ФОП 3 группа, здача в аренду і комунальні

Доброго дня, Олександре!

1. На сьогодні маємо чергову історію із зміною позиції ДПС (без змін норм ПКУ чи інших законів!) щодо правил оподаткування для ФОП на єдиному податку та на загальній системі таких виплат, як відшкодування комунальних послуг за договором оренди нерухомого майна. Контролери вважають, що якщо ці відшкодування оплачуються окремо від орендної плати, то мають оподатковуватися як дохід фізособи (не ФОП!). Тобто, орендар є податковим агентом і має утримати з такої виплати ПДФО (18 %) та ВЗ (5% на час воєнного стану).
2. Щоб уникнути такого оподаткування, сторони договору оренди мають «сховати» цей платіж в загальну суму орендної плати, який буде оподаткований вже як дохід ФОП.

Для ФОП на єдиному податку (ЗІР, категорія 107.01.03):

Чи включається до доходу ФОП – платника ЄП другої та третьої групи (крім е-резидента) відшкодована орендарем сума комунальних платежів?

…Оскільки отримання фізичною особою – підприємцем – платником єдиного податку доходу у вигляді відшкодування суми комунально-житлових послуг не передбачає надання зазначених послуг таким підприємцем на користь юридичної особи або фізичної особи – підприємця (орендарів), то такий дохід не включається до доходу фізичної особи – підприємця, але оподатковується за загальними правилами, встановленими ПКУ для платників податку – фізичних осіб.

…до загального місячного (річного) оподаткованого доходу платника податку включаються, зокрема:

1. дохід, отриманий таким платником як додаткове благо (крім випадків, передбачених ст. 165 ПКУ) у вигляді суми грошового або майнового відшкодування будь-яких витрат … (пп. «г» пп. 164.2.17 ПКУ);
2. інший дохід, крім зазначених у ст. 165 ПКУ (пп. 164.2.20 ПКУ).

Згідно з п. 167.1 ПКУ ставка податку становить 18% бази оподаткування щодо доходів, нарахованих (виплачених, наданих) платнику (крім випадків, визначених у пп. 167.2-167.5 ПКУ).

Також зазначені доходи є об’єктом оподаткування військовим збором (ВЗ) для платників, зазначених у пп. 1 пп. 1.1 п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ (пп. 1 пп. 1.2 п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ).

…у разі якщо орендарем (юридичною особою або фізичною особою – підприємцем) виплачується на користь фізичної особи дохід у вигляді суми відшкодованих витрат, понесених на сплату комунальних послуг або орендар компенсує сплачені комунальні послуги власнику майна, то такий дохід включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізичної особи з відповідним оподаткуванням.

Разом з тим, якщо зазначений дохід виплачується орендарем – фізичною особою на користь фізичної особи – власника майна (орендодавця), то орендодавець зобов’язаний включити суму такого доходу до загального річного оподатковуваного доходу та подати податкову декларацію за наслідками звітного податкового року, а також сплатити податок (ВЗ) з таких доходів...

Таким чином, на думку ДПС, якщо відбувається відшкодування комунальних витрат ФОПу-орендодавцю нерухомого майна, то:

1. Це буде розглядатися, як оподаткований дохід фізособи (не ФОП!), як додаткове благо - пишемо «відшкодування», то код виплати в додатку 4ДФ – 126. Або як інший дохід - пишемо «компенсація», то код виплати – 127.
2. Такі доходи оподатковуються ПДФО (18%) та ВЗ (5%).
3. Якщо виплату проводить суб`єкт господарювання (юрособа або ФОП) – він є податковим агентом орендодавця, відповідно має утримати ці податки при виплаті компенсації орендодавцю та сплатити їх до бюджету, а також показати в додатку 4ДФ Податкового розрахунку. Якщо податковий агент не утримає та не сплатить ці податки, при перевірці він отримає штраф – від 10 % до 75 % суми несплачених податків (ст. 125-1 ПКУ).
4. Якщо виплату проводить орендар - звичайна фізособа (не суб`єкт господарювання), то фізособа-орендодавець має самостійно задекларувати ці доходи в річній декларації про майновий стан доходи до 01 травня наступного за звітним року та сплатити ПДФО та ВЗ до бюджету до 01 серпня наступного за звітним року.
5. ЄСВ на суму відшкодування комунальних платежів не нараховується, оскільки фізособа не надає ці послуги самостійно за договором цивільно-правового характеру.

Що робити зараз?

По-перше, можна отримати ІПК, яка буде вашим персональним «охоронцем» від штрафів.

Станом на зараз ДПС надає на письмові звернення платників ІПК, які відрізняються від «не персоніфікованої» відповіді в ЗІР.

Наприклад, в ІПК від 19.11.2024 р. N 5320/ІПК/99-00-24-03-03 ІПК вказано наступне:

«… платник є фізичною особою - підприємцем та перебуває на спрощеній системі оподаткування другої групи. Планує здійснювати діяльність з надання нерухомості в оренду (КВЕД 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна) проте залишається не зрозумілим питання щодо компенсації комунальних послуг за КВЕД 68.20.

Платник податку просить надати індивідуальну податкову консультацію з питань:

1. Чи включається до доходу фізичної особи - підприємця - платника єдиного податку другої та третьої групи відшкодована орендарем сума комунальних платежів?
2. Чи може фізична особа - підприємець отримувати відшкодовану орендарем суму комунальних платежів як дохід по КВЕД 68.20?
3. Чи потрібно фізичній особі - підприємцю відкривати інший КВЕД для отримання відшкодованих орендарем сум комунальних платежів за договором оренди нерухомого майна в рамках єдиного податку?

…перелік доходів, які не включаються до складу доходу платника єдиного податку, визначено п. 292.11 ПКУ.

…у разі якщо відповідно до умов договору оренди, укладеного між фізичною особою - підприємцем - платником єдиного податку другої та третьої групи, сплата комунальних платежів здійснюється у складі орендної плати, тобто сума орендної плати включає суму комунальних платежів, то з метою оподаткування дохід у вигляді сплачених комунальних платежів повністю включається до доходу платника єдиного податку, як орендна плата з відповідним оподаткуванням.

Водночас якщо умовами договору оренди сплата комунальних платежів здійснюється орендарем окремо від орендної плати у вигляді відшкодування витрат орендодавця на сплату комунальних послуг, то сума цих платежів оподатковується за загальними правилами, встановленими розділом IV Кодексу для платників податків - фізичних осіб»

По-друге, можна скористатись порадою з цієї ІПК:

1. Пропишіть в договорі оренди, що орендна плата включає забезпечення об`єкта оренди електропостачанням, водопостачання, теплопостачанням.
2. Можливо, сторони договору узгодять такі правила визначення суми орендної плати – постійна частина та змінна частина орендної плати. В цій ситуації, на нашу думку, прийдеться робити щомісячні додаткові угоди до договору оренди та узгоджувати загальну суму оренди за кожний місяць окремо, оскільки змінна частина орендної плати буде кожен місяць різною.
3. Або ж сторони узгодять фіксовану ціну орендної плати в місяць виходячи, наприклад, з даних за минулий рік: (сума фіксованої оренди + змінна частина (покриття комунальних платежів)) х індекс інфляції (або індекс валютного курсу)) поділити на 12 місяців. Індекси можна взяти прогнозні «наперед». Договором може бути передбачено, ціна оренди може переглядатися сторонами за останній місяць року (або строку дії договору оренди), для того щоб фактично «вирівняти» суму відшкодування комунальних платежів (збільшити або зменшити те, що вже сплатили за попередні місяці).

По-третє, переоформіть договори за комунальними послугами на орендаря, якщо договір оренди фактично "вічний".

Якщо все ж оподатковувати компенсацію комунальних платежів, як дохід фізичної особи

В цій ситуації має бути договір компенсації (відшкодування) витрат на комунальні послуги між орендарем (юрособа, ФОП) та фізособою-власником майна.

Оплату за цим договором вже немає сенсу сплачувати на рахунок ФОП. Проте, якщо така оплата і зайде на рахунок ФОП, то можна стверджувати, що не всі кошти, які надходять на рахунок ФОП, оподатковуються як дохід ФОП, тим пак - вони будуть оподатковані за більшими ставкам податків (як для звичайної фізособи).

На відшкодування витрат рекомендується складати Акти приймання-передачі витрат по відшкодуванню (компенсації) комунальних послуг за відповідний місяць (довільна форма, рекомендуємо затвердити як додаток до договору).

В такому акті маєте вказати загальну суму відшкодування комунальних та інших послуг (можливо, ще будуть відшкодовуватись податок на нерухоме майно та податок на землю), а також фразу, що «виплата буде проведена за вирахуванням утриманих обов`язкових податків та зборів».

До акту рекомендується додати завірені фізособою квитанції про нарахування / або сплату комунальних платежів, які сформовані постачальниками комунальних послуг. Орендар відшкодовує витрати на комунальні послуги пропорційно площі об`єкта оренди, або з урахуванням іншого алгоритму розподілу таких платежів, передбаченого договором, якщо орендується частина будівлі /приміщення, що належить орендодавцю.

https://7eminar.ua/news/3995-fop-i-vidskoduvannya-...

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня!

1. Орендна плата за користування Приміщенням за один календарний місяць становить___(___) грн. Орендар зобов’язується сплачувати орендну плату не пізніше ___числа поточного місяця, шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок Орендодавця або здійснивши розрахунок готівкою.

З повагою, юрист Дерій В.О.!