Скільки нараховується податків на другий продаж майна якщо він у власності менше трьох років?

Вітаю!

Під час продажу житла продавець сплачує податок з доходів фізичних осіб (ПДФО) і військовий збір. Покупець, зі свого боку, сплачує внесок до Пенсійного фонду в розмірі 1% від вартості нерухомості.

Крім того обов'язковим є державне мито в розмірі 1% від вартості нерухомості та витрати на послуги нотаріуса. Ці витрати зазвичай обумовлюються сторонами і можуть оплачуватися за домовленістю.

Якщо житло перебуває у власності особи понад три роки, і це перший продаж у поточному році, тоді ПДФО та військовий збір не сплачуються. У такому разі від вартості майна потрібно сплатити лише 2% - 1% внеску до Пенсійного фонду та 1% державного мита.

Військовий збір сплачується тільки в тому разі, якщо сплачується ПДФО. Тобто особа, яка отримала дохід від продажу майна, що оподатковується за нульовою ставкою ПДФО, звільняється від сплати військового збору.

Якщо об'єкт нерухомості був успадкований, ПДФО і військовий збір платити не потрібно, незалежно від того, скільки років ви володієте майном.

Якщо особа здійснює перший продаж за рік, але нерухомість перебуває у її власності менше ніж три роки, додатково до цих 2% доведеться сплатити ще ПДФО в розмірі 5% від вартості житла та військовий збір, який також становить 5%. Загалом розмір податків становитиме 12% від вартості.

Якщо йдеться про другий продаж за рік, і нерухомість перебуває у власності понад три роки, загальний розмір податків також становитиме 12%: 5% ПДФО, 5% військового збору, 1% ЄСВ і 1% державного мита.

Якщо це другий продаж, але житло перебуває у власності продавця менше трьох років, то розмір ПДФО вже становитиме 18% + 5% ВЗ, а загальний розмір податку - 25%.

У разі третього і наступних продажів розмір ПДФО сягне 18%. Нерезиденти також мають сплатити 18% ПДФО,

Для нежитлових об'єктів, наприклад, комерційної нерухомості діють такі ставки: ПДФО - 5%, військовий збір - 5%, держмито - 1%, незалежно від часу перебування у власності особи.

Доброго дня.

Абзацом першим п. 172.2 ст. 172 ПКУ визначено, що дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відс., визначеною п. 167.2 ст. 167 ПКУ..

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п 172.1 ст.172 ПКУ, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у п. 172.1 ст. 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою 18 відс., визначеною п. 167.1 ст. 167 ПКУ, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину (абзац другий п. 172.2 ст. 172 ПКУ).

Дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому п. 172.2 ст. 172 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Доброго дня.

• Перший продаж (рік, до трьох років володіння): ПДФО 5 %, військовий збір 5 %, пенсійний 1 %, держмито 1 %.
• Понад три роки або перша угода у році — ПДФО 0 %, але пенсійний 1 %, держмито 1 % .
• Другий продаж у році (незалежно від строку власності) – ПДФО 5 %; третій та далі — ПДФО 18 % .

• Квартира вартістю 1 000 000 грн, власність <3 років, перший продаж:
  • ПДФО = 50 000 грн, військовий = 50 000 грн, пенсійний = 10 000 грн, держмито = 10 000 грн → 120 000 грн (12%).
• Понад 3 роки власності, перший продаж:
  • ПДФО 0, військовий 0, пенсійний 10 000, держмито 10 000 → 20 000 грн (2%) .

Доброго дня!

Вам подарували майно, яке Ви продаєте чи можливо отримали у спадщину, чи купили по договору купівлі продажу?

Відповідно до положень Податкового кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) відповідних об’єктів:

• житлового будинку або квартири чи їхньої частини, кімнати,
• садового/дачного будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

Дохід від продажу житла в Україні оподатковується за різними ставками податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) залежно від умов продажу:

Перший продаж протягом року:

• Якщо житло перебувало у власності фізособи більше 3 років або було отримане у спадщину, дохід не оподатковується.
• Якщо житло не відповідає цим умовам (наприклад, було придбане менше ніж 3 роки тому), дохід оподатковується за ставкою 5% ПДФО та 5% військового збору (ВЗ).

Другий продаж протягом року:

• Дохід від продажу другого з “пільгових” об’єктів (згідно з п. 172.2 ПКУ) оподатковується за ставкою 5% ПДФО та 5% ВЗ.
• Якщо об’єкт не підпадає під пільгові категорії, ставка оподаткування становить 18% ПДФО та 5% ВЗ.

Третій та наступні продажі протягом року:

• Для третіх та наступних продажів “пільгових” об’єктів ставка ПДФО становить 18% і додатково 5% ВЗ.
• Для третіх та наступних продажів об’єктів, що не є пільговими, також діє ставка 18% ПДФО та 5% ВЗ.

Згідно пункту 172.2 Податкового кодексу України

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

Варто зазначити, що дохід від продажу таких об'єктів нерухомості може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості (пункт 172.2 Податкового кодексу України)

Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються:

а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об'єкта нерухомості (або його частини);

б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

в) витрати, понесені на придбання об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

г) вартість об'єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;

ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;

д) витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості;

є) вартість об'єкта нерухомості, що був задекларований особою як об'єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9 4 розділу XX цього Кодексу;

ж) вартість об'єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків - акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);

з) витрати, понесені на будівництво об'єкта нерухомості.

и) витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

і) грошова сума, зазначена у житловому сертифікаті на придбання об’єкта житлової нерухомості, що був отриманий платником податку як компенсація за пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна відповідно до Закону України "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України".

ВИСНОВОК

1. При продажі першої та другої квартири Вам потрібно сплатити ПДФО та військовий збір. Якщо Ваша квартира не відноситься до пільгових, то за перший продаж - ПДФО - 5% та ВС - 5%, а за другий продаж - ПДФО - 18 % та ВС 5 %

2. Також потрібно не забувати за державне мито, яке сплачується відповідно до Декрету Кабміну України «Про державне мито» в розмірі 1 % кадастрової вартості житла. За домовленістю сторін сума державного мита ділиться між покупцем і продавцем. Проте, суму податків можна зменшити, якщо у Вас на руках будуть документи, що підтверджують витрати здійснені при купівлі цієї нерухомості. Тобто, якщо Ви спочатку купили квартиру, а тепер хочете її продати, нотаріусу потрібно надати Ваш попередній договір купівлі-продажу. Податок будете сплачувати не з повної вартості проданої квартири, а з різниці між продажем та купівлею даної квартири.

3. Якщо Ви скористуєтесь правом на зарахування витрат, Ви зобов'язані задекларувати доходи від усіх операцій з продажу об'єкта нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа. Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

4. Якщо квартиру Ви отримали у спадщину - то при першому продажі даної квартири, навіть за умови перебування її у Вашій власності менше трьох років, ПДФО та військовий збір сплачувати не потрібно.

Згідно пункту 172.1 Податкового кодексу України. Не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці)

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

ДОБРОГО РАНКУ ШАНОВНИЙ ВАДИМЕ! ЧИ Є ОСОБА, ЯКА ПРОДАЄ МАЙНО ГРОМАДЯНИНОМ УКРАЇНИ та ПОДАТКОВИМ РЕЗИДЕНТОМ? ЯКЩО ДРУГИЙ ПРОДАЖ НА РІК незалежно від строку володіння - 18 % ПДФО та 5 % військового збору. НА ЖАЛЬ. АЛЕ МОЖЛИВО РОЗГЛЯНЬТЕ ВАРІАНТ З ДОГОВОРОМ ДАРУВАННЯ. ТАМ БУДЕ податок 5 % ПДФО та 5 % ВЗ.

У відповіді буду виходити саме з того, що особа громадянин і податковий резидент України, навіть якщо тимчасово виїхала за кордон внаслідок війни.

Якщо продаєте житло, яким володієте понад три роки, і це ваш перший продаж у році - податок не сплачується. Якщо житло у власності менше як три роки, потрібно сплатити 5% ПДФО та 5% військового збору.

Другий продаж у році вже оподатковується за вищою ставкою - 18% ПДФО + 5% військового збору.

Водночас, для уникнення оподаткування за другий продаж у році, можна розглянути варіант укладення договору дарування.

При даруванні майна, яке перебувало у власності менше трьох років, податки сплачуються залежно від ступеня споріднення між дарувальником та обдаровуваним, а також від статусу учасників угоди.

Якщо майно дарується не родичам 1-2 ступеня споріднення (стороннім особам, далеким родичам), то сплачується 5% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та 5% військового збору від вартості майна.

На жаль з грудня 2024 року військовий збір від оціночної вартості нерухомості становить за будь-якими операціями фізичних осіб - 5 %, а не 1.5 % як раніше.

Водночас, треба врахувати ряд нюансів.

Податки при продажу нерухомості в Україні сплачуються з більшої з трьох величин: ПДФО та військовий збір нараховуються на суму, яка є найбільшою з трьох:

• ціна в договорі,
• сума за оцінкою нерухомості або
• нормативна грошова оцінка (якщо вона передбачена).

Договірна вартість повинна бути не нижчою за оціночну вартість, визначену експертом.

Фіскальні органи можуть донарахувати податки, якщо договірна ціна буде суттєво нижчою за ринкову або оціночну вартість майна.

Звіт про оцінку – це обов’язковий документ для укладення договору купівлі-продажу, якщо сторони є фізичними особами. Вимога передбачена п. 172.3 ст. 172 Податкового кодексу України – саме ця норма визначає, що податкову базу потрібно обчислювати за оціночною вартістю, якщо договірна ціна занижена.

Оцінку проводить сертифікований фахівець, внесений до державного реєстру Фонду держмайна. Після реєстрації Звіту у реєстрі ФДМУ та присвоєння йому унікального номера нотаріус може побачити його в системі та використовувати зазначену у звіті оціночну вартість як базу для оподаткування при укладенні договору купівлі-продажу.

Оцінка проводиться у випадках, коли:

• об’єкт змінює власника (купівля-продаж, дарування, міна, інші цивільно-правові угоди);
• угода підлягає нотаріальному посвідченню;
• сторони – фізичні особи (резиденти або нерезиденти).

Оскільки результат оцінки безпосередньо впливає на суму податків і витрат продавця, йому варто заздалегідь дізнатися приблизну ринкову (оціночну) вартість, щоб уникнути неприємних сюрпризів.

Також додатково покупець сплачує 1 % внесок до ПФУ, а продавець 1 % державне мито.

Хто сплачує нотаріальні послуги - сторони домовляються самостійно.

З повагою та розумінням, Я.О. Турчин

Доброго дня, Вадиме!

За продаж другої квартири Вам прийдеться сплатити 18% ПДФО та 5% військового збору. Окрім цього на Вас лягає сплата 1% Держмита та послуги нотаріуса (за домовленістю сторін).

Дохід від продажу житла в Україні оподатковується за різними ставками податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) залежно від умов продажу:

Перший продаж протягом року:

• Якщо житло перебувало у власності фізособи більше 3 років або було отримане у спадщину, дохід не оподатковується.
• Якщо житло не відповідає цим умовам (наприклад, було придбане менше ніж 3 роки тому), дохід оподатковується за ставкою 5% ПДФО та 1,5% військового збору (ВЗ).

Другий продаж протягом року:

• Дохід від продажу другого з “пільгових” об’єктів (згідно з п. 172.2 ПКУ) оподатковується за ставкою 5% ПДФО та 5% ВЗ.
• Якщо об’єкт не підпадає під пільгові категорії, ставка оподаткування становить 18% ПДФО та 5% ВЗ.

Третій та наступні продажі протягом року:

• Для третіх та наступних продажів “пільгових” об’єктів ставка ПДФО становить 18% і додатково 5% ВЗ.
• Для третіх та наступних продажів об’єктів, що не є пільговими, також діє ставка 18% ПДФО та 5% ВЗ.

Згідно пп. 172 Податкового кодексу України:

172.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

Отже, у випадку, якщо особа бажає вдруге за рік продати об’єкт нерухомого майна, що є її власністю більше 3 років, така операція підлягає оподаткування ПДФО за ставкою 5%.

Операція з платного відчуження нерухомого майна третій та кожен наступний раз за рік буде оподатковуватись за ставкою 18% ПДФО з можливістю врахувати витрати, які зазнав продавець при придбанні цього майна.

За цією ж ставкою буде оподатковуватись і продаж житлової нерухомості, яка перебуває у власності фізичної особи менше 3 років, а також другий та кожен наступний продаж за рік комерційної нерухомості.

З повагою, адвокат Айвазян.

В доповнення до своєї відповіді хочу повідомити, що багато відповідей на конкретні запитання Ви знайдете на ресурсі ЗІР ДПС

Зокрема в Консультації з категорії 103.21 роз'яснено, що при послідовному продажі протягом звітного податкового року 2 квартир, які перебувають у власності менше 3 років та не отримані у спадщину - ПДФО від першого продажу квартири ПДФО становить 5 % та за ставкою 18 % – дохід від другого продажу квартири. Військовий збір в обох випадках - 5 %

Вітаю Вас, Вадиме!

Доброго ранку, якщо в мене обидві продажі в рік будинків яким менше трьох років у власності. Скільки в мене податків з другої продажі?

По суті: якщо Ви продаєте два житлові об’єкти протягом одного календарного року, і обидва перебували у вашій власності менше трьох років, то перший продаж оподатковується за стандартною ставкою 5% податку на доходи фізичних осіб + 5% військовий збір. А от з другої угоди застосовується підвищене оподаткування - 18% ПДФО + 5% військовий збір (ст. 172 Податкового кодексу України).

А тепер трохи практики. Часто власники, аби не потрапити під ставку 18%, обирають інший шлях - наприклад, дарування близькому родичу (першого ступеня споріднення), адже для таких операцій ставка податку дорівнює 0%. Потім цей родич уже може здійснити продаж. Інший варіант - грамотно розподілити продажі у часі (на різні календарні роки), щоб обидві операції оподатковувалися лише за 5%.

ВИСНОВОК: якщо продавати поспіль два будинки цього року - друга угода «вдарить» податком у 18% + 5%. Якщо ж правильно спланувати правочини (дарування чи продаж у різні роки), можна суттєво заощадити.

З повгаою! Щасти Вам!