Житло на окупованой терріторії

Доброго дня.

Оскільки квартира була придбана до 2013 року, відомості про неї існують лише у паперових архівах БТІ на окупованій території, до яких українські державні реєстратори зараз не мають доступу. Наявність у вас оригіналів правовстановлюючих документів є головним і вирішальним плюсом, проте стандартна процедура внесення відомостей до Державного реєстру речових прав (ДРРП) через це заблокована. Оскільки реєстратор не може зробити офіційний запит до окупованого БТІ для перевірки автентичності вашого договору, єдиним робочим шляхом в умовах воєнного стану залишається процедура легалізації майна через суд.

Першим кроком є офіційне звернення до будь-якого державного реєстратора в ЦНАП або до приватного чи державного нотаріуса на підконтрольній Україні території, адже зараз діє принцип екстериторіальності. Вам потрібно надати свій паспорт, ідентифікаційний код та оригінал наявного паперового документа про право власності. Очікувано, реєстратор не зможе отримати підтвердження з окупованого архіву і видасть вам офіційне рішення про відмову у державній реєстрації прав. Ця відмова є обов'язковим документом, який юридично доводить, що ви спробували вирішити питання в досудовому порядку, і є єдиною підставою для подальшого звернення до суду.

Наступним етапом є подача позовної заяви до українського суду про визнання права власності на нерухоме майно або про встановлення факту, що має юридичне значення. Відсутність технічного паспорта у цьому випадку не стане перешкодою, оскільки новий техпаспорт зробити фізично неможливо через відсутність доступу до квартири, а суд під час розгляду справи керуватиметься технічними характеристиками (площа, кількість кімнат, адреса), які вже зафіксовані у вашому оригінальному паперовому договорі. Дослідивши ваш документ та рішення реєстратора про відмову, суд за відсутності сумнівів у законності колишньої угоди винесе рішення, яким офіційно визнає ваше право власності на цю нерухомість.

Після того як судове рішення набере законної сили (зазвичай це займає тридцять днів, якщо немає апеляції), ви знову звертаєтеся до будь-го нотаріуса або ЦНАПу. Отримане рішення суду є абсолютною та самостійною підставою для внесення даних до Державного реєстру речових прав. На цьому етапі реєстратору більше не потрібні ані запити до архіву БТІ, ані окремий новий технічний паспорт, оскільки законність та параметри майна вже підтверджені судовим органом — відомості просто перенесуть в електронну базу, а ви отримаєте офіційний витяг з ДРРП.

Внесення квартири до електронного реєстру України є критично важливим кроком уже сьогодні, оскільки це захищає вашу власність від незаконного привласнення чи так званої «націоналізації» з боку окупаційної влади в правовому полі. Крім того, наявність нерухомості в ДРРП є обов'язковою умовою для подачі заявки до Міжнародного реєстру збитків та отримання майбутніх репарацій чи компенсацій у разі пошкодження майна внаслідок бойових дій. Для якісної підготовки позовної заяви та збору документів ви можете залучити адвоката або звернутися до системи Безкоштовної правничої допомоги (БПД), де фахівці допомагають переселенцям та військовослужбовцям із подібними питаннями.

Доброго дня, Дмитре!

У разі, коли квартира була придбана до створення/повноцінного функціонування електронного Державного реєстру речових прав, це саме по собі не означає, що право власності втрачено або що його неможливо зареєструвати зараз. Частиною третьою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». прямо передбачено, що речові права на нерухоме майно, які виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, якщо їх було зареєстровано відповідно до законодавства, яке діяло на момент їх виникнення, або якщо на той момент не існувало вимоги щодо обов’язкової державної реєстрації такого права в сучасному електронному реєстрі.

Тобто, якщо у Вас є правовстановлюючий документ на квартиру — наприклад, договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, свідоцтво про спадщину, рішення суду або інший документ, який підтверджує набуття права власності, — саме він є основною підставою для внесення відомостей до Державного реєстру речових прав.

Стаття 27 зазначеного вище Закону прямо зазначає, що державна реєстрація права власності проводиться, зокрема, на підставі договору щодо нерухомого майна, свідоцтва про право на спадщину, свідоцтва про право власності, судового рішення або інших документів, які відповідно до закону підтверджують набуття права на нерухоме майно.

Важливо мати на увазі, що технічний паспорт сам по собі не є документом, який підтверджує право власності. Він підтверджує технічні характеристики об’єкта: площу, планування, склад приміщень тощо. Тому відсутність техпаспорта не завжди є безумовною перешкодою для реєстрації права власності, якщо у правовстановлюючому документі достатньо даних для ідентифікації квартири: адреса, номер квартири, загальна площа, реквізити документа, дані власника.

Водночас на практиці реєстратор може вимагати додаткові відомості, якщо з наданих документів неможливо однозначно ідентифікувати об’єкт нерухомості або підтвердити попередню реєстрацію права до 2013 року. Закон дозволяє залишити заяву без руху, якщо документи подані не в повному обсязі або не отримано відомостей з паперових носіїв щодо прав, зареєстрованих до 1 січня 2013 року.

Оскільки квартира знаходиться на тимчасово окупованій території Донецької області, усі дії щодо набуття, припинення або державної реєстрації права власності повинні здійснюватися і за межами тимчасово окупованої території.

Стаття 11 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» передбачає, що за фізичними особами зберігається право власності на нерухоме майно на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України, а набуття та припинення права власності на таке майно здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території.

Отже звертатися потрібно саме до українського державного реєстратора або нотаріуса на підконтрольній Україні території, який має доступ до Державного реєстру речових прав. Для майна, розташованого на тимчасово окупованій території Донецької та Луганської областей, ведення паперових реєстраційних справ забезпечує Східне міжрегіональне управління Міністерства юстиції, що прямо передбачено наказом Міністерства юстиції України № 898/5 від 28.03.2016.

Що треба робити практично:

1. Потрібно підготувати: паспорт та РНОКПП власника, оригінал правовстановлюючого документа на квартиру, за наявності — старі довідки БТІ, витяги, реєстраційні посвідчення, копії технічної документації, квитанції, документи про зміну прізвища, якщо воно змінювалось, а також довіреність, якщо звертатиметься представник.
2. Якщо реєстратор відмовиться приймати документи або скаже, що без техпаспорта реєстрація неможлива, потрібно не обмежуватися усною відповіддю, а подати заяву офіційно і отримати письмове рішення. Закон вимагає, щоб рішення про залишення заяви без руху містило вичерпний перелік підстав, а реєстратор не має права вимагати інші документи, крім тих, відсутність яких прямо зазначена у такому рішенні.
3. Якщо з наявних документів реєстратор не зможе встановити право власності або ідентифікувати об’єкт, тоді можливий судовий шлях — звернення до суду з позовом про визнання права власності на квартиру або про встановлення відповідного юридичного факту залежно від того, яка саме проблема виникне. Судове рішення, яке набрало законної сили, є самостійною підставою для державної реєстрації права власності відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону про державну реєстрацію речових прав.

Окремо потрібно врахувати, що будь-які «документи» або правочини щодо цієї квартири, оформлені через окупаційні органи, не створюють юридичних наслідків за законодавством України. Частина шоста статті 11 Закону про правовий режим тимчасово окупованої території прямо передбачає, що правочин щодо нерухомого майна на тимчасово окупованій території, вчинений з порушенням вимог законодавства України, є недійсним з моменту вчинення.

ВИСНОВОК:

За наявності правовстановлюючих документів на квартиру шанс внести право власності до Державного реєстру речових прав є. Відсутність технічного паспорта сама по собі не означає, що реєстрація неможлива, оскільки основною підставою є не техпаспорт, а документ, який підтверджує набуття права власності. Спочатку потрібно звернутися до українського державного реєстратора або нотаріуса на підконтрольній території з наявними документами. Якщо буде відмова або залишення заяви без руху — потрібно отримати письмове рішення і вже після цього визначати, чи можна усунути недоліки документально, чи потрібно звертатися до суду для підтвердження права власності.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня, Дмитре!

Якщо мова йде про майно, яке було придбане Вами до 2013 року, то наразі передбачено такі способи внесення інформації про власника до Державного реєстру прав: ОНЛАЙН через портал Дія або ОФЛАЙН через Центри надання адміністративних послуг (ЦНАПи) чи нотаріуса.

Для внесення інформації через Дію https://diia.gov.ua/services/derzhavna-reyestaciya... необхідно:

1. Створити електронний підпис (кваліфікований електронний підпис);

2. Зареєструватися чи авторизуватися в кабінеті громадянина на diia.gov.ua за допомогою електронного підпису;

3. Перевірити особисті дані у профілі користувача, оновити їх за необхідності;

4. Заповнити онлайн-форму на отримання послуги;

5. Завантажити документи про зареєстровані речові права на об’єкт нерухомості до 01 січня 2013 року у форматі PDF або JPEG;

6. Перевірити сформовану заяву та підписати її електронним підписом (кваліфікованим електронним підписом).

Для внесення інформації через портал ЦНАП або через нотаріуса необхідно:

1. Підготувати правовстановлюючі документи щодо об’єкта нерухомого майна або їхні копії;

2. Звернутися до нотаріуса/реєстратора з цими документами;

3. Для уточнення інформації щодо права власності реєстратор/нотаріус формує письмовий запит до Бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ) для особистого звернення;

4. Звернутися з письмовим запитом до комунального підприємства БТІ за територіальною приналежністю щодо нерухомого майна. Якщо таке бюро ліквідоване, необхідно звернутись до БТІ, яке стало правонаступником архівних документів;

Процес державної реєстрації триває до 5 робочих днів. Однак, якщо державна реєстрація права власності на нерухоме майно проведена лише на паперових носіях в БТІ, розгляд заяви можуть зупинити. В такому разі реєстратор формує та надсилає запит до БТІ для перевірки права власності на основі інформації з документів, доданих до заяви. Строк розгляду — до 30 робочих днів.

Після успішної реєстрації дані про Вас з’являться в Державному реєстрі прав і будуть доступні для перегляду.

Проте через військову агресію та знищення архівів БТІ, отримання довідки може бути ускладненим і, як наслідок, державний реєстратор запитувану інформацію не отримує. У таких випадках встановлення факту державної реєстрації права власності можливе в судовому порядку.

Якщо суд встановить належність права власності на нерухоме майно, - таке судове рішення є підставою для державної реєстрації цього права. З цим рішенням Ви можете звернутися до будь-якого державного реєстратора незалежно від місцезнаходження майна.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Вітаю!

ВАМ НЕОБХІДНО ЗВЕРНУТИСЯ ДО СУДУ.

Наразі витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно є єдиним документом, який офіційно підтверджує право власності.

Реєстрація житла у ДРРП необхідна для:

• отримання компенсацій за державною програмою «єВідновлення»;

• подання заяв до Міжнародного реєстру збитків для майбутніх репарацій;

• запобігання незаконному відчуженню майна окупаційними адміністраціями;

• оформлення спадщини.

Однак для власників нерухомості, які набули право власності до 2013 року, внесення даних до реєстру можливе лише за наявності довідки з архіву БТІ. У багатьох випадках отримати її неможливо — через окупацію населеного пункту, втрату доступу до архівів або їх знищення.

Якщо архіви БТІ не були евакуйовані, а державний реєстратор відмовив у внесенні відомостей до ДРРП, власник нерухомості може звернутися до суду із заявою про встановлення факту володіння майном.

Судова практика свідчить: рішення часто ухвалюються навіть за відсутності оригіналів правовстановлюючих документів. Для цього можуть використовуватися так звані непрямі докази, зокрема:

• копії технічних паспортів;

• договори купівлі-продажу;

• квитанції про оплату комунальних послуг;

• довідки органів місцевого самоврядування;

• показання сусідів або інших свідків (зокрема ВПО).

Після набрання рішенням суду законної сили державний реєстратор або нотаріус зобов’язані внести інформацію про об’єкт нерухомості до ДРРП — навіть без довідки з БТІ.

---

Якщо ваше право власності на нерухомість було отримане до 2013 року, необхідно самостійно внести ці дані до Державного реєстру прав

Це можна зробити через нотаріуса чи ЦНАП в області реєстрації нерухомості, а також онлайн через портал «Дія» (крім Донецької, Луганської областей). Якщо майно залишилось на тимчасово окупованій території, можна звернутися до будь-якого нотаріуса чи ЦНАПу на підконтрольній уряду території.

В умовах воєнного стану та протягом одного місяця з дня його припинення або скасування, державна реєстрація права власності та інших речових прав на нерухоме майно, що розташоване в межах території Автономної Республіки Крим, міста Севастополя, а також тимчасово окупованої території Донецької та Луганської областей,, проводиться органами державної реєстрації та нотаріусами незалежно від місцезнаходження такого майна.

Органи державної реєстрації та нотаріуси після проведення реєстраційних дій передають реєстраційні справи у паперовій формі:

• Головному територіальному управлінню юстиції у Херсонській області (щодо майна, яке розташоване в межах території Автономної Республіки Крим та міста Севастополя),
• Головному територіальному управлінню юстиції у Донецькій області та Головному територіальному управлінню юстиції у Луганській області (щодо майна, яке розташоване в межах тимчасово окупованої території Донецької та Луганської областей).

• заява (формується та роздруковується реєстратором самостійно, ви лише ставите підпис);
• документ, що посвідчує особу;
• оригінал документу, що посвідчує право власності на нерухоме майно (наприклад, договір купівлі-продажу, дарування; свідоцтво про право на спадщину, рішення суду про визнання права власності на майно тощо);
• довіреність (у випадку, коли документи подає уповноважена особа, а не власник);
• підтвердження оплати адміністративного збору за проведення реєстраційних дій (за кожну реєстраційну дію проводиться окрема оплата, крім випадків, коли особа звільнена від сплати збору)

За результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

Після проведення реєстраційних дій та внесення відповідного запису до Державного реєстру прав, формується витяг з такого реєстру та розміщується на веб-порталі Мін’юсту. Там ви можете знайти його в будь-який час і за необхідності роздрукувати. За бажанням заявника реєстратор/нотаріус може роздрукувати витяг без використання спеціальних бланків з проставленням підпису та печатки. Тобто витяг з реєстру, що підтверджує проведення реєстрації права власності може бути у 2-х формах: в електронній та паперовій, що мають однакову юридичну силу.

Добрий день,

Потрібно звернутися до ЦНАП з проханням внести дані в реєстр нерухомого майна. Отримати відмову. Звернутися до суду з позовною вимогою визнання права власності на майно.

Суд загальної юрисдикції залежно від того де знаходиться майно. Відповідач військова адміністрація за місцем перебування майна.

Зазвичай справи вирішуються на користь позивача.

Потім з рішенням, яке набрало законної сили знову звернуться до ЦНАПу та зареєструйно майно.

Мають бути на підтвердження права власності відповідні документи. Іноді суд просить оригінали або нотаріально завірені копії для огляду в суді.

Адвокат Ірина МАМАЙ

Доброго дня, треба дивитись куди БТІ з вашого міста переїхала на територію України, подавати туди запити звернення, для поновлення документів на квартиру, для подальшого внесення в реєстр. Ситуація до волі складна, яким чином ви отримували право власності на квартиру, якщо по спадщині буде легше знайти документи.

Право власності на квартиру не зникає лише через те, що вона була оформлена до запуску сучасного Державного реєстру речових прав або знаходиться на тимчасово окупованій території. Якщо право набувалося відповідно до законодавства України та є документи, які це підтверджують, його можна внести до державного реєстру і зараз.

Основне значення має саме правовстановлюючий документ - договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, спадщина, рішення суду чи інший документ, який підтверджує набуття квартири у власність. Технічний паспорт сам по собі право власності не підтверджує, тому його відсутність не означає автоматичної відмови у реєстрації. Але на практиці реєстратор може вимагати додаткові документи для ідентифікації квартири або підтвердження старої реєстрації через БТІ. Спочатку варто звернутися до державного реєстратора, ЦНАПу або нотаріуса на підконтрольній Україні території. Подати можна як особисто, так і через портал Дія, якщо є електронний підпис і всі документи в належному вигляді. До заяви бажано додати максимум документів, які залишилися: старі довідки БТІ, витяги, технічну документацію, копії реєстраційних посвідчень, квитанції, документи про зміну прізвища тощо.

Якщо архів БТІ залишився на окупованій території або був втрачений, потрібно з’ясувати, яке БТІ стало правонаступником архіву та звертатися туди із запитом.Реєстратор також має право самостійно направляти запити для перевірки інформації щодо права власності, зареєстрованого до 2013 року. Через втрату частини архівів у Донецькій та Луганській областях такі перевірки зараз часто займають більше часу.

Усні пояснення реєстратора не мають юридичної сили. Якщо вам відмовляють, подавайте документи офіційно та вимагайте письмове рішення про відмову абопро залишення заяви без руху Це важливо, тому що в такому рішенні повинні бути чітко зазначені підстави та перелік документів, яких нібито не вистачає. Якщо підтвердити право через БТІ неможливо через втрату архівів або відсутність інформації, питання вирішується через суд. У такому випадку подається позов про визнання права власності або заява про встановлення юридичного факту. Після набрання рішенням суду законної сили воно буде підставою для внесення права власності до Державного реєстру.

Також треба врахувати, що будь-які переоформлення чи документи, видані окупаційними органами щодо квартири Україна юридично не визнає і правових наслідків вони не створюють.З повагою, адвокат Середницький