Спір за підвальне приміщення

Вітаю,

Підвальне приміщення багатоквартирного будинку площею входить до переліку допоміжних і на праві спільної сумісної власності належить усім співвласникам. Отже, не може бути приватизованим. Про це йдеться у постанові Касаційного цивільного суду від 7.04.2021 у справі № 463/2237/16-ц

Доброго дня, Генадію!

У відповідності з частиною другою ст.382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Статею 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава.

Згідно Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» до допоміжних належать приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 N 76, зареєстрованим в Міністерстві юстиції 25.08.2009 за N 927/11207, допоміжні приміщення житлового будинку призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування населення.

Передача будь-якого допоміжного приміщення чи конструктивних елементів таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, конструктивні елементи покрівлі вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень, сходові марші і т. ін.) у володіння і користування одного або декількох співвласників зачіпає інтереси інших мешканців будинку, оскільки призведе в подальшому до обмеження прав у користуванні інших співвласників.

Якщо ж приміщення у житловому будинку визначені як нежитлові (приміщення громадського призначення) у проектній документації на будинок та відповідно зареєстровані у бюро технічної інвентаризації і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, то будь-які дії з ними їх власника не потребують узгодження з іншими мешканцями житлового будинку.

Иакуож Ви повинні знати, що допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. При цьому законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об`єкта нерухомості.

ВИСНОВОК: Ваш батько повністю дотримався всіх вимог закону і має законне право на розпорядження підвальним приміщенням у своїх власних цілях. Ті ж власники квартири, які не погоджуються з цим можуть вирішити це питання в судовому порядку шляхом оскарження відповідно рішення виконавчого органу місцевої Ради. При нагідно зазначу, що це будеде доволі складно зробити. Хоча б через те, що подібні дії потрнебують певної організованності та великого бажання, що за моїм досвідом в таких випадках, як правило, відсутнє!

Будуть нез'ясовані питання чи потреба продовжити розмову персонально, тисніть кнопку "звернутись" біля мого фото.

Доброго дня.

У частині другій ст. 382 ЦК України зафіксовано: «Всі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками з права спільної сумісної власності спільного майна цього будинку».

Для диференціації допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку, що призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку та входять до житлового фонду, та нежитлових приміщень, що призначені для торгових, побутових та інших потреб непромислового характеру та є самостійним об'єктом цивільноправових відносин, житловий фонд не входять, необхідно виходити як із місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень: способу та порядку їхнього використання. Такий правовий висновок викладено у Постанові Великої Палати ВС від 23.10.2019 року у справі №598/175/15-ц.

Водночас 02.03.2004 року у справі № 1-2/2004 КСУ було ухвалено рішення про те, що допоміжні приміщення є власністю всіх мешканців багатоквартирного будинку.

07.04.2021 року КГС ЗС у справі № 463/2237/16-ц прийняв аналогічне рішення про те, що підвальне приміщення багатоквартирного будинку входить до переліку допоміжних приміщень будинку і є призначеним для обслуговування будинку та підвищення життєвого комфорту його мешканців та на праві спільної власності належать усім співвласникам житлового будинку й приватизації не підлягають. Водночас нема потреби додатково підтверджувати право власності на ці приміщення, оскільки це відбувається автоматично з набуттям статусу мешканця будинку або власника квартири.

Це підтверджується і рішенням Конституційного Суду України від 09.11.2011 № 14-рп/2011.

Рішення Конституційного Суду України є остаточними та обов'язковими до виконання на території України. Водночас вони не можуть бути оскаржені.

Добрый день!

Сообщаю следующее:

приватизация части общедомовой территории (мест общего пользования – МОП) законом не предусмотрена. Единственное, что может сделать житель, который собирается построить такой тамбур, – это узаконить саму пристройку. Однако юридических прав на площадь коридора у жителя квартиры с тамбуром не будет. “В соответствии с Законом Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома“ и Законом Украины “Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме“, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, тамбуры, технические этажи являются общей совместной собственностью всех совладельцев многоквартирного дома“. Получается, что, проводя любые манипуляции с перепланировкой, реконструкцию объекта общей совместной собственности (в данном случае – тамбура), необходимо согласие совладельцев дома.(70% собственников квартир протокольно за.) Порядок получения разрешения на переоборудование или перепланировку жилых домов, жилых и нежилых помещений в жилых домах предусмотрен пунктом 1.4.5 постановления КМУ от 17.05.2005 № 76 “Об утверждении Правил содержания жилых домов и придомовых территорий“, согласно которому собственник или уполномоченное им лицо подают в орган местного самоуправления заявление о предоставлении разрешения на переоборудование или перепланировки. К нему прикрепляются документы: копия свидетельства на право собственности или договора найма (аренды), купли-продажи помещения; копия поэтажных планов, заверенных в установленном порядке; проект переоборудования или перепланировки, согласованный в установленном порядке; согласие владельцев/совладельцев.

узаконить переоборудование МОП можно только с согласия всех жителей дома. Но даже в этом случае данное помещение не станет частью квартиры, то есть приватизации не будет. “Общее имущество многоквартирного дома не может быть разделено между совладельцами, и такие совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, приватизация пристроек невозможна“

Если жильцы многоквартирного дома выступят против переоборудования, они могут обратиться в ЖЭК (ОСМД) с требованием ликвидировать самострои. Или в орган МС.

Обычно соседи многоквартирного дома мирно договариваются “не замечать“ обустроенных тамбуров. Исключение – постройка коридора, которая напрямую влияет на техническое состояние дома или его противопожарную защиту. В случае нарушений, “…допустивший самовольное переоборудование…, обязан за свой счет вернуть это помещение в прежнее состояние. Если самовольная перепланировка или переоборудование привело к ухудшению технического состояния всего дома и нарушению прав других потребителей, эти работы осуществляются ОСМД, а вопрос о возмещении стоимости этих работ собственником или арендатором решается в судебном порядке“.

С уважением,

Константин Гончаренко

Закон України "Про кооперацію" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/main/1087-15#n175):

" Стаття 19. Майно кооперативу та джерела його формування...

Кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, одержаних від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом.

Володіння, користування та розпорядження майном кооперативу здійснюють органи управління кооперативу відповідно до їх компетенції, визначеної статутом кооперативу."

---

Доброго дня, пане Геннадію! По-перше, у кооперативному будинку квартири учасниками кооперативу не приватизуються, а набуваються у власність після внесення своїх паїв. По-друге, до передачі підвального приміщення у користування міська рада у 1998р.(+-) не мала повноважень - це повноваження кооперативу. По-третє, підвальне приміщення є не "їхнє" - мешканців 10, зокрема, чи 70, взагалі, квартир, а, знову ж таки, є власністю кооперативу. По-четверте, користування підвальним приміщенням (на умовах оренди) або його розпорядження (продаж) на користь батька також є правом кооперативу. У разі продажу приміщення батько має право і зобов'язаний зареєструвати приміщення в Реєстрі речових прав на нерухоме майно тобто стати його належним і законним власником. По-п'яте, щодо Закону про спільне майно багатоквартирного будинку, то: по-перше, цей Закон стосується, як вбачається будинків державної, а не коооперативної форми власності; по-друге, в даному випадку між цим Законом та Законом про кооперацію має місце суперечність, колізія права, за правилами вирішення якої між актами однакової юридичної сили до застосування підлягає спеціальна, а не загальна норма, тобто Закон про коооперацію.

Доброго Дня

Щодо Вашого питання

Відповідно до Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» до допоміжних належать приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

У п. 3.38 ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення.» надані терміни та визначення понять, де, зокрема вказано, що "приміщення технічні" - це приміщення для розміщення обладнання теплових вузлів, електрощитових, венткамер, комутаторів, радіовузлів, машиннихвідділень, ліфтів, холодильних установок».

Відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 N 76, зареєстрованим в Міністерстві юстиції 25.08.2009 за N 927/11207, допоміжні приміщення житлового будинку призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування населення.

Передача будь-якого допоміжного приміщення чи конструктивних елементів таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, конструктивні елементи покрівлі вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень, сходові марші і т. ін.) у володіння і користування одного або декількох співвласників зачіпає інтереси інших мешканців будинку, оскільки призведе в подальшому до обмеження прав у користуванні інших співвласників.

Якщо ж приміщення у житловому будинку визначені як нежитлові (приміщення громадського призначення) у проектній документації на будинок та відповідно зареєстровані у бюро технічної інвентаризації і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, то будь-які дії з ними їх власника не потребують узгодження з іншими мешканцями житлового будинку.

У постанові Великої Палати Верховного суду від 23 жовтня 2019 року (справа N 598/175/15-ц) Верховний Суд зазначив, що згідно з ч.2 статті 10 Закону статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. При цьому законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об`єкта нерухомості.

Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 09.11.2011 № 14-рп/2011 «У справі за конституційним зверненням Гуляка Володимира Олександровича щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» зі змінами» власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

З варіантів оформлення:

- домогтися права на володіння підвалом легше, якщо створити ОСББ (об'єднання співвласників багатоквартирних будинків). Таким чином, Ваш будинок буде на балансі його мешканців, і лише їм можна буде вирішувати, що робити з підвалом. Якщо мешканці вирішать здавати підвал в оренду, вони можуть це робити, а виручені за оренду гроші витратяться на поліпшення благоустрою будинку.

- оформити приміщення у спільному володінні як одиницю власності;

- викупити всі частки приміщення у кожного з власників.

Успіхів

ВІтаю. Ось судова практика. Суть справи: один із співвласників багатоквартирного будинку просив визнати незаконним та скасувати рішення виконкому про оформлення права власності на підвальні приміщення за державою Україною в особі Міносвіти та скасувати держреєстрацію відповідного права власності.

Позов обґрунтовано тим, що порушено його права володіти, користуватися і розпоряджатися власністю, оскільки підвальні приміщення є власністю співвласників багатоквартирного будинку, тому що є допоміжними приміщеннями.

Місцевий суд задовольнив такі позовні вимоги, вказавши, що співвласники будинку не надавали своєї згоди на передачу у власність держави в особі Міносвіти нежилого підвального приміщення, розташованого в цьому будинку.

Апеляційний суд погодився із таким висновком.

Читайте також: боржникам за комуналку можуть заборонити виїзд за кордон або арештувати майно

Однак Велика Палата ВС, частково задовольнивши касаційну скаргу Міносвіти, скасувала рішення судів попередніх інстанцій і направила справу на новий розгляд до місцевого суду.

Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду», власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

При цьому законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об'єкта нерухомості.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Разом з тим нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Велика Палата зазначила, що у багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в них на ці приміщення не виникає.

Для розмежування допоміжних і нежилих приміщень слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

Велика Палата зазначила, що суди не встановили, чи є спірне приміщення нежитловим, бо зі стадії проектування житлового будинку призначалося для торговельних потреб непромислового характеру, чи використовувалося воно як самостійний об'єкт нерухомості, а відтак чи є допоміжним.

Відповідну постанову по справі № 598/175/15-ц Велика Палата ВС прийняла 23.10.2019. Повний текст документу є в системі аналізу судових рішень VERDICTUM, скористатись якою можна отримавши тестовий доступ тут.

Добрий день!

Спір за підвальне приміщення - згідно постанови КЦС ВС від 7 квітня 2021 року у справі № 463/2237/16-ц.підвальне приміщення багатоквартирного будинку входить до переліку допоміжних приміщень будинку і на праві спільної сумісної власності належить всім співвласникам житлового будинку. Згідно з пунктом 2 рішення Конституційного суду України від 2 березня 2004 року № 4-рп/2004 у (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) у листі до Конституційного Суду України Президент України наголосив на тому, що право власності на квартиру породжує й право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, технічне обладнання тощо, які призначені для обслуговування житлового комплексу і забезпечують його використання. В процесі приватизації державного житлового фонду одночасно відчужуються на користь громадян не тільки квартири, але й допоміжні приміщення. Тому момент виникнення права власності на квартиру є й моментом виникнення права спільної власності на допоміжні приміщення.

В аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України про приватизацію треба розуміти так:

1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.
2. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.
3. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності».

Рішенням Конституційного Суду України від 9 листопада 2011 року № 14-рп/2011 у справі за конституційним зверненням громадянина Гуляка Володимира Олександровича щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" визначено, що положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Отже, законодавством не передбачено механізм передачі у власність громадян окремо допоміжних приміщень будинку шляхом приватизації, викупу тощо, також як і право власників квартир багатоквартирних будинків на розпорядження своєю частиною зазначених приміщень.

Всього найкращого!