Покупка квартири в спадкоємця

Доброго дня.

Згідно зі статтею 1241 Цивільного кодексу України, непрацездатні повнолітні діти мають право на обов'язкову частку у спадщині, незалежно від змісту заповіту. Оскільки донька перебуває у важкому стані після інсульту, вона де-факто є непрацездатною. Навіть якщо вона не подала заяву у встановлений шестимісячний строк, вона або її майбутній опікун можуть звернутися до суду для поновлення цього строку, посилаючись на стан здоров’я як на поважну причину. Словесні запевнення дружини про те, що «ніхто не претендує», не мають юридичної сили та не захистять вас у разі судового спору.

Для мінімізації ризиків вам необхідно вимагати від продавця повний пакет документів, що підтверджують чистоту спадкової справи. Перш за все, це Свідоцтво про право на спадщину та Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Надзвичайно важливо отримати довідку про реєстрацію місця проживання («про склад сім'ї») померлого на дату його смерті. Якщо донька була зареєстрована разом із батьком, вона вважається такою, що прийняла спадщину автоматично, якщо не надала нотаріальну відмову. Також варто уточнити, чи не була ця квартира придбана у першому шлюбі, адже тоді колишня дружина може заявити права на 1/2 частку як на спільно нажите майно, якщо воно не було розділено належним чином.

Повноцінну перевірку об'єкта частково можна здійснити самостійно. Ви можете самостійно замовити інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав через портал «Дія», щоб побачити історію власників та наявність арештів чи обтяжень. Обов'язково перевірте ПІБ померлого та продавця у Єдиному реєстрі судових рішень та Реєстрі боржників. Це дозволить дізнатися, чи не тривають зараз майнові спори щодо цієї квартири та чи не мають власники значних боргів, які можуть призвести до арешту майна. Проте, з огляду на специфіку зі станом здоров'я доньки, рекомендується залучити профільного юриста для глибинного аналізу спадкової справи у нотаріуса, який її відкривав.

Під час угоди у нотаріуса процедура має бути максимально прозорою. Оберіть незалежного нотаріуса, який ретельно перевірить, чи не подавалися заяви від інших спадкоємців до спадкової справи. У тексті договору купівлі-продажу обов'язково слід прописати пункт про те, що продавець гарантує відсутність претензій з боку третіх осіб і бере на себе зобов'язання відшкодувати збитки у разі виникнення судових позовів. Розрахунок за квартиру варто проводити виключно у безготівковій формі через банківську установу, оскільки це є вагомим доказом вашої добросовісності як покупця.

Загалом ця угода є досить ризикованою через невизначений правовий статус доньки спадкодавця. Відсутність документів про її інвалідність чи опікунство не означає відсутність її прав на майно, а навпаки — створює зону невідомості. Якщо вона не надала нотаріально засвідчену відмову від спадщини, ризик того, що вона (або її представники) зможе оскаржити продаж у майбутньому, залишається високим. Перед підписанням будь-яких завдатків варто наполягати на отриманні офіційного документального підтвердження відмови від спадщини всіх потенційних спадкоємців першої черги.

Вітаю!

ДОНЬКА-ІНВАЛІД ПОМЕРЛОГО ВСТУПИЛА У СПАДОК АВТОИАТИЧНО - ОТЖЕ Є СПІВВЛАСНИЦЕЮ КВАРТИРИ.

ДОНЬКА-ІНВАЛІД ФАКТИЧНО НЕДІЄЗДАТНА.

Спадкування — це перехід прав та обов’язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Саме так формулює це поняття ст. 1216 Цивільного кодексу України.

Спадкування згідно з цивільним законодавством існує у двох видах:

• за законом;
• за заповітом.

Спадкування за законом — майно переходить до зазначених в законі спадкоємців відповідно до встановленої черговості, тобто точно визначеного кола осіб, котрі спадкують одночасно. В українському законодавстві існують 5 черг спадкування порядок черговості, що визначається ст. 1258 Цивільного кодексу України.

Спадкування за заповітом — заповітом є особисте розпорядження фізичної особи на випадок своєї смерті (ст. 1233 Цивільного кодексу України).

В українському законодавстві немає поняття «автоматичного прийняття спадщини» у повному розумінні. Для прийняття спадщини необхідно подати заяву до нотаріуса протягом 6 місяців від дня смерті спадкодавця для прийняття спадщини.

«Автоматичним прийняттям спадщини» слід вважати наступні випадки:

– Якщо спадкоємець проживає разом із спадкодавцем на момент його смерті, то вважається, що він автоматично прийняв спадщину, якщо протягом зазначеного терміну не відмовився від неї офіційно (ст. 1268 Цивільного кодексу України).

– Якщо спадкоємцем є малолітня, неповнолітня, недієздатна особа, а також особа, цивільна дієздатність якої обмежена вважаються такими, що прийняли спадщину, крім випадкові якщо такі особи не подали особисто або через уповноважених представників відмови від прийняття спадщини (ст. 1268 Цивільного кодексу України).

Продаж майна недієздатної особи можливий лише з дозволу органів опіки та піклування. Опікун діє від імені підопічного, але не має права купувати або продавати майно собі чи родичам. Угоди без дозволу є недійсними. Основна вимога — продаж має відповідати інтересам недієздатного, часто вимагається одночасне придбання іншого житла.

ЯКЩО В СУДОВОМУ ПОРЯДКУ ОСОБУ НЕ ВИЗНАВАЛИ НЕДІЄЗДАТНОЮ, ЦЕ НЕ ЛИШАЄ ЇЇ ПРАВА НА СПАДЩИНУ ЯКЩО ВОНА ФАКТИЧНО НЕДІЄЗДАТНА - ЦЯ ОБСТАВИНА МОЖЕ ПРИЗВЕСТИ ДО ВИЗНАННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ НЕДІЙСНИМ.

Оскаржити договір купівлі-продажу квартири можна лише в судовому порядку.

Згідно статті 225 ЦКУ

1. Правочин, який дієздатна фізична особа вчинила у момент, коли вона не усвідомлювала значення своїх дій та (або) не могла керувати ними, може бути визнаний судом недійсним за позовом цієї особи, а в разі її смерті - за позовом інших осіб, чиї цивільні права або інтереси порушені.

2. У разі наступного визнання фізичної особи, яка вчинила правочин, недієздатною позов про визнання правочину недійсним може пред'явити її опікун. Проте

---

1. Які документи мені потрібно запросити в ріелтора/продавця, щоб убезпечитись від судових тяганин?

ДОЗВІЛ ОРГАНУ ОПІКИ НА ПРОДАЖ ЧАСТКИ ФАКТИЧНО НЕДІЄЗДАТНОЇ ОСОБИ.

2. Як здійснити повноцінну перевірку квартири? Чи можу я зробити це сама?

НІ, ВИ НЕ ЗМОЖЕТЕ ПОВНОЦІННО ЦЕ ЗРОБИТИ САМА.

ЗВЕРНІТЬСЯ ДО НОТАРІУСА, ЩОБ ВІН ПЕРЕВІРИВ ПРАВОВИЙ СТАТУС КВАРТИРИ.

У ВЛАСНИКІВ СПАДКОВОЇ КВАРТИРИ ПОВИННО БУТИ СВІДОЦТВО ПРО СПАДЩИНУ.

3. Який порядок дій має бути підчас купівлі-продажу в нотаріуса?

ПЕРЕВІРКА ПРАВОВОГО СТАТУСУ КВАРТИРИ.

СВІДОЦТВО ПРО СПАДЩИНУ.

ДОЗВІЛ ОРГАНУ ОПІКИ.

Я НЕ РАДЖУ ВАМ УКЛАДАТИ ДОГОВІР ДО З'ЯСУВАННЯ ВСІХ ВИЩЕНАВЕДЕНИХ ОБСТАВИН.

Доброго дня.

Перш за все, якщо у спадкоємця на руках є свідоцтво на право на спадщину на цю квартиру і в ньому не зазначені права третіх осіб, то він є одноособовим власником і може здійснювати відчуження цього майна.

Друге. Скільки часу пройшло від моменту смерті спадкодавця і від моменту отримання свідоцтва на право на спадщину?

Це має значення для прогнозування можливості судових ризиків.

Щодо Ваших питань

1. Які документи мені потрібно запросити в ріелтора/продавця, щоб убезпечитись від судових тяганин?

В першу чергу, звісно, свідоцтво про право на спадщину, довідку ЦНАП про склад зареєстрованих осіб починаючи до дати смерті спадкодавця. Цей момент є досить важливим, бо якщо разом з спадкодавцем, на момент смерті був зареєстрований хтось з спадкоємців, то навіть при тому, що він не звертався за отриманням спадщини, він може претендувати на неї

2. Як здійснити повноцінну перевірку квартири? Чи можу я зробити це сама?

Повноцінну перевірку квартири щодо наявності обтяжень і прав продавця буде здійснювати нотаріус. Ви можете отримати відомості щодо квартири через відкритий сервіс Опендатабот. Але при такій перевірці, може бути виявлено тільки те обтяження яке існує на сьогодні.

Окрім перевірки квартири важливо перевірити і самого продавця на наявність відкритих судових або виконавчих проваджень.

3. Який порядок дій має бути підчас купівлі-продажу в нотаріуса?

При укладанні договору купівлі-продажу нотаріус обов'язково перевіряє особистість та дієздатність сторін договору та перевіряє продавця на можливість заборон по відчуженню майна. Нотаріус повинен надати Вам проект договору купівлі-продажу для ознайомлення до моменту його підписання. Якщо у Вас є будь-які сумніви, на цьому етапі, варто з цим проектом проконсультуватись у адвоката. На що варто звернути увагу окрім загальних умов? Повинно бути чітко прописано безумовний перехід права власності на квартиру, прописані відсутність боргових зобов'язань за квартирою або порядок їх погашення, якщо вони наявні, відсутність інших зареєстрованих в квартирі осіб, а якщо продавець там ще зареєстрований - то строк зняття з реєстрації та можливі штрафні санкції.

Щодо можливості якихось претензій третіх осіб після укладання договору купівлі-продажу, то у відповідності до ст. 388 ЦК України, навіть якщо з'явиться хтось, хто буде претендувати на цю квартиру, то він не може витребувати майно, якщо воно було придбане за відплатним договором (купівля-продаж) у особи, яка не мала права його відчужувати, за умови, що набувач діяв добросовісно.

З повагою, адвокат С. Гіммельфарб

Доброго дня, пані Діано!

Скажіть, будь ласка, як давно відкрилась спадщина та скільки років доньці спадкоємця?

Розумію Ваше занепокоєння. Ситуація, яку Ви описуєте, досить ризикована, і Ваші побоювання абсолютно виправдані. У сфері нерухомості усні домовленості або той факт, що хтось словесно не претендує, не мають жодної юридичної сили.

Донька спадкодавця є спадкоємицею першої черги. Те, що вона перенесла інсульт, лежача і не говорить, створює величезний ризик. Якщо вона була зареєстрована (прописана) разом із батьком на момент його смерті, вона вважається такою, що автоматично прийняла спадщину, якщо не написала офіційної відмови.

Згідно статті 1268 Цивільного кодексу України

3. Спадкоємець, який постійно проживав разом із спадкодавцем на час відкриття спадщини, вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом строку, встановленого статтею 1270 цього Кодексу, він не заявив про відмову від неї.

4. Малолітня, неповнолітня, недієздатна особа, а також особа, цивільна дієздатність якої обмежена, вважаються такими, що прийняли спадщину, крім випадків, встановлених частинами другою - четвертою статті 1273 цього Кодексу.

Крім того, якщо донька має інвалідність, закон гарантує їй "обов'язкову частку" у спадщині, навіть якщо померлий залишив заповіт повністю на користь другої дружини.

Стаття 1241 Цивільного кодексу України передбачає, що

1. Малолітні, неповнолітні, повнолітні непрацездатні діти спадкодавця, непрацездатна вдова (вдівець) та непрацездатні батьки спадкують, незалежно від змісту заповіту, половину частки, яка належала б кожному з них у разі спадкування за законом (обов'язкова частка).

Окрім того, якщо донька не подала вчасно заяву про прийняття спадщини через її стан здоров'я суд може будь-коли поновити строки для прийняття спадщини за позовом її опікуна або органів опіки, що призведе до скасування Вашої угоди купівлі-продажу або вона може вимагати компенсацію за її частку в нерухомості.

Стаття 1272 Цивільного кодексу України передбачає, що

3. За позовом спадкоємця, який пропустив строк для прийняття спадщини з поважної причини, суд може визначити йому додатковий строк, достатній для подання ним заяви про прийняття спадщини.

Тепер надаю детальний розбір Ваших питань, щоб Ви могли максимально себе убезпечити.

1. Які документи запросити в продавця/ріелтора?

Щоб переконатися, що квартира чиста і немає прихованих загроз, вимагайте наступний пакет документів:

1. Правовстановлюючий документ продавця. Свідоцтво про право на спадщину (за законом або за заповітом). У ньому має бути вказано, що дружина є єдиною власницею.

2. Правовстановлюючий документ померлого (копію). Як саме померлий отримав цю квартиру? Якщо він купив її під час шлюбу з першою дружиною, то ця квартира є їхньою спільною сумісною власністю, і перша дружина досі має законне право на 50% цього майна.

3. Довідка про зареєстрованих осіб. Документ з ЦНАПу, який підтверджує, хто наразі прописаний у квартирі. У квартирі не має бути зареєстрованих осіб, особливо неповнолітніх дітей, адже нотаріус не посвідчить угоду купівлі-продажу.

4. Нотаріальна відмова доньки. Це найважливіше. Якщо донька недієздатна, має бути рішення суду про призначення опікуна та дозвіл органу опіки та піклування на відмову від спадщини в її інтересах. Без цього документа ризик втратити квартиру в майбутньому наближається до критичного. Адже коли стан здоров'я покращиться - донька може подати позов до суду про поновлення строків для прийняття спадщини. І якщо дружина не отримала квартиру по заповіту, то донька може спадкодавця може претендувати на 50% нерухомості

5. Довідка з ЖЕКу/ОСББ: Про відсутність заборгованостей за комунальні послуги.

6. Експертна оцінка нерухомості. Дана сума є мінімальною для продажу.

2. Як здійснити повноцінну перевірку самостійно?

Ви можете виконати базову перевірку самостійно, зокрема:

1. Отримати Витяг з Державного реєстру речових прав. Зробити це можна через сайт https://drrp.app/sign-in?fbclid=IwY2xjawN3xzNleHRu.... Ви побачите, хто є реальним власником, чи є на квартирі арешти, іпотеки або заборони на відчуження.

2. Перевірити судові справи. Зайдіть на сайт "Судова влада України" https://court.gov.ua/fair/ та введіть ПІБ померлого, продавчині, колишньої дружини та доньки. Це покаже, чи не ведуться зараз суперечки щодо цієї квартири чи іншого майна.

3. Реєстр боржників. Перевірте ПІБ продавчині в "Єдиному реєстрі боржників" https://erb.minjust.gov.ua/ або чи не відкриті виконавчі провадження https://asvpweb.minjust.gov.ua/#/search-debtors. Якщо вона там є, нотаріус не зможе посвідчити угоду.

3. Порядок дій під час купівлі-продажу в нотаріуса

Якщо перевірка пройде успішно і Ви вирішите купувати, процедура у нотаріуса виглядатиме так:

1. Попередня перевірка. Нотаріус перевіряє паспорти, РНОКПП, правовстановлюючі документи, замовляє витяги з реєстрів (щодо арештів, обтяжень, податкових застав) та перевіряє Спадковий реєстр.

2. Згода подружжя . Обов'язково врахуйте юридичний статус Ваших власних сімейних відносин. Якщо на момент купівлі квартири Ви перебуваєте в шлюбі, ця квартира автоматично стане спільною сумісною власністю подружжя. Вам потрібно отримати від Вашого чоловіка нотаріальну згоду на придбання нерухомості. Якщо Ви не хочете, щоб чоловік претендував на неї, то Вам потрібно скласти шлюбний договір, або отримати від нього нотаріальну заяву про те, що квартира купується за ваші особисті кошти.

3. Укладання договору. Ви та продавець підписуєте договір купівлі-продажу у нотаріуса.

4. Сплата платежів. Покупець зазвичай сплачує 1% до Пенсійного фонду, якщо це Ваша не перша квартира, а також послуги нотаріуса. Продавець сплачує 1% державного мита, але за домовленістю ці витрати можна розподілити порівну.

5. Розрахунок. Відбувається передача коштів. Для сум понад 50 000 грн закон вимагає безготівкового розрахунку. Проте, на практиці дуже часто розрунки відбуваються у готівковій формі.

6. Реєстрація. Нотаріус вносить дані до Державного реєстру і Ви отримуєте Витяг, який підтверджує, що Ви — нова повноправна власниця.

Чи відомо Вам, яким саме чином чоловік набув право власності на цю квартиру (приватизація, купівля, дарування), щоб ми могли остаточно оцінити ризики з боку його колишньої дружини? Та чи був складений заповіт на його теперішню дружину?

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Добрий день. У цій ситуації ризик для покупця є високим, оскільки існує ймовірність, що донька померлого має законне право на частку у квартирі, навіть якщо формально вона не оформлювала спадщину або продавець запевняє у відсутності претензій.

Суть проблеми полягає в тому, що за нормами Цивільного кодексу України спадщина переходить до спадкоємців або за заповітом, або за законом, і діти спадкодавця належать до першої черги спадкування. Якщо донька є непрацездатною (зокрема через стан здоров’я після інсульту), вона має гарантоване право на обов’язкову частку у спадщині незалежно від змісту заповіту. Крім того, якщо вона проживала разом із батьком на момент його смерті або є особою з обмеженою чи відсутньою дієздатністю, закон вважає, що вона прийняла спадщину, навіть без подання заяви нотаріусу, за умови що не було оформлено офіційної відмови.

Важливо розуміти, що навіть якщо особу формально не визнано недієздатною через суд, але фактично вона не усвідомлює значення своїх дій, це може мати серйозні юридичні наслідки. Зокрема, будь-які дії щодо відчуження майна без урахування її прав можуть бути оскаржені. У майбутньому така особа або її представник (опікун)матиме право звернутися до суду з вимогою визнати договір купівлі-продажу недійсним, якщо буде доведено, що її права порушені або що вона не могла реалізувати їх через стан здоров’я. Також можливе поновлення строку на прийняття спадщини через судякщо причина пропуску пов’язана зі станом здоров’я.

Окремо слід враховувати, що у випадку, якщо особа є недієздатною або обмежено дієздатною, будь-які дії щодо її майна можливі лише за участю опікуна та з обов’язковим дозволом органу опіки та піклування. Відсутність такого дозволу робить угоду вразливою для подальшого оскарження. Більше того, закон прямо забороняє здійснювати операції з майном підопічного в інтересах самого опікуна або його родичів, а також вимагає, щоб такі діі відповідали інтересам цієї особи.

Що стосується перевірки квартири перед купівлею, необхідно діяти максимально обережно і не обмежуватись лише поясненнями продавця чи ріелтора. Обов’язково потрібно отримати та перевірити:

• свідоцтво про право на спадщину, яке підтверджує, хто саме набув право власності
• витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно для перевірки власників, обтяжень та історії переходу прав;
• інформацію про склад сім’ї померлого на момент смерті, щоб з’ясувати коло можливих спадкоємців
• наявність або відсутність заяв про прийняття чи відмову від спадщини іншими спадкоємцями
• у разі наявності особи з ознаками недієздатності –дозвіл органу опіки та піклування на відчуження її частки.

Додатково варто перевірити інформацію через державні реєстри –судових рішень та боржників, щоб з’ясувати, чи немає спорів або фінансових зобов’язань, які можуть вплинути на майно. Частину цієї перевірки можна зробити самостійно, але повноцінний правовий аналіз доцільно проводити через нотаріуса або юриста, який матиме доступ до спадкової справи.

Під час укладення договору купівлі-продажу необхідно забезпечити максимальний рівень юридичного захисту. Договір має містити чіткі гарантії продавця про відсутність інших претендентів на майно та його зобов’язання компенсувати збиткиу разі виникнення спорів. Розрахунки бажано проводити через банк у безготівковій формі, щоб підтвердити добросовісність набуття права власності.

Загалом, поки не буде повністю з’ясовано статус доньки, її права на спадщину та наявність усіх необхідних дозволів, укладення угоди є передчасним і потенційно небезпечним. У таких обставинах головне це не поспішати з підписанням договору та не передавати кошти без повного юридичного підтвердження відсутності ризиків.

З повагою, Адвокат Середницький

Доброго дня, Діана!

За викладеними Вами обставинами основний ризик в цій ситуації - це не колишня дружина, а донька спадкодавця. Колишня дружина після розірвання шлюбу не є спадкоємицею за законом, але донька є спадкоємицею першої черги нарівні з дружиною спадкодавця, незалежно від того, від якого шлюбу вона народжена.

Потрібно врахувати той факт, що донька могла прийняти сппадщину автоматично, за умови того, що була зареєстрована зі спадкодавцем за однією адресою на момент його смерті.

Автоматичне прийняття спадщини в Україні регулюється ч. 3 ст. 1268 Цивільного кодексу України. Спадкоємець, який постійно проживав разом із померлим на момент смерті (спільна реєстрація/прописка), вважається таким, що прийняв спадщину автоматично, якщо не відмовився від неї протягом 6 місяців. Також автоматично спадкують малолітні, неповнолітні та недієздатні особи.

Отже, для Вас дуже важливо чи може продавець документально підтвердити, що на момент видачі свідоцтва про право на спадщину інших осіб, які прийняли спадщину або могли мати обов’язкову частку, нотаріус обґрунтовано не врахував. Бо якщо потім з’ясується, що право доньки порушено, можливі вимоги про внесення змін до свідоцтва про право на спадщину або про визнання такого свідоцтва недійсним повністю чи частково.

Чи маєте Ви інформацію щодо того, як саме була придбана чоловіком дана нерухомість?

Щодо відповідей на Ваші питання.

1. Які документи мені потрібно запросити в ріелтора/продавця, щоб убезпечитись від судових тяганин?

По-перше, свідоцтво про право на спадщину на квартиру і витяг з Державного реєстру речових прав, де продавець уже зареєстрована власницею. Для нерухомості спадкоємець має отримати свідоцтво про право на спадщину, а право власності має бути зареєстроване у Державному реєстрі прав.

По-друге, копію правовстановлюючого документа, за яким квартира належала самому спадкодавцю до смерті: договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, договір приватизації, свідоцтво про спадщину тощо. Це потрібно, щоб зрозуміти, чи не було там спільної сумісної власності або інших прихованих прав третіх осіб.

По-третє, інформаційну довідку зі Спадкового реєстру щодо: наявності спадкової справи, наявності/відсутності заповіту, наявності виданих свідоцтв про право на спадщину. Нотаріус при заведенні спадкової справи перевіряє ці дані за Спадковим реєстром.

По-четверте, довідку про зареєстрованих осіб у квартирі: на дату смерті спадкодавця, і окремо на дату продажу. Для Вашої ситуації це критично, бо якщо донька була зареєстрована та фактично проживала разом із батьком на момент смерті, це серйозно підвищує ризик спору про вже прийняту спадщину.

По-п’яте, бажано отримати документи, які підтверджують сімейний статус спадкодавця: свідоцтво про смерть, свідоцтво про шлюб із нинішньою дружиною, рішення про розірвання попереднього шлюбу або свідоцтво про розірвання шлюбу з колишньою дружиною.

2. Як здійснити повноцінну перевірку квартири? Чи можу я зробити це сама?

В цілому так, можете, але повноцінно спадковий ризик самостійно перевірити складно, бо тут вирішальне значення мають матеріали спадкової справи і факти, яких у відкритих реєстрах Ви не побачите: чи зверталась донька, чи проживала зі спадкодавцем, чи є в неї статус непрацездатної, чи існує опікун, чи були якісь заяви нотаріусу. Тому я б радив іти до свого нотаріуса, а не до нотаріуса продавця, і ще до підписання договору дати йому пакет документів на попередню перевірку.

Перед укладенням договору купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку потрібно перевірити документи, які підтверджують право власності.

1. До документів, які підтверджують право власності належать укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва або майбутній об’єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дублікат, зокрема:

- договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір;

- договір про поділ спадкового майна;

- договір про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;

- договір про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно;

- договір про виділення частки в натурі (поділ);

- іпотечний договір, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;

- договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, укладений відповідно до вимог законодавства;

- договір оренди житла з викупом.

- договір, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об’єктом довірчої власності;

- свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

- свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

- видані нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;

- свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;

- свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 01 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;

- судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості;

- ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

- інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

2. Перевірка документів, що підтверджують державну реєстрацію речових прав на майно. Перевірка наявності обтяження речових прав.

Правочини щодо відчуження та застави майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Підтвердження факту наявності в особи певних речових прав забезпечується шляхом використання Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме отримання відомостей з нього в режимі реального часу.

Інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права, обтяження речових прав містить актуальні на дату та час її надання відомості про зареєстровані речові права, обтяження речових прав, наявні в Державному реєстрі прав, а також відповідні відомості з його невід’ємної архівної складової частини або відомості про відсутність зареєстрованих речових прав, обтяжень речових прав.

За бажанням особи інформація з Державного реєстру прав про зареєстровані речові права, обтяження речових прав також може додатково містити відомості про набуття, зміну і припинення речових прав, обтяжень речових прав, а також про внесені зміни до відповідних відомостей Державного реєстру прав та його невід’ємної архівної складової частини у хронологічному порядку.

Для отримання інформації з Державного реєстру прав в паперовій формі необхідно звертатися до державного реєстратора прав на нерухоме майно, адміністратора центру надання адміністративних послуг або помічника нотаріуса, а в електронній формі інформацію можливо отримати за допомогою Порталу Дія.

Мін’юст звертає увагу, що систему державної реєстрації прав відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) запроваджено в Україні з 01 січня 2013 року.

До 01 січня 2013 року державна реєстрація права власності та інших речових прав на об’єкти нерухомого майна, що розташовані на земельних ділянках, проводилась, зокрема відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України

від 07 лютого 2002 року № 7/5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 року за № 157/6445 (втратило чинність), реєстраторами бюро технічної інвентаризації (далі – БТІ) в Реєстрі прав власності на нерухоме майно та на паперових носіях (реєстрових книгах та реєстраційних справах), які досі зберігаються в БТІ.

Державна реєстрація права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) до 01 січня 2013 року проводилася територіальними органами земельних ресурсів (абзац третій пункту 3 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 11 лютого 2010 року № 1878-VІ «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України»).

3. Варто пересвідчитися, що в Державному реєстрі прав не зареєстровані судові рішення про заборону вчинення реєстраційних дій та/або заяви власника об’єкта нерухомого майна про заборону вчинення реєстраційних дій щодо власного об’єкта нерухомого майна, які є підставою для зупинення державної реєстрації прав.

Також необхідно перевірити, чи не здійснювалося у квартирі перепланування, зокрема чи не були демонтовані або змінені несучі конструкції, у тому числі опорні стіни. У разі проведення таких робіт слід з’ясувати, чи оформлені вони належним чином, чи внесені відповідні зміни до технічної документації та чи видано новий технічний паспорт. Відсутність належного оформлення перепланування може спричинити для покупця подальші труднощі як у користуванні квартирою, так і при її подальшому відчуженні.

Крім того, доцільно перевірити відсутність заборгованості за житлово-комунальні послуги. Хоча такі зобов’язання не завжди автоматично переходять на нового власника, на практиці наявність боргів часто стає підставою для додаткових спорів із надавачами послуг, ОСББ або управителем будинку. Саме тому цей аспект також потребує уваги до моменту укладення договору.

З метою перевірки, чи не є квартира об’єктом судового спору, а також чи не накладено на неї арешт у межах судового або виконавчого провадження, варто здійснити пошук інформації в Єдиному державному реєстрі судових рішень як щодо самої квартири, так і щодо її власника. Така перевірка дає можливість виявити наявні або минулі спори, пов’язані з правом власності, спадкуванням, поділом майна, стягненням заборгованості, арештом майна або іншими обставинами, які можуть вплинути на безпечність набуття права власності.

Окремо необхідно пересвідчитися, що відчужувач нерухомого майна не внесений до Єдиного реєстру боржників, а також що до нього не застосовано персональні спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи відповідно до Закону України «Про санкції». Наявність таких обставин може ускладнити або навіть унеможливити належне оформлення правочину. Відомості про осіб, до яких застосовано санкції, підлягають перевірці за даними Державного реєстру санкцій.

3. Який порядок дій має бути підчас купівлі-продажу в нотаріуса?

Насамперед, як я і зазначав вище, варто звернутися саме до свого нотаріуса, який супроводжуватиме укладення договору, та ще до передачі авансу або завдатку (якщо буде йти про те мова) надати йому для попередньої правової перевірки всі наявні документи на квартиру. На цьому етапі нотаріус має перевірити особу продавця, наявність і підставу виникнення права власності, відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, наявність арештів, заборон, іпотек та інших обтяжень, а у випадку спадкового походження майна — також правомірність оформлення спадщини та відсутність очевидних ризиків, пов’язаних з можливими претензіями інших спадкоємців.

Лише у разі, якщо за результатами такої попередньої перевірки істотних ризиків не встановлено, можна переходити до попередніх домовленостей щодо укладення договору. При цьому передача завдатку або авансу є доцільною лише за умови належного письмового оформлення, з чітким визначенням підстав і порядку його повернення у разі, якщо надалі буде виявлено обставини, які перешкоджають укладенню договору, зокрема спадкові, реєстраційні або інші юридичні ризики.

Безпосередньо перед посвідченням договору нотаріус повторно перевіряє актуальність усіх відомостей щодо об’єкта та сторін правочину, зокрема право власності продавця, наявність або відсутність обтяжень, арештів і заборон відчуження, інформацію про зареєстрованих у квартирі осіб, а також шлюбний статус сторін і необхідність отримання згоди другого з подружжя у випадках, передбачених законом.

У день укладення договору сторони підписують договір купівлі-продажу, здійснюють розрахунок у погоджени спосіб, після чого нотаріус посвідчує правочин і проводить державну реєстрацію права власності за покупцем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Саме з моменту такої державної реєстрації право власності покупця набуває офіційного підтвердження.

Ще раз хочу звернути Вашу увагу на те, що важливе значення має не усне запевнення продавця про те, що донька спадкодавця не претендує на квартиру, а наявність належних і перевірюваних документальних підтверджень відсутності правових підстав для її можливих вимог у майбутньому. Якщо у продавця відсутні документи, які дають змогу встановити, що донька не проживала разом зі спадкодавцем на день його смерті, що її правовий статус не створює додаткових спадкових ризиків, а матеріали спадкової справи не містять обставин, які можуть свідчити про порушення її прав як спадкоємиці, така квартира є об’єктом підвищеного юридичного ризику для покупця.

За відсутності чіткої та зрозумілої спадкової історії, належно оформленої спадкової справи та документів, які виключають обґрунтовані претензії з боку доньки спадкодавця, укладення договору купівлі-продажу без додаткової правової перевірки є небажаним, оскільки в подальшому це може спричинити судовий спір щодо спадщини або права власності на квартиру.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас.

Вітаю! Маю намір придбати квартиру, яку продавець отримав у спадок. Дружина єдина власниця квартири після смерті її чоловіка. В чоловіка немає батьків, братів або сестер. Але є колишня дружина і донька. Обидвом відомо про смерть спадкодавця, письмово вони не претендують на квартиру і за словами дружини також словесно ніяких намірів щодо цієї квартири не мають. Обидві знаходились і знаходяться в Україні, в моєму місті. Донька декілька років після інсульту лежача і не говорить. Немає відомостей або підтверджень документальних в продавця, що донька від першого шлюбу інвалід або що вона має опікуна. Як мені убезпечити себе в цій угоді і наскільки вона ризикована.

1. Які документи мені потрібно запросити в ріелтора/продавця, щоб убезпечитись від судових тяганин?

У Вашій ситуації сама по собі схема "квартира отримана у спадщину і продається" є нормальною і доволі поширеною. Основний нюанс тут, наявність потенційного спадкоємця першої черги, а саме доньки від першого шлюбу. Незважаючи на те, що вона фактично не заявляє прав, за законом вона має право на спадкування, і теоретично може звернутись до суду з вимогою про поновлення строку для прийняття спадщини. Саме це і є ключовий ризик у подібних угодах.

Що стосується документів, які Вам варто перевірити, то в першу чергу необхідно отримати свідоцтво про право на спадщину - це основний документ, який підтверджує, що продавець став власником законно.

Також обов’язково перевіряються документи, на підставі яких спадкодавець володів квартирою, витяг з Державного реєстру речових прав (щоб переконатися, що немає арештів, іпотек чи інших обтяжень), а також інформація про відкриття спадкової справи - у якого нотаріуса вона велась і чи звертались інші спадкоємці.

Важливо розуміти, що навіть якщо Вам нададуть якісь письмові відмови від інших осіб, вони мають юридичне значення лише тоді, коли оформлені належним чином у нотаріуса в межах спадкової справи. Звичайні заяви або переписка не дають повної гарантії.

2. Як здійснити повноцінну перевірку квартири? Чи можу я зробити це сама?

Щодо самостійної перевірки, частину інформації Ви дійсно можете отримати самі: перевірити квартиру в реєстрі речових прав, подивитись наявність судових спорів у відкритих реєстрах. Але повноцінно оцінити ситуацію без доступу до спадкової справи практично неможливо. Крім того, тут важлива не лише наявність чи відсутність документів, а й правильна юридична оцінка ризиків - наприклад, чи є підстави для поновлення строку спадкоємцем, який не звертався раніше. Тому на практиці такі перевірки або робить адвокат, або нотаріус перед угодою.

3. Який порядок дій має бути підчас купівлі-продажу в нотаріуса?

Що стосується самого процесу купівлі-продажу, то ключова роль тут саме у нотаріуса. Саме він перед посвідченням договору перевіряє право власності, історію переходу прав, наявність обтяжень, а також аналізує підставу набуття майна, у Вашому випадку це спадщина. Через доступ до реєстрів і спадкових справ нотаріус фактично проводить повну юридичну перевірку.

Загалом, угода не виглядає критично ризиковою, але має певний рівень ризику саме через доньку спадкодавця. Особливо з урахуванням її стану, якщо вона є недієздатною або обмежено дієздатною, або якщо з’явиться опікун, у майбутньому можуть бути спроби перегляду спадкових питань. Тому головне завдання - переконатися, що спадкова процедура була проведена належним чином і що інші спадкоємці або не звертались, або пропустили строки без поважних причин.

Якщо підійти до перевірки грамотно і провести угоду через компетентного нотаріуса, ці ризики можна суттєво мінімізувати.

З повагою! Щасти Вам!

Доброго дня, У запропонованій ситуації придбання квартири, право власності на яку виникло у продавця в порядку спадкування, потребує підвищеної правової обережності, оскільки наявні потенційні ризики, пов’язані з можливими неврахованими спадковими правами інших осіб.

Передусім слід виходити з того, що відповідно до норм цивільного законодавства України, право на спадкування мають не лише спадкоємці, які фактично прийняли спадщину, але й окремі категорії осіб, які наділені правом на обов’язкову частку у спадщині. До таких належать, зокрема, непрацездатні діти спадкодавця, незалежно від змісту заповіту чи факту їх активної участі у спадковій справі. З огляду на зазначене, обставина, що донька спадкодавця перебуває у тяжкому стані здоров’я після інсульту, об’єктивно створює ризик визнання за нею права на обов’язкову частку у спадковому майні, навіть у разі відсутності з її боку будь-яких заяв чи претензій на момент укладення правочину.

Відсутність документального підтвердження правового статусу такої особи (зокрема щодо встановлення інвалідності, недієздатності або призначення опікуна) не усуває ризиків, а навпаки, ускладнює їх правову оцінку. У майбутньому, у разі встановлення відповідних юридичних фактів або призначення законного представника, така особа або її представник матимуть право на судовий захист, що може включати вимоги про визнання права власності на частку у спадковому майні або витребування майна від добросовісного набувача.

З метою мінімізації зазначених ризиків покупцю доцільно витребувати у продавця повний пакет документів, що підтверджують як правомірність набуття права власності, так і відсутність інших осіб, які мають або могли мати спадкові права. Зокрема, необхідним є дослідження свідоцтва про право на спадщину, матеріалів спадкової справи, інформації про коло спадкоємців, а також документів, що підтверджують неприйняття спадщини іншими особами або їх належну відмову від неї. Особливу увагу слід приділити наявності або відсутності заяви доньки спадкодавця про відмову від спадщини, а у разі її фактичної неспроможності вчиняти правочини — документам щодо встановлення опіки чи піклування.

Окрім перевірки спадкових аспектів, покупцю необхідно здійснити комплексну правову перевірку об’єкта нерухомості, що включає аналіз відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, перевірку наявності обтяжень, арештів, судових спорів, а також інформації про зареєстрованих у квартирі осіб. Формально така перевірка може бути здійснена самостійно, однак з огляду на складність спадкових правовідносин доцільним є залучення кваліфікованого юриста або нотаріуса для правового аналізу.

Укладення договору купівлі-продажу має відбуватись у нотаріальній формі з обов’язковою попередньою перевіркою документів нотаріусом. Водночас слід враховувати, що нотаріус перевіряє правочин лише в межах наданих документів і не несе відповідальності за можливі приховані ризики, пов’язані з невиявленими спадкоємцями або спірними правами третіх осіб.

З урахуванням викладеного, зазначена угода може бути кваліфікована як така, що має підвищений рівень юридичного ризику. Ключовим фактором ризику є невизначений правовий статус доньки спадкодавця, яка потенційно може мати право на обов’язкову частку у спадщині. За відсутності належних підтверджень відсутності у неї такого права або належного оформлення її відмови від спадщини (через законного представника у разі необхідності), укладення договору купівлі-продажу не гарантує набуття покупцем безспірного права власності.

У подібних обставинах найбільш виваженим підходом є або отримання вичерпних юридичних підтверджень щодо відсутності ризиків з боку потенційних спадкоємців, або відкладення укладення правочину до спливу строків позовної давності, або відмова від придбання такого об’єкта нерухомості.

Вітаю Вас, Діана.

Основним документом продавця у Вашій ситуації буде Свідоцтво про право на спадщину.

Оскільки мова йде про спадкування нерухомості, його отримання є обов'язковим відповідно до статті 1297 Цивільного кодексу України.

Якщо продавець є єдиним спадкоємцем, то у Свідоцтві його частку буде визначено як 1/1.

Окрім Свідоцтва про право на спадщину обов'язково буде потрібен витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Саме він підтвердить право власності продавця на нерухомість.

З повагою,

Андрій Брильов

ДОБРОГО ДНЯ, пані ДІАНА! ПРИДБАННЮ НЕРУХОМОСТІ НА ВТОРИННОМУ РИНКУ (У ГРОМАДЯН) МАЄ ПЕРЕДУВАТИ СЕРЙОЗНА ЮРИДИЧНА ЕКСПЕРТИЗА, АДЖЕ НОТАРІУС НЕ НЕСЕ ЖОДНОЇ ВІДПОВІДАЛЬНОСТІ ЗА ПОДІБНІ РЕЧІ ПРИ ПОСВІДЧЕННІ ПРАВОЧИНУ І НЕ ПЕРЕВІРЯЄ НІЧОГО ОКРІМ РЕЄСТРІВ та ДОКУМЕНТІВ ПРОДАВЦЯ. ВЛАСНЕ НЕ НЕСЕ НІЯКОЇ ВІДПОВІДАЛЬНОСТІ і РІЄЛТОР, А ЧАСТО НАВІТЬ САМ ПРОДАВЕЦЬ.

Купівля квартири у спадкоємця, коли існують інші родичі першої черги (особливо непрацездатні чи недієздатні), є ризикованою операцією. Головна небезпека полягає в тому, що донька від першого шлюбу, як непрацездатна особа, має право на обов'язкову частку у спадщині незалежно від наявності заповіту.

Право на обов'язкову частку у спадщині в Україні регулюється статтею 1241 Цивільного кодексу України. Згідно з нею, малолітні, неповнолітні, повнолітні непрацездатні діти, непрацездатна вдова/вдівець та непрацездатні батьки спадкують, незалежно від заповіту, половину частки, яка належала б кожному з них у разі спадкування за законом.

Непрацездатні громадяни - особи, які досягли встановленого цим Законом віку, що дає право на призначення пенсії за віком, у тому числі на пільгових умовах, та дострокової пенсії, або особи з інвалідністю, у тому числі діти з інвалідністю, а також особи, які мають право на пенсію у зв’язку з втратою годувальника відповідно до закону (Закон України "Про загальнообов'язкове державне пенсійне страхування").

Ризик оцінюється як високий. Донька є спадкоємицею першої черги за законом. Навіть якщо вона пропустила 6-місячний строк для подання заяви, суд може поновити його, якщо визнає причину пропуску поважною (наприклад, стан здоров'я після інсульту). Оскільки вона непрацездатна (інсульт, не говорить), її права захищені законом посилено: вона має право на 1/2 тієї частки, яку б отримала за законом.

Якщо донька на момент смерті батька проживала разом з ним, вона вважається такою, що прийняла спадщину автоматично (якщо не було офіційної відмови). У такому разі частка квартири вже фактично належить їй, і після її смерті ця частка перейде до її спадкоємців у загальному порядку. Все інше доведеться доводити в судах.

:Доки донька жива, зберігається ризик, що її представник, опікун або вона сама (якщо її стан покращиться або буде поновлено строк через суд) зможуть заявити права на частку квартири і оскаржити будь-який правочин та свідоцтво про право на спадщину, видане дружині померлого.

Спадкова трансмісія тут не діє. Тобто спадкоємці такої особи не зможуть в майбутньому успадкувати право на обов"язкову частку, якщо остання не прийняла спадщину.

Згідно зі ст. 1276 Цивільного кодексу України, право на прийняття обов'язкової частки у спадщині не переходить до спадкоємців особи, яка померла.

Але лише у випадку, якщо вона не була зареєстрована у житлі і не прийняла спадщину автоматично. Бо в такому випадку, після її смерті ця частка стане частиною її власної спадкової маси, на яку претендуватимуть її родичі.

Потрібно перевірити, чи не було за останні роки судових справ про визнання доньки недієздатною. Якщо вона офіційно недієздатна, від її імені має діяти опікун, а для будь-яких дій із майном (навіть відмови від спадщини) потрібен дозвіл органу опіки та піклування.

Чи знаєте Ви - була донька офіційно визнана недієздатною судом, і хто є її офіційним опікуном?

Також взагалі може існувати судовий спір щодо квартири, а арешт не накладеним, що дозволяє швиденько продати квартиру.

Звісно це надмірні перестороги. Але з досвіду маю зазначити, що ніякі перестороги в таких речах не вважаю надмірними.

Щоб мінімізувати ризики, вимагайте від продавця/ріелтора наступні документи:

1. Свідоцтво про право на спадщину. Перевірте, на якій підставі дружина стала власницею (за законом чи за заповітом).

• Витяг зі Спадкового реєстру. Щоб переконатися, що не було інших заповітів або відкритих спадкових справ іншими родичами.
• Довідка про склад сім'ї (або витяг з реєстру територіальної громади). Допоможе побачити, хто був зареєстрований у квартирі на момент смерті власника. Також можете звернутися до паспортиста ЖЕКу чи ОСББ, щоб уточнити по їх обліковим формам інформацію, бо часто в ЦНАПі та електронному реєстрі інформація неповна або взагалі відсутня, особливо якщо люди прописувалися ще в радянські часи.
• Письмова відмова доньки. Якщо вона подавала нотаріально завірену заяву про відмову від спадщини під час відкриття справи, це найкращий захист. Через її стан здоров'я така відмова могла бути підписана опікуном за дозволом органу опіки.
• Документи про стан здоров'я доньки. Офіційні підтвердження наявності чи відсутності інвалідності або опікунства

Якщо рієлтор або продавець - нервово реагує на такі запитання, то яка б не була приваблива ціна - краще від такої угоди відмовитись. Особливо якщо додатково пропонуються маніпуляції з розрахунком - готівка, вказівка в договорі неповної суми тощо.

Але і це не панацея навіть якщо по фінансам начебто все добре. Чому? - Бо зараз такі часи. Дуже багато людей продають все і тікають з України. І потім можна 300 разів навіть мати на руках рішення суду, але не мати можливості отримати з людини, яка поїхала з України чи взагалі не має на собі більше майна - свої законно сплачені і зароблені гроші.

ВИ МОЖЕТЕ ЗДІЙСНИТИ САМОСТІЙНУ ПЕРЕВІРКУ.

Ви можете зробити частину перевірки самостійно, але для гарантій краще залучати фахівців.

Самостійно: Замовте інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав (ДРРП) через портал Дія або Опендатабот. Там ви побачите історію власників та наявність обтяжень (арештів).

Через спеціалістів: Перевірте Реєстр судових рішень за ПІБ померлого та продавця на предмет спорів щодо цієї квартири.

Особистий візит: Спробуйте уточнити в ЖЕК, ОСББ або у сусідів, чи не з’являлися претенденти на квартиру.

Порядок дій у нотаріуса

1. Попередня перевірка. Нотаріус перевіряє справжність документів, відсутність арештів, заборон та обтяжень у реєстрах.
2. Підготовка договору. Нотаріус складає проект договору купівлі-продажу.
3. Підписання та розрахунок. Ви підписуєте договір, здійснюєте оплату (через банківський рахунок, якщо сума перевищує ліміт та з новими правилами фінансового моніторингу нотаріуса).
4. Реєстрація права власності. Нотаріус реєструє вас як нового власника в ДРРП і видає Витяг.

Враховуючи стан доньки (лежача, не говорить), існує ризик, що договір купівлі-продажу можуть оскаржити через її недієздатність або відсутність згоди органу опіки, якщо вона визнана недієздатною судом.

Верховний Суд (України) у своїй стабільній практиці з цього питання вказує, що право на обов’язкову частку існує незалежно від змісту заповіту. Навіть якщо чоловік написав заповіт повністю на дружину, донька (якщо вона має інвалідність або є непрацездатною за віком) має право на половину тієї частки, яка б належала їй за законом.

Якби заповіту не було, дружина і донька отримали б по 1/2. Обов’язкова частка доньки в такому разі — 1/4 квартири.

Звісно враховучи, що 3/4 таки належать продавцю скоріш за все, то за 1/4 доведеться у разі негативного сценарію - сплачувати непрацездатній донці. І то лише якщо вона погодиться на це.

Суд зазвичай визнає договір частково недійсним.

У багатьох випадках суд визнає договір купівлі-продажу частково недійсним (у розмірі частки доньки). Це означає, що Ви залишитеся власником не всієї квартири, а лише її частини (наприклад, 3/4), а 1/4 належатиме доньці. Повернути гроші за ту частину від продавця-дружини через суд буде надзвичайно складно.

У таких випадках щиро рекомендую клієнтам в договір купівлі-продажу включити окремий пункт із застереженнями (там же де і застереження про відсутність боргів за комунальні послуги).

Таке застереження в договорі називається гарантіями та запевненнями (Representations and Warranties). Хоча воно не може заборонити третім особам (доньці) звернутися до суду, воно створює юридичну базу для того, щоб Ви могли стягнути з продавця збитки або грошову компенсацію.

Ось юридично грамотне формулювання, яке варто включити до договору:

1. Продавець заявляє та гарантує, що на момент підписання цього Договору об’єкт нерухомості не перебуває під арештом чи забороною відчуження, не є предметом судового спору, а також щодо нього відсутні будь-які права та претензії з боку третіх осіб, у тому числі тих, що випливають із права на обов’язкову частку у спадщині (згідно зі ст. 1241 ЦК України).
2. Продавець підтверджує, що йому відомо про наявність інших спадкоємців першої черги, і гарантує, що останні належним чином повідомлені про відкриття спадщини та не мають законних підстав для оскарження права власності Продавця на Об’єкт або поновлення строків на прийняття спадщини.
3. У разі пред’явлення третіми особами (включаючи спадкоємців померлого власника) будь-яких претензій або позовів щодо Об’єкта, Продавець зобов’язується самостійно та за власний рахунок врегулювати такі претензії, виступаючи на стороні Покупця у судових процесах.
4. У випадку винесення судом рішення про визнання цього Договору недійсним (повністю або частково) або витребування частки Об’єкта на користь третіх осіб, Продавець зобов’язується протягом (наприклад, 10) календарних днів з моменту набрання рішенням суду законної сили виплатити Покупцю грошову компенсацію, еквівалентну ринковій вартості такої частки Об’єкта на момент стягнення, а також відшкодувати всі супутні витрати та збитки.

Чому це не панацея? Проблема стягнення - Якщо у продавця на той момент не буде грошей (вона їх витратить), наявність цього пункту в договорі не допоможе швидко повернути кошти. Вам доведеться проходити через виконавчу службу. Оскільки право на обов'язкову частку захищене законом, суд може стати на бік доньки, попри цей пункт. Проте цей текст допоможе Вам у суді довести, що Ви є добросовісним набувачем, оскільки вжили всіх заходів для перевірки.

Крім цього пункту, вимагайте, щоб у договорі була зазначена повна реальна сума угоди. Якщо вкажете занижену ціну «для податків», то за цим пунктом зможете повернути лише ту малу суму, що прописана в договорі. Розписки про отримання повної суми грошей в більшості випадків судами не приймаються до уваги, на жаль.

З повагою та розумінням, Турчин Я.О.

Вітаю Вас ще раз Діано.

Хочу ще раз звернути Вашу увагу на важливість такого документа, як Свідоцтво про право на спадщину. Адже з нього можна отримати багато важливої інформації.

1. При спадкуванні нерухомості отримання Свідоцтва є обов'язковим відповідно до статті 1297 ЦК України.

2. В Свідоцтві чітко зазначено, на яку частку власності воно видане. Тобто з нього можно зрозуміти, хто ще може претендувати на майно. Якщо один власник, то його частку обозначено як 1/1.

3. Якщо квартира знаходиться під арештом, іншими обтяженнями, нотаріус не оформляє Свідоцтво про право на спадщину.

І ще такий, мабуть головний, момент. Саме на підставі Свідоцтва про право на спадщину реєтрується право власності на нерухомість. А без цього продавець не зможе продати квартиру. Тобто обовязково знадобиться витяг з Держреєстру речових прав.

З повагою,

Андрій Брильов

Загальний строк позовної давності для оскарження договору купівлі-продажу квартири в Україні становить 3 роки. Цей строк починається з дня, коли особа (сторона договору або зацікавлена особа) дізналася або могла дізнатися про порушення свого права.

ОСКАРЖЕННЯ ДОГЛВОРУ МОЖЛИВЕ ТІЛЬКІ В СУДОВОМУ ПОРЯДКУ.