Повернення завдатку за квартиру покупцю

Доброго дня, Дар'я!

Перш за все, Вам треба було додати до свого питання файл з договором завдатку, оскільки без детального аналізу згаданого договору доволі складно надавати рекомендації для вирішення описаної Вами проблеми.

Втім, наперед можу Вас заспокоїти, що наразі не бачу серйозних підстав для переживань щодо втрати завдатку. Для підтвердження своєї позиції хочу ознайомити Вас з деяким базовими аспектами, пов'язаними з договором завдатку.

ПО-ПЕРШЕ,

визначення завдатку та наслідки його порушення наведені у параграфі 5 Цивільного кодексу України:

Стаття 570 ЦКУ Поняття завдатку

1. Завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання.

2. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Стаття 571 ЦКУ Правові наслідки порушення або припинення зобов'язання, забезпеченого завдатком

1. Якщо порушення зобов'язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора.

Якщо порушення зобов'язання сталося з вини кредитора, він зобов'язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.

2. Сторона, винна у порушенні зобов'язання, має відшкодувати другій стороні збитки в сумі, на яку вони перевищують розмір (вартість) завдатку, якщо інше не встановлено договором.

3. У разі припинення зобов'язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню.

ПО-ДРУГЕ,

завдаток служить способом забезпечення тільки договірних зобов’язань і виконує три функції:

• доказову;
• забезпечувальну;
• платіжну.

Доказова функція виражається в тому, що завдаток видається на підтвердження укладення основного договору. Звідси випливає, що при виникненні між сторонами суперечки про те, чи був укладений основний договір чи ні, факт видачі та одержання завдатку, підтверджений у належному порядку, є безумовним доказом укладення основного договору, який забезпечений ним.

Видача й одержання завдатку можуть бути доказом укладення договорів, вчинених як в усній, так і в письмовій формі. Якщо договір вчинений в усній формі і при цьому відсутні письмові докази, то можна говорити про те, що договір визнається укладеним, оскільки видано завдаток.

Забезпечувальна функція виявляється в тому, що видача й одержання завдатку спонукають сторони до виконання основного зобов’язання. Дієвим фактором у даному випадку є таке правило: якщо невиконання зобов’язання відбулося з вини боржника (сторони, що видала завдаток), завдаток залишається в кредитора. Якщо ж за порушення договору відповідає кредитор (сторона, що одержала завдаток), він зобов’язаний повернути боржникові завдаток і додатково сплатити суму в розмірі завдатку або його вартості (ст. 571 ЦК України). Саме втрата завдатку одним або повернення його іншим у подвійному розмірі складають суть забезпечувальної функції завдатку.

Видача завдатку як засіб забезпечення виконання зобов’язання може бути передбачена тільки домовленістю договірних сторін.

Платіжна функція виявляється в тому, що завдаток видається за рахунок належних платежів за основним зобов’язанням, тим самим він виявляється засобом часткового виконання основного зобов’язання, способом його виконання. При виконанні сторонами своїх договірних зобов’язань сума завдатку або зараховується за рахунок платежів, або утримується стороною, що видала завдаток, із суми належних з неї платежів.

Якщо сторони хочуть щоб передоплата за договором здійснювалася у формі завдатку необхідно дотримуватися наступних вимог законодавства:

• сторони мають прямо зазначити у договорі, що кошти, які сплачуються покупцем у рахунок майбутніх платежів є завдатком;
• договір, який містить положення про завдаток має обов’язково укладатися у письмовій формі, при чому такі положення можуть бути включені до основного договору (договору купівлі-продажу), або сторони можуть укласти окремий письмовий договір (договір про завдаток).
• між сторонами має бути укладений договір, яким передбачаються зобов’язання сторін (сплата коштів покупцем та передання майна продавцем). Тобто, договір про наміри або попередній договір (договір відповідно до якого сторони зобов’язуються укласти основний договір у майбутньому) не може містити положень про завдаток.

Підкреслюю: завдаток не є авансом й, відповідно не входить в суму вартості квартири, яку Ви зібралися купити. Тому він залишається у продавця лише за певних умов, передбачених договором і законом та підтверджених судовою практикою.

Зазначене підтверджується позицією Верховного суду України, який розглядаючи 13 лютого 2013 року справу №6-176цс12 щодо стягнення коштів, внесених як завдаток за попереднім договором купівлі-продажу, зазначає, що внесення завдатку як способу виконання зобов’язання може мати місце лише в разі наявності зобов’язання, яке повинно було виникати на підставі договорів купівлі-продажу. Зазначена позиція Верховного суду України, ще раз свідчить про те, що у тому випадку коли сторони лише домовилися укласти договір (уклали попередній договір), але не оформили основний договір, сплачені в рахунок виконання договору платежі є авансом, а не завдатком.

ОТЖЕ,

для того аби ріелтерська агенція, з якою Ви уклали договір завдатку, мала бодай найменшу можливість втілити свої погрози в життя, Ви повинні порушити головне зобов'язання будь якого договору завдатку - відмовитись від укладання договору купівлі-продажу. До тих пір, поки цього не сталося, завдаток не може вважатися таким, що перейшов у законну власніть продавця нерухомості!

Як слідує зі змісту Вашого питання, укладання договору купівлі-продажу квартири згідно договору завдатку повинно відбутися до 3 липня цього року. Будь яка проміжна дата, яка б зобов'язувала Вас зробити це раніше, в договорі відсутня (принаймні так я це собі зрозумів). Тож Ваша явка до нотаріуса на 18.06. була б для Вас обов'язковою (та і то в контексті етичності!) лише в тому випадку, якщо б така дата була попередньо погоджена обома сторонами, тобто агенцією і Вами.

Для Вас наразі, аби не втратити свій завдаток, є вкрай важливим укласти угоду купівлі-продажу до 03.07. Саме з цього Ви повинні виходити у переговорах з агенцією нерухомості. Її погроз Вам боятися не варто, бо до того, як Ви не порушили зазначений строк, всі вони не мають і не матимуть жодного юридичного грунту.

Проте, якщо Ви відмовитесь від укладання угоди купівлі-продажу (на це Ви натякаєте в заключному абзаці додатку до питання), Вам завдаток, на жаль, залишиться у продавця нерухомості, і з цим нічого вже не вдієш.

До причин повернення завдатку традиційно віднесено:

угода була порушена з вини одержувача грошової суми — він зобов'язаний виплатити іншій стороні суму завдатку в подвійному розмірі.

якщо обидві сторони вирішили розірвати договір за взаємною згодою або через форс-мажор — завдаток повертають у повному обсязі.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня, щоб повернути кошти, треба щоб у вас був договір завдатку. Також, виходить договір купівлі продажу не був укладений з вашої вини, тому завдаток не повертається.

З моменту усної домовленості про купівлю квартири до нотаріального оформлення договору може минути більше тижня, тому покупці часто залишають продавцям завдаток як гарантію того, що дійсно придбають квартиру.

Тобто, завдатком є грошова сума, що передається продавцю у рахунок належних з покупця платежів та на забезпечення обов'язку купити квартиру. Якщо договір купівлі-продажу не буде укладено з вини покупця, то завдаток залишається у продавця. Якщо договір купівлі-продажу не буде укладено з вини продавця - завдаток повертається покупцю і продавцем додатково сплачується сума у розмірі завдатку (статті 570-571 Цивільного кодексу України).

Усі інші платежі, які не відповідають визначенню завдатку, є авансом. Аванс повертається незалежно від причин не укладення договору купівлі-продажу квартири.

Розписка, договір про передачу коштів, договір позики не будуть підтвердженням того, що покупець передав продавцю саме завдаток.

Тобто, для того щоб продавець, у разі відмові від продажу покупцю квартири, повернув покупцю завдаток у подвійному розмірі, потрібно перед укладенням договору купівлі-продажу квартири підписати договір завдатку, в якому передбачити, що сторони мають намір укласти договір купівлі-продажу квартири і передана сума є завдатком, який підлягає поверненню покупцю у подвійному розмірі, якщо продавець відмовиться продавати нерухомість.

Вітаю! Надаю фото договору. Можливо це допоможе дати більш індивідуальну консультацію.

Вітаю! Надаю фото договору. Можливо це допоможе дати більш індивідуальну консультацію.

Доброго дня!

Чи посвідчували Ви нотаріально попередній договір купівлі-продажу нерухомості?

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (стаття 635 ЦК України).

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (стаття 657 ЦК України).

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ст. 220 ЦК України).

Отже, якщо попередній договір не посвідчений нотаріально - він є нікчемним і таким, що не породжує юридичних наслідків. А отримані потенційним продавцем за нікчемним правочином грошові кошти (завдаток) слід вважати майном, яке одержано без відповідної правової підстави, а тому підлягає поверненню. Ви спочатку можете направити агенству претензією повернути кошти, якщо Вас проігнорують - звертайтсь до суду із позовом про визнання попереднього договору недійсним та повернення безпідставно набутих коштів.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

В доповнення до своєї відповіді...

У пункті 2.1.2.попереднього договору вказано, що розрахунки за основним договором проводяться в готівці,

але Нацбанк у пункті 7 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні зазначає, що Фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50 000 (п'ятдесяти тисяч) гривень уключно. Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення та/або переказу коштів на рахунки.