Сусід намагається закрити доступ до підвалу та горища багатоквартирного будинку

ДОБРОГО ДНЯ, ОЛЕКСІЙ ! ЯК би прикро не було, а щоб мати юридично зобов"язуючий припис не перешкоджати Вашому праву володіння, користування та розпорядження своїм майном і не здійснювати незаконний самобуд - Ви можете звернутися лише до суду. Бо приписи всіх інших органів та інспекцій - не мають в реаліях нахабного сусіда - порушника законів жодного впливу. І поліція на такі приписи реагувати не може.

Обмеження доступу до підвалу із загальнобудинковими комунікаціями (каналізаційним стояком) та укриттям є абсолютно незаконним, навіть за наявності у сусіда документів на право власності. Відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права права власності у багатоквартирному будинку» та рішень Конституційного Суду України (№ 4-рп/2004 та № 14-рп/2011), всі допоміжні приміщення є спільною сумісною власністю всіх власників квартир і не можуть бути приватизовані чи відчужені окремо.

Підвал, у якому проходять загальнобудинкові мережі та який облаштовано під укриття, за законом є допоміжним приміщенням. Навіть якщо сусід заявляє про приватну власність, він не має права перекривати доступ до транзитних комунікацій (для обслуговування чи ліквідації аварій) та до захисної споруди (укриття) під час воєнного стану.

Чи може він обмежити доступ і просити звільнити приміщення, вхід до якого тільки з вашої квартири?

Ні, не може. Оскільки це приміщення (12 кв.м) ізольоване і доступ до нього можливий лише з Вашої квартири, сусід не має жодних законних підстав вимагати його звільнення, тим паче шляхом погроз чи самовільного будівництва. Його претензії на «весь підвал» юридически неспроможні. А спроби зміни проходів та ін. без рішення суду - є нічим іншим, як самоправством (ст. 356 Кримінального кодексу України).

Який статус підвалу/горища після подрібнення власності на квартири?

Купівля Вами квартири (навіть як заставного майна банку) автоматично поновила Ваше право спільної сумісної власності на допоміжні приміщення будинку. Рішення суду 2007–2008 років, де попередні власники «відмовилися» від підвалу на користь гр. Х, не зв'язують Вас як нових інвесторів. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути виділене в натурі одному власнику, якщо це порушує права інших.

Діяти необхідно паралельно в кількох інстанціях, щоб зафіксувати кожне порушення сусіда.

Дія 1. Фіксація самоуправства та блокування укриття

Поліція (102). Щоразу, коли сусід намагається заблокувать вхід, проводить будівельні роботи чи погрожує, викликайте патруль. Вимагайте складання протоколу за фактом самоуправства (стаття 356 Кримінального кодексу України), а також за перешкоджання доступу до укриття.

ДСНС та департамент (управління) цивільного захисту місцевої ради. Подайте офіційну скаргу до ГУ ДСНС в Одеській області та до Одеської міської ради (департамент муніципальної безпеки). Блокування єдиного входу до підвалу-укриття є прямим порушенням норм цивільного захисту, що тягне за собою сувору відповідальність під час воєнного стану.

Дія 2. Зупинення самовільного будівництва

Департамент ДАБК (Державного архітектурно-будівельного контролю) Одеської міської ради. Оскільки припис ЖКС сусід проігнорував (ЖКС має слабкі важелі впливу), негайно пишіть скаргу до міського ДАБК (державного архітектурно-будівельного контролю). Вони зобов'язані провести перевірку, оскільки зведення споруди над єдиним входом та зміна фасаду (зовнішні сходи) без дозвільних документів є кримінальним та адміністративним правопорушенням. ДАБК має право оштрафувати сусіда та видати припис на демонтаж/знесення незаконних конструкцій.

Дія 3. Судовий захист спільної власності

Остаточно вирішити питання статусу приміщень можна лише через суд. Вам (бажано об'єднатися з іншими власниками квартир) потрібно подати позов.

Це так званий негаторний позов (згідно зі статтею 391 Цивільного кодексу України).

Предмет позову:

1. Визнання недійсними документів на право власності гр. Х (або сусіда О) на підвал та горище в частині, де вони визнані ізольованим приватним майном.
2. Усунення перешкод у користуванні спільним майном шляхом зобов'язання знести самочинні прибудови та забезпечити безперешкодний доступ до підвалу.

Суть порушення Ваших прав: Сусід не позбавив Вас володіння Вашою квартирою чи будинком загалом, але він створює реальні перешкоди у здійсненні Вами права користування та розпорядження спільним майном (блокує вхід, будує надбудови, обмежує доступ до стояка та укриття).

Позиція Верховного Суду обов"язкова для врахування судами у цих правовідносинах: Велика Палата Верховного Суду у своїх зразкових рішеннях неодноразово наголошувала, що захист прав співвласників багатоквартирного будинку щодо допоміжних приміщень здійснюється саме шляхом подання негаторного позову (про усунення перешкод у користуванні майном).

Відсутність позовної давності: На негаторні позови не поширюється позовна давність (ст. 268 ЦК України). Ви можете заявити цю вимогу в будь-який час, поки триває правопорушення (навіть якщо суд щодо «відмови» від підвалу відбувся у 2007–2008 роках).

Практика Верховного Суду (зокрема, Касаційного цивільного та Касаційного господарського судів) чітко вказує на те, що негаторний позов може мати превентивний характер. Його можна заявляти не лише тоді, коли порушення вже відбулося, а й у випадках, коли існує реальна загроза порушення права власності чи користування майном у майбутньому.

Ця позиція ґрунтується на ч. 2 ст. 386 Цивільного кодексу України та актуальних правових позиціях Верховного Суду.

Норма закону (ч. 2 ст. 386 ЦК України) передбачає, що власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з позовом про заборону вчинення дій, які можуть порушити його право, або з позовом про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

Суть превентивного негаторного позову. Верховний Суд наголошує, що для задоволення такої вимоги позивач не повинен чекати, поки сусід остаточно добудує стіну чи заварить двері. Достатньо довести, що дії відповідача (наприклад, завовезення будматеріалів, початок монтажу каркасу, публічні погрози чи укладення сумнівних договорів) неминуче призведуть до порушення ваших прав у майбутньому.

Як це застосувати у Вашій ситуації з сусідом?

Оскільки сусід вже почав активні дії (будує споруду над входом, заявляє про намір повністю закрити доступ та виселити Вас із приміщення 12 кв.м), у Вашому позові слід поєднати вимоги щодо вже вчинених порушень із превентивними вимогами:

• Вимога про заборону вчиняти дії. Просіть суд заборонити сусіду (та будь-яким третім особам) чинити перешкоди у доступі до підвалу, укриття та комунікацій у майбутньому.
• Вимога про заборону будівництва. Заборонити відповідачу здійснювати будь-які будівельні, ремонтні чи монтажні роботи у підвальних приміщеннях та на фасаді будинку без згоди співвласників та дозволів і передбачених законодавством експертиз, які виключають можливість нанесення незворотньої шкоди цілісності будівлі.

Важливий тактичний крок - Подання до суду заяви про забезпечення позову

Оскільки судовий розгляд може тривати місяцями, а сусід будує прямо зараз, одночасно з поданням позову (або навіть до нього) Вам потрібно подати заяву про забезпечення позову (ст. 149-150 ЦПК України).

У цій заяві слід просити суд:

1. Заборонити сусіду проводити будь-які будівельні роботи на території підвалу, горища та фасаду до набрання судовим рішенням законної сили.
2. Заборонити сусіду обмежувати доступ осіб, які проживають - до підвалу, стояка та укриття на час розгляду справи.

Ухвала суду про забезпечення позову виноситься дуже швидко (зазвичай протягом 2 днів) і підлягає негайному виконанню державною виконавчою службою чи поліцією. Якщо після цього сусід продовжить будівництво, це вже буде кримінальне правопорушення не тільки у формі самоправства, а й за ст. 382 ККУ (невиконання судового рішення).

ЩАСТИ ВАМ!

З повагою та розумінням, Я.О. Турчин

Доброго дня, Олексію!

1. Чи законне обмеження доступу до підвалу зі стояком та укриттям?

Абсолютно незаконне. Навіть, якщо припустити, що якась частина підвалу дійсно перебуває у приватній власності (що само по собі є юридично спірним), закон категорично забороняє обмежувати доступ до загальнобудинкових комунікацій та створювати загрозу для життя людей.

Каналізаційний стояк — це спільна сумісна власність усіх мешканців будинку.

Згідно ст. 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Жоден власник приватного підвалу не має права перекривати до нього доступ. У разі аварії це може призвести до затоплення будинку. Згідно із Законом «Про житлово-комунальні послуги», аварійні бригади та співвласники повинні мати безперешкодний доступ до технічних вузлів.

Блокування єдиного входу до підвалу, який використовується як цивільне укриття, в умовах воєнного стану — це грубе порушення Кодексу цивільного захисту України.

Чи може він обмежити нам доступ та просити звільнити підвальне приміщення, вхід до якого тільки з нашої квартири?

Ні, не може. Юридично та фізично він перебуває у програшній позиції, і ось чому:

1. Технічний паспорт не є документом, який підтверджує право власності. Це просто схема приміщення. Якщо сусід показує техпаспорт, де підвал намальований як його власність — це не означає, що він володіє ним юридично.

2. Оскільки єдиний вхід до Ваших 12 кв.м. йде через вашу квартиру, сусід фізично не може туди потрапити. Будь-яка спроба проникнути у це приміщення через Вашу квартиру без вашої згоди — це кримінальний злочин (ст. 162 Кримінального кодексу України — Порушення недоторканності житла).

3.Навіть, якщо у сусіда є документи (що сумнівно), примусово звільнити приміщення чи виселити когось в Україні можна виключно за рішенням суду через державну або приватну виконавчу службу. Будь-які вимоги сусіда звільнити підвал вже зараз є психологічним тиском і самоуправством.

3. Куди звертатися (крім ЖЕКу/ЖКС)?

Оскільки ЖКС уже виніс припис, який сусід ігнорує, потрібно діяти жорсткіше та задіяти органи контролю.

1. Департамент архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради

Це головний орган, який бореться із самовільним будівництвом. Зведення споруди над входом та прибудова сходів на фасаді без проєкту та дозволів — це чисте самовільне будівництво. ДАБК має право проводити перевірки, накладати величезні штрафи та через суд вимагати знесення таких споруд.

2. Національна поліція (виклики на 102 та заяви)

Кожен раз, коли сусід веде роботи, які блокують вхід, або загрожує Вам — викликайте поліцію. Подавайте заяву про самоправство (ст. 356 Кримінального кодексу України або ст. 186 КУпАП).

Фіксуйте на відео його відмови показати документи та факти будівництва. Копія припису від ЖКС має бути у вас на руках для демонстрації поліції.

3. Державна служба з надзвичайних ситуацій

Напишіть скаргу щодо блокування евакуаційного виходу/входу до підвалу та створення пожежної небезпеки через незаконні конструкції на фасаді та над єдиним входом. ДСНС зараз дуже суворо реагує на обмеження доступу до підвальних приміщень.

4. Суд

Рішення суду 2007-2008 років, яким гр. Х визнали власником усього підвалу та горища, суперечить численним рішенням Конституційного Суду України (зокрема від 2004 та 2011 років). КСУ чітко визначив: допоміжні приміщення багатоквартирного будинку переходять у спільну власність мешканців автоматично з моменту приватизації/купівлі першої квартири, і їх не можна приватизувати окремо.

Коли банк розпродав квартири різним власникам (зокрема вам у 2015 році), право користування та власності на допоміжні приміщення мало б повернутися до нових співвласників пропорційно. Для остаточного розв'язання питання Вам із іншими адекватними сусідами варто подати колективний позов про усунення перешкод у користуванні спільним майном та визнання недійсними правовстановлюючих документів сусіда.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Доброго дня, Олексію!

Навіть якщо у реєстрі є інформація про приватну власність на підвал чи горище, це не дає сусіду права самовільно перекривати єдиний доступ, втручатися у фасад, робити зовнішні сходи, блокувати доступ до інженерних мереж будинку або фактично примусово виселяти вас із приміщення без суду.

Головне у Вашому питанні: чи це дійсно самостійні нежитлові приміщення, чи допоміжні/технічні приміщення будинку? Закон прямо відносить до спільного майна багатоквартирного будинку приміщення загального користування, у тому числі допоміжні, несучі та огороджувальні конструкції, а також сантехнічне й інше обладнання, яке обслуговує більше одного приміщення. Допоміжні приміщення — це, зокрема, підвали, горища, технічні приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку.

Якщо приміщення забезпечує експлуатацію будинку або містить мережі, які обслуговують не одну квартиру, його власник не може користуватися ним у спосіб, що повністю виключає доступ інших співвласників до комунікацій та створює перешкоди в обслуговуванні будинку. Навіть приватний власник окремого нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку не може реалізовувати своє право так, щоб порушувати права інших співвласників.

Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій.

Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав. Відповідне положення міститься у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду по справі № 914/554/19 від 16 грудня 2020 року.

При цьому законодавство чітко розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об'єкта нерухомості. Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин. Для розмежування допоміжних і нежилих приміщень слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

Таким чином, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов'язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Однак, якщо існує чинне судове рішення 2007–2008 років і на його підставі проведена державна реєстрація права власності на підвал/горище як на окремі об’єкти, таке право формально існує, поки його не скасовано. Проте, навіть якщо зареєстроване право є, воно не дозволяє блокувати технічний доступ, самовільно будувати, змінювати фасад, перекривати єдиний вхід і порушувати права власників квартир.

Щодо вашого окремого приміщення 12 кв.м., вхід до якого лише з вашої квартири:

Сусід не може самостійно заходити в останнє, перекривати доступ або фізично примушувати вас його звільнити. Якщо він вважає, що це його/Х приміщення, він має доводити це документально і, за відсутності добровільного звільнення, звертатися до суду. Власник майна має право вимагати усунення перешкод, але саме в правовому порядку, а не через самоуправство.

Якщо ж це приміщення фактично було частиною квартири при купівлі, відображене у вашому техпаспорті, у плані БТІ, у матеріалах банківського продажу або завжди мало доступ тільки з вашої квартири, тоді треба доводити, що це приміщення, функціонально пов’язане саме з вашою квартирою або принаймні таке, користування яким не може бути припинено односторонньо.

Стосовно укриття, то якщо це приміщення офіційно включене до фонду захисних споруд/найпростіших укриттів або обліковане органами цивільного захисту, тоді перекриття доступу — окрема серйозна проблема для ДСНС, міської ради/військової адміністрації та органів цивільного захисту. Якщо офіційного статусу немає, сам факт, що ви його облаштували як укриття, не створює автоматично права власності, але посилює аргумент щодо небезпеки перекриття доступу в умовах воєнного стану. Кодекс цивільного захисту передбачає фонд захисних споруд, найпростіші укриття, порядок їх обліку, утримання та використання, зокрема у період воєнного стану.

По наданим Вами фото вбачаються ознаки втручання у фасад/зовнішні конструкції: споруда над входом до підвалу, кладка/блоки, закриття прорізу, металеві кронштейни/конструкції під сходи, зміна зовнішнього вигляду фасаду. Однак, будівельні роботи виконуються лише після подання повідомлення або отримання дозволу залежно від класу наслідків та характеру робіт; для реконструкції/капремонту в багатоквартирному будинку значення має і рішення співвласників, якщо роботи зачіпають спільне майно.

ВИСНОВОК/КУДИ ЗВЕРТАТИСЬ:

Перше.

Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради. Вимагати позапланову перевірку за фактом самочинних будівельних робіт, перевірку наявності повідомлення/дозволу в ЄДЕССБ, встановлення замовника робіт, припис про зупинення/усунення порушень. Саме Управління ДАБК Одеської міськради є профільним місцевим органом за такими питаннями.

Друге.

Перевірити об’єкт на порталі ЄДЕССБ за адресою: чи є повідомлення про початок робіт, дозвіл, декларація/сертифікат, замовник, проєктант. Через ЄДЕССБ також передбачено функціонал повідомлень про самочинне будівництво та скарг.

Третє.

КП ЖКС/управитель - повторно, але вже з вимогою скласти акт: що єдиний вхід до підвалу перекрито/обмежено; у підвалі проходить каналізаційний стояк; доступ до інженерних мереж ускладнено; на фасаді ведуться роботи без погодження співвласників; є ризик пошкодження конструкцій/мереж.

Четверте.

ДСНС, департамент/управління цивільного захисту Одеської міськради або Одеської ОВА: просити перевірити, чи обліковується приміщення як укриття/найпростіше укриття, а якщо ні — зафіксувати факт фактичного використання підвального приміщення для укриття мешканців і ризик перекриття доступу під час небезпеки.

П’яте.

Поліція, якщо він реально блокує доступ, погрожує, виносить речі, ламає, перекриває приміщення або намагається самостійно “звільнити” підвал. Тут мова йде про самоправство, бо особа самовільно реалізує спірне право всупереч встановленому порядку. Проте, поліцію краще використовувати для фіксації факту, а не очікувати, що вона вирішить питання власності.

Шосте.

Основний цивільний спосіб захисту: позов про усунення перешкод у користуванні квартирою/підвальним приміщенням/спільним майном, зобов’язання відновити доступ, демонтувати перешкоди/самочинні конструкції, заборонити виконання робіт, які зачіпають фасад, підвал, горище, інженерні мережі без належних документів і рішень співвласників. Можна окремо ставити питання про правовий статус підвалу/горища як допоміжних приміщень, скасування реєстрації права приватної власності в частині, яка фактично є спільним майном, але це вже складніше.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня, сусід не має права самовільно перекривати доступ до підвалу, інженерних мереж, єдиного входу або укриття, навіть якщо він стверджує, що має право власності на частину підвалу чи горища. Право власності не дає йому права порушувати права інших співвласників будинку, змінювати фасад, блокувати доступ до комунікацій або самостійно “виселяти” Вас із приміщення без рішення суду.

За наведеними обставинами, потрібно розділити два питання.

Перше питання — кому юридично належить підвал і горище.

Друге питання — чи має сусід право обмежувати доступ, будувати над входом, робити зовнішні сходи по фасаду та вимагати від Вас звільнення приміщення.

Щодо першого питання. У багатоквартирному будинку підвали, горища, технічні приміщення, несучі конструкції, фасад, комунікації та обладнання, яке обслуговує більше одного приміщення, за загальним правилом є спільним майном співвласників будинку. Це передбачено статтею 382 Цивільного кодексу України та Законом України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.

Якщо у підвалі знаходиться каналізаційний стояк будинку, інші інженерні мережі або це єдиний доступ для обслуговування будинку, такий підвал має ознаки допоміжного/технічного приміщення, а не звичайного приватного нежитлового приміщення. Тому сама наявність запису в реєстрі про приватну власність ще не означає, що сусід може поводитися з цим приміщенням як із повністю ізольованим майном і блокувати доступ іншим співвласникам.

Водночас потрібно враховувати, що якщо є старе судове рішення 2007–2008 років, яким за попереднім власником було визнано право власності на підвал і горище, то автоматично це рішення не зникає. Його потрібно аналізувати окремо: що саме суд визнав, щодо яких приміщень, на підставі яких документів, чи були залучені всі співвласники будинку, чи не йшлося фактично про допоміжні приміщення, які не могли бути виділені як окрема приватна власність.

Щодо другого питання. Навіть якщо частина підвалу або горища зареєстрована як приватна власність, це не дає сусіду права:

1. перекривати єдиний вхід до підвалу;
2. обмежувати доступ до каналізаційного стояка та інших мереж будинку;
3. самовільно будувати споруди над входом у підвал;
4. змінювати фасад будинку шляхом добудови зовнішніх сходів;
5. блокувати доступ до приміщення, яке фактично використовується як укриття;
6. самостійно вимагати звільнення приміщення, викидати речі, міняти замки або фізично перешкоджати користуванню без рішення суду.

Якщо сусід вважає, що приміщення 12 кв.м. належить йому або його довірителю, він має доводити це документально і, у разі спору, звертатися до суду. Самостійно заходити до Вашої квартири, перекривати доступ, демонтувати майно або примусово “звільняти” підвал він не має права.

Особливо важливо, що вхід до Вашого підвального приміщення є тільки з Вашої квартири. Якщо це приміщення зазначене у Вашому технічному паспорті, договорі купівлі-продажу або інших документах на квартиру як частина квартири/підвальне приміщення у Вашому користуванні, позиція значно сильніша. Якщо ж воно не зазначене у Ваших документах, тоді є ризик спору, але навіть у такому випадку сусід не може вирішувати це силовим способом — тільки через документи, переговори або суд.

Щодо укриття. Якщо підвал фактично облаштований для перебування людей під час небезпеки, має воду, запаси, резервне живлення та використовується мешканцями як укриття, потрібно звертатися до ДСНС та органу місцевого самоврядування для перевірки можливості його обліку як найпростішого укриття. Кодекс цивільного захисту України визначає, що найпростішим укриттям може бути підвальне або цокольне приміщення, в якому створені умови для тимчасового перебування людей.

Якщо приміщення включене або може бути включене до фонду захисних споруд, тоді його власник або фактичний користувач не може просто закрити доступ під час небезпеки. Об’єкти фонду захисних споруд підлягають обліку незалежно від форми власності, а доступ до них має бути забезпечений під час загроз.

Щодо будівництва. Зведення споруди над єдиним входом до підвалу та будівництво зовнішніх сходів на горище по фасаду має ознаки самочинного будівництва або самовільної реконструкції, якщо немає:

1. згоди співвласників будинку;
2. належного права на виконання будівельних робіт;
3. проєктної документації;
4. дотримання будівельних, пожежних та санітарних норм;
5. погодження втручання у фасад, конструкції та спільне майно будинку.

Самочинне будівництво визначене статтею 376 Цивільного кодексу України. Якщо будівництво здійснюється без належних документів або порушує права інших осіб, воно може бути зупинене, а в судовому порядку — перебудоване або знесене.

Куди звертатися:

1. До органу державного архітектурно-будівельного контролю в Одесі або до ДІАМ — зі скаргою на самовільне будівництво, втручання у фасад, перекриття входу до підвалу та можливе порушення будівельних норм.
2. До Одеської міської ради / районної адміністрації — щодо самовільного використання спільного майна, прибудови, зміни фасаду та необхідності реагування як органу місцевого самоврядування.
3. До ДСНС — щодо перекриття доступу до приміщення, яке використовується як укриття, та щодо перевірки можливості його обліку як найпростішого укриття.
4. До поліції — якщо сусід самовільно блокує доступ, погрожує, намагається забрати приміщення силою, міняє замки, пошкоджує майно або перешкоджає користуванню. Такі дії можуть мати ознаки самоправства за статтею 356 Кримінального кодексу України, якщо завдано істотної шкоди.
5. До суду — з позовом про усунення перешкод у користуванні майном, заборону продовжувати будівництво, зобов’язання відновити доступ до підвалу, демонтаж самовільних конструкцій, а за потреби — про визнання спірних приміщень спільним майном співвласників або встановлення права доступу/сервітуту для обслуговування інженерних мереж.
6. Одночасно з позовом до суду бажано подавати заяву про забезпечення позову — просити суд заборонити сусіду продовжувати будівельні роботи, перекривати доступ до підвалу, демонтувати або змінювати входи, сходи, замки, комунікації та інші конструкції до вирішення спору по суті.

Практично зараз потрібно зробити так:

1. Отримати актуальні витяги з Державного реєстру речових прав щодо всіх підвальних і горищних приміщень.
2. Отримати копію судового рішення 2007–2008 років, на яке посилається сусід.
3. Отримати технічний паспорт будинку, технічний паспорт Вашої квартири та технічні документи на підвал/горище.
4. Зафіксувати фото і відео перекритого входу, будівництва над входом, зовнішніх сходів, наявності стояка, комунікацій і Вашого підвального приміщення.
5. Подати письмову вимогу сусіду про припинення перешкод і надання документів, на підставі яких він заявляє право на весь підвал і горище.
6. Подати скарги до ДАБК/ДІАМ, ДСНС, міської ради та поліції.
7. Готувати позов до суду, якщо роботи не зупиняються або доступ не відновлюється.

Головна позиція: сусід не може прикриватися “приватною власністю”, якщо його дії блокують інженерні мережі будинку, порушують права співвласників, змінюють фасад, створюють небезпеку або закривають доступ до підвалу, який використовується як укриття.

Юрист в кишені Корнійчук Євген — правова допомога у зрозумілому форматі

Доброго дня.

Просити звільнити підвальне приміщення, вхід до якого розташований виключно у вашій квартирі, сусід не має жодного права. Оскільки доступ до цих 12 квадратних метрів можливий лише через ваше приватне житло, будь-яка спроба сусіда чи третіх осіб проникнути туди без вашої згоди кваліфікується як кримінальний злочин — порушення недоторканності житла (стаття 30 Конституції України та стаття 162 Кримінального кодексу України). Окрім того, технічний паспорт, яким хизується сусід, є лише фіксацією технічних характеристик будинку і не є документом, що підтверджує право власності. Будь-які майнові претензії щодо цього приміщення сусід чи первинна власниця гр. Х мають доводити виключно у судовому порядку, а не шляхом ультиматумів.

Обмеження доступу до загальнобудинкового каналізаційного стояка та облаштованого укриття є абсолютно незаконним, навіть попри наявність документів про приватну власність на підвал. Відповідно до чинного законодавства України, усі конструктивні елементи та інженерні мережі багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю всіх мешканців, і ніхто не має права перекривати доступ до них для обслуговування чи ліквідації аварій. До того ж у період дії воєнного стану блокування доступу до приміщень, які фактично використовуються як цивільні сховища, створює пряму загрозу життю людей, що тягне за собою жорстку реакцію правоохоронних органів аж до кримінальної відповідальності за статтею про самоправство.

Оскільки припис ЖКС про зупинення робіт ігнорується, вам та іншим мешканцям будинку необхідно терміново звернутися до Управління державного архітектурно-будівельного контролю (ДАБК) Одеської міської ради із заявою про самочинне будівництво, реконструкцію фасаду та зведення сходів без дозвільних документів. Одночасно слід направити звернення до районного підрозділу ДСНС та відділу цивільного захисту місцевої адміністрації щодо блокування єдиного входу до підвалу, який слугує укриттям для людей під час повітряних тривог. Кожен факт продовження будівельних робіт або недопуску до комунікацій фіксуйте викликом поліції за номером 102 із подальшим написанням заяви про кримінальне правопорушення.

У довгостроковій перспективі вам разом із власниками інших квартир будинку доцільно звернутися до суду для повернення підвалу та горища до статусу спільного майна. Рішення суду 2007–2008 років, яким ці допоміжні приміщення було визнано приватною власністю однієї особи, прямо суперечить офіційній позиції Конституційного Суду України, згідно з якою підвали та горища автоматично стають спільною власністю всіх мешканців з моменту купівлі першої квартири і не можуть бути вилучені чи продані окремо. Кваліфікований адвокат допоможе оскаржити ланцюжок перепродажів та скасувати право власності сусіда чи гр. Х у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Вітаю Вас.

Маємо квартиру (з 2015 р.) в 1-поверховій секції багатоквартирного будинку в Одесі (там 4 квартири; є й 2-поверхова секція ~15 квартир). Квартиру купили як заставне майно банку — раніше всі 4 квартири секції належали одній особі (гр. Х), якій рішенням суду 2007-08 рр. інші тодішні власники "відмовились" від підвалу й горища, тому суд визнав за гр. Х право власності на ВЕСЬ підвал та горище. Після банкрутства гр. Х банк перепродав квартири різним людям, але підвал і горище лишились її приватною власністю.За реєстром нерухомості частина підвалу/горища досі на гр. Х, частина підвалу — на матері сусіда О. (власника 2 квартир секції).Сусід О. каже, що отримав техпаспорт на ВЕСЬ підвал і горище та діє за ген. довіреністю від гр. Х, документів не показує. Цього року звів споруду над єдиним входом до підвалу, перекривши прохід, і будує зовнішні сходи на горище по фасаду. Скарга в КП ЖКС дала припис зупинити будівництво, але він заявив, що тепер власник усього, і вимагає звільнити підвал (там у нас є своє окреме приміщення 12 кв.м. із драбиною з кімнати, яке ми відремонтували та користуємось як укриттям, там є вода, їжа, резервне живлення). У підвалі каналізаційний стояк будинку, вхід до підвалу єдиний.Питання:Законне обмеження доступу до підвалу зі стояком і до укриття? Незважаючи на приватну власність нежилих допоміжних приміщень?Чи може він обмежити нам доступ та просити звільнити підвальне приміщення, вхід до якого тільки з нашої квартири?Куди звертатись (крім ЖЕКу) щодо самовільного будівництва і статусу підвалу/горища як спільного майна після подрібнення власності на квартири?

На мій погляд, тут є декілька дуже важливих моментів, які працюють саме на користь власників квартир.

По-перше, сам факт того, що колись суд визнав за однією особою право власності на підвал та горище, ще не означає, що нинішній власник або представник може безумовно обмежувати доступ до інженерних мереж будинку. Якщо через підвал проходять загальнобудинкові комунікації (каналізаційний стояк, водопровід, інші мережі), доступ до них повинен бути забезпечений для обслуговування та ремонту. Власність на приміщення не дає права створювати перешкоди у користуванні спільним майном або інженерними системами будинку.

По-друге, дуже сумнівною виглядає ситуація із повним перекриттям єдиного входу до підвалу. Якщо дійсно існував лише один вхід і він був заблокований новою спорудою, це може створювати питання не лише щодо самочинного будівництва, а й щодо пожежної та техногенної безпеки. Особливо з урахуванням того, що підвал фактично використовується мешканцями як укриття.

По-третє, якщо Ваше підвальне приміщення має єдиний доступ через Вашу квартиру і Ви користуєтесь ним багато років, сусід не може просто усно вимагати його звільнити. Для початку він повинен довести свої права на конкретне приміщення документами, а не посиланнями на довіреність чи техпаспорт. Технічний паспорт сам по собі права власності не підтверджує.

Щодо того, куди звертатись, моє бачення є таким:

- отримати інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав щодо підвалу та горища;

- звернутися до органу державного архітектурно-будівельного контролю Одеси щодо самочинного будівництва;

- звернутися до ДСНС щодо перекриття доступу до підвалу та можливого порушення вимог пожежної безпеки;

- за наявності перешкод у користуванні майном - звернутися до поліції із заявою про самоуправство;

- за необхідності - оскаржувати дії сусіда в судовому порядку.

Найцікавіше у Вашій ситуації інше: після того, як квартири були продані різним власникам, варто дуже уважно проаналізувати первинні рішення суду 2007-2008 років та всі подальші переходи права власності. Досить часто в подібних справах виникає питання, чи могли взагалі підвал та горище, які фактично виконують функції допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, залишатися окремим об'єктом приватної власності після поділу будинку між різними власниками квартир. Саме тут може знаходитись ключ до вирішення всього конфлікту.

ВИСНОВОК: Моя порада - почати не зі спору про користування, а з витребування через реєстр усіх відомостей про право власності на підвал і горище та аналізу судових рішень, на які посилається сусід. Після цього вже буде зрозуміло, чи дійсно він має ті права, про які заявляє.

З повагою! Щасти Вам!

Вітаю!

ТЕ ЩО РАНІШЕ ВСЕ НАЛЕЖАЛО ЄДИНОМУ ВЛАСНИКУ, ЖОДНИМ ЧИНОМ НЕ ВПЛИВАЄ НА ТЕ, ЩО ДОПОМІЖНІ ПРИМІЩЕННЯ БУДИНКУ ЛИШАЮТЬСЯ ФУНКЦІОНАЛЬНО ТАКИМИ, ТА СТАЮТЬ СПІЛЬНОЮ ВЛАСНІСТЮ ВСІ ВЛАСНИКІВ БУДИНКУ.

ОТЖЕ, ПЕРЕКРИВАТИ ВХІД ДО ГОРІЩА ТА ДО ПІДВАЛУ, ПОПЕРЕДНІЙ ВЛАСНИК НЕ МАЄ ПРАВА.

АЛЕ, ТАК САМО, ВИ НЕ МАЄТЕ ПРАВА НА ЧАСТИНУ ПІДВАЛЬНОГО ПРИМІЩЕННЯ.

ВАМ НЕОБХІДНО (ВСІМ СПІВВЛАСНИКАМ БУДИНКУ) ДОМОВЛЯТИСЯ ПРО ПОРЯДОК КОРИСТУВАННЯ СПІЛЬНОГО МАЙНОМ АБО ВИРІШУВАТИ ЦЕ ПИТАННЯ В СУДОВОМУ ПОРЯДКУ.

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (ч.2 ст.382 ЦК України).

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (п. 2 ч.1 ст. 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (п. 3 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

У постанові ВП ВС від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) зазначено, що: «нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. … Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. Суди не встановили, чи є спірне приміщення нежитловим, бо зі стадії проектування житлового будинку призначалося для торговельних потреб непромислового характеру, чи використовувалося воно як самостійний об`єкт нерухомості, а відтак чи є допоміжним».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 вересня 2021 року в справі № 760/34774/19 (провадження № 61-16370св20) зазначено, що: «суди не з`ясували належним чином чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21 зазначено, що: «20. Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі № 906/1169/17).

Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-2, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 у справі № 598/175/15-ц)».

ОТЖЕ, ПЕРШ ЗА ВСЕ, НЕОБХІДНО З'ЯСУВАТИ ЯКІ ПРИМІЩЕННЯ У ВАШОМУ БУДИНКУ Є ДОПОМІЖНИМИ, А ЯКІ НЕЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ (ОСТАННІМИ ПЕРШИЙ ВЛАСНИК БУДИНКУ МАЄ ПРАВОКОРИСТУВАТИСЯ НА СВІЙ ).

ПЕРЕКРИТТЯ ВХОДУ ДО ДОПОМІЖНОГО ПРИМІЩЕННЯ Є ПОРУШЕННЯМ ЗАКОНОДАВСТВА УКРАЇНИ - ВАМ НЕОБХІДНО ЗАХИЩАТИ СВОЇ ПРАВА.