Оспорение купли продажи дома и земельного участка

Здравствуйте, Сергей!

Вопрос:

"Можно ли оспорить куплю продажу дома и земельного участка, которому больше 3 лет (декабрь 2016)"?

- Оспорить возможно, путём подачи иска в суд о признании недействительны договора купли-продажи дома и земельного участка, но в виду того, что истёк срок исковой давности, который составляет 3 года, а истец знал о данной сделке и могтее оспорить ранее, то теряет смысл полача такого иска в суд, так как при подаче в суде со стороны ответчика - заявления о применении срока исковой давности - 3 года и не доведении того, что истец раннее не знал об оспариваемой сделке, что срок был пропущен по уважительной причине, суд откажет в удовлетворении иска.

Согласно статье 257 ГК Украины, общая исковая давность устанавливается продолжительностью в три года.

Статьей 261 ГК Украины определено, что истечение исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своего права или о лице, которое его нарушило.

Гражданский кодекс Украины:

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text

Согласно статье 257 ГК Украины, общая исковая давность устанавливается продолжительностью в три года.

Статьей 261 ГК Украины определено, что истечение исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своего права или о лице, которое его нарушило.

Поэтому нет смысла подавать данный иск и оспаривать договор купли-продажи дома и земельного участка.

"Возможные зацепки:1) Продавец и покупатель родственники (бабушка/внук), но оформляли не дарственную, а куплю-продажу без провода денег через банк (в договоре указано приблизительно: "деньги были переданы предварительно")"?

- Это можно использовать, но ввиду истечения срока исковой давности, это теряет смысл.

Дополняя положение о том, что каждый человек имеет право на защиту своего гражданского права в случае его нарушения в ст. 16 ГК содержится довольно широкий перечень способов защиты гражданских прав и интересов судом, в частности одним из них является признание сделки недействительной.

Так, недействительности сделок посвящен параграф 2 главы 16 раздела IV Гражданского кодекса Украины.

Сделка недействительна, если совершена с нарушением требований закона или это признано судом. Недействительные сделки делятся на такие категории:

• ничтожные;
• оспариваемые.

Сделка - считается правомерной, если действия сторон были направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Презумпция правомерности сделки закреплена в ст. 204 ГК Украины и может быть опровергнута только нормой закона , которая содержит соответствующий запрет.

Недействительность сделки обусловливается наличием следующих дефектов:

- незаконность содержания сделки;

- несоблюдение формы;

- дефекты субъектного состава ;

- дефекты воли - несоответствие воли и волеизъявления.

В соответствии со статьями 203, 204 ГК основания и последствия недействительности сделки могут быть предусмотрены исключительно законами. Однако положения указанных статей необходимо применять с учетом ст . 4 ГК . Исходя из буквального толкования норм статей 4 и 203 ГК , содержание сделки должно соответствовать: ГК ; другим законам Украины, которые принимаются в соответствии с Конституцией Украины и ГК; актам Президента Украины в случаях, установленных Конституцией; постановлениям Кабинета Министров Украины; актам органов государственной власти Украины, органов власти Автономной Республики Крым, которые издаются в случаях и в пределах, установленных Конституцией и Законом.

Таким образом , учитывая общие принципы гражданского права, сделки не должны противоречить положениям законов, отраслевых законодательных актов и нормативно - правовых актов, принятых в соответствии с Конституцией.

Согласно ч. 1 ст. 215 ГК несоблюдение сторонами или стороной в момент совершения сделки требований, установленных частями 1 - 3 , 5 , 6 ст. 203 ГК, как правило, влечет признание сделки недействительной.

Термин "ничтожность сделки", предусмотренный ГК, до принятия Гражданского Кодекса 2004 года не употреблялся. Согласно ч. 2 ст . 215 ГК ничтожная сделка является недействительной по причине несоответствия требованиям законодательства. Такая сделка недействительна с момента ее совершения независимо от того, признал это суд . Что же касается оспариваемой сделки, то она может быть признана недействительным только по решению суда.

Ничтожные и оспоримые сделки различаются:

- По степени важности дефектов в составе сделки;

- Характером прав и интересов, которые нарушены в связи с заключением сделки;

- Судебным порядком установления недействительности сделки и независимостью установления недействительности сделки от судебного решения;

- Сроками исковой давности, установленных для обращения в суд по поводу признания сделки недействительной.

Учитывая ч. 2 ст . 215 ГК основания недействительности сделки, установленные нормами ГК и других законодательных актов, должны иметь императивный характер.

При рассмотрении исков об установлении ничтожности сделки со ссылкой на ст. 203 ГК необходимо учитывать, что эта статья предусматривает общее основание для признания ничтожности сделки и применяется только в том случае, если в ГК нет специального основания ( нормы ) для этого.

Согласно статьям 215 и 216 ГК суды вправе с соблюдением правил подсудности рассматривать иски: о признании оспариваемой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности; об установлении ничтожности сделки и применении последствий ее недействительности.

Также, необходимо выделить сделки, совершенные под влиянием: ошибки ( ст. 229 ГК); обмана ( ст. 230); насилия ( ст. 231 ); тяжелого обстоятельства и на крайне невыгодных условиях ( ст. 233 ), а также вследствие злонамеренного договоренности ( ст. 232).

В соответствии со статьями 229 - 233 ГК сделка, осуществленная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или вследствие стечения тяжелых обстоятельств ( кабальный сделка), является оспариваемой и может быть признана судом недействительным. Заявленные требования могут быть удовлетворены, если доказаны факты обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых для стороны обстоятельств и наличие их непосредственной связи с волеизъявлением стороны совершить сделку на крайне невыгодных для нее условиях.

"2) Продавец за месяц-полтора до этого перенесла инсульт (но осталась дееспособна)"?

- В виду истечения срока исковой давности, к сожалению это ничего не даёт.

Всего доброго!

Удачи Вам!

"Можно ли оспорить куплю продажу дома и земельного участка, которому больше 3 лет (декабрь 2016)?

Возможные зацепки:

1) Продавец и покупатель родственники (бабушка/внук), но оформляли не дарственную, а куплю-продажу без провода денег через банк (в договоре указано приблизительно: "деньги были переданы предварительно").

2) Продавец за месяц-полтора до этого перенесла инсульт (но осталась дееспособна).

Сам продавец умер в 2019.

К этому можно еще добавить, что подавать на оспорение хочет дочь продавца (не пенсионного возраста), которая является теткой покупателю"

Оспаривать можно все, но вот какой будет результат...

В Вашем случае нужно говорить в первую очередь о восстановлении сроков исковой давности. И каким образом продажа нарушила права тети? Она была там зарегистрирована?

Если она там не была зарегистрирована и собственником недвижимости была исключительно бабушка - шансы скорее всего равны 0. Но в любом случае нужно анализировать более детально, и если что - принимать контр меры.

Если есть вопросы или нужна помощь - обращайтесь.

Доброго ранку

Щодо оскарження

Так можна визнавати договір недійсним проте як вірно вами зазначено наявні підстави про застосування строків позовної давності.

Частиною 3 ст. 267 ЦК України встановлено, що позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.

Частиною 4 ст. 267 ЦК України передбачено, що сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові.

Тому з викладених вами підстав доцільності звернення немає.

Рекомендую зайти до ситуації з іншого боку встановити осіб чиї права були порушені при укладені зазначеного договору і дізнатись коли їм стало відомо про зазначений правочин (співвласники, неповнолітні діти, особи які перебували на утриманні тощо)

За змістом ч. 1 ст. 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.

Згідно з ч. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Тобто Позивач повинен також довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, відповідач, навпаки, мусить довести, що інформацію про порушення можна було отримати раніше.

Відповідно до приписів ст. 261 ЦК України початок перебігу позовної давності співпадає з моментом виникнення у зацікавленої сторони права на позов, тобто можливості реалізувати своє право в примусовому порядку через суд.

Для визначення моменту виникнення права на позов важливим є як об`єктивні (сам факт порушення права), так і суб`єктивні (особа дізналася або повинна була дізнатися про це порушення) моменти.

При цьому, за змістом ст. 261 ЦК України законодавець виходить не тільки з безпосередньої обізнаності особи про факти порушення її прав, а й об`єктивної можливості цієї особи знати про ці факти.

Успіху

Для того чтобы найти возможности для подачи иска о признании договора купли -продажи дома и земельного участка недействительным нужно определиться по двум моментам : 1. Каким образом данная сделка нарушает право и законный интерес истца, например она выкладывала в дом деньги, делала дорогой ремонт, ухаживала за бабушкой, может какие то другие обстоятельства. 2. По какой уважительной причине пропущен срок исковой давности, тут нужна реальная причина, отсутствие в стране, тяжелая и продолжительная болезнь истца. Если в этим двум обстоятельствам нет четкой уверенности, что они будут доказаны, то шансов признать договор недействительным нет.

Добрий день, Сергій!

Вважаю, що шансів у тітки немає.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до статті 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому, майнові права, право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

При посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна нотаріус обов’язково:

• встановлює особи сторін по договору, перевіряє їх дієздатність та правоздатність, з’ясовує дійсність намірів сторін договору;
• перевіряє законність наданих для посвідчення договору купівлі-продажу документів;
• перевіряє відсутність податкових застав, арештів, заборон та будь-яких інших обтяжень щодо сторін та відчужуваного нерухомого майна.

Нотаріусом, який посвідчив договір купівлі-продажу, реєструється перехід права власності від продавця на покупця в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Частиною 1 статті 1087 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) встановлено, що розрахунки за участю фізичних осіб, не пов’язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій або в безготівковій формі за допомогою розрахункових документів у електронному або паперовому вигляді.

При здійсненні безготівкових розрахунків допускаються розрахунки із застосуванням платіжних доручень, акредитивів, розрахункових чеків (чеків), розрахунки за інкасо, а також інші розрахунки, передбачені законом, банківськими правилами та звичаями ділового обороту.

Сторони у договорі мають право обрати будь-який вид безготівкових розрахунків на свій розсуд.Безготівкові розрахунки провадяться через банки, інші фінансові установи, в яких відкрито відповідні рахунки, якщо інше не випливає із закону та не обумовлено видом безготівкових розрахунків.

Частиною 3 цієї ж статті передбачено, що граничні суми розрахунків готівкою для фізичних осіб встановлюються Національним банком України. 29 грудня 2019 року прийнята постанова Правління Національного банку України № 148 "Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні" (далі – Постанова № 148).

Пунктом 7 даного Положення встановлено, що фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50 000 (п’ятдесяти тисяч) гривень включно.

Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом:

• переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок;
• унесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті).

Підставою недійсності правочину, а саме договору купівлі-продажу, є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 Цивільного Кодексу України, а саме:

• Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
• Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
• Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
• Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
• Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

До оспорюваних правочинів належать такі:

• учинені без відповідного дозволу (ліцензії);
• учинені під впливом помилки;
• фіктивний правочин, тобто правочин, учинений без наміру створити правові наслідки, які передбачалися ним;
• удаваний правочин, тобто правочин, який учинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, і деякі інші.

Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text):

Стаття 256. Поняття позовної давності

1. Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Стаття 257. Загальна позовна давність

1. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Стаття 261. Початок перебігу позовної давності

1. Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Стаття 267. Наслідки спливу позовної давності

4. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

5. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.

Разом з тим Європейський суд з прав людини наголошує, що позовна давність — це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Застосування строків позовної давності має кілька важливих цілей, а саме: забезпечувати юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів та запобігати несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що мали місце в далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту з плином часу

Порівняльний аналіз термінів «довідалася» або «могла довідатися», що містяться в ст. 261 ЦК України, дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов’язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права й саме із цієї причини не звернувся по його захист до суду, недостатньо.

А тому позивач повинен буде також довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права, що також випливає із загального правила про обов’язковість доведення стороною спору тих обставин, на котрі вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Відповідач, навпаки, мусить довести, що інформацію про порушення можна було отримати раніше.

Всього доброго!

Вашу проблему у форматі "запитання-відповідь" вирішити неможливо. Консультація також не є належною формою правничої допомоги, оскільки це розуміння норм права тільки консультантом.

В цьому випадку, ефективною формою правничої допомоги є критичне науково-практичне дослідження розуміння та застосування норм права саме Верховним Судом, оскільки тільки його висновки обов'язкові для судів попередніх інстанцій. Звернення до суду без такого дослідження є передчасним, часто не вирішує проблему, але приносить невиправдані витрати на оплату адвоката та інші судові витрати.

Гражданский кодекс Украины (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15):

"Стаття 638. Укладення договору

1. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.";

"Стаття 655. Договір купівлі-продажу

1. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.";

"Стаття 657. Форма окремих видів договорів купівлі-продажу

1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.";

Пост.ВСУ "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/v0009700-09):

"8. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК ( 435-15 ) підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.

У зв'язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205 - 210, 640 ЦК ( 435-15 ) тощо).

Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК ( 435-15 ) не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено.

Рішенням суду не може бути зобов'язано сторони здійснити державну реєстрацію правочину, оскільки це суперечить загальним засадам цивільного законодавства - свободі договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК). Норма частини третьої статті 182 ЦК ( 435-15 ) щодо можливості оскарження до суду відмови у державній реєстрації, ухилення від державної реєстрації, відмови від надання інформації про реєстрацію застосовується лише щодо дій (бездіяльності) органів, які здійснюють таку реєстрацію.

Вимога про визнання правочину (договору) неукладеним не відповідає можливим способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених законом. Суди мають відмовляти в позові з такою вимогою. У цьому разі можуть заявлятися лише вимоги, передбачені главою 83 книги п'ятої ЦК ( 435-15 ).".

Другими словами, если в договоре купли-продажи дома не указана "певна" - определенная сумма денег по оплате, то такой договор является незаключенным, не имеет юридической силы, не подлежит защите в суде иском о признании его незаключенным (не подлежит защите то, чего нет). Как указано в приведенном пост.ВСУ, последствием такого незаключенного договора являются истребование имущества из чужого незаконного владения. Конкретными действиями являются, как я считаю, подача иска в суд о признании нотариальной надписи нотариуса такой, что не подлежит исполнению с дальнейшим подачей заявления нотариусу о принятии наследства (в случае истечения 6-месячного срока на принятие наследства (смерти бабушки) - иск у суд о восстановлении этого срока). Возможны другие пороки договора купли-продажи и другие юридические последствия.

Частью 1 статьи 215 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что основанием недействительности сделки является несоблюдение стороной (сторонами) требований, установленных статьей 203 ГК Украины, именно на момент совершения сделки, при этом каждое из требований является самостоятельным.

Поскольку определение суда о наложении ареста на спорное имущество не было принято к исполнению отделом ГИС, и в Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества информация об обременении отсутствовала на момент заключения оспариваемых договоров, оснований для признания договора купли-продажи недействительным нет Признание недействительной сделки возможно только на основаниях, определенных ГК Украины, которых из материалов дела не усматривается.Решение Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 7 ноября 2012 года. Дело № 6-24142св12.

Доброго дня!

По Вашому питанню повідомляю наступне:

Враховуючи, що строк позовної давності вже минув , адже згідно ст.257 ЦК України він становить -3 роки з моменту коли особа дізналася або могла знати про істотні порушення її прав за договором. Так як сторона договору знала про порушення та вчасно не подала заяву до суду про оскарження правочину. Є всі підстави вважати, що право на оскарження втрачено, адже минули процесуальні строки для оскарження.

Можливо таке право є у інших сторін правочину, проте потрібно знати коли саме їм було відомо про істотне порушення їх прав, якщо таке мало місце.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Здравствуйте, Сергей.

Общая оценка вашей ситуации видится как бесперспективная.

Во-первых - истекшие сроки давности, во-вторых отсутствие нарушенных прав у потенциального истца.

Но, возможно не все детали были вами описаны.

Поэтому совет здесь может быть следующий - постарайтесь опровергнуть приведенные выше аргументы.

Вы как никто должны быть знакомы со всеми мельчайшими деталями данного дела. Поэтому подумайте - возможно существуют какие-то обстоятельства, которые могут опровергнуть использование срока давности и подтвердить нарушенное право.

Приведу пример. Просто как фантазия. Возможно покойная бабушка приобрела дом в браке со своим мужем, который затем попал в места лишения свободы, где скончался. В этом случае дочь бабушки (которая сейчас хочет оспорить договор) могла унаследовать часть имущества своего отца, совместно нажитого с бабушкой. Но она об этом не знала и этого не сделала.

Такая ситуация может опровергнуть и отсутствие нарушенных прав (бабушка продала имущество, часть которого ей не должна была принадлежать) и сроки давности (тетя покупателя узнала об этом только сейчас - из архивов, подав запрос или что-то похожее).

Повторюсь - вам должны быть известны все обстоятельства, их нужно анализировать в комплексе и пытаться найти нужные.

Хотя объективно из написанного вами - шансы на положительное для вас решение отсутствуют.

1) Продавец и покупатель родственники (бабушка/внук), но оформляли не дарственную, а куплю-продажу без провода денег через банк (в договоре указано приблизительно: "деньги были переданы предварительно").

2) Продавец за месяц-полтора до этого перенесла инсульт (но осталась дееспособна). Сам продавец умер в 2019.

по большому счету - это не основания

кроме того исковая давность составляет 3 года - и по хорошему сроки уже прошли

иск в суд подать можно - но на мой взгляд шансы оспорить договор равны - 0