Банк финмониторинг, резерв, справки о регистрации, оценка

Добрый день. сделка в целом выглядит «чистой» (длительное владение, первая продажа за год, один собственник), но есть несколько практических нюансов — в основном по финмониторингу, форме расчетов и документам.

Начну с самого чувствительного — налички. Формально в Украине расчеты по договорам купли-продажи недвижимости должны проводиться через банк (это требование финмониторинга и правил наличных расчетов). Поэтому «полностью наличная» схема — это уже зона риска. Даже если деньги фактически передаются наличными, нотариус почти всегда требует проведение через банк (например, через депозитный счет или кассу банка в день сделки).

Если деньги все же получены наличными, их «легализация» происходит не через дробление (это как раз плохая идея), а через подтверждение источника происхождения средств. Пошагово это выглядит так:вы оформляете нотариальный договор купли-продажи → получаете деньги → идете в банк и вносите их на счет → предоставляете банку документы: договор купли-продажи, акт оценки, иногда выписку из реестра прав. Банк фиксирует источник средств как «продажа недвижимости».

Дробить сумму или нести по разным банкам не стоит — это классический триггер для финмониторинга, и может закончиться блокировкой счетов и дополнительными проверками.

Теперь по безналу и финмониторингу. Это как раз самый безопасный вариант. Если покупатель платит через банк (перевод, аккредитив, депозит нотариуса), то:

• у вас уже есть прозрачный источник средств;
• банк, как правило, видит назначение платежа (например, «за договором купівлі-продажу квартири»);
• дополнительно могут запросить копию договора и оценку.

Иногда банки все равно ставят операцию «на паузу» (финмониторинг), особенно если сумма крупная. В таком случае обычно достаточно предоставить: договор, паспорт, ИНН, иногда — объяснение происхождения имущества (но при владении 10 лет это редко проблема). Срок проверки — от нескольких часов до нескольких дней, редко дольше. Ехать в налоговую не нужно, все решается внутри банка.

Что касается “резерва” (красный статус в реестре военнообязанных) — сам по себе он не является прямым юридическим запретом на продажу недвижимости. Нотариусы обычно не отказывают только из-за этого. Но на практике возможны нюансы:

• нотариус может дополнительно проверять документы;
• если есть сомнения по личности или ограничениям — могут перестраховываться;
• иногда просят актуальные военно-учетные документы.

Критичных последствий именно для сделки обычно нет, но человеческий фактор (осторожность нотариуса) возможен.

По оценке и регистрации. Оценка сейчас делается через электронные площадки, и ее можно организовать дистанционно через оценщика — личное присутствие не всегда нужно, достаточно документов на квартиру и данных. Нотариусы часто сами направляют к «своим» оценщикам.

Справки о зарегистрированных лицах:

• если никто не прописан — это упрощает сделку;
• нотариус сам получает информацию из реестров (реестр территориальной громады, ДРРП и т.д.);
• отдельные справки могут не требоваться, но иногда просят бумажное подтверждение — зависит от нотариуса.

То, что в Дія не подтягивается место регистрации, само по себе не блокирует сделку. Это просто означает, что данные не оцифрованы или не синхронизированы. Нотариус имеет доступ к другим реестрам и сможет проверить информацию самостоятельно.

В целом, самый безопасный сценарий — проводить сделку через банк (лучше с участием банка прямо у нотариуса), не использовать дробление налички и заранее подготовить стандартный пакет документов. Если хотите, могу расписать оптимальную «идеальную схему сделки» шаг за шагом, чтобы вообще минимизировать любые риски.

Доброго дня.

В Україні існує законодавче обмеження на готівкові розрахунки між фізичними особами — не більше 150 000 грн. Якщо сума продажу квартири більша, то офіційно провести угоду готівкою неможливо. Навіть якщо покупець передасть гроші «на руки», при внесенні великої суми на рахунок банк обов’язково запитає документи про походження коштів. Єдиний правильний шлях — внести всю суму на рахунок і надати нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу. Дробити суму чи використовувати різні банки не варто, адже це може виглядати як спроба ухилення від фінмоніторингу.

Найбезпечніший варіант — безготівковий переказ через банк. У цьому випадку покупець перераховує кошти на рахунок продавця, а банк бачить призначення платежу. Якщо виникнуть питання, достатньо надати копію договору купівлі-продажу та документи на квартиру. У разі блокування рахунку перевірка зазвичай триває від кількох днів до кількох тижнів, після чого кошти розблоковують. Їхати до податкової чи інших органів не потрібно — банк сам проводить перевірку.

Наявність «червоного резерву» (штрафи, борги, але без арештів чи виконавчих проваджень) не є підставою для відмови нотаріуса у посвідченні договору. Це може викликати додаткову увагу, але не блокує продаж. Головне — щоб не було арештів на майно чи відкритих виконавчих проваджень.

Оцінку квартири можна зробити дистанційно через акредитовані компанії, які передають дані до Єдиної бази даних звіту про оцінку. Як варіант за посиланням https://ocenka.lexstatus.com.ua/ocinka-online/

Вітаю, Niko !

Ситуація Вашого друга є абсолютно стандартною для сучасного ринку нерухомості. Оскільки квартира у власності понад 10 років і це перший продаж за рік, він звільняється від сплати податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військового збору — це вже великий плюс.

Ось детальний розбір усіх ваших запитань щодо підводних каменів, легалізації та підготовки документів.

1) Наличка: как потом легализовать деньги (положить в банк) если оплатили наличкой. Желательно пошаговые действия. Есть ли смысл дробить или использовать разные банки?Знаю что присутствует банк на сделке продажи квартиры, проводит операцию (перевода - выдачу денег) или как то так

Продаж квартири за готівку є досить поширеним явищем.

Згідно статті 1087 Цивільного кодексу України розрахунки за участю фізичних осіб, не пов’язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій або безготівковій формі.

Але Нацбанк у пункті 7 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні зазначає, що Фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50 000 (п'ятдесяти тисяч) гривень уключно. Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення та/або переказу коштів на рахунки.

Відповідальності за те що, розрахунки проведуться повністю у готівковій немає.

Якщо друг отримав гроші готівкою на руки і хоче покласти їх на свій рахунок, схема дій така:

1. Він приходить у відділення свого банку з готівкою, паспортом, ІПН та оригіналом Договору купівлі-продажу (ДКП).
2. Договір є 100% залізобетонним підтвердженням легальності походження коштів. Менеджер банку робить копію договору, прикріплює до справи, і гроші зараховуються на рахунок.
3. Дробити суми категорично не варто. Штучне розбиття суми на частини (наприклад, по 399 тис. грн, щоб обійти ліміт фінмоніторингу у 400 тис. грн) алгоритми банків розцінюють як спробу відмивання коштів. Це викликає ще більше підозр, блокування рахунків і вимогу додаткових пояснень. Найкраще і найбезпечніше — принести всю суму в один банк, де він обслуговується, і надати договір.

2) Финмониторинг: При оплате через банк как доказать банку что деньги с продажи квартиры. Какие действия при этом нужно сделать, что банк может потребовать, какие средние сроки если счет заблокируют через финмониторинг, нужно ли ему ехать в какие то налоговые или другие службы. У него банк давно и доходы все белые

Найпрозоріший і найбезпечніший варіант - коли покупець переказує кошти зі свого рахунку на рахунок Вашого друга.

Після надходження великої суми банк може тимчасово заморозити транзакцію (до з'ясування) або просто надіслати запит у додаток/на пошту з проханням надати документи. Вашому другу потрібно буде просто завантажити скан-копію або фото Договору купівлі-продажу.

Зазвичай після надання договору банк розблоковує/затверджує платіж протягом 1–3 робочих днів. Оскільки у друга давня історія в банку і "білі" доходи, проблем не буде взагалі.

Щодо податкової, то нікуди їхати не потрібно. Нотаріус, який посвідчує угоду, виступає податковим агентом щодо звітності. Він сам передає інформацію в податкову про те, що відбувся продаж нерухомості (з нульовим податком у вашому випадку).

3) Резерв: Есть ли какие то подводные камни в плане резерва, отказывают ли на практике нотариусы в услугах. Какие минусы могут быть при сделке с красным резервом

"Червоний" статус у застосунку Резерв+ (зазвичай означає "у розшуку" ТЦК) не впливає на можливість продати квартиру напряму.

Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (НАКАЗ 22.02.2012 № 296/5), НЕ містить такої вимоги, як подання нотаріусу військово-облікових документів для вчинення нотаріальної дії. А в Цивільний кодекс України станом на сьогодні також не вносилося жодних змін з цього питання

Нотаріуси під час угоди також не перевіряють Резерв+, Оберіг чи статус оновлення даних. Вони перевіряють виключно Єдиний реєстр боржників та Реєстр речових прав на нерухоме майно.

Підводні камені: Єдиний ризик полягає в тому, що якщо ТЦК випише штраф за неявку і передасть його у Виконавчу службу, а друг його не сплатить, то виконавець може накласти арешт на майно. Оскільки Ви зазначили, що виконавчих проваджень зараз немає, а штрафи він сплачує вчасно — нотаріус без проблем проведе угоду. Головне — перевірити Реєстр боржників за день до угоди, щоб там не з'явився сюрприз.

4) Оценка / регистрация: Как сделать удаленно оценку и какие справки про прописки в кв нужно. В квартире никто не прописан (не зарегистрирован)

Оцінку можна зробити онлайн https://evaluation.spfu.gov.ua/. Це робиться через Єдину базу даних звітів про оцінку на сайті Фонду держмайна України (ФДМУ). Ваш друг може згенерувати її сам за допомогою свого електронного підпису (КЕП/Дія.Підпис), або це може зробити рієлтор чи сам нотаріус. Для цього фізичний доступ до квартири не потрібен. Проте, як правило там вартість квартири завищена, що спричинить більшу суму державного мита. Тому, бажано провести офлайн оцінку нерухомості.

Нотаріусу обов'язково потрібен документ, який підтверджує, що в квартирі ніхто не прописаний (особливо неповнолітні). Нотаріус не зможе витягнути ці дані самостійно, якщо їх немає в реєстрі.

Вашому другу доведеться особисто піти в ЦНАП (або відправити когось за нотаріальною довіреністю), надати документи на право власності та свій паспорт, і отримати паперовий "Витяг про задеклароване/зареєстроване місце проживання" або довідку про зареєстрованих осіб (https://guide.diia.gov.ua/view/vydacha-dovidky-do-...), де буде вказано, що зареєстрованих осіб немає. Часто ЦНАП при цьому одразу оновлює дані і вони з'являються в Дії.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Доброго дня!

Питання достатньо складне, проте, все ж таки спробую зупинитись на основних аспектах, пов'язаних з ним.

1) Наличка: как потом легализовать деньги (положить в банк) если оплатили наличкой. Желательно пошаговые действия. Есть ли смысл дробить или использовать разные банки?Знаю что присутствует банк на сделке продажи квартиры, проводит операцию (перевода - выдачу денег) или как то так

По великому рахунку може бути безпечним і готівковий, і безготівковий розрахунок, але певні нюанси при тому треба врахувати.

Відповідно до ч. 1 ст. 1087 Цивільного кодексу України, фізичні особи можуть розраховуватись між собою готівкою або безготівково, якщо їхня діяльність не пов’язана з підприємницькою.

Проте, у випадку перевищення граничної суми дозволених готівкових розрахунків, слід застосовувати безготівковий метод.

Гранично допустимі суми розрахунків готівкою встановлюються Національним банком України та визначаються згідно постанови Правління Національного банку України № 148 “Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні”.

Відповідно до вказаного Положення, готівкові розрахунки між фізичними особами на виконання зобов’язань за договором купівлі-продажу, який має бути нотаріально засвідчений допускається у сумі, що не більше 50 000 гривень.

У такому випадку, слід провести платіж безготівково в один з наступних способів:

1. Переказати кошти з одного поточного рахунку на інший.
2. Внести та/або переказати визначену суму коштів на окремий поточний рахунок нотаріуса. У такому випадку до здійснення угоди купівлі-продажу, кошти покупця будуть зберігатись на рахунку нотаріуса, а після – перераховані на рахунок продавця.
3. Депозитний спосіб. Для здійснення оплати таким способом, покупець має відкрити спеціальний депозитний рахунок, на який здійснить зарахування визначеної договором суми коштів. Після укладення угоди купівлі-продажу продавець повинен пред’явити банкові укладений у встановленому законом порядку договір та одержати таким чином право розпорядження коштами.
4. Акредитована форма розрахунку. Зміст такого способу розрахунку полягає в тому, що покупець укладає з банком договір та вносить на його рахунок визначену суму коштів. В свою чергу, банк зобов’язується перерахувати їх на рахунок продавця після надання останнім на ознайомлення укладеного у встановленому законом порядку договір купівлі-продажу.
5. Покупець вносить готівкові кошти на рахунок продавця.

Втім, "по життю", як завжди все відбувається трошки інакше. Тобто, якщо Вам вдасться знайти нотаріуса, який "закриє очі" на спосіб розрахунку, що цілком реально, тоді можна буде вирішити питання щодо готівкового розрахунку і на більшу суму. Проте, тут виникає нюанс пов'язаний з легалізацією, на чому ми з Вами зупинемося нижче.

2) Финмониторинг: При оплате через банк как доказать банку что деньги с продажи квартиры. Какие действия при этом нужно сделать, что банк может потребовать, какие средние сроки если счет заблокируют через финмониторинг, нужно ли ему ехать в какие то налоговые или другие службыУ него банк давно и доходы все белые

Спочатку кілька слів про фінмоніторінг.

Законодавчою основою фінансового моніторингу є Закон «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансування тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення» від 06.12.2019 р. № 361.

Пороговими цифрами обсягу готівкових і безготівкових операцій у фінансовому моніторингу є 5 тис. грн, 30 тис. грн, 55 тис. грн, 400 тис. грн, а також значна сума при операції з готівкою. Вони впливають на обрання тих чи інших заходів фінансового моніторингу. Однак банк за своїми внутрішніми правилами визнати підозрілою будь-яку операцію незалежно від суми, а також визначати значимість суми тих чи інших операцій з готівкою.

Під фінансовий моніторинг, у першу чергу, потрапляють видаткові операції (перекази коштів) у безготівковій формі, готівкою в залежності від суми платежу. Ідентифікація клієнта здійснюється зокрема за допомогою банківської картки чи кваліфікованого електронного підпису. Верифікація операції потребує додаткових підтверджень, зокрема можливий дзвінок з банку, сканування обличчя, перевірка даних платежу, підтвердження особи платника, чи дійсно саме власник картки її використовує, з’ясування мети операції та походження коштів тощо.

Вартісні межі фінансового моніторингу для переказу безготівкових коштів для зарахування на рахунок отримувача в оплату вартості товарів, робіт, послуг, погашення зобов’язання за кредитом (пп «5» ч. 18 ст. 14 Закону № 361)

Коли банки не зобов'язані реагувати - менше 3000 грн.

Коли можлива перевірка - від 30 тис. грн до 400 тис. грн.

Повідомлення до органу фінмоніторингу - більше 400 тис. грн.

Якщо Ваш товариш спробує покласти на банківський рахунок суму, яка перевищує зазначені показники, то він однозначно потрапить під увагу працівників банку, і йому буде поставлено питання про джерело походження коштів. В той самий час підтверджувати ці кошти договором продажу квартири не вдасться, оскільки сума оборутки значно перевищуватиме 5000 грн., на які я звертав Вашу увагу вище.

Щодо Вашої ідеї про подрібнення суми угоди на меньші суми, то це нічого не дасть в даному випадку, оскільки таке подрібнення буде виглядати, як маніпулятивне.

3) Резерв: Есть ли какие то подводные камни в плане резерва, отказывают ли на практике нотариусы в услугах. Какие минусы могут быть при сделке с красным резервом

Нехай Резерв+ Вашого товариша не турбує. Жодного зв'язку між продажем квартири та вказаним застосунком не існує, навіть за умови, що в останньому є розшук. В даному випадку головне, аби продавця не було внесено у реєстр боржників, тому що в цьому випадку нотаріус відмовиться посвідчувати договір купівлі-продажу.

Відповідно до статті 49 ЗУ "Про нотаріат" нотаріус або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, відмовляє у вчиненні нотаріальної дії, якщо:

"1) вчинення такої дії суперечить законодавству України;

2) не подано відомості (інформацію) та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії;

3) дія підлягає вчиненню іншим нотаріусом або посадовою особою, яка вчиняє нотаріальні дії;

4) є сумніви у тому, що фізична особа, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, усвідомлює значення, зміст, правові наслідки цієї дії або ця особа діє під впливом насильства;

5) з проханням про вчинення нотаріальної дії звернулась особа, яка в установленому порядку визнана недієздатною, або уповноважений представник не має необхідних повноважень;

6) правочин, що укладається від імені юридичної особи, суперечить цілям, зазначеним у їх статуті чи положенні, або виходить за межі їх діяльності;

7) особа, яка звернулася з проханням про вчинення нотаріальної дії, не внесла плату за її вчинення;

8) особа, яка звернулася з проханням про вчинення нотаріальної дії, не внесла встановлені законодавством платежі, пов’язані з її вчиненням;

8-1) особа, яка звернулася з проханням про вчинення нотаріальної дії щодо відчуження належного їй майна, внесена до Єдиного реєстру боржників".

4) Оценка / регистрация: Как сделать удаленно оценку и какие справки про прописки в кв нужно. В квартире никто не прописан (не зарегистрирован)

Як раз наявність реєстрації в квартирі, яка продається, будь яких осіб в цьому випадку є небажаною, оскільки більшість покупців категорично проти цього. Тим більше, що в законі таких вимог немає.

Щодо оцінки нерухомості віддалено, то в інтернеті Ви знайдете купу пропозицій з цього приводу.

Дам Вам лише кілька посилань:

https://ocenka.lexstatus.com.ua/ocinka-online/

https://realexpert.ua

ВИСНОВОК:

Отже, для легалізації коштів, які отримає Ваш товариш від продажу квартири, існують наступні варіанти.

Варіант 1: продаж квартири через безготівковий розрахунок.

Варіант 2: пошук нотаріуса, який закриє очі на готівковий розрахунок, а легалізацію отриманих коштів провести на інших підставах та з іншими фінансовими інструментами.

З повагою, адвокат Айвазян.