Я - починаючий ріелтор. Яку низку статей та законів мені потрібно знати? :)

Доброго дня, Михайло!

КВЕДИ:

68.20 – Надання в оренду й експлуатацію власного та орендованого нерухомого майна

Це найуніверсальніший КВЕД. Сюди входить оренда: житлових приміщень (квартир, будинків), нежитлових приміщень (офісів, складів, магазинів),землі.

ФОП, який обрав цей КВЕД має мати документи, які підтверджують право власності на об’єкт який буде здаватися в оренду (до прикладу: ФОП має у власності квартиру, яку планує здавати в оренду. Документ підтвердження є Договір купівлі-продажу цієї квартири).

68.31 – Агентства нерухомості (ОСНОВНИЙ).

Цей КВЕД стосується посередницької діяльності з нерухомістю, тобто, ФОП не здає чи продає власне майно, а надає послуги з пошуку, підбору, супроводу угод, оцінки, консультацій щодо нерухомості.

У висновку, КВЕД 68.31. підійде для діяльності ФОП-ріелтора та агента з нерухомості, а не власника нерухомості.

68.32 – Управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту.

Цей КВЕД описує діяльність з управління чужим майном, тобто ФОП не володіє нерухомістю, а керуєш нею від імені власника

Приклади діяльності:

• Управління житловими будинками (ОСББ, ЖЕКи, керуючі компанії);
• Координація технічного обслуговування будівель;
• Збір платежів, контроль комунальних послуг, поточний ремонт;
• Управління офісними чи торговими центрами за договором;
• Взаємодія з орендарями, укладання договорів від імені власника.

55.20 – Діяльність засобів розміщування на період відпустки та іншого тимчасового проживання.

Цей КВЕД включає надання місць для переважно короткострокового проживання гостей і відвідувачів зазвичай на добовій або тижневій основі в окремих ізольованих приміщеннях, таких як мебльовані кімнати з кухонним приладдям або повністю оснащеними кухнями. Це можуть бути апартаменти або квартири, розташовані в окремих багатоповерхових будинках чи блоках, одноповерхові бунгало, шале, котеджі та невеликі будиночки. Також, якщо це передбачено, разом із послугами з розміщування може надаватися невеликий перелік додаткових послуг

ФОП-спрощенець, який має КВЕД 55.20. має обов’язок сплачувати туристичний збір та подавати Податкову декларацію з туристичного збору (за формою F0303507) (№ 15/ІПК/99-00-04-03-03-06 від 04.01.2021).

ЗВІТНІСТЬ ЦИВІЛЬНО_ПРАВОВІ ДОГОВОРИ ДЛЯ РІЄЛТОРА:

Суб’єкти господарювання, які провадять посередницьку діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості (рієлтори), та уклали у звітному періоді цивільно-правові договори про оренду нерухомості, за якими однією зі сторін є фізичні особи, зобов’язані надсилати інформацію за місцем своєї реєстрації. У разі якщо такі договори не укладалися, інформація не подається.

Такий обов’язок передбачено пп. 170.1.6 ПКУ, відповідно до якого суб’єкти господарювання, які провадять посередницьку діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості (рієлтери), зобов’язані надіслати інформацію про укладені за їх посередництвом цивільно-правові договори (угоди) про оренду нерухомості до контролюючого органу за місцем своєї реєстрації у строки, передбачені для подання податкового розрахунку, за формою, встановленою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику.

Порушення нотаріусом порядку та/або строків подання інформації щодо посвідчення договорів оренди об’єктів нерухомості в разі вчинення такої нотаріальної дії – тягне за собою накладення штрафу в розмірі 680 гривень за кожне таке порушення (ст. 119-1 ПКУ).

Згідно з п. 119-1.2 ПКУ порушення суб’єктом господарювання, який провадить посередницьку діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості (рієлтером), порядку та/або строків подання інформації про укладені за його посередництвом цивільно-правові договори (угоди) про оренду нерухомості, – тягне за собою накладення штрафу в розмірі 680 грн за кожне таке порушення.

Дії, передбачені п. 119-1.2 ПКУ, вчинені суб’єктом, до якого протягом року було застосовано штраф за таке порушення, – тягнуть за собою накладення штрафу в розмірі 1360 грн за кожне таке порушення (п. 119-1.3 ПКУ).

Наказом Мінфіну від 13.05.2017 №497 затверджено форму «Інформація суб’єктів господарювання, які провадять посередницьку діяльність, пов’язану з наданням послуг з оренди нерухомості (рієлторів), про укладені за їх посередництвом цивільно-правові договори (угоди)», що подається зазначеними суб’єктами господарювання до контролюючих органів за місцем своєї реєстрації в строки, передбачені для подання податкового розрахунку.

Податковий розрахунок за базовий звітний (податковий період), що дорівнює календарному кварталу подається протягом 40 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного (податкового) кварталу (пп. 49.18.2 ПКУ).

ВИСНОВОК:

Обов’язок подати звітність виникає, лише якщо дотримано всі три умови:

• Статус посередника. Ви є суб’єктом господарювання (ФОП або юридичною особою) і виступаєте саме як посередник в укладенні договору оренди. Пряма оренда власної нерухомості не підпадає під цю вимогу.
• Сторона договору. Однією зі сторін угоди є фізична особа, яка не зареєстрована як суб’єкт господарювання (тобто не ФОП), і виступає в ролі орендодавця. Це ключовий момент для визначення необхідності звітування.
• Факт угоди. У звітному періоді за вашим безпосереднім посередництвом було укладено цивільно-правовий договір оренди будь-якої нерухомості (житлової чи комерційної).

Якщо хоча б один із цих пунктів не виконується (наприклад, обидві сторони договору — ФОПи, або орендодавець — юридична особа), обов’язки щодо подання такої специфічної звітності не виникають. Мета цього звіту — надати податковій службі інформацію для контролю за оподаткуванням доходів фізичних осіб від здачі майна в оренду.

ЗВІТНІСТЬ ФОП:

Звітність у ФОП на єдиному податку (без найманих працівників) складається з одного звіту — Податкової декларації платника єдиного податку фізичної особи – підприємця.

Друга група щорічно (не пізніше 60 календарних днів, які слідують за останнім календарним днем звітного року) подають декларацію за формою F01034.

Третя група звітує раз на квартал (не пізніше 40 календарних днів, які слідують за останнім календарним днем звітного кварталу) і для них передбачена інша форма — F01033. З річною декларацією також слід подати Додаток 1 до неї. Цей Додаток замінив собою звіт ЄСВ, який тепер окремо не подається.

Це і є вся звітність у ФОП на єдиному податку, але за умови, що у ФОП немає найманих працівників та/або він не виплачував дохід іншим ФОП чи фізичним особам. Якщо ж виплати були — додається ще один звіт (F05001 Податковий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків — фізичних осіб та сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску), який подається раз на квартал.

ВИСНОВОК:

Подача декларації – щоквартально, до 40-го дня після закінчення кварталу;

ПОДАТКИ, ЛІМІТ:

ФОП ІІІ групи:

Єдиний податок:

3% з ПДВ або 5% без ПДВ.

Військовий збір: 1% від доходу.

Мінімальний ЄСВ: 1760 грн (22% від мінімальної заробітної плати).

Ліміт доходу встановлюється виходячи з розміру мінімальної зарплати, встановленої на 1 січня поточного року та протягом року не змінюється (навіть, якщо змінюється розмір мінімальної зарплати) та у 2025 році становить:

для 3 групи — 9 336 000 грн (1167 розмірів мінімальної зарплати).

ВИСНОВОК:

1.сплата ЄН і ВС – раз на квартал, не пізніше 10 днів після граничного терміну подачі звіту;

2.ЕСВ – до 20-го числа місяця, наступного за кварталом.

ОФОРМЛЕННЯ НАЙМАНИХ ПРАЦІВНИКІВ, ЯКЩО МОВА ЙДЕ ВЖЕ ПРО АГЕНСТВО.

Алгоритм оформлення трудових відносин ФОП-роботодавця з найманих працівником регулюється Кодексом законів про працю (далі – КЗпП). Так, відповідно до ст. 24 КЗпП при укладенні трудового договору громадянин зобов’язаний подати:

паспорт або інший документ, що посвідчує особу;

трудову книжку (у разі наявності) або відомості про трудову діяльність з реєстру застрахованих осіб Державного реєстру загальнообов’язкового державного соціального страхування;

документ про освіту (спеціальність, кваліфікацію), про стан здоров’я або інші документи, якщо такі умови передбачені окремими нормативно-правовими документами.

За вимогою працівника ФОП-роботодавець вносить записи про прийняття, переведення, звільнення до трудової книжки працівника відповідно до Інструкції про порядок ведення трудових книжок працівників, затвердженої спільним наказом Мінпраці, Мін'юсту й Мінсоцзахисту від 29.07.1993 №58 (далі – Інструкція №58).

За мирних часів при укладанні трудових відносин з ФОП трудовий договір мав обов’язково мати письмову форму (п. 6 ст. 24 КЗпП). Для цього як правило застосовували форму трудового договору, затверджену наказом Мінпраці від 08.06.2001 №260.

Але відповідно до ст. 2 Закону України від 15.03.2022 №2136 «Про організацію трудових відносин в умовах воєнного стану» у період дії воєнного стану сторони за згодою визначають форму трудового договору. Тобто у період дії воєнного стану ФОП може не укладати письмовий трудовий договір, але після припинення чи скасування воєнного стану ФОП має укласти письмові трудові договори зі всіма найманими працівниками.

Отже, потенційний працівник пише у довільній формі заяву про прийняття на роботу (при укладанні усного трудового договору), в якій зазначає дату початку роботи та посаду, та надає зазначені вище документи.

Після чого ФОП-роботодавець має виконати наступні дії:

Видати наказ про прийняття на роботу, використовуючи або типову форму наказу (розпорядження) про прийняття №П-1, затверджену наказом Держкомстату України від 05.12.2008 №489, або довільну форму з урахуванням реквізитів типової форми.

Направити повідомлення до ДПС про прийняття працівника на роботу за формою, яка передбачена додатком 1 постанови Кабміну від 17.06.2015 №413 «Про порядок повідомлення Державній податковій службі та її територіальним органам про прийняття працівника (домашнього працівника) на роботу / укладення гіг-контракту або припинення трудового договору з домашнім працівником».

Також, обов’язком ФОП-роботодавця, відповідно до ст. 29 КЗпП, є, до початку роботи працівника за трудовим договором в узгоджений із цим працівником спосіб поінформувати його про:

1. місце роботи (інформація про роботодавця, у тому числі його місцезнаходження), трудову функцію, яку зобов’язаний виконувати працівник (посада та перелік посадових обов’язків), дату початку виконання роботи;
2. визначене робоче місце, забезпечення необхідними для роботи засобами;
3. права та обов’язки, умови праці;
4. наявність на робочому місці небезпечних і шкідливих виробничих факторів, які ще не усунуто, та можливі наслідки їх впливу на здоров’я, а також про право на пільги і компенсації за роботу в таких умовах відповідно до законодавства і колективного договору – під підпис;
5. правила внутрішнього трудового розпорядку або умови встановлення режиму роботи, тривалість робочого часу і відпочинку, а також про положення колективного договору (у разі його укладення);
6. проходження інструктажу з охорони праці, виробничої санітарії, гігієни праці і протипожежної охорони;
7. організацію професійного навчання працівників (якщо таке навчання передбачено);
8. тривалість щорічної відпустки, умови та розмір оплати праці;
9. процедуру та встановлені КЗпП строки попередження про припинення трудового договору, яких повинні дотримуватися працівник і роботодавець.

Необхідні кадрові документи.

Як бачимо, із ст. 29 КЗпП і випливає перелік основних документів, в т.ч. кадрових, які мають бути у ФОП-роботодавця, а саме:

1. правила внутрішнього трудового розпорядку;
2. колективний договір або у разі його відсутності відповідні локальні документи: положення про оплату праці, про преміювання, про відпустки тощо;
3. посадові (робочі) інструкції;
4. трудові договори;
5. журнал реєстрації інструктажів з питань охорони праці, протипожежної охорони тощо.

Враховуючи той факт, що ФОП, який використовує найману працю є роботодавцем, то на нього поширюються і інші норми трудового законодавства в частині наявності таких кадрових документів, як:

• штатний розпис;
• графік відпусток;
• табель обліку використання робочого часу;
• накази з кадрових питань;
• журнали реєстрації наказів з кадрових питань.

Серед документів, які доцільно мати – особова картка працівника (типова форма №П-2). Проте ФОП має право самостійно визначитися щодо організації кадрового обліку з використанням форми П-2. Якщо ФОП приймає рішення не використовувати типову форму особової картки, він зобов’язаний вести облік відпусток, що надаються працівнику (ст. 10 Закону України від 15.11.1996 №504/96-ВР «Про відпустки») в будь-який інший затверджений самостійно спосіб.

НЕОБХІДНІСТЬ РРО

Використання реєстраторів розрахункових операцій є обов’язковим у разі, якщо підприємець приймає оплату від покупця готівкою або через платіжні засоби. Це стосується не лише готівкових розрахунків, а й безготівкових. Зокрема, оплати через POS-термінали, електронні гаманці, інтернет-еквайринг і мобільні застосунки, що використовують банківські картки.

Коли ФОП 3 групи має можливість не використовувати РРО:

• Надання послуг дистанційно, наприклад: проведення онлайн-курсів, консультацій, вебінарів — за умови, що й оплата здійснюється в онлайн-режимі, без фізичного контакту з клієнтом.
• Банківський переказ на рахунок ФОП (IBAN), коли клієнт здійснює безготівкову оплату напряму на розрахунковий рахунок підприємця, без використання терміналів або платіжних систем.

ОРЕНДА НЕРУХОМОСТІВ ПІД ОФІС

У разі, коли суб’єкт господарювання (юрособа чи ФОП) орендує приміщення у фізособи, роль податкового агента виконує орендар. Обов’язок податкового агента, який нараховує дохід, що оподатковуватиметься – утримувати з орендодавця податки, користуючись ставкою відповідно до пп. 168.1.1 ПКУ.

Отже, в разі оренди у фізособи податки сплачує орендар. Доходи, отримані від здачі в оренду нежитлового приміщення фізичною особою, оподатковуються ПДФО (18%) та військовим збором (5%). Сплата ПДФО та військового збору до бюджету здійснюється в момент виплати фізособі доходу. Це передбачено у пп. 168.1.2 ПКУ.

Суму оренди, яка виплачена фізособі, орендар відображає у Додатку 1ДФ. В такому випадку використовують ознаку доходу із кодом 106. Це основна відмінність оренди у фізичної особи та ФОП – в першому випадку треба сплачувати за орендодавця податки. А коли суб’єкт господарювання бере нерухомість в оренду у ФОП, він не зобов’язаний сплачувати податки з отриманого ним доходу.

Але необхідно перевірити наявність у ФОП-орендодавця відповідних КВЕД:

Якщо їх немає – орендар зобов’язаний сплатити податки у розмірах, передбачених для фізосіб.

Якщо ж потрібні КВЕДи є, податки сплачуються відповідно до системи оподаткування – так, наприклад, дохід від оренди ФОП 3 група стандартно оподатковує за ставкою 5% єдиного податку та 1% військового збору.

Виплачена орендна плата також відображається у Додатку 1ДФ. У цьому випадку використовують код доходу 157. У звіті відображають суми, виплачені за квартал, подають його протягом 40 календарних днів після його закінчення.

Форма 20-ОПП подається всіма без виключення платниками податків, як юридичними особами (у тому числі їх відокремлені підрозділи), так і фізичними особами-підприємцями (ФОП) незалежно від системи оподаткування. Навіть якщо платник має звільнення від сплати податку, він все одно зазначає такий об'єкт у формі 20-ОПП.

До форми 20-ОПП включаються:

1. майнові об’єкти, які приносять дохід платнику податків;
2. або ті, по яким потенційно може сплачуватися податок на майно;
3. майнові об’єкти як власні, так і орендовані.

Платники зобов’язані повідомляти податкову:

1. про об’єкти оподаткування (наприклад, нерухомість, каси, склади, офіси тощо);
2. про об’єкти, пов’язані з оподаткуванням (наприклад, транспорт, обладнання, місця провадження діяльності);
3. про об’єкти, через які ведеться діяльність.

Ці об’єкти мають бути вказані відповідно до довідника типів об’єктів оподаткування, розміщеного на сайті ДПС України.

Обов’язок подання повідомлення за формою №20-ОПП виникає у разі появи, зміни або вибуття об’єкта оподаткування. Головне – не пропустити 10 робочих днів.

З повагою, адвокат Айвазян.