Правомірність нарахування сум оплати за послуги управління неподільним та загальним майном житлового комплексу

Добрий день! Відповідно до ч. 1 ст. 9 ЗУ «Про житлово-комунальні послуги», Споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором.

Споживач не звільняється від оплати житлово-комунальних послуг, отриманих ним до укладення відповідного договору.

Окрім цього, в силу ч. 6 ст. 1 вищезазначеного Закону, індивідуальний споживач - фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об’єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги;

Таким чином, обов’язок щодо сплати житлово-комунальних послуг виникає у власника квартири, незалежно від того, чи має він доступ до квартири та чи укладений з ним договір щодо надання комунальних послуг.

У той же час, відповідно до ст. 391 ЦКУ, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Таким чином, вимога управляючої компанії є правомірною. У той же час, Ви вправі вимагати надання доступу до квартири, а також компенсації збитків, які у Вас виникли у звязку з тим, що Ви не отримали такий доступ.

Доброго дня, Сергію!

У Вас як співвласника багатоквартирного будинку є певні права та обов'язки. Ви як співвласник маєте право ознайомитися з рішеннями загальних зборів, статутом, фінансовою звітністю та іншою інформацією, яка передбачає сплату платежів. Для цього потрібно звернутися до управителя.

Те, що Ви не використовували Вашу квартиру - не звільняє Вас від обов'язку оплачувати внески за квартиру передбачені загальними зборами (статутом).

Згідно статті 12 ЗУ "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку"

1. ВИТРАТИ НА УПРАВЛІННЯ БАГАТОКВАРТИРНИМ БУДИНКОМ ВКЛЮЧАЮТЬ:

1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку;

2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку;

2-1) витрати, пов’язані з виконанням зобов’язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності;

3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення;

4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.

2. Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат.

3. НЕВИКОРИСТАННЯ ВЛАСНИКОМ НАЛЕЖНОЇ ЙОМУ КВАРТИРИ ЧИ НЕЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ АБО ВІДМОВА ВІД ВИКОРИСТАННЯ СПІЛЬНОГО МАЙНА НЕ Є ПІДСТАВОЮ ДЛЯ УХИЛЕННЯ ВІД ЗДІЙСНЕННЯ ВИТРАТ НА УПРАВЛІННЯ БАГАТОКВАРТИРНИМ БУДИНКОМ.

4. Зобов’язання із здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня, ви маєте право не сплачувати комунальні послуги у період відсутності, вас треба зробити перерахунок.

Згідно із пунктом 6 частини першої статтею 7 Закону споживач має право на неоплату вартості комунальних послуг (крім постачання теплової енергії) у разі їх невикористання (за відсутності приладів обліку) за період тимчасової відсутності в житловому приміщенні (іншому об’єкті нерухомого майна) споживача та інших осіб понад 30 календарних днів, за умови документального підтвердження відповідно до умов договорів про надання комунальних послуг.

Пункт 11 частини другої статті 7 Закону передбачає, що споживач зобов’язаний інформувати управителя, виконавців комунальних послуг про зміну власника житла (іншого об’єкта нерухомого майна) та про фактичну кількість осіб, які постійно проживають у житлі споживача, у випадках та порядку, передбачених договором.

Управитель багатоквартирного будинку має право отримувати інформацію від споживачів про зміну власника житла (іншого об’єкта нерухомого майна) та фактичної кількості осіб, які постійно проживають у житлі споживача, у випадках та порядку, передбачених договором (пункт 4 частини третьої статті 8 Закону).

Факт не проживання можна підтвердити довідкою, що видана на підставі акту щодо підтвердження факту проживання без реєстрації/факту непроживання, підписаний не менш як 3 сусідами. Також, у разі, якщо особа зареєстрована, але не проживає за адресою реєстрації, їй доцільно підтвердити факт свого перебування за іншою адресою відповідною довідкою. Це може бути документ, який підтверджує місце перебування особи в іншій адміністративно-територіальній одиниці у зв’язку з роботою, лікуванням, навчанням, тривалим відрядженням, відбуванням покарання, проходження військової служби, довідки про взяття на облік внутрішньо переміщеної особи тощо. Відповідно до статті 40 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виконавчі органи сільських, селищних, міських рад, крім повноважень, передбачених цим Законом, здійснюють й інші надані їм законом повноваження. На сьогодні багато органів місцевого самоврядування ухвалили своїми актами (рішеннями) порядки\положення про видачу довідок про фактичне місце проживання (не проживання) особи.

Згідно з пунктом 5 частини другої статті 8 Закону виконавець зобов'язаний розглядати у визначений законодавством термін претензії та скарги споживачів і проводити відповідні перерахунки розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості.

Постановою Кабінету Міністрів України від 17 лютого 2010 року № 151 "Про затвердження Порядку проведення перерахунків розміру плати за надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення в разі ненадання їх або надання" у разі ненадання послуг або надання їх не в повному обсязі, зниження якості, зокрема відхилення їх кількісних і якісних показників від нормативних, виконавець проводить перерахунок розміру плати за фактично надані послуги шляхом зменшення розміру плати за надання послуг. Виконавець зобов'язаний провести такий перерахунок протягом місяця незалежно від наявності заборгованості. Таким чином, якщо особа була відсутня за місцем проживання і надала відповідні документи (посвідчення про відрядження, виклик за кордон) тощо,– вона має право отримати перерахунок.

Якщо особа скористалася правом складання акта-претензії (споживачі звільняються від сплати судового збору згідно з листом Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 09 серпня 2017 року № 93-1517/0/4-17) – то особа має право на перерахунок та зниження плати за неякісні послуги.Файл:Акт претензія.docx

Нарахування плати за комунальні послуги у випадку тимчасової відсутності в житловому приміщенні споживача можна призупинити:

→ за наявності встановлених лічильників - щомісяця передавати виконавцю комунальної послуги онлайн ті ж самі показники;

→ за відсутності лічильників - звернутися із заявкою до виконавця комунальної послуги про тимчасове обмеження газопостачання (водопостачання) та укласти відповідний договір. На підставі договору виконавець комунальної послуги опломбує трубу.

Відповідно до статті 322 Цивільного кодексу України власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Громадяни, які мають у приватній власності жилий будинок (квартиру), зобов'язані забезпечувати його схоронність, провадити за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, утримувати в порядку придомову територію (стаття 151 Житлового кодексу України).

Таким чином, обов’язковою до сплати незалежно від проживання є послуга з постачання тепла (опалення). Крім того, власники житла зобов’язані оплачувати й житлові послуги, тобто послуги з управління багатоквартирним будинком і прибудинковою територією. Тариф розраховується відповідно до загальної площі квартири.

Увага! Якщо особа проживає у м. Києві і послуги з вивезення побутових відходів надає комунальне підприємство "Центр комунального сервісу", існує можливість призупинити оплату відповідної житлової послуги за окремим алгоритмом. Мешканцям інших міст необхідно звертатися за додатковими роз'ясненнями до надавачів відповідних послуг.

Доброго дня, Сергію!

Чинне законодавство дозволяє знизити вартість житлово-комунальних послуг, якщо у квартирі/будинку ніхто не проживав понад 30 календарних днів – крім опалення та послуг з управління багатоквартирним будинком.

Щодо слати коштів на утримання будинку, то станом на зараз позиція судів полягає у “безумовному” обов’язку сплачувати внески співвласником будинку.

Ця позиція полягає, по-перше, в тому, що обов’язок сплати внесків встановлений законом і не залежить від проживання чи непроживання співвласника в будинку, користування чи некористування ним спільним майном. По-друге, ця позиція полягає в тому, що доти, доки рішення загальних зборів про запровадження внесків та/або встановлення їхніх розмірів не скасоване або не визнане недійсним, його треба виконувати, незалежно від згоди чи незгоди співвласника з таким рішенням.

Отже, якщо Ви не будете сплачувати кошти на утримання будинку, то цілком імовірно, що до Вас буде направлена претензія щодо сплати заборгованості, а у разі відмови, буде поданий позов до суду.

Відповідно до Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку"

Стаття 7. Обов’язки співвласників багатоквартирного будинку

1. Співвласники зобов’язані:

1) забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку;

2) забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку;

3) використовувати спільне майно багатоквартирного будинку за призначенням;

4) додержуватися вимог правил утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;

5) виконувати рішення зборів співвласників;

6) забезпечувати додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин;

7) відшкодовувати збитки, завдані майну інших співвласників та спільному майну багатоквартирного будинку;

8) додержуватися чистоти в місцях загального користування і тиші згідно з вимогами законодавства;

9) забезпечувати поточний огляд і періодичне обстеження прийнятого в експлуатацію в установленому законодавством порядку багатоквартирного будинку протягом усього життєвого циклу будинку та нести відповідальність за неналежну експлуатацію згідно із законом;

10) своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги.

Стаття 8. Відповідальність співвласників багатоквартирного будинку

1. Співвласники несуть відповідальність за шкоду, заподіяну третім особам у результаті невиконання або неналежного виконання своїх обов’язків як співвласників. Відповідальність кожного співвласника визначається пропорційно до його частки співвласника. Співвласники не несуть відповідальності за зобов’язаннями, що виникли внаслідок дій уповноваженої особи (осіб) та/або управителя, вчинених з перевищенням наданих їм повноважень. Співвласники не несуть відповідальності за зобов’язаннями, що виникли внаслідок дій або бездіяльності управителя, що порушують умови договору управління багатоквартирним будинком.

2. Обсяг зобов’язань та відповідальності кожного співвласника за договором, який є обов’язковим для всіх співвласників, визначається пропорційно до його частки співвласника. Співвласник звільняється від відповідальності за договором, який є обов’язковим для всіх співвласників, якщо доведе, що належним чином виконав відповідні обов’язки співвласника.

3. Обсяг зобов’язань та відповідальності кожного співвласника за договором про надання комунальної послуги визначається відповідно до Закону України "Про житлово-комунальні послуги".

Стаття 12. Витрати на управління багатоквартирним будинком.

1. Витрати на управління багатоквартирним будинком включають:

1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку;

2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку;

2-1) витрати, пов’язані з виконанням зобов’язань за кредитним договором, укладеним за програмами Фонду енергоефективності;

3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення;

4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.

2. Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, якщо рішенням зборів співвласників або законодавством не передбачено іншого порядку розподілу витрат.

3. Невикористання власником належної йому квартири чи нежитлового приміщення або відмова від використання спільного майна не є підставою для ухилення від здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком.

4. Зобов’язання із здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.

Проте, як споживач Ви має право на несплату вартості комунальних послуг, крім постачання теплової енергії, у разі їх невикористання та за відсутності приладів обліку. Це можливо, якщо період тимчасової відсутності в житловому приміщенні або іншому об'єкті нерухомого майна споживача та інших осіб - понад 30 календарних днів. Це має бути документально підтверджено відповідно до умов договорів про надання комунальних послуг (п. 6 ч. 1 ст. 7 Закону «Про житлово-комунальні послуги».)

Факт непроживання можна підтвердити довідкою, виданою на підставі акта, підписаного не менш як трьома сусідами. У разі, якщо людина зареєстрована, але не проживає за адресою реєстрації, їй доцільно підтвердити факт свого перебування за іншою адресою відповідною довідкою.

Це може бути документ, який підтверджує місце перебування особи в іншій адміністративно-територіальній одиниці у зв'язку з роботою, лікуванням, навчанням, тривалим відрядженням, відбуванням покарання тощо.

Виконавець зобов'язаний розглядати у визначений законодавством термін претензії та скарги споживачів і проводити відповідні перерахунки розміру плати за житлово-комунальні послуги в разі їх ненадання або надання не в повному обсязі, зниження їх якості (п. 5 ч. 2 ст. 8 Закону «Про житлово-комунальні послуги».)

Договір між управителем та співвласниками укладається відповідно до Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року № 712.

Це означає, що текст договору має співпадати з текстом Типового договору, його не можна скорочувати, але дозволяється додавати нові пункти за умови, що зміни не суперечать регулюванню, визначеному Типовим договором.

Договір повинен мати низку невід’ємних додатків, а саме:

• список співвласників із зазначенням площі квартир та приміщень, що перебувають у їх власності;
• загальні відомості про будинок, яким починає управляти управитель;
• акт приймання-передачі технічної документації;
• вимоги до якості послуги з управління будинком;
• кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території.

Рекомендуємо, аби управитель разом із договором розсилав співвласникам:

• пам’ятку про те, як діяти та куди звертатися в разі виникнення аварій;
• пам’ятку про те, яким чином оформлювати претензії та скарги в разі ненадання або надання послуг не в повному обсязі;
• пам’ятку про те, яким чином можна контактувати з управителем з приводу будь-яких питань, пов’язаних з його діяльністю;
• план дій щодо можливих покращень стану будинку (за умови додаткового фінансування з боку співвласників).

Договір складають у двох примірниках, які підписує від імені всіх співвласників уповноважена ними особа (або голова правління ОСББ — у разі обрання управителя на загальних зборах ОСББ, або уповноважена особа органів місцевого самоврядування — у разі обрання управителя за конкурсом). При цьому варто звернути увагу, що з усіма співвласниками, у тому числі й юридичними особами, укладають один договір управління, примірник якого надають кожному співвласнику. Тобто загальний порядок укладання господарських договорів не застосовується до процедури укладання договору з управителем на підставі ч. 7 ст. 79 Господарського кодексу України, якою визначено, що «господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів».

Протягом одного місяця після підписання договору управитель має надіслати його копію, завірену своїм підписом та печаткою (за наявності), кожному співвласнику.

Укладений договір є обов’язковим для виконання всіма співвласниками незалежно від наявності підпису кожного з них на такому договорі та незалежно від того, як відповідний співвласник голосував на зборах за відповідне рішення (ч. 11 ст. 10, ч. 5 ст. 11 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ч. 1 ст. 15 Закону «Про житлово-комунальні послуги»).

Умови цього договору є обов’язковими і для тих співвласників, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення. Договір з управителем укладають строком на один рік з можливістю автоматичного подовження строку його дії.

З повагою, адвокат Айвазян.

Добрий день!

Якщо мова йде саме про управляючу компанію, а не про ОСББ, то як мінімум без договору, маєте право не сплачувати. Ситуація не дуже проста і можливо не обійдеться без суду, але, якщо все робити правильно і послідовно, суд можна виграти.

Окрім вищеописаного я б ще звернув увагу на порядок реалізації права власності, а саме на вимоги законодавства.

Так, відповідно до статті 317 Цивільного кодексу України, Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Також, відповідно до статті 319 Цивільного кодексу України, Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

У Вашій ситуації Ви володієте та можете розпоряджатись (хоч і з обмеженнями) майном, але без переданих ключів, не можете користуватись майном. Отже, фактично, Ви не є власником майна в розумінні Цивільного кодексу, відповідно ст. 322 ЦКУ, в якій сказано, що Власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить, на Вас не розповсюджується.

Буде потрібна допомога, звертайтесь.

Вітаю Вас.

На мій погляд, неправомірно. Але ситуація складна і скоріше за все вирішення справи буде покладено на плечі суду.

Вимога управляючої компанії про оплату послуг, які не були фактично надані (через ненадання доступу до квартири та відсутність договору), може бути оскаржена як неправомірна.

Основні аргументи щодо цього:

1. Відсутність факту користування майном: якщо власник не має доступу до квартири (немає ключів, неможливо вселитися), то вважається, що він не користується ані індивідуальною, ані загальною частиною майна, що є ключовим для обґрунтованості нарахувань за обслуговування.

1. Відсутність договору: згідно із Законом України «Про житлово-комунальні послуги», послуги з управління багатоквартирним будинком надаються на підставі укладеного договору між власником та управляючою компанією. Якщо договір не підписано, то правових підстав для стягнення оплати за ненадані послуги немає.

3. Послуги не надані: якщо послуги не були фактично надані (не було водопостачання, прибирання, охорони тощо), то і оплата за них не повинна нараховуватись (стаття 13 Закону «Про захист прав споживачів» - оплата виключно за надані послуги).

Але справа не проста, на жаль...

З повагою! Щасти Вам!

Доброго дня.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», до житлово-комунальних послуг належать: житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.

Згідно ч. 1 ст. 12 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах.

Відповідно ч. 1 ст. 13 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», договір про надання комунальної послуги укладається між виконавцем відповідної послуги та споживачем або особою, яка відповідно до договору або закону укладає такий договір в інтересах споживача, або з управителем багатоквартирного будинку з метою постачання електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку.

За змістом ст. ст. 319, 322 ЦК України, власність зобов`язує. Власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

Тому Вам необхідно виходити насамперед з умов Вашого інвестиційного договору на предмет зобов’язання укладання договорів про надання комунальних та/або експлуатаційних послуг з експлуатуючою організацію після підписанням Акту прийому-передачі у власність Об’єкту нерухомості/чи порядку нарахування комунальних та/або експлуатаційних витрат.