Захист прав власності, спадкування нерухомості

Доброго дня!

Ви підняли серйозне питання щодо спадкування та фактичного продажу земельних ділянок без належного переоформлення документів. Проте, Ви надали замало інформації.

Чи є в бабусі інші діти, онуки?

Чи проживали Ви разом з бабусею?

Чи перебуває земельна ділянка в оренді або довгостроковому користуванні?

Яка інформація щодо земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно?

Ділянка була офіційно зареєстрована на мою бабусю, яка померла. Я хотіла би дізнатися, які кроки потрібно зробити для офіційного оформлення спадщини та переоформлення прав власності на себе.

Для офіційного оформлення спадщини Вам протягом 6 місяців з моменту відкриття спадщини (смерті бабусі) потрібно подати нотаріусу заяву про прийняття спадщини та надати:

• Свідоцтво про смерть бабусі.
• Документи, які підтверджують Ваше право на спадкування (документи про родинний зв’язок).
• Правовстановлюючі документи на ділянку (держакт, витяг із ДЗК, витяг з Державного реєстру тощо).

Після відкриття спадкової справи — чекаєте 6 місяців від дати смерті, після чого повторно зверніться до нотаріуса та оформіть Свідоцтво про право на спадщину.

Далі йдете до ЦНАП або через нотаріуса, щоб внести зміни в Державний земельний кадастр (ДЗК) та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно — таким чином Ви станете офіційним власником спадщини, яка залишилася від бабусі.

ПРОТЕ, майте на увазі, що спадкування відбувається в порядку черговості і якщо в бабусі є живі діти, брати, сестри, які подадуть заяву про прийняття спадщини, то все майно бабусі відійде саме їм в залежності від черги.

Згідно ст. 1261 ЦКУ В ПЕРШУ ЧЕРГУ право на спадкування за законом мають діти спадкодавця, у тому числі зачаті за життя спадкодавця та народжені після його смерті, той з подружжя, який його пережив, та батьки .

Згідно ст. 1262 ЦКУ У другу чергу право на спадкування за законом мають рідні брати та сестри спадкодавця, його баба та дід як з боку батька, так і з боку матері.

Згідно ст. 1263 ЦКУ У третю чергу право на спадкування за законом мають рідні дядько та тітка спадкодавця

Згідно ст. 1264 ЦКУ У четверту чергу право на спадкування за законом мають особи, які проживали зі спадкодавцем однією сім'єю не менш як п'ять років до часу відкриття спадщини.

Згідно ст. 1265 ЦКУ У п'яту чергу право на спадкування за законом мають інші родичі спадкодавця до шостого ступеня споріднення включно, причому родичі ближчого ступеня споріднення усувають від права спадкування родичів подальшого ступеня споріднення.

ОНУКИ спадкодавця, якщо вони не проживали зі спадкодавцем однією сім'єю не менш як п'ять років до часу відкриття спадщини, відносяться до П'ЯТОЇ ЧЕРГИ спадкоємців за законом.

Тому, Ви зможете весь спадок оформити на себе лише в тому випадку, якщо більше ніхто із родичів не подасть заяву про прийняття спадщини.

Раніше ця ділянка була неофіційно продана іншим людям, але документи на них не переоформлювалися. Оскільки бабуся залишалася власником, я хочу зрозуміти, чи можу я повернути ділянку собі та які юридичні ризики можуть виникнути.

Потрібно знати, які саме угоди укладались - чи це була усна домовленість чи довогострокова оренда, тощо.

Ви маєте повне право оформити спадщину, незалежно від того, хто фактично користується ділянкою.

Проте, навіть, ставши власником земельної ділянки Ви не зможете розірвати договір оренди, якщо це не передбачено самим договором.

Якщо ж взагалі ніяких договорів не укладалось, то Ви можете витребувати земельну ділянку з чужого користування у судовому порядку.

Якщо покупці претендують на ділянку без офіційних документів, я хочу дізнатися, які способи захисту моїх прав існують і чи варто розглядати судовий процес.

Після того, як Ви оформите спадщину та станете офіційним власником земельної ділянки, то у Вас є такі варіанти:

• укласти договір з тими, хто користується ділянкою (якщо такого ще немає);
• вимагати звільнення земельної ділянки (якщо вони користуються без договорів);
• звернутися до суду про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Якщо ж користувачі земельної ділянки уклали з бабусею довгострокову оренду та про це є записи в Державному реєстрі речових прав, то Ви не зможете витребувати земельну ділянку в судовому порядку або за власним бажанням розірвати договір.

Також є ділянка, власником є моя мама, і ця ділянка теж була продана не офіційно.

Спочатку потрібно дізнатись чи укладались якісь договори, а потім вже потрібно вирішувати як діяти - судися з користувачами земельної ділянки чи просто змінити сторону договору.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня, Катерина!

Потрібно більше інформації, бо за наданою Вами, на жаль, конкретну відповідь надати складно.

- Ділянка була офіційно зареєстрована на мою бабусю, яка померла. Я хотіла би дізнатися, які кроки потрібно зробити для офіційного оформлення спадщини та переоформлення прав власності на себе.

Коли саме померла Ваша бабуся? Чи є в бабусі спадкоємці першої черги (діти, чоловік)? Чи були Ви зареєстровані із бабусею за однією адресою на момент її смерті?

Якщо фізична особа не залишила заповіту, або заповіт виявився недійсним, або відсутні умови, які зазначені у заповіті з умовою, або спадкоємці за заповітом не прийняли спадщину, або фізична особа розпорядилася лише частиною свого майна настає спадкування за законом.

Підстави спадкування за законом:

• споріднення;
• родинні відносини;
• шлюб;
• усиновлення;
• перебування на утриманні спадкодавця не менше 5 років до його смерті.

При спадкуванні за законом майно переходить до зазначених в законі спадкоємців відповідно до встановленої черговості, тобто точно визначеного кола осіб, котрі спадкують одночасно.

Кожна наступна черга спадкоємців за законом одержує право на спадкування в разі відсутності спадкоємців попередньої черги, усунення їх від спадкування, неприйняття ними спадщини або відмови від її прийняття (ст. 1258 ЦК)

Статтями 1261-1265 Цивільного кодексу України передбачено П'ЯТЬ черг спадкування за законом, які у визначеному законодавством порядку закликаються до спадкування почергово.

В першу чергу право на спадкування за законом мають діти спадкодавця, у тому числі зачаті за життя спадкодавця та народжені після його смерті, той з подружжя, який його пережив, та батьки (ст. 1261 ЦК).

У другу чергу право на спадкування за законом мають рідні брати та сестри спадкодавця, його баба та дід як з боку батька, так і з боку матері (ст. 1262 ЦК).

У третю чергу право на спадкування за законом мають рідні дядько та тітка спадкодавця (ст. 1263 ЦК).

У четверту чергу право на спадкування за законом мають особи, які проживали зі спадкодавцем однією сім'єю не менш як 5 років до часу відкриття спадщини (ст. 1264 ЦК).

У п'яту чергу спадкують інші родичі спадкодавця до шостого ступеня споріднення включно (двоюрідні внуки, двоюрідні племінники, двоюрідний дід та баба тощо). При цьому родичі ближчого ступеня споріднення усувають від права спадкування родичів більш далекого ступеня споріднення.

- Раніше ця ділянка була неофіційно продана іншим людям, але документи на них не переоформлювалися. Оскільки бабуся залишалася власником, я хочу зрозуміти, чи можу я повернути ділянку собі та які юридичні ризики можуть виникнути.

Де саме бабуся залишилась власником ділянки? У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно? Коли саме ділянка була неофіційно продана? Чи мова йде про реальний продаж, чи про оренду? Чи оформолювались при тому будь які документи? Розписки тощо?

- Якщо покупці претендують на ділянку без офіційних документів, я хочу дізнатися, які способи захисту моїх прав існують і чи варто розглядати судовий процес.

Віндикаційний позов - вимога неволодіючого власника до незаконного володільця про витребування майна (ст.387 ЦК України).

Віндикаційним позовом захищається право власності в цілому, оскільки він пред´являється в тих випадках, коли порушені права володіння, користування і розпорядження одночасно. Однак право власності за власником зберігається, тому що в нього є право приналежності, що може бути підтверджено правовстановлюючими документами, а також показаннями свідків і інших письмових доказів.

Позивачем за віндикаційним позовом може бути неволодіючий власник (фізичні і юридичні особи, держава і територіальні громади в особі уповноважених ними органів). Водночас законодавство надає право звертатися з вимогами про витребування майна з чужого незаконного володіння не лише власникам, а й іншим особам, у яких майно власника перебувало у законному володінні за відповідною правовою підставою ("титулом").

Відповідачем за віндикаційним позовом має бути незаконний володілець майна власника, який може і не знати про неправомірність свого володіння та утримання такого майна. При цьому незаконними володільцями вважаються як особи, які безпосередньо неправомірно заволоділи чужим майном, так і особи, які придбали майно не у власника, тобто у особи, яка не мала права ним розпоряджатися.

Предметом позову є матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою - посилання на належне йому право, юридичні факти, що призвели до порушення цього права, та правове обгрунтування необхідності його захисту.

Таким чином, предмет віндикаційного позову становить вимога неволодіючого майном власника до незаконно володіючого цим майном невласника про повернення індивідуально-визначеного майна з чужого незаконного володіння.

Важливою умовою звернення з віндикаційним позовом є відсутність між позивачем і відповідачем зобов'язально-правових відносин, що однак не завжди враховується у судовій практиці.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 04.07.2018 р. у справі № 653/1096/16-ц указала, що предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, що незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.

Однією з обов'язкових умов для задоволення віндикаційного позову є встановлення під час розгляду спорів про витребування майна, зокрема, і тієї обставини, чи перебувало спірне майно у володінні позивача, який указує на порушення своїх прав як власника, на підставах, визначених законодавством, і який на момент подання позову не є власником цього майна, однак уважає себе таким (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 р. у справі № 522/7636/14-ц).

Негаторним є позов власника про усунення будь-яких перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження майном, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння (ст. 391 ЦК України).

Негаторний позов пред'являється власником за умови, що він має майно у своєму володінні, однак протиправна поведінка інших осіб перешкоджає йому здійснювати права користування та розпорядження ним. Власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Для подання такого позову не вимагається, щоб перешкоди до здійснення права користування та розпорядження майном були результатом винних дій відповідача чи спричиняли позивачу збитки. Достатньо, щоб такі дії хоча б і не позбавляли власника володіння майном, але об'єктивно порушували його права і були протиправними. Як і віндикаційний, негаторний позов є речово-правовим і може застосовуватися лише у випадку відсутності між позивачем і відповідачем зобов'язальних відносин та бути поданим щодо індивідуально-визначеного майна. Насамперед негаторний позов розрахований на усунення фактичних перешкод, тобто тих, які створюються без певних юридичних перешкод і це є йього відміністью від Віндикаційного позову який по своїй суті вважається позовом при подачі якого захищається право власності в цілому, оскільки він пред´являється в тих випадках, коли порушені права володіння, користування і розпорядження одночасно.

Позивачем у негаторному позові є власник майна або особа, яка володіє майном на підставі інших прав на майно (титульний власник). До останніх належать як суб'єкти речових прав (наприклад, підприємство, організація, установа, що не є власником майна, але володіє ним на праві повного господарського відання або оперативного управління, що позбавлена можливості користуватися чи розпоряджатися майном), так і суб'єкти зобов'язальних прав, які пов'язані з володінням (наприклад, орендар, охоронець, перевізник). У разі порушення третьою особою права користування і розпорядження майном і власник, і володілець цього майна набувають права на подання негаторного позову. У цьому випадку при вирішенні питання про те, хто з них може бути позивачем за негаторним позовом, слід виходити з обсягу правомірності обох названих осіб.

Отже, якщо право володіння належить не власникові, то позов має право подавати володілець майна, а власник може звернутися з таким позовом лише після припинення у володільця згаданого права на володіння.

Відповідачем у негаторному позові є особа, яка власними протиправними діями перешкоджає позивачу здійснювати правомірність щодо користування чи розпорядження майном.

Предметом негаторного позову є вимога позивача про усунення з боку відповідача будь-яких перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. Негаторний позов підлягає застосуванню лише за відсутності договірних відносин між сторонами, оскільки за такої ситуації здійснення власником захисту свого порушеного права відбувається засобами зобов'язального права.

Підставою негаторного позову є обставини, що підтверджують право позивача на користування і розпорядження майном, вчинення відповідачем дій, що перешкоджають позивачу використовувати належні йому права, позадоговірний характер наявних між сторонами правовідносин. Якщо на момент подання позову правопорушення, що є об'єктом негаторного позову, припинилося, то підстав для задоволення позову у суду немає. Тобто негаторний позов підлягає застосуванню лише за відсутності договірних відносин між сторонами, оскільки за такої ситуації здійснення власником захисту свого порушеного права відбувається засобами зобов'язального права.

Прикладами негаторного позову про усунення перешкод у здійсненні користування майном є:

1. позов власника до відповідача, який без належних правових підстав використовує нерухому будівлю власника для зберігання свого майна;
2. позов власника про виселення фізичних осіб з неправомірно зайнятих ними житлових приміщень;
3. позов власника гаража до власника сусіднього гаража, який розмістив біля воріт його гаража будматеріали, що перешкоджають виїзду його машини та ін.

Умовою задоволення негаторного позову позивача є встановлення судом факту протиправності дій відповідача, задоволення позовних вимог позивача не залежить від наявності вини відповідача. Захист прав і охоронюваних законом інтересів позивачів за негаторним позовом надається судом у формі припинення дій, що порушують право, або відновлення становища, яке існувало до порушення права.

Якщо негаторний позов визнано обґрунтованим, у резолютивній частині рішення суд визначає дії, які має вчинити відповідач для усунення порушень прав позивача, і строк виконання цих дій. У разі, коли відповідач доведе суду, що його дії щодо прав позивача є правомірними, або якщо правовідносини між позивачем та відповідачем є договірними, негаторний позов задоволенню не підлягає.

-Також є ділянка, власником є моя мама, і ця ділянка теж була продана не офіційно.

В даному випадку мова також йде про спадщину? Матір є власником відповідно до даних у У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно?

Знову ж таки виникають наступні питання: коли саме ділянка була неофіційно продана? Чи мова йде про реальний продаж, чи про оренду? Чи оформолювались при тому будь які документи? Розписки тощо?

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю!

1. ЯКЩО ЖИВА ВАША МАМА, ТІЛЬКІ ВОНА МАЄ ПРАВО НА СПАДЩИНУ - ВОНА СПАДКОЄМЕЦЬ ПЕРШОЇ ЧЕРГИ.

Черговість спадкування за законом визначає порядок, у якому родичі померлого отримують його майно, якщо не було складено заповіту.

Цей порядок встановлений Цивільним кодексом України та передбачає 5 черг спадкоємців.

1 черга (ст. 1261 ЦКУ) включає:

- дітей спадкодавця (включно з усиновленими та народженими після його смерті);

- того з подружжя, хто його пережив;

- батьків померлого.

Якщо немає спадкоємців першої черги або вони відмовилися від спадщини, до спадкування залучаються спадкоємці 2 черги (ст. 1262 ЦКУ):

- рідні брати та сестри спадкодавця;

- його баба та дід як з боку батька, так і з боку матері.

3 черга (ст. 1263 ЦКУ) складається з рідних дядька та тітки спадкодавця.

До 4 черги (ст. 1264 ЦКУ) належать особи, які не є родичами, але проживали зі спадкодавцем однією сім'єю не менше п'яти років до його смерті.

5 черга (ст. 1261 ЦКУ) включає інших родичів до шостого ступеня споріднення та утриманців спадкодавця, які не були членами його сім'ї.

Важливо, кожна наступна черга спадкоємців за законом одержує право на спадкування у разі відсутності спадкоємців попередньої черги, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини або відмови від її прийняття, крім випадків, встановлених статтею 1259 Цивільного Кодексу України.

Ст. 1259 регулює зміну черговості одержання права на спадкування, в якій зазначається, що:

1. Черговість одержання спадкоємцями за законом права на спадкування може бути змінена нотаріально посвідченим договором заінтересованих спадкоємців, укладеним після відкриття спадщини. Цей договір не може порушити прав спадкоємця, який не бере у ньому участі, а також спадкоємця, який має право на обов’язкову частку у спадщині.

2. Фізична особа, яка є спадкоємцем за законом наступних черг, може за рішенням суду одержати право на спадкування разом із спадкоємцями тієї черги, яка має право на спадкування, за умови, що вона протягом тривалого часу опікувалася, матеріально забезпечувала, надавала іншу допомогу спадкодавцеві, який через похилий вік, тяжку хворобу або каліцтво був у безпорадному стані.

2. ЯКЩО ЗЕМЕЛЬНА ДІЛЯНКА ПРОДАНА БЕЗ НАЛЕЖНОГО ОФОРМЛЕННЯ ДОКУМЕНТІВ - ГОТУЙТЕСЬ ДО СУДОВОГО ПРОЦЕСУ.