Купля квартири з розтермінуванням оплати

Доброго дня, Тетяна!

Можу Вам допомогти в тому й повністю проконтролювати таку оборутку, але таку схему варто оформлювати як просто договір купівля-продажу. Правильно це має бути договір купівлі-продажу квартири з відстроченням або розстроченням платежу, нотаріально посвідчений, з чітким графіком платежів і забезпеченням інтересів продавця. Для квартири договір купівлі-продажу обов’язково укладається у письмовій формі та нотаріально посвідчується за ч. 1 ст. 657 Цивільного кодексу України. Право власності на нерухомість виникає не просто з підписання договору, а з моменту державної реєстрації права, що випливає з ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 3 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.

Найбільш збалансований варіант, - це той, коли право власності одразу переходить до покупця, але на квартиру одночасно реєструється іпотека/обтяження на користь продавця до повної оплати.

Тобто продавець фактично виступає кредитором, а квартира є забезпеченням оплати. Закон України “Про іпотеку” прямо передбачає, що іпотека є забезпеченням виконання зобов’язання нерухомим майном, а права й обов’язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки.

Для покупця основний ризик полягає у тому, що у разі прострочення платежів продавець може не просто вимагати борг, а ставити питання про повернення неоплаченого майна або звернення стягнення на квартиру. Це випливає зі ст. 694, 695 Цивільного кодексу України:

"при продажу в кредит або з розстроченням, якщо покупець прострочив оплату, продавець має право вимагати повернення неоплаченого товару, а при простроченні чергового платежу за розстроченням — відмовитися від договору і вимагати повернення проданого товару".

Окремо небезпечний для покупця варіант, коли в договорі прописують, що право власності залишається за продавцем до повної оплати. Це допускається ст. 697 Цивільного кодексу України, але для покупця це означає, що він може 5 років платити, користуватися квартирою, але юридично не бути її власником до повного розрахунку. У цей період ризики смерті продавця, спорів із його спадкоємцями, арештів, боргів продавця або повторних спорів щодо квартири значно вищі.

Для продавця головний ризик протилежний: якщо право власності одразу переходить до покупця, а іпотека/заборона відчуження не зареєстровані належним чином, продавець фактично залишається лише з борговою вимогою. Тому продавцю бажано не покладатися лише на фразу в договорі про “відтермінування оплати”, а одночасно посвідчувати іпотечний договір або включати належні іпотечні умови та реєструвати обтяження. У разі невиконання основного зобов’язання іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки, зокрема на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

У договорі обов’язково треба дуже чітко прописати::

• повну ціну квартири;
• суму першого платежу;
• графік платежів на всі 5 років;
• дату кожного платежу; рахунок для оплати;
• що вважається належним доказом оплати;
• чи є проценти за користування розстроченням;
• відповідальність за прострочення;
• коли продавець має право вимагати дострокового повернення всієї суми або звернення стягнення.

Для розстрочення це не формальність: за ст. 695 Цивільного кодексу України істотними умовами такого договору є ціна товару, порядок, строки і розміри платежів.

Грошове зобов’язання має бути виражене та виконане у гривні, але сторони можуть визначити еквівалент в іноземній валюті. Тому треба прописати гривневу суму та, за потреби, валютний еквівалент із чітким курсом і датою визначення курсу. Це відповідає ст. 524 і 533 Цивільного кодексу України.

Ще один практичний ризик — відповідальність за прострочення. Навіть якщо в договорі нічого детально не написати, за ст. 625 Цивільного кодексу України боржник за грошовим зобов’язанням не звільняється від відповідальності через неможливість оплати, а при простроченні може бути зобов’язаний сплатити борг з урахуванням індексу інфляції та 3% річних, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Я б не радив оформлювати це через попередній договір на 5 років із передачею грошей частинами, якщо покупець хоче реально захистити себе. Для покупця безпечніше отримати право власності одразу, але погодитися на іпотеку/заборону відчуження до повного розрахунку. Для продавця безпечніше не передавати квартиру “під чесне слово”, а мати зареєстровану іпотеку, заборону відчуження, графік платежів і зрозумілий механізм дострокового стягнення у разі прострочення.

Перед угодою обов’язково перевірити

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, арешти, іпотеки, судові спори, право власності продавця, згоду другого з подружжя, зареєстрованих осіб, наявність малолітніх/неповнолітніх, борги по ОСББ/комунальних платежах, технічний паспорт і відповідність фактичного планування документам. Але ключовий юридичний висновок такий: схема можлива, однак без одночасної реєстрації права власності, іпотеки/обтяження та детального графіка платежів вона створює дуже серйозні ризики або для покупця, або для продавця.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня!

Можу Вас проконсультувати по даному питанню.

Для продажу квартири продавцю та покупцю обов'язково потрібно звернутися до нотаріуса, адже Договір купівлі-продажу квартири з розстроченням платежу підлягає державній реєстрації (ст. 657 ЦК України). Право власності на квартиру підлягає державній реєстрації (ст. 182 ЦК України).

Велику увагу варто приділити порядку, строкам і розмірам платежів, умовам розірвання договору та валютним ризикам (якщо оплата прив'язана до іноземної валюти).

Покупець повинен здійснювати оплату вказаних платежів шляхом перерахування грошей на депозитний рахунок Продавця в банку, що вказаний в Договорі. У разі зміни рахунку, на який мають надходити гроші, Продавець повинен сповістити про це Покупця не пізніш як за ___ днів до наступного платежу. Сповіщення відбувається шляхом пере­дачі через нотаріуса заяви з реквізитами нового номера рахунку. В іншому випадку належним ви­конанням вважається сплата Покупцем наступного платежу у депозит нотаріальної контори, що вважається належним виконанням.

Право власності переходить до Покупця з моменту державної реєстрації договору (нотаріального посвідчення) (п. 4 ст. 334 ЦК України).

Договір укладати у трьох примірниках, два з яких отримують сторони, третій - залишається у но­таріальній конторі.

В доповнення до своєї відповіді рекомендую ознайомитись з корисною статтею, щодо продажу квартири в розстрочку, де вказано юридичні ризики та безпечні рішення для продавця (Джерело: https://lotysh.com/prodazh-kvartyry-v-rozstrochku-...)

Найперше, необхідно мати на увазі, що продаж квартири у розстрочку можливий на підставі договору купівлі-продажу з умовою розстрочки платежів, який укладається у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією права нового власника у ДРРПНМ (Державний реєстр речових прав на нерухоме майно). При цьому такий договір може передбачати різні варіанти/моделі переходу права власності на майно та здійснення фінансових розрахунків.

ВАРІАНТИ ПРОДАЖУ КВАРТИРИ В РОЗСТРОЧКУ

Варіант 1: Стандартна купівля-продаж з розстроченням платежу

• Договір купівлі-продажу укладається нотаріально.
• Покупець одразу набуває права власності, навіть якщо сплачує лише частину ціни.
• У договорі фіксується графік платежів, а також санкції за прострочення.
• Можливе включення за домовленістю сторін обтяження права власності (іпотека у забезпечення зобов’язання покупця) — тобто продавець стає іпотекодержателем до повного розрахунку.

Переваги: юридичне завершення угоди одразу.

Ризики для продавця: право власності переходить одразу → високий ризик несплати.

Варіант 2: Попередній договір + передача у власність після повного розрахунку

• Попередній договір купівлі-продажу, у якому фіксується обов’язок укласти основний договір після повного розрахунку.
• Покупець сплачує частинами, але право власності ще не переходить.
• Основний договір укладається тільки після остаточного платежу.

Переваги: контроль продавця до моменту переходу права.

Ризики для покупця: може втратити кошти без гарантії переходу прав → важливо передбачити санкції за відмову укласти основний договір.

Варіант 3: Продаж з іпотекою на користь продавця

• Покупець набуває власність, але квартира передається в обов’язковому порядку в іпотеку на користь продавця до повного розрахунку.
• У разі невиконання зобов’язання продавець може ініціювати стягнення предмета іпотеки.

Переваги: гнучкий механізм, право власності — у покупця, але забезпечення — у продавця.

Ризики: потребує якісного правового супроводу та правильного оформлення.

З повагою, юрист Дерій В.О.!