Покупка квартиры в рассрочку

Доброго дня, Денисе!

Купівля нерухомості в зазначений Вами спосіб згадана в статті 694 Цивільного кодексу України, де зазначено, що договором купівлі-продажу може бути передбачений продаж товару в кредит з відстроченням або з розстроченням платежу. Необхідно звернути увагу, що істотними умовами даного договору з умовою про розстрочення платежу є ціна товару, порядок, строки і розміри платежів.

Цивільний кодексом України передбачено механізм захисту прав і продавця, а покупця. Так, якщо покупець прострочив оплату товару, проданого в кредит, продавець має право вимагати повернення неоплаченого товару. Окрім того, на прострочену суму можуть нараховуватись проценти від дня, коли товар мав бути оплачений, до дня його фактичної оплати. І ще один дуже важливий аспект: з моменту передання товару, проданого в кредит, і до його оплати продавцю належить право застави на цей товар.

Після укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу до покупця переходить право власності на майно, оплата щодо якого ним не здійснена або здійснена не в повному обсязі. Дане право власності підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Однак у продавця відповідно до ч. 6 ст. 694 ЦК України існує право застави (іпотеки) на передане майно до моменту його повної оплати.

Таке право застави (іпотеки) виникає в силу закону та не потребує додаткового оформлення (наприклад, укладання договору іпотеки), однак підлягає обов’язковій державній реєстрації відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” одночасно з реєстрацією права власності за покупцем.

Зареєстроване обтяження речових прав (іпотека) є безумовною гарантією для виконання покупцем своїх зобов’язань щодо повної сплати вартості майна. Адже у випадку невиконання чи неналежного виконання покупцем своїх зобов’язань, у продавця є право примусово стягнути з покупця суму боргу за договором купівлі-продажу шляхом звернення стягнення на майно, що є одночасно і предметом договору купівлі-продажу, і предметом іпотеки.

Ось зразок договору купівлі-продажу нерухомості з відстроченням платежу:

Договір купівлі-продажу квартири з розстроченням платежу

місто ___, «___» ___ __21 р.

Ми, що підписалися нижче: громадянин України ___,

що мешкає за адресою: ___,

реєстраційний номер облікової картки платника податків ___,

паспорт серії ___ № ___, виданий ___

___,

іменований надалі «Продавець», з одного боку, та

громадянин України ___,

який мешкає за адресою: ___,

реєстраційний номер облікової картки платника податків ___,

паспорт серії ___ № ___, виданий ___

___,

іменований надалі «Покупець», з іншого боку, надалі іменуються «Сторони», попередньо ознайомлені нотаріусом із загальними вимогами, додержання яких є необхідним для укладення правочину, повністю усвідомлюючи значення своїх дій та згідно зі своїм вільним волевиявленням, яке відповідає нашій внутрішній волі, уклали цей договір про таке:

1. Продавець передає у власність покупця __-кімнатну квартиру загальною площею ___ кв.м., яка знаходиться в ___, далі за текстом – «Квартира», а покупець приймає цю квартиру в власність і зобов’язується сплатити за неї певну грошову суму.

2. Вказана квартира належить продавцю на праві приватної власності, що підтверджується свідоцтвом на право власності на житло, виданим ___ ___ за реєстраційним номером ___, право власності зареєстроване ___, за реєстровим номером ___.

3. Продаж квартири вчинюється за суму ___ (___тис. грн___коп) гривень, з яких ___ (___тис. грн___коп) покупець сплачує продавцю в момент укладання цього договору, а решту цієї суми, а саме ___(___тис.грн___коп) гривень, покупець зобов’язується сплатити продавцю в строк до ___ (___) ___.

4. До моменту повного розрахунку за продану квартиру, продавцю, відповідно до вимог ч. 6 ст. 694 Цивільного кодексу України, належить право застави на передане, але не оплачене майно. З моменту укладання цього договору покупець має право розпоряджатися майном винятково за письмовою, нотаріально засвідченою згодою продавця. Після проведення повного розрахунку іпотека, що виникла за цим договором, припиняється. За заявою продавця та відповідно до ст. 4 закону України «Про іпотеку» обтяження квартири іпотекою реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Сторони домовились, що факт повного розрахунку за цим договором може підтверджуватися заявою продавця (його представника), підпис на який засвідчується нотаріально, або іншим документом, що встановлений чинним законодавством.

5. Продавець гарантує, що квартира¸ яка є предметом цього договору, належить йому на праві приватної власності та не є спільним майном подружжя, оскільки одержана шляхом безкоштовної приватизації; що вона нікому іншому не продана, не подарована, як внесок до статутного капіталу господарчих товариств не передана, не відчужена іншим способом, не передана в іпотеку, в спорі та під забороною (арештом) не перебуває, прав щодо неї у третіх осіб (зокрема за договорами найму), як у межах, так і за межами України, немає; усі особи, що проживали у квартирі, зняті з реєстраційного обліку, діти (малолітні та/або неповнолітні), а також недієздатні та обмежено дієздатні дієздатні особи не мають права користування квартирою, яка є предметом цього договору. Відсутність обтяжень і обмежень щодо квартири перевірено за інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №___ і №___ від___21 року. Продавець свідчить, що продаж житлової нерухомості або земельної ділянки ним учиняється вперше у поточному звітному податковому році, у звʼязку з чим він має пільгу щодо сплати податку з доходу фізичних осіб згідно з вимогами ст. 172 Податкового кодексу України.

6. Продавець зобов’язаний:

у строк до ___ виконати усі дії, необхідні для фактичної передачі квартири покупцю, тобто звільнити її від речей домашнього вжитку для вільного та безперешкодного користування нею покупцем, передати покупцю ключі, а також учинити інші дії, необхідні для реалізації покупцем права власності у повному обсязі;

сплатити усі борги за комунальними платежами станом на час звільнення квартири у строк до ___ та надати покупцю документальне підтвердження сплати цих платежів;

видати письмову заяву, підпис на якій засвідчується нотаріально, про факт повного розрахунку покупцем за цим договором у разі належного виконання покупцем свого зобов’язання за цим договором і забезпечити вилучення запису про іпотеку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

7. Покупець зобов’язаний:

прийняти цю квартиру у власність і фактично;

сплатити продажну вартість квартири у сумі та у порядку, визначеному договором.

8. У разі, якщо одна зі сторін ухиляється від виконання зобов’язань за цим договором, інша сторона має право вимагати виконання цього договору у судовому порядку.

9. Продавець має право вимагати від покупця сплати суми продажу у строки, встановлені цим договором, зокрема шляхом учинення виконавчого напису нотаріуса на підставі п. 1 «Переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі вчинення виконавчих написів нотаріусів», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29.06.1999 р. № 1172. Документом, що підтверджує безспірність заборгованості Покупця та встановлює прострочення виконання цього зобов’язання, разом з цим договором за домовленістю сторін буде вважатися заява, передана Продавцем Покупцю у порядку ст. 84 Закону України «Про нотаріат», відповідь на яку зі сторони Покупця не буде одержано у строки, встановлені законом, або не буде сплачена покупна ціна у цей строк. У разі примусового стягнення за цим договором Продавець має право на одержання суми витрат, пов’язаних з примусовим виконанням, одержання суми боргу та інших платежів за цим договором. У разі невиконання та/або неналежного виконання Покупцем взятих на себе зобов’язань за цим договором Продавець має право вимагати розірвання цього договору в судовому порядку та повернення нерухомості.

10. Покупець має право вимагати від Продавця фактичної передачі майна в строки, встановлені цим договором, та надання Продавцем заяви про повний розрахунок (у разі проведення повного розрахунку) у у формі та у порядку, що встановлені цим договором, та вилучення запису про іпотеку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

11. Право власності на квартиру виникає у Покупця з моменту реєстрації цього права відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

12. Покупець свідчить, що він придбаває квартиру в особисту приватну власність за рахунок власних коштів, оскільки на час її придбання у шлюбі не перебуває та однією сім’єю з чоловіком/дружиною не проживає.

13. Квартира, що продається, візуально оглянута Покупцем до підписання цього договору. Недоліків чи дефектів, які б перешкоджали використанню її за призначенням, на момент огляду виявлено не було.

14. Сторони стверджують, що вчинення цього правочину не суперечить правам та інтересам малолітніх, неповнолітніх та непрацездатних дітей, що договір цей не приховує інший правочин і відповідає дійсним намірам сторін створити для себе юридичні наслідки, а також що у квартирі, що є предметом цього договору, перебудувань чи перепланувань або реконструкції не проводилося.

15. Сторони свідчать, що їх майно не знаходиться в податковій заставі, що підтверджується витягом від «___» ___ 20___ року.

Зміст статей 182, 203, 334, 377, 657, 1087 Цивільного кодексу України, постанови НБУ № 210 від 06.06.2013 р. та ст. 461 Закону України «Про нотаріат» нам, сторонам, нотаріусом роз’яснено.

Витрати з нотаріального оформлення цього договору несе Покупець. Покупцем сплачений збір на обов’язкове державне пенсійне страхування у розмірі 1% від вартості квартири.

Цей договір складено в трьох примірниках, один з яких залишається в справах приватного нотаріуса, а решта видається сторонам.

ПІДПИСИ СТОРІН

посвідчувальний підпис нотаріуса

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня.

Окрім загальних умов договору, у випадку періодичних платежів, необхідно вказати чіткий період (графік) та спосіб внесення платежів (готівковий, безготівковий, внесення на рахунок тощо).

Необхідно визначити правовий режим платежів, що це буде - аванс чи завдаток.

Якщо Ви можете користуватись квартирою до моменту остаточного розрахунку, то про це необхідно вказати окремо.

Можливі ще додаткові умови, виходячи з Вашої конкретної ситуації.

Добрый день!

договоров два вида:

1.РАССРОЧКА - как кредит в банке, но БЕЗ ПРОЦЕНТОВ.

Что важно:

Квартира в собственности сразу. Покупатель часть денег вносит, а остаток суммы выплачивается за какой-то срок

и

2. ОТСРОЧКА - покупатель часть денег вносит, подписываем ДКП, квартира в собственности сразу, НО в договоре подробно излагаем условия и сроки выплат остатка денег.

НОРМА ЗАКОНА - Гражданский кодекс Украины часть 2 ст. 692 устанавливает возможность предоставление отсрочки (рассрочки) платежа по договору купли-продажи, при этом ст. 694 Гражданского кодекса регулирует правовые последствия заключения такого договора.

Частью 3 ст. 334 Гражданского Кодекса Украины установлено, что право собственности по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, возникает у покупателя с момента такого удостоверения, НО частью 4 этой же статьи предусмотрено, что право на недвижимое имущество которое подлежит государственной регистрации, возникает с дня такой регистрации согласно закона.

Такая же норма содержится и в Законе Украины, который регулирует государственную регистрацию прав.

А теперь человеческим языком: Договор купли-продажи с отсрочкой (рассрочкой) платежа должен четко определять, кому принадлежит недвижимость после подписания такого договора.

БЕЗОПАСНЕЕ ВСЕГО ДЛЯ СТОРОН, ЕСЛИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ У ПОКУПАТЕЛЯ.

---

юридически оформить данные правоотношения:

• один из вариантов содержится в статье 694 Гражданского кодекса Украины, где указано, что договором купли-продажи может быть предусмотрена продажа товара в кредит с отсрочкой или с рассрочкой платежа. Необходимо обратить внимание, что существенными условиями данного договора с условием о рассрочке платежа является цена товара, порядок, сроки и размеры платежей;

• Гражданским кодексом Украины, кроме того, предусмотрен механизм защиты прав продавца. Так, если покупатель просрочил оплату товара, проданного в кредит, продавец вправе требовать возврата неоплаченного товара;
• кроме того, на просроченную сумму могут начисляться проценты со дня, когда товар должен был быть оплачен, до дня его фактической оплаты.

И еще один очень важный аспект: с момента передачи товара, проданного в кредит, и до его оплаты продавцу принадлежит право залога на этот товар.

на практике реализовать нормы гражданского законодательства:

• после заключения и нотариального заверения договора купли-продажи к покупателю переходит право собственности на имущество, оплата в отношении которого им не осуществлена или осуществлена не в полном объеме. Данное право собственности подлежит государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Однако у продавца есть право залога (ипотеки) на переданное имущество до момента его полной оплаты;
• такое право залога (ипотеки) возникает в силу закона и не требует дополнительного оформления (например, заключения договора ипотеки), однако подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» одновременно с регистрацией права собственности за покупателем;
• зарегистрированное обременение вещных прав (ипотека) является безусловной гарантией для выполнения покупателем своих обязательств по полной оплате стоимости имущества. Ведь в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения покупателем своих обязательств, у продавца есть право принудительно взыскать с покупателя сумму долга по договору купли-продажи путем обращения взыскания на имущество, являющееся одновременно и предметом договора купли-продажи, и предметом ипотеки.

С уважением,

Константин Гончаренко

Вітаю.

Так, один із варіантів міститься в статті 694 Цивільного кодексу України, де зазначено, що договором купівлі-продажу може бути передбачений продаж товару в кредит з відстроченням або з розстроченням платежу. Необхідно звернути увагу, що істотними умовами даного договору з умовою про розстрочення платежу є ціна товару, порядок, строки і розміри платежів.

Цивільний кодексом України, окрім того, передбачено механізм захисту прав продавця. Так, якщо покупець прострочив оплату товару, проданого в кредит, продавець має право вимагати повернення неоплаченого товару. Окрім того, на прострочену суму можуть нараховуватись проценти від дня, коли товар мав бути оплачений, до дня його фактичної оплати. І ще один дуже важливий аспект: з моменту передання товару, проданого в кредит, і до його оплати продавцю належить право застави на цей товар.

Як на практиці реалізувати норми цивільного законодавства?

Після укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу до покупця переходить право власності на майно, оплата щодо якого ним не здійснена або здійснена не в повному обсязі. Дане право власності підлягає державній реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Однак у продавця відповідно до ч. 6 ст. 694 ЦК України існує право застави (іпотеки) на передане майно до моменту його повної оплати.

Таке право застави (іпотеки) виникає в силу закону та не потребує додаткового оформлення (наприклад, укладання договору іпотеки), однак підлягає обов’язковій державній реєстрації відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” одночасно з реєстрацією права власності за покупцем.

Зареєстроване обтяження речових прав (іпотека) є безумовною гарантією для виконання покупцем своїх зобов’язань щодо повної сплати вартості майна. Адже у випадку невиконання чи неналежного виконання покупцем своїх зобов’язань, у продавця є право примусово стягнути з покупця суму боргу за договором купівлі-продажу шляхом звернення стягнення на майно, що є одночасно і предметом договору купівлі-продажу, і предметом іпотеки.

Успіхів. Всього доброго!

Доброго дня!

Для купівлі квартири Вам з продавцем обов'язково потрібно звернутися до нотаріуса, адже Договір купівлі-продажу квартири з розстроченням платежу підлягає державній реєстрації (ст. 657 ЦК України). Право власності на квартиру підлягає державній реєстрації (ст. 182 ЦК України).

Якщо купуєте квартиру у забудовника (на первинному ринку) існують свої нюанси - права власності на нерухомість передаються інвестору тільки після виплати всієї суми розстрочки. Тому потрібно додатково уточнювати, чи можна починати ремонт або жити в квартирі, якщо будинок вже введений в експлуатацію, а розстрочка ще не виплачена.

У першу чергу варто уважно вивчити всі умови та деталі договору. Погоджуватись на такі розстрочки слід лише у випадку, якщо продавець має хорошу репутацію, а якщо це забудовник - то конкретні приклади успішно виконаних проектів.

Також необхідно перевірити чи не перебуває квартира під арештом чи забороною, щодо неї не ведуться судові спори, у по­датковій заставі не перебуває, відносно неї не укладено будь-яких договорів з відчуження чи щодо користування з іншими особами, як місцезнаходження юридичної особи (юридична адреса) вона не використовується. Треті особи не мають прав на квартиру.

Велику увагу варто приділити порядку, строкам і розмірам платежів, умовам розірвання договору та валютним ризикам (якщо оплата прив'язана до іноземної валюти), адже чим привабливішим виглядає для покупця договір, тим більше ймовірності того, що він ховає в собі приховані сюрпризи.

Покупець повинен здійснювати оплату вказаних платежів шляхом перерахування грошей на депозитний рахунок Продавця в банку, що вказаний в Договорі. У разі зміни рахунку, на який мають надходити гроші, Продавець повинен сповістити про це Покупця не пізніш як за ___ днів до наступного платежу. Сповіщення відбувається шляхом пере­дачі через нотаріуса заяви з реквізитами нового номера рахунку. В іншому випадку належним ви­конанням вважається сплата Покупцем наступного платежу у депозит нотаріальної контори, що вважається належним виконанням.

Право власності переходить до Покупця з моменту державної реєстрації договору (нотаріального посвідчення) (п. 4 ст. 334 ЦК України).

Договір укладати у трьох примірниках, два з яких отримують сторони, третій - залишається у но­таріальній конторі.

З повагою, Дерій В.О.!

Всього доброго!

Здравствуйте, Денис!

Рассрочка между физическими лицами – это стандартный договор купли-продажи, в котором есть пункты об условиях и датах полного расчета по договору. Большой разницы в оформлении нет, единственное, продавец не получает на руки всю сумму, она будет поступать ему частями в течение определенного договором срока. В этой ситуации выиграют обе стороны. Но есть некоторые риски. Об этом подробнее.

Продавец, заключая договор с отсрочкой платежа, рискует не менее покупателя. Новый хозяин может перепродать дом третьим лицам и перестать выплачивать ежемесячные взносы и т.д. Решать проблему придется через суд, а это долго, хлопотно, не дешево и нет 100% гарантии положительного результата даже при наличии решения суда на руках.

Продавцы обезопашивают себя обычно - прописав в соглашение условие, что полное право собственности наступает после внесения последнего платежа. Я клиентам всегда предлагаю альтернативную меру - прописать в договор условие, что покупатель обязуется не продавать объект покупки или отчуждать иным образом, в том числе ставить дом в качестве залогового имущества - до внесения последнего платежа без письменного согласования с продавцом посредством заключения дополнительного соглашения.

Второе условие - прописать очень подробно учитывая все нюансы, сроки, ежемесячную дату и сумму к оплате, проценты, если они предусмотрены и т.д. Также в виду новой практики украинского правосудия, продавец может настаивать на указании в договоре суммы в иностранной валюте (доллар, евро), а не только гривне. Вам решать, но риски колебания курса Вы должны осознавать лучше тех, кто набрался дешевых кредитов в доллара до 2014 года по 5-8 грн/$, а потом имел огромные проблемы с банками, которые стали требовать возврата денег по курсу 25 и выше. В этом случае в договор можно прописать условия выплаты в валюте или гривне по курсу по состоянию на дату совершения сделки... Иначе риск переплатить за недвижимость очень велики.

При невыполнении условий - должна быть прописана ответственность.

Покупателям не рекомендую заключать предварительные договора... т.к. очень сложно потом через суды и годы тяжб принудить продавца переоформить собственность на Вас.

В принципе больше никаких подводных камней сейчас по памяти на ум не приходит.

Разве что из общих рекомендацию - всегда советую смотреть в условиях договора на возможные зашитые в условия пункты, по которым на Вас повесят долги по ЖКХ, которые несмотря на влажные грёзы коммунальщиков - всегда висят именно на Физическом лице - получавшем коммунальные услуги, а не на квартире и не на ее новом собственнике. Но если в договоре пропишут - то могут повесить долги на Вас.

Если у Вас есть уточняющие вопросы - пишите их под моей консультацией... постараюсь ответить.

Хорошего Вам дня, успешной сделки и только позитивных эмоций от приобретения недвижимости!

Доброго дня.

1. Розрахунки між Сторонами мають відбуватися з урахуванням вимог статей 694, 695, 1087 Цивільного кодексу України.

2. ОБОВ’ЯЗКОВО СТОРОНАМ треба вказувати еквівалент розрахунку часткової оплати в день угоди, оплати залишкової вартості та еквівалент повернення суми коштів та курс валют, у випадку розірвання договору і повернення коштів Продавцем не у гривні, а в еквіваленті Валюти (долар, євро);

3. ОБОВ’ЯЗКОВО, щоб право власності на квартиру виникло у Покупця в день укладення договору купівлі-продажу квартири з розстроченням платежу. Одночасно накладається нотаріусом заборона відчуження (щоб ані Продавець, ані Покупець не продав майно).

ВАЖЛИВО! Не підписуйте договори купівлі-продажу квартири з розстроченням майна без переходу квартири у власність та без реєстрації заборони, інакше можна залишитись без квартири і без грошей!!!

4. Пункт про те, що до покупця не переходять борги по комунальних платежах Продавця.

5. Пункт про війну.

6. Після повної оплати вартості квартири, продавець підписує ОСОБИСТО нотаріальну заяву про повний розрахунок. На підставі заяви нотаріус знімає заборону відчуження.

7. ОБОВ’ЯЗКОВО підписати ПРОТОКОЛ ПОГОДЖЕННЯ РЕКВІЗИТІВ ОПЛАТИ ТА ЗАСОБІВ ЗВ’ЯЗКУ СТОРІН НА ВИКОНАННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ З РОЗСТРОЧЕННЯМ ПЛАТЕЖУ.

ГОЛОВНЕ!

▫️Здійснити повну деталізовану перевірку нерухомості та всіх власників квартири з моменту приватизації (першого власника) до сьогодні, щоб унеможливити ризики та негативні наслідки судових тяганин та кримінальних процесів, арештів майна після укладення договору купівлі-продажу квартири в майбутньому.

▫️Перевірити дійсність всіх документів виданих за кордоном нотаріусом/консулом