Здача в оренду квартири через ФОП

Доброго дня, Володимире!

Так, дружина може сдавати нерухомість в оренду, але для того потрібно оформити договір позички між нею та чоловіком із правом суборенди.

ФОП на 2-3 групі спрощеної системи оподаткування може здавати в оренду (найм) тільки власне або орендоване нерухоме майно.

Проте, ПКУ встановлено обмеження площі об’єктів, що надаються в оренду та можливості при цьому сплачувати єдиний податок.

Пунктом 291.5.3 статті 291 ПКУ встановлено, що фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів не можуть бути платниками єдиного податку.

До доходу ФОП на ЄП буде включатися сума орендної плати, отриманої таким підприємцем на підставі договору позички (оренди).

При здійсненні такої діяльності підприємець обирає Код виду економічної діяльності ( КВЕД) 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».

Цей клас включає надання в оренду та управління власним або орендованим нерухомим майном:

• багатоквартирними будівлями та житлом;
• нежитловими будівлями, у т.ч. виставковими залами, складськими приміщеннями
• земельними ділянками

Згідно зі статтею 827 ЦКУ:

"1. За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.

2. Користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо це випливає із суті відносин між ними.

3. До договору позички застосовуються положення глави 58 цього Кодексу".

Отже договір позичики аналогічний до договіру найму (оренди) й відповідно до цього, дружина, як орендар нерухомого майна матиме право сдавати його в оренду.

Договір позички нежитлового приміщення має письмову форму і вступає в силу після підписання сторонами. Такими можуть виступати фізичні або юридичні особи, приватні підприємці (ФОП, в тому числі 3 групи). Заборона на безоплатне користування поширюється тільки на юридичні особи, в разі, коли нежитловий об'єкт передається його засновнику або керівнику управлінського органу компанії. При цьому Позичкодавцем може виступити не тільки власник приміщення, а й інші особи з його дозволу - письмової довіреності або договору доручення.

Документ не вимагає завірення у нотаріуса за винятком випадків, коли:

1. Обидві сторони бажають нотаріального засвідчення.
2. Об'єкт передається на більш ніж 3 роки.

Відносини між Позичкодавцем і Користувачем регулює Цивільний кодекс України (глави 58 і 60), крім статей про безплатність договору. У разі, якщо документ складається для юридичних осіб та/або фізичних осіб-підприємців, їх відносини регулюються Господарським кодексом України.

При складанні зразка договору позички нежитлового приміщення в Україні, його зміст регламентується законодавством та особливостями партнерства Позичкодавця і Користувача. Обов'язково в документі зазначається:

1. Ідентифікаційна інформація про передане приміщення: повна адреса, площа, дані документів на право власності, інші особливості.
2. Якщо документ укладається між юридичними особами або приватними підприємцями, обов'язково визначається термін позички.

Після закінчення терміну користування Користувач зобов'язаний звільнити об'єкт. Також розірвання договору можливе з ініціативи Позичкодавця, якщо:

1. Виникли непередбачені обставини, через які приміщення необхідне самому власнику.
2. Об'єкт використовується не за обумовленим призначенням.
3. Приміщення передано третій особі.
4. З вини Користувача об'єкт був сильно пошкоджений або зруйнований.

Розірвання договору допускається і з боку Користувача, якщо Позикодавець по факту не передає приміщення в користування.

У разі, коли умови договору вимагають внесення змін, процедура здійснюється шляхом створення додаткової угоди, яка підписується в тому ж порядку, що і договір позички.

Зразок договора позички https://www.flombu.com/uk/articles/apartment-loan-...

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня, Володимире!

Щоб зробити все правильно - Вам з дружиною потрібно оформити договір позички (безоплатного користування майном) в якому Ви передасте дружині квартиру на умовах безоплатного користування. В умовах договору повинно бути зазначено, що дружина має право передавати нерухомість у користування/оренду іншим особам.

Потім дружина на основі даного договору може як ФОП здавати Вашу квартиру в оренду. АЛЕ потрібно, щоб у дружини був відкритий КВЕД 68.20.

До договорів позички застосовуються ті самі правила, що й до договорів оренди ( ч.3 ст.827 Цивільного кодексу України). А це означає, що майно, отримане за договором позички, дружина у статусі ФОП може передати в оренду або безоплатне користування.

Сума орендної плати, яку дружина отримає на підставі договору оренди включається до доходу ФОП, з якого вона будете сплачувати податки https://buh.ligazakon.net/news/201654_dps-poyasnil...

Отже, алгоритм дій наступний:

1. Ви з дружиною укладаєте договір позички квартири.

2. Дружина укладає з квартирантами договір оренди квартири. Якщо договір укладається до 3 років , то нотаріально посвідчувати його не потрібно.

Стаття 793 ЦКУ

2. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений на строк більше п’яти років.

Тому Дохід отриманий від оренди нерухомості - це вважається дохід ФОП і дружина повинна буде сплачувати податки згідно її системи оподаткування. Довіреність оформляти не потрібно, адже дружина буде користуватись майном на підставі договору позички (можна нотаріально не завіряти).

Для Вас, як власника квартири, ніяких податкових наслідків не буде.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Бажаю Вам успіхів!

Вітаю Вас, Володимир

Схема виглядає таким чином. Оскільки квартира є особистюо власністю чоловіка, він може надати її у користування дружині на підставі договору позички (не плутати з позикою) який врегульовано статтею 60 Цивільного кодексу. Він передбачає безоплатне користування нерухомим майном. При цьому якщо договір укладається на срок понад три роки, то він повинен відповідно до статей 793 та 828 Цивільного кодексу України бути нотаріально посвідчений

В цьому договорі треба обов'язково передбачити, що дружина має право передавати квартиру в користування третім особам на платної основі. Само укладання договору позички не тягне за собою податкових наслідків.

А потім дружина вже може здавати квартири в оренду як платник єдиного податку. Важливо тільки вірно обрати групу. Стати платником єдиного податку можна за 15 днів до початку звітного кварталу. Тобто, якщо це планується зробити з 2026 року, заяву треба подати до 15 грудня. Зробити це можна через Електронний кабінет платника податку.

З повагою,

Андрій Брильов

Вітаю!

Законодавство дозволяє ФОПам здавати в оренду як житлову, так і комерційну нерухомість. Але є важлива умова — така діяльність повинна бути зазначена у КВЕДах.

Підходящі КВЕДи:

• 68.20 – Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна
• 68.10 – Купівля та продаж власного нерухомого майна (якщо плануєте перепродаж)

Якщо ці КВЕДи не зазначені — орендна діяльність вважається непідприємницькою, і податки доведеться сплачувати як фізичній особі (а не як ФОПу), що не завжди вигідно.

Платники єдиного податку мають дотримуватись обмежень щодо площі нерухомості, яка здається в оренду (згідно з пп. 291.5.3 Податкового кодексу України):

• Земельні ділянки: загальна площа не більше 0,2 гектара.
• Житлові приміщення: загальна площа не більше 400 кв. метрів.
• Нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини: загальна площа не більше 900 кв. метрів.

Відповідно до ч. 3 ст. 368 ЦКУ та ст. 60 СКУ, майно, набуте під час шлюбу, вважається спільною сумісною власністю, навіть якщо воно оформлене на одного з подружжя. Кожен із подружжя має рівні права на користування цим майном.

Висновок: якщо приміщення придбане у шлюбі, додатковий договір оренди чи позички між подружжям не потрібен. Судова практика також підтверджує, що майно ФОП є спільною власністю сім’ї, якщо воно придбане за спільні кошти.

Водночас податкова служба часто наполягає, що користування приміщенням іншим ФОП без договору = «безоплатна оренда», що може створювати податкові ризики.

Практична порада: для зниження ризиків можна укласти нотаріально посвідчену угоду про порядок користування спільною власністю. Це не оренда, а підтвердження рівних прав подружжя.

Приміщення може належати одному з подружжя, якщо воно:

У такому разі інший з подружжя не має автоматичного права використовувати його у бізнесі. Податкові органи наполягають, що для легального використання потрібен договір оренди чи позички (ІПК ДПСУ від 06.01.2021 № 100/ІПК/99-00-04-03-03-06 та від 04.01.2021 № 13/ІПК/99-00-04-03-03-06).

Висновок: якщо майно приватне – краще оформити договір, аби уникнути податкових претензій.

Можливим варіантом є договір позички – безоплатне користування майном (ст. 827– 828 ЦКУ):

Отже, договір позички дозволяє ФОП легально користуватися приміщенням супруга без податкових наслідків для обох сторін.

Доброго дня.

Так, дружина може здавати квартиру чоловіка в оренду через свій ФОП, але просто так це зробити не можна, оскільки квартира є особистою власністю чоловіка (придбана до шлюбу), а не спільною сумісною.

Тому для податкової недостатньо факту шлюбу — потрібен документальний зв'язок між власником (чоловіком) та ФОПом (дружиною).

Варіант 1: Найбезпечніший (Оренда + Суборенда)

Це єдиний повністю «чистий» варіант для податкової, який не створює ризиків штрафів, хоча і вимагає сплати невеликого податку за чоловіка.

Варіант 2: Ризикований (Договір позички / безоплатного користування):

Багато хто намагається зекономити, укладаючи Договір позички (чоловік дає дружині квартиру в користування безкоштовно).

Для податкової (ДПС) безоплатне користування майном у підприємницькій діяльності вважається доходом ФОП.

Податкова може нарахувати дружині-ФОП дохід у розмірі ринкової вартості оренди такої квартири.

Варіант 3: Альтернативний (Чоловік стає ФОП):

Якщо чоловік зареєструється як ФОП (2 або 3 група):

Він сам здає квартиру в оренду.

Платить лише єдиний податок + ВЗ.

Немає потреби в суборенді.

Це найвигідніший варіант, якщо чоловік не держслужбовець і має можливість відкрити ФОП.

І ось ще, що хотів додати. Саме для оренди майна краще за все обрати 3 группу єдиного податку.

Вона, на відміну від 2 групи, не містить виключень щодо кола орендарів. При цьому обмеження щодо площі складають 400 кв.м.

Ставка єдиного податку становитиме поки що 3% з ПДВ та 5% без ПДВ від доходу. А доходом буде лише орендна плата від орендарів.

Також зверніть увагу на те, що у Вашої дружини в випісці з Єдиного державного реєстру повинен бути присутнім КВЕД 68.20.

З повагою,

Андрій Брильов.

Володимере, ось яка ще є важлива деталь. Разом з договором позички доцільно скласти і Акт прийому-передачі квартири на Вашу дружину. Він у разі виникнення питань у податкової (що малоймовірно) доведе, що нерухомість було отримано..

З повагою,

Андрій Брильов

Володимере, і ось що також важливо. Сдавати в оренду майно дозволяється як на 2, так і на 3 групі єдиного податку.

Але платники ЄП на другій групі платять щомісяця фіксований єдиний податок з ЄСВ навіть якщо не було доходу. А ось на 3 групі єдиний податок обчислюється лише з доходу. А щомісячний ЄСВ складає 22% від мінімальної зарплати і платиться незалежно від виручки щоквартально.

З повагою,

Андрій Брильов.

Вітаю Вас.

Є квартира, яка знаходиться у власності чоловіка і придбана до шлюбу. Чи може дружина через свій ФОП здавати цю квартиру в оренду? Як це правильно оформити без податкових наслідків?

Без здійснення додаткових дій - зовсім НЕ БАЖАНО. Хоча проблем може і не виникнути ніколи, але юридично це буде не зовсім вірна конструкція.

У ситуації, коли квартира належить Вам та була придбана до шлюбу, вона юридично залишається Вашою особистою приватною власністю, а не спільним майном подружжя. Тому дружина не може самостійно розпоряджатися цією квартирою, у тому числі, здавати її в оренду через свій ФОП, якщо не має на це відповідного волевиявлення власника. Але ця ситуація абсолютно вирішувана законним і безпечним способом.

Найкоректнішим варіантом буде оформлення між чоловіком і дружиною договору доручення або договору управління майном, за яким власник (чоловік) уповноважує дружину від його імені здавати квартиру в оренду, підписувати договори з орендарями, отримувати кошти та здійснювати всі дії, пов’язані з наданням житла в найм. Після цього дружина як ФОП може укладати договори оренди не як власник, а як повірений/управитель, діючи від імені та в інтересах власника житла.

Такий механізм дозволяє уникнути будь-яких податкових ризиків, адже власником доходу юридично залишаєтеся Ви, а дружина легально виконує функції управителя.

Інший варіант - укладення між Вами договору позички, тобто договору безоплатного користування квартирою. У межах такого договору Ви передаєте дружині майно у безоплатне користування. Дружина на законних підставах користується житлом як своїм (але не набуває права власності). Після передачі квартири у користування дружина вже може як ФОП передавати її в оренду третім особам. Однак при цьому варіанті виникає важливий нюанс: фіскально дохід від здачі квартири вже буде належати ФОП-дружині, оскільки вона здає майно як користувач. Відповідно, оподатковується саме її підприємницький дохід.

Цей механізм цілком законний, але він змінює структуру оподаткування. Фактично податки сплачуватиме не власник (чоловік), а ФОП-дружина як особа, що надає послугу оренди.

Загалом Обидва варіанти є правомірними, але з різними наслідками: договір доручення/управління - оренда від імені Вас, податки сплачуєте Ви; договір позички - оренда від імені дружини-ФОП, податки сплачує вона.

З повагою! Щасти Вам!