Покупка квартири - правильний процес оформлення?

Доброго дня, Юрію!

Перше, що Вам необхідно зробити - це обирати нотаріуса і передати йому копії документів продавця на попередню перевірку. Нотаріус все одно не посвідчить договір без документів про право власності та без перевірки реєстрових даних.

Мінімально просіть: паспорт і РНОКПП продавця; оригінал правовстановлюючого документа; актуальну інформацію з Державного реєстру речових прав; документи про шлюб/розірвання шлюбу, якщо майно набувалося у шлюбі; нотаріальну згоду другого з подружжя або документи, що підтверджують особисту приватну власність; довідку/документ про зареєстрованих осіб у квартирі; документи щодо дітей, якщо вони власники, співвласники або мають право користування житлом.

Потрібно, щоб збігалися три речі: особа продавця, правовстановлюючий документ і актуальний запис у Державному реєстрі речових прав. Якщо право вже зареєстроване у ДРРП, нотаріус сам отримує цю інформацію з реєстру.

По самій квартирі обов’язково замовляйте інформацію з Державного реєстру речових прав: саме там видно право власності, частки, іпотеку, арешти, заборони та інші обтяження. Отримати таку інформацію можна через Мін’юст/онлайн-сервіси, за невеликий адміністративний збір. Окремо перевіряйте самого продавця в Єдиному реєстрі боржників і, за можливості, в АСВП, бо наявні виконавчі провадження часто сигналізують про ризик арештів або нових обмежень.

У договорі мають бути без помилок: адреса, площа, реєстраційний номер об’єкта, дані продавця і покупця, ціна, порядок розрахунків, хто і коли фактично передає квартиру, коли передаються ключі, хто сплачує витрати, та що робити з зареєстрованими особами. Дуже бажано включити окремі запевнення продавця, що квартира не перебуває під арештом/іпотекою, не відчужувалась з порушенням прав третіх осіб, у ній не залишаються невідомі співвласники, а також визначити конкретний строк зняття всіх зареєстрованих осіб з місця проживання. Для майна подружжя потрібна письмова згода другого з подружжя, а якщо майно є особистою приватною власністю — це має підтверджуватися документами. Якщо дитина є власником, співвласником або має право користування цим житлом, потрібна згода органу опіки та піклування.

У день угоди нотаріус посвідчує договір, перевіряє наявність потрібних платежів і проводить державну реєстрацію права власності покупця. У звичайній нотаріальній угоді це, як правило, відбувається одразу в межах оформлення, після чого покупець отримує підтвердження реєстрації.

Основне податкове навантаження зазвичай несе продавець. Якщо це перший продаж житлової нерухомості за рік і об’єкт у власності понад 3 роки, ПДФО і військовий збір — 0%; якщо перший продаж, але об’єкт у власності до 3 років, то 5% ПДФО + 5% військовий збір; якщо це другий і кожний наступний продаж за рік, то 18% ПДФО + 5% військовий збір. Для успадкованого майна діє окреме правило: вимога про 3 роки не застосовується. Дохід для цілей оподаткування визначається не нижче оціночної вартості, а нотаріус посвідчує договір за наявності електронної довідки про оціночну вартість або зареєстрованого звіту про оцінку.

Для покупця стандартно є 1% збору на загальнообов’язкове державне пенсійне страхування від вартості, зазначеної в договорі. Виняток — коли особа купує житло вперше або перебуває на квартирному обліку, тоді можливе звільнення, але нотаріусу треба подати підтвердні документи, перелік яких ПФУ детально роз’яснює. Окремо закладайте оплату приватного нотаріуса, оцінки/е-довідки, інформаційних довідок із реєстрів і, за потреби, банківської комісії (відповідні платежі за домовленістю продавця та покупця).

Найчастіше проблеми виникають через незняті арешти/іпотеки, прихованих співвласників або права другого з подружжя, дітей із правом користування.

Продавець може зняти зареєстрованих осіб до укладення договору, а якщо цього не зроблено, то після державної реєстрації права власності новий власник теж має право подати заяву про зняття таких осіб із задекларованого/зареєстрованого місця проживання як власник житла. Це прямо передбачено Законом № 1871-IX і Порядком, затвердженим постановою КМУ № 265: власник подає документ, що посвідчує особу, і документ, що підтверджує право власності; якщо знімається кілька осіб, заява і адмінзбір подаються окремо щодо кожної особи.

Якщо власник подає заяву про зняття батьків дитини або одного з них, то дитина підлягає зняттю разом із ними. Але закон робить виняток: зняття дитини не здійснюється за заявою власника, якщо власником житла є один із батьків або інший законний представник дитини. Тобто для покупця це означає так: якщо після купівлі в квартирі залишилися зареєстровані колишні власники/мешканці з дитиною, новий власник, який не є батьком цієї дитини, у принципі може ініціювати зняття батьків, а дитина знімається разом із ними.

Отже, як висновок: не вносити аванс (якщо про те буде йти мова) до первинної перевірки нотаріусом, не плутати власників із зареєстрованими мешканцями, не підписувати договір без перевірки ДРРП, реєстру боржників і сімейного статусу продавця.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня, Юрію!

Купівля квартири — це справді великий крок.

Одразу хочу зазначити, що я територіально знаходжусь не у Львові тому не можу фізично супроводжувати угоду. Проте я з радістю надам Вам детальну, покрокову дорожню карту всього процесу, щоб Ви розуміли, як діяти безпечно та впевнено.

Як правильно відбувається процедура купівлі-продажу квартири (поетапно)?

1. Пошук, огляд та вибір об'єкта, переговори щодо ціни та умов.
2. Пошук нотаріуса.
3. За бажанням можете укласти попередній договір, де фіксується намір купити, ціна, строки виписки мешканців та передається завдаток. Проте, можна обійтися і без попереднього договору.
4. Юридичний аудит документів, історії квартири та продавця.
5. Підготовка до угоди. Продавець збирає довідки (про відсутність боргів, виписку всіх мешканців), замовляє оцінку. Покупець готує кошти (якщо сума велика, відкривається рахунок у банку для безготівкового розрахунку).
6. Основна угода у нотаріуса. Підписання договору купівлі-продажу, передача коштів, оплата податків та зборів.
7. Реєстрація права власності: Нотаріус одразу вносить дані до Державного реєстру. Ви стаєте власником.

Які документи повинен надати продавець і як перевірити їхню справжність?

Продавець має надати оригінали:

• Паспорти та РНОКПП (ідентифікаційні коди) всіх співвласників.
• Правовстановлюючий документ на квартиру (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину тощо).
• Технічний паспорт на квартиру.
• Звіт про незалежну оцінку майна (реєструється в базі Фонду держмайна).
• Згода подружжя на продаж (якщо квартира купувалася у шлюбі).
• Довідка про зареєстрованих осіб (Витяг з реєстру територіальної громади).

Справжність документів перевіряє нотаріус перед угодою через державні реєстри. Ви ж можете попросити копії заздалегідь, щоб показати їх своєму юристу.

Як перевірити, чи немає обтяжень, боргів або інших юридичних ризиків по квартирі?

Арешти, іпотеки, заборони на відчуження: Перевіряються нотаріусом або юристом у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Комунальні борги: Вимагайте від продавця свіжі довідки про відсутність заборгованості за всіма комунальними послугами (ОСББ/ЖЕК, світло, вода, газ, опалення).

Судові спори: Бажано перевірити продавця та саму нерухомість у Єдиному державному реєстрі судових рішень https://court.gov.ua/fair/ і Єдиному реєстрі боржників https://erb.minjust.gov.ua/

На що варто звернути особливу увагу перед підписанням договору?

Часто продавці пропонують вказати занижену ціну (за оцінкою, а не реальну), щоб зменшити податки. Це величезний ризик для вас: якщо суд визнає угоду недійсною, вам повернуть лише ту суму, яка вказана на папері.

Якщо угода відбувається за довіреністю, це додатковий ризик. Обов'язково треба перевірити, чи живий власник, чи не відкликана довіреність, і бажано поспілкуватися з власником особисто (хоча б по відеозв'язку).

Зафіксуйте в договорі чи акті прийому-передачі, що саме залишається в квартирі (меблі, техніка), щоб продавець не вивіз усе після підписання.

Як відбувається переоформлення права власності і які строки цього процесу?

Процес відбувається безпосередньо в кабінеті нотаріуса і займає від 1 до 3 годин. Після підписання договору та підтвердження розрахунку нотаріус одразу реєструє Ваше право власності в Державному реєстрі. Ви виходите від нотаріуса вже повноправним власником. На руки отримуєте договір купівлі-продажу та Витяг з реєстру.

Які податки, збори та додаткові витрати потрібно врахувати?

Зазвичай витрати діляться між сторонами, але це предмет домовленостей:

Збір до Пенсійного фонду (1% від вартості) - сплачує покупець. (Примітка: якщо Ви купуєте житло вперше, закон звільняє Вас від цього збору, але на практиці його часто доводиться платити, а потім повертати через суд).

Державне мито (1% від вартості квартири) - Традиційно оплачують навпіл або платить продавець.

Податок на доходи (5% або 18%) та Військовий збір (5%): Сплачує лише продавець, якщо він володіє квартирою менше ніж 3 роки або це не перший продаж нерухомості за рік. Якщо володіє понад 3 роки і це перший продаж — цих податків немає.

Послуги нотаріуса: Оплачуються за домовленістю (найчастіше навпіл).

Комісія банку: За переказ великої суми коштів.

Які ризики найчастіше виникають і як їх уникнути?

Якщо квартира дісталася продавцю у спадок нещодавно (менше 3-х років тому), є ризик, що з'являться інші родичі-спадкоємці.

Якщо продавець отримав квартиру в дарунок від сторонньої людини (не родича), це може бути схемою приховування боргу.

Якщо власник продає нерухомість, яка куплена в шлюбі - потрібно, щоб була нотаріальна згода дружини на продаж.

Ніколи не передавайте кошти без нотаріальної розписки.

Обов'язково перевірте всю історію квартири (ланцюжка переходів права власності) до моменту укладання угоди.

Як відбування виписка дорослих і дітей з квартири? Як простежити, щоб не залишилось інших власників тощо?

Щодо дорослих, то усіх зареєстрованих повнолітніх осіб Ви можете самостійно зняти з реєстрації після підписання основного договору купівлі-продажу. Для цього достатньо звернутися в ЦНАП та надати паспорт та договір купівлі-продажу. В більшості випадків це найоптимальніший варіант, адже якщо власник є військовозобов'язаним, то йому не завжди просто знятися з місця реєстрації.

Діти - це найскладніший момент. Якщо в квартирі прописана неповнолітня дитина влансика, то потрібно вимагати, щоб власник змінив їй місце реєстрації до підписання договру. Адже продаж квартири з приписаною дитиною (яка має право коритування на нерухомість) неможливий без письмового дозволу Опікунської ради.

Ніколи не підписуйте договір і не давайте завдаток, якщо дитина ще прописана, а дозволу Опікунської ради немає.

За потреби можу детальніше розповісти про те, як працює механізм звільнення від сплати 1% до Пенсійного фонду для тих, хто купує житло вперше.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня.

Це добре, що Ви підстраховуєтесь в питаннях придбання нерухомості.

Вартість консультацій з поставлених вами питань стартує від 500 грн./година.

В питаннях супроводу придбання нерухомості ключовим є те, що ріелтори вимагають за свої "послуги" більше ніж більш кваліфіковані у цьому питанні юристи.

Перли від ріелторів:

- укладення Попереднього договору купілі-продажу без його нотаріального посвідчення.

- передача "Завдатку" за розпискою.

- внесення до договору меншої за дійсну грошової суми у "неідеальних" варіантах придбання...

- використання "лівих" довіреностей від власника при продажу.

- і т.п.