Приватизация нежилого помещения в собственности ОСМД

1. Оценить помещение, предварительно выделивего в натуре и оформив техпаспорт (помещение должно быть в Реестре вещевых прав).

2. На общем собрании ОСМД принять решение о продаже данного помещения по конкретной цене. Объявить тендер и его победителю продать.

3. Переоформить недвижимость на победителя.

Если есть дополнительные вопросы связывайтесь со мной через мой профиль на сайте.

Добрий день, Андрій!

Згідно зі ст. 382 Цивільного кодексу України всі власники квартир і нежилих приміщень в багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (в тому числі допоміжні). А право спільної сумісної власності передбачає розпорядження спільним майном за згодою всіх співвласників.

Відповідно до частини першої ст. 355 Цивільного кодексу України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).

Як зазначено у частині першой ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.Частиною 2 даної статті передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Абзацом шостим частини першої ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»допоміжними приміщенням багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).Нежитловими приміщенням є ізольовані приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійними об’єктами нерухомого майна.

Згідно з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 23.10.2019 року, справа № 598/175/15-ц, за своїм правовим статусом нежитлові приміщення є окремими об’єктами нерухомого майна. Вони є самостійними об’єктами цивільно-правових відносин і знаходяться у власності конкретних осіб (приватній, комунальній чи державній). Це окремі, ізольовані приміщення в багатоквартирному будинку, які не належать до житлового фонду. Натомість допоміжні приміщення не є окремими об’єктами нерухомості. Вони належать до житлового фонду та знаходяться у спільній власності співвласників багатоквартирного будинку.

Основна ознака, яка дозволяє розмежувати допоміжні та нежитлові приміщення, - їх функціональне призначення.

Допоміжні приміщення необхідні для забезпечення експлуатації будинку, побутового обслуговування мешканців будинку та підвищення життєвого комфорту мешканців будинку. Нежитлові ж приміщення призначаються для здійснення торгівлі, надання послуг, влаштування паркінгу, здійснення господарської діяльності та для інших непобутових потреб.

Користування допоміжними та нежитловими приміщеннями:

Права співвласників багатоквартирного будинку залежать від правового статусу приміщення і відрізняються залежно від того, чи є приміщення допоміжним або нежитловим.

Співвласники багатоквартирного будинку, якщо мова йде про допоміжні приміщення, мають право користування такими приміщеннями, право отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень.

Якщо хтось заважає співвласникам багатоквартирного будинку використовувати допоміжні приміщення, вони мають право на захист своїх прав в судовому порядку. З цією метою необхідно звернутися до суду з позовною заявою про усунення перешкод у здійсненні права користування.

Щодо нежитлових приміщень, співвласники багатоквартирного будинку таких прав не мають. Всі права належать виключно власнику конкретного приміщення.

Відчуження допоміжних приміщень:

Приміщення багатоквартирного будинку можуть бути відчужені, якщо вони не є самостійними нежитловими приміщеннями, право власності на які вже було зареєстроване, а також не потрібні для експлуатації будинку.

Листом Міністерства з питань ЖКГ України від 22.01.2009 року № 8/14-530 було визначено чіткі умови продажу спільного майна багатоквартирного будинку:

1. ОСББ має бути балансоутримувачем будинку.

2. Наявна згода власників всіх квартир та нежитлових приміщень будинку.

3. Загальні збори прийняли рішення про відчуження спільного майна.

4. Отримані від продажу кошти будуть використані на потреби будинку.

Перш за все, будинок передається на баланс ОСББ. Колишній балансоутримувач передає ОСББ екземпляр технічної та іншої документації на будинок, екземпляр документа, на підставі якого будинок прийнято в експлуатацію, технічний паспорт та план інженерних мереж будинку. Повніший перелік документів, які передаються ОСББ, можна знайти в п. 1.2 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань ЖКГ від 17.05.2005 року № 76.

Строк передачі – 3 місяці з моменту створення ОСББ. Якщо якийсь із перерахованих документів відсутній, то він повинен бути виготовлений або відновлений за рахунок підприємства, з балансу якого передається житловий будинок протягом півроку з моменту реєстрації ОСББ.

Після цього підписується акт приймання-передачі будинку з балансу на баланс.

Далі необхідно отримати згоду на відчуження спільного майна. Таку згоду надають власники приватизованих та неприватизованих квартир, а також нежитлових приміщень. Згода надається в письмовій формі та має бути посвідчена нотаріально. В згоді обов’язково необхідно вказати точний перелік майна, яке відчужується, а також дії, на які надається згода, наприклад, відчуження на підставі договору купівлі-продажу майна.

Наступний крок – прийняття рішення загальних зборів про відчуження спільного майна. Прийняття цього рішення є виключною компетенцією загальних зборів.

Рішення про відчуження спільного майна приймається 2/3 голосів, при цьому не має бути голосів проти.

Голосування здійснюється на загальних зборах або шляхом письмового опитування співвласників, що не були присутні на загальних зборах. У кожного співвласника наявна кількість голосів пропорційно належній йому площі. Якщо у одного співвласника більше 50% площі всього будинку, у кожного співвласника – 1 голос. Крім того, інше може бути встановлено статутом ОСББ.

Рішення загальних зборів оформлюється протоколом, в якому проставляється особистий підпис кожного, хто проголосував, а також відмітка «за» біля кожного підпису.

Всього доброго!

Успіхів Вам!

Спочатку отримати письмову, нотаріально посвідчену згоду всіх співвласників будинку на продаж нежитлового приміщення, потім укласти договір його купівлі-продажу, який нотаріально посвідчити та здійснити державну реєстрацію.

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку (ч. 2 ст. 382 ЦК України).

Стаття 369 ЦК України. Здійснення права спільної сумісної власності

1. Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

2. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

{Абзац перший частини другої статті 369 із змінами, внесеними згідно із Законом № 417-VIII від 14.05.2015}

У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

{Абзац другий частини другої статті 369 із змінами, внесеними згідно із Законом № 417-VIII від 14.05.2015}

Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

3. Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном.

4. Правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.

1. Такого понятия, как балансосодержатель дома, у ОСМД нет. ОСМД, после его создания собственник всех помещений общего пользования.

2. Помещение должно быть оформлено на ОСМД.

3. В Уставе должен быть прописан порядок продажи собственности. Если не прописан, то на общем собрании надо внести изменения в Устав.

Добрый день. Чтобы приватизировать помещение (выкупить) нужно написать заявление в ОСМД и на общем собрании членов они должны проголосовать большинством голосов - двумя третьими. Проголосовать за отчуждение помещения. Это должно быть прописано в вашем Уставе. Когда будет получено согласие, решение вступает в силу, вы можете оценивать помещение и переходить к его выкупу.

Доброго дня!

По Вашому питанню повідомляю наступне:

Згідно зі ст. 382 Цивільного кодексу України всі власники квартир і нежилих приміщень в багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (в тому числі допоміжні). А право спільної сумісної власності передбачає розпорядження спільним майном за згодою всіх співвласників.Відповідно до частини першої ст. 355 Цивільного кодексу України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).Як зазначено у частині першой ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.Частиною 2 даної статті передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.Абзацом шостим частини першої ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.Відповідно до пункту 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (далі - Закон про приватизацію) власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках.Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.Згідно з частиною першою ст. 1 Закону про приватизацію суть приватизації державного житлового фонду полягає у відчуженні квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України. Закон врегульовує також відносини, пов'язані з виникненням, оформленням та набуттям права приватної власності на квартири та інші об'єкти приватизації державного житлового фонду.Отже, допоміжні приміщення стають об'єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом - свідоцтвом про право власності на квартиру. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій.

Виходячі зі сказаного для приватизації шляхом викупу необхідно аби:

1. майно було оформлене на ОСББ(З ВІДПОВІДНИМ ТЕХ ПАСПОРТОМ)

2. ОСББ проводить оцінку майна( з отриманням висновку експерта)

3. Загальні збори ОСББ приймють рішення протоколом з підписом голови правління про згоду та можливість викупу майна ОСББ.

4. Оголошуються конкурсні торги за системою проззоро ( Ви приймаєте участь , вас визнають переможцем укладаете нотаріальний длоговір купівлі продажу з головою ОСББ, НОТАРІУС ВНОСИТЬ ДАНІ ДО РЕЄСТРУ РЕЧОВИХ ПРАВ ТА ЇХ ОБТЯЖЕНЬ) - ви стаєте власником згідно договору та документів на приміщення.

5. У статуті обов язково повинні бути передбачені умови , щодо продажу майна ОСББ(ЯКЩО ТРЕБА ТО ВНЕСТИ ВІДПОВІДНІ ЗМІНИ ДО СТАТУТУ СКЛИКАВШИ ЗБОРИ ЗАГАЛЬНІ ЗА ІНІЦІАТИВИ ПРАВЛІННЯ ОСББ.)

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Здравствуйте, Андрей!

В Законе Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» дается определение понятия «общее имущество многоквартирного дома», под которым понимают:

- помещения общего пользования (в том числе вспомогательные, т.е. предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (колясочные, кладовые, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие подсобные и технические помещения);

- несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома;

- механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения;

- здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории;

- права на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения и его придомовая территория.

Четкий перечень условий, при соблюдении которых можно продать общее имущество, в том числе и нежилое помещение многоквартирного дома с ОСМД, определило Министерство по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины в письме от 22.01.2009 года № 8/14-530, а именно:

1. ОСМД является балансодержателем дома.

Для передачи дома на баланс ОСМД бывший балансодержатель в течении трех месяцев после создания ОСМД должен передать экземпляр технической и другой документации на дом, документа, на основании которого дом принимали в эксплуатацию, технический паспорт и план инженерных сетей.

Более детальный перечень документов, которые передаются ОСМД, можно найти в п. 1.2 Правил содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по вопросам ЖКХ от 17.05.2005 года № 76.

Если какой-то из перечисленных документов отсутствует, то он должен быть изготовлен или восстановлен за счет предприятия, с баланса которого передается жилой дом в течении полугода с момента регистрации ОСМД.

2. Есть согласие собственников всех квартир и нежилых помещений дома.

Важно получить такое согласие от всех собственников, даже тех, кто не входит в ОСМД, ведь право совместной собственности на общие помещения принадлежит не ОСМД, а отдельным лицам.

Такое согласие обязательно должно быть изложено в письменной форме и удостоверено нотариально, с указанием конкретных действий и конкретного объекта недвижимости, на отчуждение которого дается согласие.

3. Общее собрание приняло решение об отчуждении общего имущества.

Полномочия общего собрания многоквартирного дома на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома установлено в ч. 2 ст. 10 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», при чем это – исключительная компетенция.

Статьей 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» определен порядок принятия соответствующего решения.

По общему правилу каждому совладельцу принадлежит количество голосов, пропорциональное принадлежащей ему площади квартир или нежилых помещений. Если у одного лица 50 и более процентов от общей площади всех помещений – тогда у каждого совладельца один голос. При этом ОСМД в своем уставе может установить другие правила.

В Законе установлено, что решения о порядке управления и пользования общим имуществом, а также о передаче его в пользование определенным лицам принимается 2/3 голосов. Казалось бы, логично применить аналогию, но если для отчуждения общего имущества нужно согласие всех совладельцев, то все 100 % совладельцев должны быть «за». Возможна ситуация, когда на общее собрание явились не все, поэтому голосов не хватает. В таком случае нужно провести письменный опрос среди остальных совладельцев и подсчитать общее количество голосов.

Решение оформляется личной подписью каждого проголосовавшего с пометкой «за». Еще раз подчеркиваем, что голосов «против» быть не должно.

4. Средства, полученные от продажи, будут использованы на нужды дома (ремонт и т. п.).

Всего доброго!

Удачи Вам!

14.05.2015 г. был принят Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII (далее — Закон № 417), которым также внесены изменения в Закон об ОСМД. В частности, из последнего были полностью изъяты нормы относительно определения понятия общего имущества совладельцев многоквартирного дома, видов общего имущества и пр. Зато соответствующие нормы права появились в Законе № 417.

Руководствуясь ст. 1 Закона № 417, подвалы (наряду с колясочными, кладовыми, мусорокамерами и т.д.) отнесены к «вспомогательным помещениям многоквартирного дома», то есть к помещениям, предназначенным для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей. При этом вспомогательные помещения согласно этой же статье являются общим имуществом многоквартирного дома. Стоит отметить, что раздел общего имущества на общее и неделимое данным Законом отменен.

В статье 5 Закона № 417 предусмотрено, что общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью совладельцев. Институт общей собственности для многоквартирных домов имеет определенные особенности.Приватизация нежилого помещения в многоквартирном доме требует согласия всех жильцов дома (статья 36 ЖК Украины). Для этого производится очное собрание кооператива, либо устраивается заочное голосование. Письменные подтверждения согласия соседей из всех квартир прикрепляются к заявлению, составленному для подачи в орган администрации. Под нежилыми помещениями в обычных многоэтажках подразумевают чердаки, лестницы, подвалы, коридоры, лифты. Без решения вопроса с приватизацией всеми жильцами сделка будет считаться незаконной.

нужно чтоб у них было право собственности на это помещение с вытягом и техпаспорт

после того у нотариуса вы можете оформить сделку

но не забывайте что есть помещения в доме - напр. лифт котельная которая принадлежит самому дому, а не обслуживающей организации - ЖЕК , ОСББ и т.д., а пользователи - владельцы квартир

Добрий день!

Вам слід переконатися, що приміщення зареєстроване у реєстрі речових прав за його власником.

Після цього слід отримати звіт про оцінку майна, після чого провести відповідні збори на яких прийняти рішення про продаж приміщення,а вже після цього оформити право власності у нотаріуса на майно.

Рекомендую звернутися до нотаріуса, у якого плануєте оформити угоду для узгодження переліку необхідних документів.

Доброго дня.

Стаття 1. Визначення термінів

2) допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);

3) нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом нерухомого майна;

5) співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку;

6) спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;

Стаття 5. Спільне майно багатоквартирного будинку

1. Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

2. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19#Text

Таким чином, може бути відчужено ОСББ за наявності наступних умов:- ОСББ є балансоутримувачем житлового будинку;- за умови погодження всіх власників квартир, незалежно від того, чи є вони членами ОСББ;- за наявності рішення загальних зборів про відчуження , з подальшим цільовим використанням коштів на капітальний ремонт або інші потреби будинку