Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки

Доброго дня, Миколо!

Перш за все хочу зазначити, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом України або безпосередньо умовами самого договору. Втім, шанси розірвати угоду завжди є, але треба бачити сам договір оренди й лише тоді робити предметні висновки. Втім даю Вам узагальнену інформацію по Вашому питанню.

Законодавством України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:

за згодою сторін;

за рішенням суду

Договір оренди земельної ділянки державної чи комунальної власності може бути розірвано у разі необхідності надання її для таких суспільних потреб, визначених частиною першою статті 7 Закону України “Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності”:

забезпечення національної безпеки і оборони;

будівництво, капітальний ремонт, реконструкція та обслуговування лінійних об'єктів та об'єктів транспортної і енергетичної інфраструктури (доріг, мостів, естакад, нафто-, газо- та водопроводів, ліній електропередачі, зв'язку, аеропортів, морських портів, нафтових і газових терміналів, електростанцій) та об'єктів, необхідних для їх експлуатації;

розміщення іноземних дипломатичних представництв та консульських установ, представництв міжнародних організацій в Україні згідно з міжнародними договорами України, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України;

розміщення та обслуговування об'єктів і санітарно-захисних зон, пов'язаних із видобуванням корисних копалин;

будівництво захисних гідротехнічних споруд;

будівництво та обслуговування нафтових і газових свердловин та виробничих споруд, необхідних для їх експлуатації, споруд для підземного зберігання нафти, газу та інших речовин і матеріалів, захоронення шкідливих речовин і відходів виробництва;

створення міських парків, будівництво дошкільних навчальних закладів, майданчиків відпочинку, стадіонів та кладовищ;

розташування об'єктів природно-заповідного фонду.

Відповідно до частини першої статті 651 Цивільного кодексу України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною третьою статті 31 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором але всеж таки , законодавець допускає розірвання договору в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами самого договору. Відповідно до частини третьої статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.

Невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;

• невиплата орендної плати;
• використання землі не за цільовим призначенням;
• передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо.

Випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.

Такий спосіб розірвання договору оренди реалізується шляхом подання відповідного позову до суду із аргументацією підстав для визначення договору оренди недійсним.

Відповідно до частини 2 статті 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Додатком до пропозиції повинна бути додаткова угода про дострокове розірвання договору оренди, якою визначатимуться усі істотні умови повного припинення господарських зобов’язань між сторонами. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду (ч. 3 ст. 188 ГК України). У разі прийняття пропозиції договір вважається розірваним за згодою сторін (про що інша сторона повідомляється письмово або сторонами складається єдиний документ).

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, зацікавлена сторона має право передати спір на вирішення суду.

Згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умов договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умов договору з таких підстав:

1) невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі"

• використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;
• дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;
• дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;
• своєчасного внесення орендної плати;
• передання в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;
• при передачі земельної ділянки в оренду забезпечення відповідно до закону реалізації прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;
• невчинення дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;
• відшкодування орендарю капітальних витрат, пов’язаних з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;
• попередження орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди;
• початок використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;;
• виконання встановлених щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;
• дотримання режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;
• у п’ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надання копію договору відповідному податковому органу.

2) невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору;

• невиплата орендної плати;
• використання землі не за цільовим призначенням;
• передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо.

3) випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

4) виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України щодо:

• забезпечення використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приведення її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки;
• додержання вимог законодавства про охорону довкілля;
• своєчасної сплати земельного податку або орендної плати;
• непорушення прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;
• підвищення родючості ґрунтів та збереження інших корисних властивостей землі;
• своєчасного надання відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування даних про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;
• дотримання правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;
• зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

Такий спосіб розірвання договору оренди реалізується шляхом подання відповідного позову до суду із аргументацією підстав для визначення договору оренди недійсним.

Договір вважатиметься достроково розірваним з дати, визначеної у тексті підписаної сторонами додаткової угоди або з дати набрання законної сили судового рішення.

Детальніше тут: https://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/Дострокове_розірвання_договору_оренди_землі

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня, для обгрунтованої відповіді хотілось би ознайомитися з договором оренди.

У будь якому випадку, ви маєте право розірвання договору за згодою сторін, ви дійсно маєте рацію, що для цього вам потрібно написати листа до орендаря, після його згоди укладіть додаткову угоду про припинення договору.

У разі відмови, вы маєте право звернутися до суду, підставою для дострокового розірвання відповідно до ст. 24 договору є

передача земельної ділянки в користування третім особам без дозволу.

Тому якщо орендар передає в користування земельну ділянку третій стороні це є підставою для розірвання договору, але щоб ви розуміли це буде треба довести у суді.

НА МОЮ ДУМКУ, У РАЗІ ВІДМОВИ РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ЗА ЗГОДОЮ СТОРІН ВАМ КРАЩЕ ДОЧЕКАТИСЯ ДО ЗАКІНЧЕННЯ ТЕРМІНУ ДІЇ ДОГОВОРУ ДО 25 РОКУ.

бо не факт що судовий процес закінчиться раніше ніж термін дії договору.

Дякую за увагу. Для обміну контактів Звертайтесь.

Доброго!1. Ви зараз є власником земельної ділянки? (просто не зрозуміло, чи Ваша матір жива чи ні.)2. Якщо власник досі мама, лист про розірвання договору має писати вона або Ви у випадку наявності нотаріальної довіреності від матері.3. В листі спочатку варто викласти Ваше бажання про розірвання договору за згодою сторін (фактично, якщо сторони не заперечують, то причини не потрібно вказувати - це бажання сторін). До листа слід додати також додаткову угоду/угоду про розірвання договору в двох примірниках, які вже підписані з Вашої сторони, і надати їм час для підпису (в угоді передбачити з якого моменту вважається розірваним, як передається, чи є фінансові чи інші претензії).4. Даний лист-повідомлення з додатково угодою слід надіслати укр.поштою з описом вкладення (важливо чітко зазначити в описі назву документа, що надсилається) на юридичну адресу вказану у договорі (я б ще додатково надіслав на адресу, що вказана в ЄДР), і чекати відповідь, у випадку згоди, вони підпишуть додаткову угоду і договір буде вважатись розірваним (також перевірьте чи внесенні відомості про договір в ДРРР - держ.реєстр речових прав)5. У випадку не бажання орендаря розірвати договір за згодою сторін, вже варто шукати підстави (що мають бути чітко прописані в договорі або в чинному законодавства) для розірвання договору в одностронньому порядку.Фактично, не обовязково йти в суд, якщо передбачено можливість розірвати договір в одностороньому порядку, але для впевненої відповіді потрібний договір оренди.

Доброго дня!.

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Частиною 3 статті 31 ЗУ “Про оренду землі” визначено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону.

Згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі:

1) Невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України “Про оренду землі”.

2) Невиконання сторонами обов’язків, передбачених умовами договору: не виплата орендної плати; використання землі не за цільовим призначенням; передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається).

3) Випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки.

4) Виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Такі способи розірвання договору оренди реалізується шляхом подання відповідного позову до суду із аргументацією підстав для визначення договору оренди недійсним.

Розірвання договору оренди земельної ділянки у односторонньому порядку відбувається згідно зі статтею 651 Цивільного кодексу України. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Положення статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачають, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.

Отже, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Направте письмове повідомлення про розірвання договору рекомендованим листом з описом та повідомленням про вручення на відомі адреси орендаря зберігаєте чеки та інші докази ,через 30 днів подаєте позов до суду про розірвання.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3897):

"Стаття 783. Розірвання договору найму на вимогу наймодавця

1. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:...

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі;...

Стаття 792. Договір найму земельної ділянки...

2. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.".

Закон України "Про оренду землі" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n2):

"Стаття 8. Суборенда земельних ділянок

Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця (крім випадків, визначених законом). Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду...

Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі.

У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Право суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації...

Стаття 14. Форма договору оренди землі

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом...

Стаття 19. Строк дії договору оренди землі...

Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права...

Якщо строк дії договору оренди землі, що не містить умови про його поновлення, закінчився у день або після смерті орендодавця, договір за заявою орендаря поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою. Зазначена заява має бути подана до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно протягом одного місяця з дня, коли орендарю стало відомо про смерть орендодавця. З моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку, передану в оренду особою, яка управляє спадщиною, або державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку за рішенням суду про визнання спадщини відумерлою договір оренди припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності.

Стаття 31. Припинення договору оренди землі...

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін...На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.".

"ПОРЯДОК надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%...):

" 2. Терміни, що вживаються у цьому Порядку, мають таке значення:...

надавач інформації з Державного реєстру прав - державний реєстратор прав на нерухоме майно (далі - державний реєстратор), адміністратор центру надання адміністративних послуг або помічник нотаріуса...

10. Для отримання інформації з Державного реєстру прав у паперовій формі особа, яка бажає отримати таку інформацію, звертається до будь-якого надавача інформації з Державного реєстру прав...

15. Інформація з Державного реєстру прав в електронній формі через Єдиний державний вебпортал електронних послуг (далі - Портал Дія) або на підставі договорів про надання сервісної послуги, укладених з технічним адміністратором Державного реєстру прав, через інші інформаційні системи, що забезпечують ідентифікацію користувача з використанням засобів електронної ідентифікації з середнім або високим рівнем довіри (далі - інформаційні системи), надається особі, яка бажає отримати таку інформацію та ідентифікована з використанням засобів електронної ідентифікації з середнім або високим рівнем довіри.".

---

Доброго дня, пане Миколо! По-перше, справді, незрозуміло Ваше право на земельну ділянку - якщо мати жива, то вона є власницею земельної ділянки і управненою особою щодо розірвання договору оренди (суборенди) ділянки; якщо мати померла (Ви пишете, що є єдиним спадклємцем), то мали оформити спадщину на земельну ділянку з наслідками переукладення договору оренди ділянки або його розірвання. По-друге, зверніться до ЦНАП або помічника нотаріуса про надання інформації з Реєстру речових прав щодо даної земельної ділянки (його власників та права оренди). По-третє, підставою розірвання договору оренди та суборенди ділянки є передача її у суборенду без дозволу власника - заяву про розірвання договору слід подавати, направляти, як я вважаю, як орендарю, так і суборендарю. Відповідь-згода про розірвання договору є належною для реєстрації припинення договору оренди (суборенди) ділянки.

Доброго дня!

Дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки може бути:

• за згодою сторін орендаря та орендодавця ( в такому разі укладається додаткова угода про припинення договору оренди та реєструється у державного реєстратора);
• в договорі оренди передбачено одностороннє розірвання договору ;
• в судовому порядку, якщо порушені істотні умови договору (орендар не здійснює оплату або інші умови).

Якщо власником паю є Ваша матір, то всі дії повинні вчинятись нею особисто або Вами за нотаріальною довіреністю.

Алгоритм дій такий:

1. Проаналізувати договір оренди.

2. Направити від імені матері листа-пропозицію про розірвання договору-оренди за згодою сторін. При самому оптимістичному сценарію - з орендарем буде укладена додаткова угода про розірвання договору.

3. Якщо орендар відмовиться розірвати договір оренди - необхідно звернутись до суду.

Договір оренди вважається укладеним з моменту його державної реєстрації. Тому якщо термін дії договору закінчується в 2025 році Ви не зможете відмінусувати 2 роки.

Якщо можливість передавати землю в суборенду передбачено договором, тоді оренда третьою особою земельної ділянки без Вашої згоди - не являється порушенням з боку орендаря.

У разі виникнення додаткових питань натискайте "звернутися" ! Всього доброго!