співвласників багатоквартирних будинків.

Відповідно до ч. 1 ст. 317 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) власнику належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до ч.1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його реалізації. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках та порядку, встановлених законом.

Відповідно до ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до статті 379 ЦК України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

Відповідно до положень статей 391, 396 ЦК України, позов про усунення порушень права, не пов'язаних з позбавленням володіння, підлягає задоволенню у разі, якщо позивач доведе, що він є власником або особою, яка володіє майном (має речове право) на підставі, передбаченій законом або договором.

Такий позов підлягає задоволенню і в тому разі, коли позивач доведе, що є реальна небезпека порушення його права власності чи законного володіння зі сторони відповідача. При цьому суди повинні брати до уваги будь-які фактичні дані (статті 77 - 80 ЦПК), на підставі яких за звичайних умов можна зробити висновок про наявність такої небезпеки.

Відповідно до ч. 3 ст. 12 Цивільного процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Частиною 3 ст. 77 ЦПК України визначено, що сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.

Реалізація встановлених конституційних гарантій, поряд з іншими, відображається в збереженні майна за його власниками без обмежень.

Відповідно до частин другої - четвертої статті 13 ЦК України, при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.

Позов про усунення порушень права, не пов'язаного з позбавленням володіння, підлягає задоволенню незалежно від того, на своїй чи чужій земельній ділянці чи іншому об'єкті нерухомості відповідач вчиняє дії (бездіяльність), що порушують право позивача.

ч. 1 ст. 627 ЦК України встановлює, що сторони є вільними у укладанні контракту, виборі контрагента та визначенні умов контракту з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Отже, не підписання договору позивачем не дає право кооперативу, що обслуговує, перешкоджати позивачу у користуванні його нерухомим майном.

Відповідно до ч. 2 ст. 386 ЦК України власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, яка може порушити її право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

Суперечки, схожі на Вашу, неодноразово розглядалися судами України. Як правило бандюгани - забудовники створюють таку собі "юридичну прокладку" у вигляді кооперативу, який і здійснює відповідне управління будинком - не маючи на те правових підстав. Іноді, коли людина відмовляється платити або виходить із кооперативу чи не входить в нього, приватизувала свою власність - людям надають перешкоди у доступі до власності, встановлюючи шлакбауми, обмежуючи право в'їзду/виїзду, охорону, двері з доступом по домофону тощо. Це незаконно і зазвичай люди виграють суди.

Так у 2020 році суд Харкова розглядав схожу суперечку. Суперечка стосувалася паркінгу та обслуговуючого його кооперативу. Ось рішення суду на користь власника паркомісця, а не кооперативу, яке залишив чинним апеляційний суд.

Так, згідно з рішенням Червонозаводського районного суду м. Харкова від 20.08.2020 р. Позовні вимоги власника паркомісця задоволені приватно.

Заборонено обслуговуючому кооперативу «Автоград» в особі директора та інших осіб, що діють від імені обслуговуючого кооперативу «Автоград», вчиняти дії щодо перешкоджання в'їзду та виїзду автотранспорту ОСОБА_1 та використання ним паркомісця № НОМЕРА_1 загальною площею 17,6 кв. «Д» за адресою: АДРЕСА_1 .

Відмовлено в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 у частині: заборони Обслуговуючого кооперативу «Автоград» в особі директора та інших осіб, що діють від імені Обслуговуючого кооперативу «Автоград», здійснюють дії щодо закриття (блокування) в'їзних воріт у підземне паркування. СОБА_1 та використання ними машиномісця № НОМЕР_1 загальною площею 17,6 кв.м у літ. «Д» за адресою: АДРЕСА_1; стягнення моральної шкоди на суму 4000 грн.

(за мотивами неналежного формулювання вимоги та недоведеності збитків).

Суд стягнув з Обслуговуючого кооперативу «Автоград» на користь позивача судовий збір на суму 704,80 грн. та витрати, пов'язані з юридичною допомогою адвоката, на суму 2500 грн.

https://reyestr.court.gov.ua/Review/91575196

Рішення суду першої інстанції залишено постановою Харківського апеляційного суду від 15.07.2021 р.

https://reyestr.court.gov.ua/Review/98394623

По боргах іноді навіть кооперативи подають до суду на своїх членів. Люди навіть часто не знають, що був суд, і було рішення. Особливо якщо не проживають за пропискою та не отримують почту.

Тернопільський міськрайонний суд Тернопільської області 07.09.2021 Справа №607/2791/21

https://reyestr.court.gov.ua/Review/100332203

З повагою та розумінням, юрист Ярослав Турчин

Доброго дня, Леся!

Право власності на квартиру вже оформлено? Які документи Ви маєте на нерухомість?

Вимоги забудовника до співвласників створити ОСББ і прийняти будинок та лише після цього передати ключі від квартири, безумовно, є неправомірними, оскільки створення ОСББ можливе лише в разі прийняття відповідного рішення про це більшістю співвласників будинку.

Зазвичай, забудовник пред’являє такі вимоги вже після того, як право власності на квартири зареєстровано в установленому порядку, так як до цього моменту створення ОСББ, а отже – і виконання таких вимог забудовника, в принципі, неможливе.

Частина 4 ст. 9 Конституції України закріплює, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Частина 1 ст. 321 Цивільного кодексу України закріплює також, що ніхто не може бути обмежений у здійсненні права власності.

За своєю правовою природою створення ОСББ – це виключно право, та у жодному разі не обов’язок співвласників будинку обрати саме таку форму управління спільним майном багатоквартирного будинку. За бажанням, співвласники можуть вирішувати всі питання управління будинком на загальних зборах; частину функцій з управління будинком передати певній групі співвласників – представників; передати всі або частину функцій з управління будинком управителю. Усі наведені варіанти можуть бути реалізовані як зі створенням, так і без створення ОСББ.

Мета створення ОСББ чи обрання іншої форми управління багатоквартирним будинком –забезпечення належного стану спільного майна будинку. Останнє, як відомо, є спільною сумісною власністю співвласників. Законодавство не надає забудовнику жодних прав упливати на обрання форм управління такою власністю.

Отже, відповідна поведінка забудовника більше схожа на шантаж і не має жодних правових підстав. Крім того, така поведінка означає по суті неправомірне створення перешкод власнику квартири здійснити доступ до свого помешкання, що залежно від обставин, може підпадати й під ознаки кримінального правопорушення.

Якщо в співвласника є правовстановлюючі документи, які посвідчують право власності на квартиру, та відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ця особа є власником квартири, то вона має право безперешкодно володіти, користуватися й розпоряджатися своєю власністю, у т.ч. входити до квартири, змінювати замки на дверях, установлювати нові тощо.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу ( ч.1 ст.16 ЦК України).

Власник, який має підстави передбачити можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. Власник, права якого порушені, має право на відшкодування завданої йому майнової та моральної шкоди (ч.2 ст. 386 ЦК України).

Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Держава не втручається у здійснення власником права власності. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Права власника житлового будинку, квартири визначені ст. 383 ЦК України та ст. 150 ЖК України, які передбачають право власника використовувати житло для власного проживання, проживання членів сім'ї, інших осіб і розпоряджатися своїм житлом на власний розсуд. Обмеження чи втручання в права власника можливе лише з підстав, передбачених законом.

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (ст. 391 ЦК України ).

Аналіз наведених вище норм цивільного законодавства України дає підстави для висновку про те, що у разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, у тому числі шляхом звернення до суду за захистом свого майнового права, зокрема, із позовом про усунення перешкод у користуванні власністю.

Згідно з частиною першою ст. 27 ЦПК України позови до фізичної особи пред'являються в суд за зареєстрованим у встановленому законом порядку місцем її проживання або за зареєстрованим у встановленому законом порядку місцем її перебування.

Якщо ж у покупця квартири відсутні правовстановлюючі документи й згідно з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно така особа не є власником квартири, захисну позицію слід вибудовувати залежно від обставин конкретної справи. Імовірно, у такому випадку може бути доцільним звернення до суду з позовом про визнання права власності на майно.

Зокрема, Велика палата Верховного Суду вважає, що, у тих випадках коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи, може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень ст. 392 ЦК України.

Така можливість з'являється в покупця у зв`язку з порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої оплачена покупцем в повному обсязі, та в разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру.

Відповідно після отримання рішення суду про визнання права власності на квартиру як об’єкт нерухомого майна покупець матиме змогу звернутися до держаного реєстратора чи нотаріуса для реєстрації права власності на належну йому квартиру без участі забудовника та без документів, які останній відмовляється передати (або взагалі відсутній чи збанкрутував), що є значним зрушенням для захисту ошуканих інвесторів новобудов.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня!

Через неналежне виконання забудовником своїх зобов’язань Ви не можете повноцінного користування Вашою квартирою. Тому всі претензії потрібо направляти забудовнику. Відповідно і відповідачем буде саме він.

Перед тим як визначати юридичні кроки, варто чітко зрозуміти, з якими проблемами Ви стикаєтеся:

1. Будинок введений в експлуатацію, але фактично не придатний для проживання, адже:

• Відсутнє водопостачання (не підключено до мереж).
• Відсутнє теплопостачання.
• Обмежений доступ до будинку без виклику поліції.

2. Забудовник уникає відповідальності та вимагає створення ОСББ. Але сам факт створення ОСББ не вирішує проблеми відсутності комунікацій. Крім того, співвласники будинку можуть управляти будинком шляхом скликання загальних зборів, тому вони можуть прийняти рішення про зміну охоронної фірми, яка буде безперешкодно впускати мешканців будинку або взагалі відмовитися від послуг охорони.

3. Ви змушені орендувати житло через неможливість проживати у власній квартирі та порушеннями зі сторони забудовника.

Забудовник порушує Ваше право на користування власною квартирою та спільним майном співвласників будинку:

• Ст. 319 Цивільного кодексу України (ЦКУ) – власник має право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном.
• Ст. 6 Закону України "Про захист прав споживачів" – забудовник надав вам послугу неналежної якості (продаж непридатного до проживання житла).
• Ст. 22 ЦКУ – особа, якій завдано збитків, має право вимагати їх компенсації (у вашому випадку – витрати на оренду житла).
• Закон "Про регулювання містобудівної діяльності" – підключення будинку до мереж є необхідною умовою для його нормальної експлуатації.

Забудовник зобов'язаний передати вам житло, яке відповідає всім будівельним нормам, включаючи комунікації.

Ваш алгоритм дій

1. Подайте письмове звернення-претензію до забудовника з вимогою надати пояснення, чому будинок не підключений до постійних комунікацій. Коли будуть вони підключені (дати, договори з постачальниками). Вкажіть вимогу відшкодувати витрати на оренду житла до моменту підключення будинку.

Звернення потрібно надіслати рекомендованим листом з повідомленням про вручення. Додати копію договору купівлі-продажу та документи про витрати (оренда, рахунки).

2. Подайте колективне звернення в держоргани. Оскільки забудовник навряд чи буде добровільно вирішувати проблему, слід підключити державні установи:

• Державна інспекція архітектури та містобудування України (ДІАМ)
• Міська влада (КМДА та Департамент містобудування)
• Національна поліція України

3. Якщо забудовник не реагує - потрібно звертатись до суду.

Ви можете вимагати у суді:

1. Зобов’язати забудовника усунути недоліки та підключити комунікації.
2. Відшкодувати збитки за вимушену оренду квартири.
3. Компенсацію моральної шкоди (наприклад, за порушення прав власника).
4. Усунути перешкоди у володінні та користуванні майном
5. Документи для позову:

• Правовстановлюючий документ на квартиру.
• Витяг з Реєстру речових прав на нерухоме майно.
• Фото/відео стану будинку, відсутності комунікацій.
• Листування із забудовником.
• Докази витрат на оренду житла та ін.

4. Забудовник вимагає створення ОСББ, щоб передати будинок на баланс мешканців, проте Ви також можете здійнювати управління будинком самостійно шляхом скликання загальних зборів або найнявши управителя (стаття 9 ЗУ "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку"

Мінуси створення ОСББ зараз:

• Як тільки ОСББ буде створене, забудовник офіційно звільниться від відповідальності за комунікації.
• ОСББ доведеться самостійно підключати будинок до мереж, що коштує мільйони гривень.

Якщо ж все-таки хочете створити ОСББ, то спочатку:

• Отримайте офіційний документ від забудовника, що всі комунікації підключені.
• Перевірте технічну документацію, яка підтверджує можливість експлуатації будинку.
• Вимагайте від забудовника компенсувати витрати на підключення

ОТЖЕ, Ваші дії на найближчий час:

1. Надішліть офіційний запит забудовнику щодо комунікацій та компенсацій.
2. Підготуйте колективне звернення в ДІАМ, КМДА, поліцію.
3. Якщо забудовник не реагує – подавайте позов до суду.
4. Не створюйте ОСББ, поки забудовник не підключить будинок.

Щоб посилити Ваші позиції об'єднайтеся з іншими мешканцями та дійте колективно. Висвітлюйте ситуацію у ЗМІ та соціальних мережах (це іноді прискорює вирішення проблеми). Залучіть адвоката з питань нерухомості для підготовки позову.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

ДОДАТКОВО. Якщо ж забудовник ще не передав Вам у власність відповідну квартиру, то виходячи з аналізу наявних у Вас документів та договірних відносин з відповідними строками, найбільш адекватними є варіанти визнання права власності на нерухоме майно через суд або розірвання договору з вимогою повернути вкладені гроші з відсотками за користування ними, яке нанесло Вам збитки. Перший варіант краще, бо є перспектива отримати право власності на хоч якусь матеріальну цінну річ, а не віртуальне боргове зобов"язання забудовника, бо як правило забудовники використовують приймання грошей готівкою і Ви ніколи не отримаєте те, що вклали + забудовники використовують для договірних відносин фірми на порозі банкрутства і з них нічого взяти по суду, адже у них на балансі немає ніякого майна вже, навіть калькулятор і офісний дирокол у них орендовані. А дуже часто ще й купа боргів по ухиленню від сплати податків тощо.

ЯКЩО Ж ПРАВО ВЛАСНОСТІ ВЖЕ ОФОРМЛЕНЕ, то запорукою успіху є збирання належних доказів перешкоджання доступу до житла.

Це можуть бути:

• фото та відеозаписи фіксації перешкод.
• докази викликів поліції (поліцейський має за кожним викликом оформити на планшеті відповідні матеріали - електронний рапорт, його копію можна отримати у відділку поліції).

ВІдповідно до пункту 3 розділу IV Інструкції з організації реагування на заяви і повідомлення про кримінальні, адміністративні правопорушення або події та оперативного інформування в органах (підрозділах) Національної поліції України, затвердженої наказом МВС України від 27.04.2020 № 357

При організації реагування на правопорушення або події нарядом поліції з використанням планшетних пристроїв оперативний черговий ТВП повинен:

1) отримавши від наряду поліції в системі ІПНП електронний рапорт про результати відпрацювання виклику, невідкладно у найстисліший строк опрацювати його зміст, за наявності зауважень зазначити їх у вільному полі розділу або погодити його;

{Підпункт 1 пункту 3 розділу IV із змінами, внесеними згідно з Наказом Міністерства внутрішніх справ № 56 від 31.01.2024}

2) роздрукувати остаточно сформований електронний рапорт про подію та підготувати проект відповіді заявникові (за необхідності);

3) про підготовлені матеріали доповісти керівнику ТВП до закінчення чергової зміни для їх розгляду та прийняття рішення згідно із законодавством;

4) інформацію щодо розгляду заяви або повідомлення про правопорушення або подію внести до системи ІПНП та передати до підрозділу документального забезпечення для надсилання відповіді заявнику в зазначений ним спосіб (поштою, на адресу електронної пошти, телефоном).

{Підпункт 4 пункту 3 розділу IV в редакції Наказу Міністерства внутрішніх справ № 56 від 31.01.2024}

• письмові докази - листи, відповіді, акти складені свідками чи зацікавленими особами при свідках тощо.

Даних доказів достатньо буде для адекватного судді, щоб визнати Ваші побоювання та факт перешкоджання в доступі до житла - доведеними.

Щодо доказів збитків, то доказами буде:

• Витяг/інформаційна довідка з ДРРП щодо відсутності у Вас іншого права власності на нерухомість, тобто житла. На жаль поки що такі Витяги не видають, бо Реєстр речових прав власності на нерухоме майно досі покладений хакерами (ну або тими, хто під кришею Міністерства юстиції займаються зараз непрозорими схемами переоформлення майно під вивіскою та приводом буцімто хакерів) і його не здатні відновини нормально.

https://diia.gov.ua/services/informaciya-z-derzhav...

• Договір оренди квартири та докази реально понесених витрат на оренду - в ідеалі належним чином оформлені платіжки про сплату за квартиру (передача готівки чи переказ грошей по реквізитам карток фіз.осіб без призначення платежу таким доказом може бути не визнений).

Якщо коротко, то десь так виглядає питання. Звісно складно одразу за кільках хвилин та публічно викласти усі нюанси та можливі варіанти подій. Але ключове я написав.

Щасти Вам у відстоюванні свого права власності!