Начните консультацию с юристом онлайн
Добрий день! Мені у спадок від бабусі дістався земельний пай (Чернігівська обл., Прилуцький р-н). Бабуся здавала цей пай в оренду агрохолдингу, я після отримання всіх прав на цю ділянку, продовжила договір оренди. Агрохолдинг запропонував підписати новий договір оренди (додаткову угоду) на нібито як вигідніших умовах.
Що є в діючому договорі і додатковій угоді:
1. Сам договір оренди підписаний бабусею ще 4.03.2009 р.
2. Додаткову угоду до нього я підписала 26.07.2017 р. Строк дії договору за цією додатковою угодою до 31.12.2029 р.
3. Розмір паю 11,1773 га
4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладання додаткової угоди (тобто на 26.07.2017 р.) становить 356544,26 грн
5. Орендна плата встановлюється в розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату укладення цієї угоди складає 28523,54 грн на рік.
6. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з врахуванням коефіцієнта індексації на поточний рік.
Що пропонують (фото діючої додаткової угоди та проекту нової додаються):
1. Строк оренди на 30 років з моменту підписання додаткової угоди
2. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладання договору оренди становить 307 266,63 грн
3. Орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється за погодженням сторін у розмірі 60 612,52 грн за один рік
4. Обчислення розміру орендної плати за кожний наступний рік оренди, здійснюється з урахуванням індексації.
На перший погляд умови нового договору ніби вигідніші, але виникли деякі питання:
1. Чи це дійсно так, що нормативна вартість земельної ділянки у 2022 р. стала меншою приблизно на 50 000 грн ніж у 2017 р.?
2. В новій редакції договору прописана конкретна сума оренди. Якщо вартість землі буде збільшуватися, то чи буде збільшуватися вартість орендної плати (так як це є в діючому договорі)? Якщо так, то за яким принципом, якщо відсоток не прописаний? Чи прописана сума оренди буде зберігатися протягом 30 років оренди?
Кодексы Україна
Кодекс України з процедур банкрутства Кодекс цивільного захисту України Кримінальний процесуальний кодекс України Митний кодекс України Повітряний кодекс України Податковий кодекс України Кодекс адміністративного судочинства України Цивільний процесуальний кодекс України Кримінально-виконавчий кодекс України Господарський кодекс України Цивільний кодекс України Сімейний кодекс України Земельний кодекс України Кримінальний кодекс України Водний кодекс України Кодекс торговельного мореплавства України Про надра Лісовий кодекс України Господарський процесуальний кодекс України Кодекс України про адміністративні правопорушення (статті 213 - 330) Кодекс України про адміністративні правопорушення (статті 1 - 212-21) Житловий Кодекс Української РСР Європейський кодекс соціального забезпечення Бюджетний кодекс УкраїниНовое в блогах Юристи.UA
Ответы юристов (6)
Адвокат, 24 года опыта
Доброго дня.
1. Вартість земельної ділянки може змінитись, так як на 2017 рік та цей час використовували різні методики оцінки.
2. Виходячи з формулювання орендна плат є сталою, і змінити її в зв'язку зі зміною зовнішніх чинників буде досить важко. Формулювання "з урахуванням індексації" не є коректним. Індексації чого? Споживчих цін, індексу інфляції, індексу вартості земельної ділянки?
Вказану умови необхідно уточнити. В іншому договір стандартний.
Якщо Ви бажаєте отримання повної консультації та надання алгоритму всіх можливих дій в Вашій ситуації, Ви можете звернутися до мене персонально, натиснувши кнопку "Звернутись" вгорі.
Юрист, г. Киев, 9 лет опыта
Общаться в чатеДоброго дня, якщо збільшиться вартість землі, сума залишиться не змінною.
Для детальної консультації натискайте та обміну контактів натискайте кнопку звернутися.
Юрист, г. Киев, 9 лет опыта
Общаться в чатеДодаткова угода передбачає викладення даних пунктів у новій редакції тому, що викладено у попередньому вже не буде грати ролі. Тому сумма залишиться не змінною.
Натискайте кнопку Звернутися, відповім на додаткові питання, більш детально розглянемо ваш договір.
Адвокат, г. Николаев, 33 года опыта
Общаться в чатеДоброго дня, Тамара!
Навпаки, нормативна вартість земельної ділянки у 2022 році стала більшою, але методики підрахунку НВЗЖ у 17-му та 22-му році були різні. Це треба враховувати..
Держгеокадастр, за інформацією, наданою Державною службою статистики України, зтверджує, що індекс споживчих цін за 2022 рік склав 126,6%.
Водночас згідно п.289.2 ПКУ встановлено, якщо індекс споживчих цін перевищує 115%, такий індекс застосовується із значенням 115.
Відповідно до пункту 9 підрозділу 6 розділу ХХ «Перехідні положення» ПКУ (в редакції Закону № 1914) індекс споживчих цін, що використовується для визначення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, застосовується із значенням 100%:
Відповідно, значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок за 2022 рік становить:
- для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) - 1,0;
- для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь) - 1,15.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.
Однією з істотних умов договору є орендна плата із зазначенням її розміру та індексації.
Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Тобто, якщо в Договорі встановлений обов'язок індексувати орендну плату відповідно до індексів інфляції, то орендар зобов'язаний це роботи.
Навіть якщо в договорі не згадується про проведення індексації, то орендна плата все одно підлягає обов'язковій індексації.
Також індексацію з урахуванням індексів інфляції не слід плутати з індексацією нормативно грошової оцінки (НГО). В доповненому договорі повинно бути чітко вказанео, що йдеть саме про індексацію орендної плати.
Хоча природа як індексації НГО , так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізм їх застосування є різними.
Зокрема, індексація НГО здійснюється Держгеокадастром на державному рівні, а різні числові показники індексації НГО та індексу споживчих цін підтверджують відмінність цих двох показників.
Судова практика показує, що розмір орендної плати не підлягає автоматичній зміні у зв'язку із проведенням щорічної індексації НГО.
Верховний суд у постанові від 16 березня 2020 року у справі №922/1658/19 зазначив, що зміна НГО внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками.
Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Водночас, з урахуванням положень статті 21 Закону України "Про оренду землі" та принципу свободи договору, сторони договору оренди землі можуть передбачити саме автоматичну щорічну індексацію нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати за договором оренди землі.
Проте у такому разі, зважаючи на природу індексації, одночасна подвійна індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки не повинна застосовуватися.
Слід наголосити, що якщо орендар вносить орендну плату без урахування індексації, це може бути підставою для дострокового розірвання договору.
Неналежне виконання умов договору, а саме часткове невиконання обов’язку зі сплати орендної плати, також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки. Орендар має право вимагати розірвання такого договору, навіть якщо в подальшому заборгованість була сплачена.
ВИСНОВОК:
Таким чином, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором, а автоматична зміна розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки законодавчо не передбачена.
Також не забувайте індексувати орендну плати з урахуванням індексів інфляції, оскільки в іншому випадку в орендодавця з’явиться суттєва підстава для дострокового розірвання договору оренди через суд.
Виникнуть додаткові питання, натискайте кнопку "звернутись" біля мого фото. Охоче на них відповім!
Юрист, г. Сумы, 5 лет опыта
Доброго дня!
Вартість земельної ділянки може змінюватись, бо методика також зазнавала змін з 2017 року
Вживання поняття "ідексація" треба додати індексація якого саме показника мала змінитися
вартість земельної ділянки на суму оренди не впливає.
Нормативна грошова оцінка - це одна з кількох видів оцінок, передбачених Законом України "Про оцінку земель", основою розрахунку якої є рентний дохід від використання земельної ділянки протягом певного періоду часу. Законодавчо поняття нормативної грошової оцінки визначено також в ст.1 Закону України "Про оцінку земель".
В основі нормативної грошової оцінки земельної ділянки – рентний дохід. Для спрощеного розуміння, рентний дохід - це по суті ті гроші, які можна виручити від найбільш ефективного використання земельної ділянки за цільовим призначенням.
Для земельної ділянки сільгосппризначення за межами населеного пункту цей дохід буде визначатись в результаті продажу зерна, вирощеного на земельній ділянці за певний проміжок часу. При цьому, якщо ділянка належить приватній особі, також враховується якість ґрунту, який покриває таку земельну ділянку.
В межах населеного пункту нормативна грошова оцінка земельної ділянки розраховується на 1 кв. м. Розрахунок залежить від багатьох факторів серед яких:
Кожного року нормативна грошова оцінка підлягає обов'язковій індексації з урахуванням показників інфляції минулого року. Відповідальним за індексацію нормативної грошової оцінки є Держгеокадастр України та його місцеві підрозділи, які мають проіндексувати нормативну грошову оцінку для надання заінтересованим особам (податкова, громадяни, організації) до 15-го січня кожного року.
Для чого необхідна нормативна грошова оцінка
Нормативна грошова оцінка зазвичай необхідна в наступних випадках:
У вказаних вище випадках необхідно отримати витяг про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Крім витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку, під час нотаріального оформлення договору нотаріус також може вимагати витяг з кадастру (ДЗК).
Важливим також є те, що в липні 2018 року набули чинності зміни до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів (Наказ №489 від 25.11.2016 р. Мінагрополітики та продовольства України). Відповідно до внесених змін, якщо земельна ділянка під будівлями не внесена до Державного земельного кадастру або в кадастрі відсутній актуальний код класифікації цільового призначення землі, нормативна грошова оцінка для цілей оподаткування розраховується виходячи з максимального коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки - Кф 3,0.
Для того, що б зменшити нормативну грошову оцінку за рахунок зменшення коефіцієнту Кф, необхідно внести земельну ділянку до Державного земельного кадастру через проект відведення земельної ділянки або розробку технічної документації щодо встановлення меж земельної ділянки. У випадку, якщо земельна ділянка вже внесена до Державного земельного кадастру, проте її код класифікації цільового призначення землі (КВЦПЗ) не актуальний, необхідно актуалізувати відомості про код КВЦПЗ земельної ділянки в ДЗК через обмінний файл XML.
З повагою,
Костянтин Гончаренко
Юрист, г. Киев, 8 лет опыта
Вітаю. у вашому випадку залишається фіксована ціна. Змінами не передбачено оренда плати при змні вартості земельного участку.
НАТИСКАЙТЕ КНОПКУ ЗВЕРНУТИСЯ І Я ВАМ ДОПОМОЖУ,