Які мої подальші кроки для захисту своїх прав як співвласника?

Доброго дня!

Ви як співвласник маєте першочергове право на викуп часток інших співвласників, які повинні були офіційно Вас проінформувати про продаж та запропонувати викупити свої частки.

Якщо продаж відбувся, Ви маєте право звернутися до суду з позовом про переведення на Вас прав та обов’язків покупця. Це означає, що Ви заміщуєте покупця в договорі купівлі-продажу і стаєте власником цих часток на тих самих умовах.

Для цього Ви повинні внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку покупець мав сплатити за ці частки.

Виділ частки в натурі можливий лише у випадку, якщо технічно можливо виділити окрему частину майна (з окремим входом, комунікаціями тощо), що часто неможливо для житлових будинків без їх суттєвої перебудови.

Зверніться до місцевого органу архітектурно-будівельного контролю (ДІАМ) із заявою, у якій зазначте, що ви є співвласником, згоди на будь-які будівельні роботи чи реконструкції не давали, і будь-які дозвільні документи, видані без Вашої згоди, є незаконними.

Якщо покупець вже вчинив спроби будівництва, подайте позов про усунення перешкод у користуванні власністю та клопотання про забезпечення позову шляхом накладення арешту на частку або заборони вчиняти будь-які дії з нерухомістю до завершення суду.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня, Діана!

Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

• Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.
• Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.
• Якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування спільним майном відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально, він є обов'язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно. ( ст.358 ЦК України)
• Співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності (стаття 361 ЦК України).

Відмінності між спільною частковою та спільною сумісною власністю.

1. за визначеністю часток(у спільній часткові власності частки кожного із співвласників заздалегідь визначені, у спільній сумісній власності – ні, вони вважаються рівними); - ст. ст. 356, 368 ЦК України.
2. за участю у розподілі доходів та витрат у спільному майні( у спільній часткові власності доходи і витрати розподіляються між співвласниками пропорційно до розміру їх часток, а у спільній сумісній власності – по рівну); - ст. 359 ЦК України
3. за здійсненням права розпорядження( у спільній часткові власності кожен із співвласників розпоряджається належною йому часткою, а у спільній сумісній – правом власності у повному обсязі); - ст.ст. 361, 369 ЦК України
4. за відповідальністю(суб’єкти спільної часткової власності за своїми зобов’язаннями несуть часткову відповідальність, суб’єкти спільної сумісної – солідарну); - ст.ст. 360, 369 ЦК України
5. за підставами виникнення( право спільної часткової власності виникає з будь-яких підстав, які не суперечать закону: спільне будівництво, спадкування, договірну про спільну діяльність ін., спільна сумісна власність виникає лише у випадках прямо передбачених законом, або договором) - ч. 4 ст.355 ЦК України

Право переважної купівлі

Відчуження частки у спільній частковій власності здійснюється із дотриманням права переважної купівлі, зміст якого розкритий у ст. 362 Цивільного кодексу України.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

• Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

• Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

• Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
• Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

ПРАВОВІ ПОЗИЦІЇ ВЕРХОВНОГО СУДУ У СПРАВАХ ЗІ СПОРУ ЩОДО ПЕРЕВЕДЕННЯ ПРАВ ТА ОБОВ‘ЯЗКІВ ПОКУПЦЯ.

Суб`єктивне право на продаж частки сторонній особі виникає у співвласника з моменту одержання відмови усіх інших співвласників від здійснення переважного права на купівлю або нездійснення ними цього права протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, якщо предметом договору купівлі-продажу є нерухоме майно

Перед посвідченням договору купівлі-продажу частки у спільному майні нотаріус повинен упевнитись у тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку іншій особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка

Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки в спільному майні є або свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця, або заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається (із зазначенням ціни та інших умов продажу цієї частки). Справжність підпису на заяві має бути засвідчена нотаріально.

Договір купівлі-продажу частки спільного майна іншій особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що учасники спільної часткової власності відмовились одержати надіслані на їх адресу заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв`язку.

З повагою, адвокат Айвазян.