прідбаня нерухомості у воєнний стан

Вітаю!

Від початку повномасштабного вторгнення рф на територію України перестав працювати Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. У зв'язку з тим продавці та покупці не можуть укладати правочини купівлі або продажу нерухомого майна.

Під час війни перевірити, хто є власником квартири чи будинку, неможливо.

Через неможливість укласти угоду під час війни покупці купують квартири за довіреністю, укладають попередні договори або купують квартиру отриману у спадщину. Такі операції повністю незахищені юридично,

Купівля квартир за довіреністю. Аферисти роблять собі довіреність на право повністю розпоряджатися нерухомістю та отримувати за нього плату. Найчастіше шахраї використовують аферу, що власник квартири перебуває за межами країни і не може повернутися для укладення правочину.

Для захисту від такого роду схем, треба вимагати від довіреної особи негайної розмови з власником по відео зв'язку. Необхідно задавати такі питання відповідь на які шахраї не могли завчасно підготувати (питання щодо сусідів, квартири, сплати комунальних послуг). Однак, аферисти можуть бути дуже добре підготовані і їх відповіді можуть звучати досить впевненою. Сплату, в такому випадку, потрібно здійснювати лише на банківський рахунок власника квартири. За жодних обставин не можна здійснювати оплату готівкою у нотаріуса.

Укладення попередніх договорів. Попередній договір - це договір, сторони якого зобов‘язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір не є правовстановлюючим документом, який надає будь які права на нерухомість, що буде збудована у майбутньому.

Купівля отриманої спадщини. Дуже часто, якщо спадщина отримана нещодавно, заповіт щодо неї може бути фальсифікованим або на спадщину можуть претендувати особи, які безпосередньо під час підписання договору купівлі-продажу відстоюють своє право на спадщину в суді. Якщо в подальшому право спадкоємця на спадщину або її частину буде усунено в судовому порядку, договір, укладений ним щодо такого нерухомого майна, вважатиметься недійсним.

Для безпечної купівлі квартири за заповітом важливо щоб після отримання спадкоємцем спадщини минуло декілька місяців. Обов'язково перевірити наявність судових позовів до спадкоємця чи позовів щодо визнання недійсним, однак у воєнний стан це перевірити неможливо через заблокований доступ до реєстрів.

Важливо! Відповідно до ст. 233 Цивільного Кодексу України правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

Частиною 2 ст. 233 ЦК України передбачено, що при визнанні такого правочину недійсним застосовуються наслідки, встановлені статтею 216 цього Кодексу. Сторона, яка скористалася тяжкою обставиною, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки і моральну шкоду, що завдані їй у зв'язку з вчиненням цього правочину.

За інформацією Міністерства фінансів України, планується відновити доступ до Держреєстру в районах, де немає військових дій. Однак функціонал деяких послуг, серед яких договори купівлі/продажу квартир, імовірно будуть недоступними.

Недодержання законодавчо визначених умов щодо нотаріального посвідчення договорів та їх державної реєстрації тягне за собою визнання їх не укладеними (стаття 210 та 640 Цивільного кодексу (ЦК)).

Так, наприклад, укладання попереднього договору без відповідної державної реєстрації (яка наразі неможлива) створює ризик того, недобросовісний продавець може укласти подібні договори з іншими покупцями на одне й те саме майно.

При нотаріальному посвідченні таких договорів, нотаріуси не мають змоги та не повинні перевіряти наявність вищезгаданих обмежень та обтяжень, адже попередній договір - це лише намір сторін укласти договір у певний строк або у разі настання визначених подій (відкладальна обставина).

Той самий ризик щодо множинності видачі документів відноситься й до видачі так званої генеральної довіреності. Важливо зазначити, що відповідно до чинного законодавства, довіреність може бути в будь-який момент відкликана, що також є суттєвим ризиком.

У випадку складення заповіту, заповідач також має право змінити заповіт у будь-який момент, і саме його остання версія буде вважатися чинною.

При розгляді питання щодо складання заповіту варто звернути увагу на законодавчо визначену обов’язкову частку спадку родичів першої черги.

Враховуючи вищенаведене, я не рекомендую використовувати жоден із описаних вище механізмів купівлі-продажу нерухомості через відсутність належних юридичних гарантій та, більш того, наявність неабияких високих ризиків.

Добрий день, Олександр!

Від початку війни, не працює Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Тому, до кінця військового стану в Україні не рекомендую Вам укладати договори поза Держреєстру: купувати нерухомість за довіреністю, підписувати попередні договори, тощо через незахищеність таких операцій.

Придбання квартир сьогодні із дотриманням усіх юридичних вимог неможливе. Насамперед через те, що будь-яка угода, відповідно до ст. 233 Цивільного кодексу України, може бути визнана недійсною у зв’язку з наявністю важкої для покупця обставини, незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину. А війна є, напевно, найважчою обставиною.

Корисна свіжа інформація за 16.04.2022 року тут:

Як купити або продати майно в умовах війни: пояснює міністр юстиції Малюська (radiosvoboda.org)

При наявності запитань звертайтеся через кнопку "Звернутися".

Всього доброго!

Добрий день, Олександре!

Проблема у тому, що до більшості державних електронних реєстрів доступ зараз обмежений або взагалі закритий.

Наприклад, обмеження роботи Держреєстру прав на нерухомість означає, що нотаріуси не можуть перевірити інформацію про нерухомість,

А якщо в нотаріуса немає можливості зайти до Держреєстру прав на нерухомість, щоб дізнатися подробиці, це може призвести до дуже неприємних наслідків для покупців після війни. А без доступу до реєстру перевірити неможливо.

На первинному ринку можна купити квартиру та чекати, коли завершиться будівництво, щоб оформити право власності

Є легальний "обхідний шлях", який дозволить купити нерухомість навіть в умовах воєнного стану.

Якщо ми говоримо про первинний ринок, то в забудовників технічно можна придбати квартири за схемою, де не потрібне нотаріальне засвідчення договорів. Це стосується договорів переуступки прав іншому інвестору. Так можна купити квартиру і чекати, коли завершиться будівництво, щоб оформити право власності ".

На первинному ринку можна укладати угоди без оформлення прав власності на нерухомість, бо немає якихось заборон чи обмежень. Водночас ці угоди не будуть повністю безпечні, навпаки, вони дуже ризиковані. Оскільки в українському Цивільному кодексі є стаття 233, яка дозволяє відкотити назад наслідки угоди, "вчиненої під впливом тяжкої обставини".

Якщо зараз, під час воєнних дій, відбуватиметься купівля-продаж майна, то будь-яка зі сторін, якщо доведе невигідні для себе умови, може визнати цей договір недійсним через те, що там були складні психологічні умови та сторона не знала, що вона робить. З цим може бути багато маніпуляцій. У такому разі після розгляду в суді повернення майна відбудеться без проблем, а от чи повернуть гроші — виникає питання.

До того ж важко перевірити, наскільки "чистою" з правової точки зору є нерухомість, яку людина збирається купити.

Тому моя порада - зараз нічого не купувати, а дочекатися кінця війни, коли всі державні реєстрі нормально запрацюютью.

За потреби більш детальної інформації Ви можете звернутись до мене персонально. Вдачі, Вам!

Добрій день

С начала полномасштабного вторжения рф на территорию Украины перестал работать Государственный реестр прав на недвижимое имущество. В связи с этим, продавцы и покупатели не могут заключать сделки по покупке или продаже недвижимого имущества.

Министр юстиции Денис Малюська заявил, что во время войны проверить, кто является владельцем квартиры или дома, невозможно.

По причине невозможности заключить сделку во время войны покупатели покупают квартиры по доверенности, заключают предварительные договора или покупают квартиру полученную по наследству, объясняет. Такие сделки полностью незащищены юридически,

Рассмотрим более подробно данные схемы.

Покупка квартир по доверенности. Аферисты делают себе доверенность на право полного распоряжения недвижимостью, и получать плату. Чаще мошенники используют аферу, что владелец квартиры находится за пределами страны и не может вернуться для заключения сделки.

Для защиты от такого рода схем нужно требовать от доверенного лица немедленного разговора с владельцем по видео связи. Необходимо задавать такие вопросы, ответы на которые мошенники не могли заранее подготовить (вопросы о соседях, квартире, оплате коммунальных услуг). Однако, аферисты могут быть очень хорошо подготовлены и их ответы могут звучать достаточно уверенно. Оплату в таком случае нужно производить только на банковский счет собственника квартиры. Ни при каких обстоятельствах нельзя производить оплату наличными у нотариуса.

Заключение предварительных договоров. Предварительный договор - это договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в срок) заключить договор в будущем (основной) на условиях, установленных предыдущим договором. Предварительный договор не является правоустанавливающим документом, предоставляющим какие-либо права на недвижимость, которая будет построена в будущем.

При заключении предварительных договоров покупатель несет риски, которые при недобросовестности застройщик могут иметь неисправимые последствия для покупателя, а именно:

• застройщик может изменить объект покупки-продажи;

• застройщик может заключить несколько предварительных договоров купли-продажи по одной квартире с несколькими покупателями;

• отсутствие гарантийной функции «обеспечительного платежа»;

• нарушение сроков строительства;

• застройщик может самостоятельно изменить проект строительства.

Покупка приобретенного наследия. Очень часто, если наследство получено недавно, завещание о нем может быть фальсифицированным или на наследство могут претендовать лица, непосредственно при подписании договора купли-продажи отстаивают свое право на наследство в суде. Если в дальнейшем право наследника на наследство или его часть будет устранено в судебном порядке, договор, заключенный им в отношении такого недвижимого имущества, будет считаться недействительным.

Для безопасной покупки квартиры по завещанию важно, чтобы после получения наследником наследства прошло несколько месяцев. Обязательно проверить наличие судебных исков к наследнику или искам о признании недействительным, однако в военное состояние это проверить невозможно из-за заблокированного доступа к реестрам.

Важно! Согласно ст. 233 Гражданского Кодекса Украины сделка, совершенная лицом под влиянием тяжелого для нее обстоятельства и на крайне невыгодных условиях, может быть признана судом недействительным независимо от того, кто был инициатором такой сделки.

Частью 2 ст. 233 ГК Украины предусмотрено, что при признании такой сделки недействительной применяются последствия, установленные статьей 216 настоящего Кодекса. Сторона, воспользовавшаяся тяжким обстоятельством, обязана возместить другой стороне ущерб и моральный ущерб, причиненный ей в связи с совершением этой сделки.

По информации Министерства финансов Украины, планируется возобновить доступ в Госреестр в районах, где нет военных действий. Однако функционал некоторых услуг, среди которых договора покупки/продажи квартир, вероятно, будут недоступны.

"Теоретически, юридически можно пробовать заключать сделки покупки-продажи. Единственное - проверить владельца в реестре нотариус не сможет. Соответственно, нормально заключить полноценное соглашение купли-продажи сейчас невозможно",

В НЕКОТОРЫХ ГОРОДАХ НОТАРИУСЫ УЖЕ НАЧАЛИ ПОЛУЧАТЬ ДОСТУП К РЕЕСТРУ майнових прав на нерухоме майно, Вам необходимо найти нотариуса который точно сможет получить доступ к реестру в границах нотариального округа где расположен обьект недвижимости и совершить стандартную процедуру купли- продажи.

Если же данные не зарегистрируют в реестре нотариусом , потом в суде угода будет признана фиктивной.

С уважением,

Константин Гончаренко

Доброго дня Олександре.

Реєстр речових прав зараз не працює, тобто зареєструвати право власності Ви не зможете.

Зараз можна укласти попередній договір.

Довіреність від продавця буде перевіряти нотаріус.

Детальніше про укладення попереднього договору.

Укладення попереднього договору між продавцем та покупцем нерухомості є досить поширеною практикою закріплення попередніх домовленостей між сторонами з метою уникнення у подальшому неузгодженостей та розбіжностей. Важливим є дотримання усіх форм та умов, за яких попередній договір має відповідати нормам чинного законодавства України. Так, відповідно до ст. 635 Цивільного кодексу України, попередній договір обов'язково повинен мати відповідну форму та містити наступні положення:

Зобов'язання укласти у майбутньому договір (основний договір)

За відсутності у попередньому договорі обов'язку сторін у майбутньому зустрітись та укласти договір купівлі-продажу нерухомості втрачає сенс укладення попереднього договору.

Строк, протягом якого основний договір має бути укладений

На сьогоднішній день чинним законодавством встановлений обмежений строк укладення попереднього договору лише між юридичними особами та/або фізичними особами-підприємцями. Він складає не більше року з моменту укладення попереднього договору (ч. 1 ст. 182 Господарського кодексу України). Для інших осіб таких строк необмежений.

Істотні умови

Істотні умови, які повинен мати основний договір, або визначений порядок встановлення умов в основному договорі. Істотними умовами договору купівлі-продажу нерухомості є предмет, ціна, строк дії договору та інші умови, які сторони бажають визначити та які не суперечать вимогам чинного законодавства. Ціну основного договору сторони можуть зазначити в іноземній валюті, визначивши, що сума має бути сплачена в гривнях за офіційним курсом на дату платежу (ст. 524, 533 ЦК України).

Форма договору

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, — у письмовій формі. Чинним законодавством передбачено дві форми вчинення правочинів: усна та письмова (електронна) (ч. 1 ст. 205 ЦК України). Водночас згідно ч. 1 ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. У зв'язку з цим виникає питання, чи обов'язково нотаріально посвідчувати попередній договір, якщо така вимога передбачена для основного договору — договору купівлі-продажу нерухомого майна? Відсутність чіткої відповіді в теорії породжує багато дискусій, а на практиці більшість таких договорів нотаріально посвідчуються, і пов'язано це у т. ч. з судовою практикою, якою встановлена обов'язковість нотаріального посвідчення попереднього договору щодо наміру в майбутньому укласти договір купівлі-продажу нерухомості. Недотримання обов'язкової нотаріальної форми має наслідком визнання попереднього договору неукладеним (справа №17‑05/5026/275/2012, 07.03.17 р.).

! Не існує єдиного реєстру попередніх договорів, відповідно, перевірити, чи укладав продавець раніше такі договори з іншими особами, неможливо

! Неможливо укласти попередній договір між одними особами із зазначенням, що сторонами основного договору будуть виступати інші

! На момент укладення попереднього договору продавець може не мати права власності на об'єкт, який стане предметом продажу основного договору (наприклад, не оформлено право на спадщину); нерухомість може перебувати у заставі (іпотеці)

Як правильно зазначити у попередньому договорі суму, яку покупець передає продавцю в якості гарантії укладення у майбутньому основного договору

Положеннями Цивільного кодексу не передбачено передання будь-яких коштів за попереднім договором. На практиці є випадки, коли за попереднім договором одна сторона передає іншій або завдаток, або аванс. Кожен з таких варіантів є помилковим, оскільки:

• «завдаток» — це грошова сума, яка надається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів на підтвердження зобов'язання і забезпечення його виконання (ч. 1 ст. 570 ЦК України). За попереднім договором жодних грошових зобов'язань не виникає. Є тільки один обов'язок — укласти у майбутньому основний договір. Тому зазначення завдатку у попередньому договорі суд розглядає як аванс з відповідними наслідками (ВСУ, 08.09.2010 р.);
• «аванс» — це попередня часткова оплата за товар. У випадку, якщо сторони все ж зазначають у попередньому договорі передачу грошових коштів саме як аванс, з попередньо сплаченої суми мають бути і попередньо сплачені податки, збори та інші обов'язкові платежі, які відповідно до вимог чинного законодавства виникають при продажу майна (лист ДФС від 18.08.2016 р. №17968/6/99‑99‑13‑02‑03‑15).

Водночас сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства (ч. 1 ст. 6 ЦК України), Якщо за попереднім договором передаються грошові кошти, укладається змішаний договір.

Наслідки порушення попереднього договору

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, має відшкодувати другій стороні збитки, завдані прострочкою, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 635 ЦК України). Тобто винна сторона за попереднім договором зобов'язана виключно відшкодувати збитки (ВСУ, №6‑226цс14).

! Неможливо примусити продавця на підставі умов попереднього договору продати нерухоме майно (ВСУ, №6‑226цс14). Попередній договір не може вважатись самостійним для переходу права власності на майно (справа №923/1004/15, 20.09.2017 р.).

Як бачите ризиків достатньо, тому за можливості утримайтеся від укладення попереднього договору.

Доброго Дня

Щодо Вашого питання

Рекомендовано відкласти придбання нерухомості під час війни.

Від початку війни в Україні не працює державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Згодом з’явилася інформація, що він поновив свою роботу. Це не відповідає дійсності. Функціонують тільки реєстри рухомого майна, апостилів та реєстр довіреностей.

До того ж придбання нерухомості із дотриманням усіх юридичних вимог неможливе.

Постанова Кабінету Міністрів №209 від 6 березня 2022 року, яка поміж іншого уточнює процедуру державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Вона змінює коло суб’єктів, яким надано право проводити державну реєстрацію.

Відтепер такі функції можуть здійснювати виключно державні реєстратори та посадові особи Мінюсту, його територіальних органів, які включені до затвердженого Мінюстом переліку державних реєстраторів та посадових осіб, яким в умовах воєнного стану надається доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Крім того, передбачається, що Перелік може містити обмеження (умови) проведення (прийняття) державними реєстраторами, посадовими особами реєстраційних дій (рішень про державну реєстрацію прав).

Варто зазначити, що не зважаючи на те, що Постановою передбачено створення Переліку, він наразі знаходиться на етапі розробки та поки не опублікований у публічних джерелах.

По-друге, на період воєнного часу державна реєстрація проводиться без прив’язки до територіальної приналежності нерухомого майна, крім випадків, якщо відповідні обмеження (умови) не передбачено Переліком.

Тобто, державна реєстрація нерухомого майна наразі не залежить від місцезнаходження такого майна, а отже його реєстрацію можливо буде здійснити з будь-якої точки України.

При цьому, відповідно до Постанови, Мін'юст має розробити відповідні нормативно-правові акти та забезпечити технічні питання реалізації Постанови.

На практиці, незважаючи на складнощі, операції у сфері нерухомості, хоча й не масово, але продовжують проводити ( такі як: видача довіреності, складення заповіту, укладання довгострокової оренди з правом викупу, або попередніх договорів купівлі-продажу тощо).

Однак, відсутність доступу до реєстрів робить використання усіх згаданих механізмів надзвичайно ризикованими, адже за таких обставин контрагенти не мають можливості перевірити, кому на момент продажу належить право власності, чи має право особа розпоряджатися майном, чи існують обтяження нерухоме майно, чи є відкриті судові справи, виконавчі провадження тощо.

Недодержання законодавчо визначених умов щодо нотаріального посвідчення договорів та їх державної реєстрації тягне за собою визнання їх не укладеними (стаття 210 та 640 Цивільного кодексу (ЦК)).

Так, наприклад, укладання попереднього договору без відповідної державної реєстрації (яка наразі неможлива) створює ризик того, недобросовісний продавець може укласти подібні договори з іншими покупцями на одне й те саме майно.

При нотаріальному посвідченні таких договорів, нотаріуси не мають змоги та не повинні перевіряти наявність вищезгаданих обмежень та обтяжень, адже попередній договір - це лише намір сторін укласти договір у певний строк або у разі настання визначених подій (відкладальна обставина).

Той самий ризик щодо множинності видачі документів відноситься й до видачі так званої генеральної довіреності. Важливо зазначити, що відповідно до чинного законодавства, довіреність може бути в будь-який момент відкликана, що також є суттєвим ризиком.

У випадку складення заповіту, заповідач також має право змінити заповіт у будь-який момент, і саме його остання версія буде вважатися чинною.

При розгляді питання щодо складання заповіту варто звернути увагу на законодавчо визначену обов’язкову частку спадку родичів першої черги.

Тобто, умовно кажучи, у випадку якщо нерухомість була єдиним об‘єктом нерухомого майна і вона за заповітом передається третій особі, суд має право прийняти рішення щодо недійсності такого заповіту або перерозподілу часток спадщини з урахуванням обов’язкових часток.

Враховуючи вищенаведене, не рекомендуємо використовувати жоден із описаних вище механізмів купівлі-продажу нерухомості через відсутність належних юридичних гарантій та, більш того, наявність неабияких високих ризиків.

Не варто забувати й про статтю 233 ЦК, відповідно до якої, правочин, який вчинено особою під впливом тяжких обставин і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину.

В результаті визнання такого правочину недійсним винна сторона має відшкодувати збитки та моральну шкоду.

Доведення тяжких обставин в умовах воєнних дій може значно спроститися і недобросовісні продавці можуть скористатися такими правами.

Якщо немає гострої необхідності, варто дочекатись відновлення роботи реєстрів, які, відповідно до висловлювань представників влади найближчим часом мають відновити свою діяльність на територіях, де відсутні активні бойових дії, задля проведення максимально безпечних угод на ринку нерухомості.Тобто рекомендую укласти договір оренди, оренди з правом викупу тощо.

Успіхів

Доброго дня, Олександр!

Навіть не просто можете, а потрібно це зробити.

Якщо це не окупована територія, тоді реєстри працюють і картину цілком по будинку та землі ви будете бачити.

Особливу увагу приділіть правоустановчим документам на помешкання.

Звертайтесь, якщо залишились питання.

Доброго дня, Олександр!

В Україні набрала чинності постанова №480, завдяки якій громадяни тепер знову зможуть оформлювати купівлю та продаж квартир. Про це йдеться у відповідній постанові, опублікованій на урядовому порталі.

Держреєстр речових прав на нерухоме майно закрили під час війни в Україні, щоб запобігти викраденню російськими окупантами персональних даних українців та попередити шахрайські схеми.

Тож зараз українці знову можуть оформлювати купівлю та продаж нерухомого майна, але з обмеженнями. Наразі громадяни України не можуть:

• Вчиняти дії за довіреністю від імені фізосіб.
• Передавати майно до статутного капіталу або отримувати у зв’язку з виходом з товариства.
• Відчужувати нерухомість раніше ніж за місяць.
• Вчиняти нотаріальні дії за межами області тощо.

КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

від 06 березня 2022 р. № 209

Київ

Деякі питання державної реєстрації в умовах воєнного стану та внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 р. № 164

Відповідно до статей 121, 20 Закону України “Про правовий режим воєнного стану”, Указу Президента України від 24 лютого 2022 р. № 64 “Про введення воєнного стану в Україні” Кабінет Міністрів України постановляє:

1. Установити, що в умовах воєнного стану державна реєстрація юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація) проводиться з урахуванням таких особливостей:

1) державна реєстрація проводиться виключно державними реєстраторами юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців, державними реєстраторами речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі — державні реєстратори), посадовими особами Міністерства юстиції, його територіальних органів (далі — посадові особи), включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку державних реєстраторів та посадових осіб (далі — перелік), яким в умовах воєнного стану надається доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та/або Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань (далі — реєстри). Перелік може передбачати обмеження (умови) проведення (прийняття) включеними до нього державними реєстраторами, посадовими особами реєстраційних дій (рішень про державну реєстрацію прав);

2) посадові особи мають право проводити реєстраційні дії щодо фізичних осіб – підприємців, усіх видів юридичних осіб та громадських формувань, а також приймати рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, якщо відповідні обмеження (умови) не передбачено переліком;

3) державна реєстрація юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань може проводитися на підставі надісланих заявником державному реєстратору, посадовій особі електронною поштою або за допомогою інших засобів зв’язку документів в електронній формі, що створені з дотриманням вимог законодавства у сфері електронних довірчих послуг та законодавства про електронні документи та електронний документообіг, або електронних копій документів в паперовій формі. Електронні копії документів в паперовій формі приймаються за умови підписання таких копій з використанням кваліфікованого електронного підпису заявника. Державний реєстратор, посадова особа проводить перевірку такого підпису через офіційний веб-сайт центрального засвідчувального органу та завантажує результати такої перевірки до реєстру, крім випадків відсутності доступу до зазначеного веб-сайту;

4) державна реєстрація проводиться невідкладно після отримання у повному обсязі належних документів для державної реєстрації. Документи для державної реєстрації, які подані не у повному обсязі або не відповідають законодавству, не розглядаються та повертаються заявникові без оформлення відповідного рішення з одночасним усним повідомленням заявнику про повний перелік документів, що повинні бути подані, та/або вимоги законодавства, що повинні бути дотримані. Якщо документи для державної реєстрації надіслано електронною поштою або за допомогою інших засобів зв’язку, таке повідомлення заявнику здійснюється електронною поштою або за допомогою інших засобів зв’язку;

5) державна реєстрація проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна, місцезнаходження юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців чи громадських формувань, якщо відповідні обмеження (умови) не передбачено переліком;

6) адміністративний збір не справляється за державну реєстрацію благодійних організацій, громадських об’єднань, предметом діяльності яких є надання допомоги Збройним Силам, іншим військовим формуванням, правоохоронним (спеціальним) органам, органам цивільного захисту, добровольчим формуванням територіальних громад, іншим особам, які забезпечують національну безпеку і оборону, відсіч і стримування збройної агресії іноземної держави, а також особам, які постраждали чи можуть постраждати від такої збройної агресії;

7) сплата адміністративного збору може підтверджуватися електронною копією (у тому числі скрін-копією) відповідного платіжного документа. Якщо фінансова установа, через яку сплачено адміністративний збір, забезпечує можливість проведення перевірки достовірності відповідного платіжного документа, державний реєстратор, посадова особа проводить таку перевірку;

8) вимоги законодавства щодо необхідності нотаріального засвідчення справжності підпису на документі для державної реєстрації не застосовуються у разі, коли такий підпис виконано у присутності державного реєстратора, посадової особи із встановленням особи підписанта на підставі документа, що посвідчує особу, передбаченого Законом України “Про Єдиний державний демографічний реєстр та документи, що підтверджують громадянство України, посвідчують особу чи її спеціальний статус”, якщо відповідні обмеження (умови) не передбачено переліком;

9) вимоги законодавства щодо обов’язкового використання для державної реєстрації відомостей реєстрів, автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, не застосовується у разі тимчасової відсутності доступу таких реєстрів (систем). Електронні копії документів (повідомлень) технічних адміністраторів реєстрів (систем) або державних органів, що підтверджують відсутність такого доступу, а за їх відсутності – скрін-копії веб-сторінок недоступних реєстрів (систем) завантажуються до реєстру;

10) документи для державної реєстрації створення громадських формувань, крім громадських об’єднань, не приймаються, а розгляд раніше поданих документів зупиняється на час дії воєнного стану.

2. Внести до постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 р. № 164 “Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану” зміни, що додаються.

3. Міністерству юстиції забезпечити прийняття нормативно-правових актів, необхідних для реалізації цієї постанови, а технічному адміністратору реєстрів – доступ відповідних державних реєстраторів та посадових осіб до реєстрів.

4. Ця постанова набирає чинності з дня її опублікування та діє до дня припинення чи скасування воєнного стану.

Прем’єр-міністр України Д. ШМИГАЛЬ

Інд. 29

Якщо буде потрібна моя допомога, звертайтеся через кнопку "Звернутися".

При зверненні вказуйте свій e-mail, по якому з Вами можна зв'язатися.

ВСЬОГО НАЙКРАЩОГО!

Олександр!

Договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню, а перехід права власності від покупця до продавця - державній реєстрації (здійснюється нотаріусом одночасно з посвідченням договору). Нотаріус перевірить як сам об'єкт купівлі продажу (по документам та реєстрам), так і особу продавця. Тому щодо кидалава можете не хвилюватися.

Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text):

Стаття 182. Державна реєстрація прав на нерухомість

1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 334. Момент набуття права власності за договором

4. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Стаття 657. Форма окремих видів договорів купівлі-продажу

1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text):

Стаття 4. Речові права та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації

1. Державній реєстрації прав підлягають:

1) право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва;

Стаття 19. Строки проведення реєстраційних дій та надання інформації з Державного реєстру прав

2. Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав, крім випадку, передбаченого статтею 31-2 цього Закону.

Закон України "Про нотаріат" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12/conv#n...):

Стаття 46. Витребовування відомостей і документів, необхідних для вчинення нотаріальної дії

Нотаріуси або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, має право витребовувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії.

Відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій, повинні бути подані в строк, визначений нотаріусом. Цей строк не може перевищувати одного місяця.

Неподання відомостей та документів на вимогу нотаріуса є підставою для відкладення, зупинення вчинення нотаріальної дії або відмови у її вчиненні.

Стаття 46-1. Використання відомостей єдиних та державних реєстрів

Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов’язково використовує відомості єдиних та державних реєстрів шляхом безпосереднього доступу до них.

Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов’язково використовує відомості Єдиного державного демографічного реєстру, а також Державного реєстру актів цивільного стану громадян, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, інших єдиних та державних реєстрів, що функціонують у системі Міністерства юстиції України.

Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва обов’язково використовує також відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру, Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Інформація з єдиних та державних реєстрів, отримана нотаріусом під час вчинення нотаріальних дій, залишається у відповідній справі державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса.

Користування єдиними та державними реєстрами здійснюється безпосередньо нотаріусом, який вчиняє відповідну нотаріальну дію.

Стаття 55. Посвідчення договорів про відчуження та заставу майна

Договори про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, крім випадків, встановлених статтею 38 Закону України "Про іпотеку", посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється, або за наявності державної реєстрації права власності на таке майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

При посвідченні договорів про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, транспортних засобів перевіряється відсутність будь-якої заборони відчуження або арешту майна.

В разі наявності заборони договір про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на укладення такого договору.

Посвідчення договорів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна здійснюється за місцезнаходженням такого майна або за місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору. Посвідчення договорів щодо відчуження, застави транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, здійснюється за місцезнаходженням юридичної особи або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору.

ПОРЯДОК вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений Наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 № 296/5 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12#Text):

Глава 7. Витребування відомостей і документів, необхідних для вчинення нотаріальної дії

1. Відповідно до статті 46 Закону нотаріус має право витребувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій. Такі відомості та (або) документи повинні бути подані в строк, визначений нотаріусом. Цей строк не може перевищувати одного місяця.

2. Неподання відомостей та документів на вимогу нотаріуса є підставою для відкладення, зупинення вчинення нотаріальної дії або відмови у її вчиненні.

3. Документи, на підставі яких вчинено нотаріальну дію, та документи або копії (витяги) з них, необхідні для вчинення нотаріальної дії, обов'язково долучаються до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса. У разі коли державну реєстрацію права власності на земельну ділянку та об’єкт нерухомого майна проведено без видачі документа, що посвідчує таке право або у зв’язку із втратою, пошкодженням чи псуванням відповідного державного акта на право власності, свідоцтва про право власності на нерухоме майно, нотаріальна дія щодо такого майна вчиняється на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього. Така інформація долучається до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса.

4. Оригінали документів (наприклад, відповідні свідоцтва про факт державної реєстрації актів цивільного стану - про народження, шлюб, смерть, установчі документи (статути, положення, засновницькі договори тощо)) повертаються особам, що їх подали, а у нотаріуса залишаються їх копії (фотокопії) або витяги з таких документів.

Копії (фотокопії) або витяги необхідних документів подаються заінтересованими особами або на їх прохання виготовляються нотаріусом чи іншим працівником нотаріальної контори або особою, яка перебуває у трудових відносинах з нотаріусом.

5. Документи, за якими встановлено особу, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, чи уповноваженого представника, повертаються особам, що їх подали. У реєстрі для реєстрації нотаріальних дій записуються назва документа, серія, номер, дата його видачі і найменування установи, яка його видала. При посвідченні правочинів, видачі свідоцтв чи оформленні інших документів, примірники яких залишаються у справах нотаріуса, витяг з документа, за яким встановлено особу громадянина, у якому відображено усі заповнені сторінки, що стосуються реквізитів поданого документа, його дійсності та мають значення для вчинюваної нотаріальної дії, долучається до справ нотаріуса.

6. Документи, що підтверджують сплату в передбачених законом випадках, податку з доходів громадян та інших обов’язкових платежів, повертаються з відповідною відміткою про вчинену нотаріальну дію особам, які здійснили таку оплату або уповноваженим представникам цих осіб. Копія (фотокопія) платіжного документа долучається до примірника документа, що залишається у справах нотаріуса.

7. У справах нотаріуса залишаються копії (фотокопії) поданих для вчинення нотаріальних дій:

документів, які посвідчують право власності фізичних чи юридичних осіб на житловий будинок (частину будинку), будівлю, садибу, квартиру, садовий будинок, гараж, земельну ділянку чи їх частину, інше нерухоме майно, - якщо посвідчуються договори про заставу (іпотеку), оренду чи найм (позичку) житла, відчуження або оформлення спадщини на частку майна, а також якщо співвласники у спільній частковій (сумісній) власності мають один спільний документ, що посвідчує право власності на згадане майно, і один із них відчужує належну йому частку (чи частку від частки) або видається свідоцтво про право власності чи про право на спадщину на таку частку у разі смерті одного із співвласників; договорів про визначення чи зміну розміру часток у спільній частковій власності, а також договорів про порядок володіння та користування майном;

сертифікатів про право на земельну частку (пай) - при видачі свідоцтва про право на спадщину;

свідоцтв про реєстрацію транспортних засобів, технічних паспортів на транспортні засоби, інші самохідні машини і механізми - при посвідченні договорів про їх відчуження, заставу, оренду, позичку, при видачі свідоцтва про право власності чи свідоцтва про право на спадщину;

заяв іпотекодержателів, користувачів земельної ділянки про згоду на її поділ чи об’єднання, справжність підпису (підписів) на яких засвідчено нотаріально - у разі перебування земельної ділянки в іпотеці, користуванні.

8. При посвідченні правочинів майнового характеру нотаріусом у текстах правочинів зазначаються: для фізичних осіб - реєстраційний номер облікової картки платника податків або серія та номер паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовились від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та офіційно повідомили про це відповідний орган державної податкової служби і мають відмітку у паспорті) за даними Державного реєстру фізичних осіб - платників податків; для юридичних осіб - код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України або податковий номер. На підтвердження наявності номера (коду) нотаріусу подається відповідна довідка чи витяг або фотокопія сторінки паспорта з даними про реєстраційний номер облікової картки платника податків з Державного реєстру, фотокопія якої (якого) долучається до примірника правочину, який залишається у справах нотаріуса.

Якщо особа через свої релігійні переконання у встановленому законодавством порядку відмовилась від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків, нотаріус перевіряє цей факт за відміткою у її паспорті.

У випадку засвідчення справжності підпису на заяві, примірник якої залишається у справах нотаріуса, копія документа, зазначеного в першому та другому абзацах цього пункту, долучається до примірника цієї заяви.

9. На копіях (фотокопіях) зазначених у пунктах 4 – 8 цієї глави документів проставляється відмітка „Згідно з оригіналом” з проставленням дати, підпису нотаріуса.

Глава 8. Вимоги до документів, що подаються для вчинення нотаріальної дії

1. Нотаріуси не приймають для вчинення нотаріальних дій документи, які не відповідають вимогам законодавства або містять відомості, що принижують честь, гідність та ділову репутацію фізичної особи або ділову репутацію юридичної особи, які мають підчистки або дописки, закреслені слова чи інші незастережені виправлення, документи, тексти яких неможливо прочитати внаслідок пошкодження, а також документи, написані олівцем.

2. Дописки, закреслені слова чи інші виправлення, які є в документах, що подаються для вчинення нотаріальних дій, повинні бути застережені підписом відповідної посадової особи і печаткою установи, підприємства або організації (у разі наявності) чи особи, яка видала документ. При цьому виправлення повинні бути зроблені таким чином, щоб можна було прочитати як виправлене, так і помилково написане, а потім виправлене чи закреслене.

3. Не приймаються порвані документи та документи, викладені на двох і більше окремих аркушах, якщо аркуші не з’єднані у спосіб, що унеможливлює їх роз'єднання без порушення цілісності, не пронумеровані і не скріплені підписом відповідної посадової особи та печаткою юридичної особи (у разі наявності), яка видала документ.

4. Нотаріус перевіряє справжність кожного аркуша документа, який викладений на спеціальних бланках нотаріальних документів та подається для вчинення нотаріальних дій, за допомогою Єдиного реєстру спеціальних бланків нотаріальних документів згідно з Порядком ведення Єдиного реєстру спеціальних бланків нотаріальних документів, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 04.11.2009 № 2053/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 09.11.2009 за № 1043/17059.

5. Інформаційна довідка про перевірку спеціального бланка нотаріального документа долучається до примірника нотаріального документа (договору, довіреності, свідоцтва тощо), який зберігається у справах нотаріуса.

6. Бланки, відомості про витрачання яких були внесені до Єдиного реєстру спеціальних бланків нотаріальних документів безпосередньо перед вчиненням нотаріальних дій з використанням документів, викладених на цих бланках, вважаються перевіреними для вчинення наступних (за реєстровими номерами) нотаріальних дій.

7. У разі якщо документи, що посвідчуються, видаються або засвідчуються, викладені на двох і більше окремих аркушах, вони повинні бути з’єднані у спосіб, що унеможливлює їх роз'єднання без порушення їх цілісності, із зазначенням кількості прошитих (прошнурованих), пронумерованих і скріплених аркушів, з проставлянням підпису та печатки нотаріуса.

Якщо буде потрібна моя допомога, звертайтеся через кнопку "Звернутися".

При зверненні вказуйте свій e-mail, по якому з Вами можна зв'язатися.

ВСЬОГО НАЙКРАЩОГО!