Як оформити договір дарування як що квартира придбана через Товарну біржу

Вітаю!

ЯКЩО У ВАС ТІЛЬКИ БІРЖЕВИЙ КОНТРАКТ, ВИ НЕ ЗМОЖЕТЕ ОФОРМИТИ ДОГОВІР ДАРУВАННЯ.

Такі ситуації не є рідкістю, у 90-ті роки багато хто купляв нерухомість через товарну біржу, при цьому за посвідченням угоди до нотаря не зверталися, користуючись ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», яка дозволяла цього не робити. Водночас в Цивільному кодексу України, передбачено, що згідно зі статтею 227 Цивільного кодексу УРСР, який діяв на час виникнення спірних правовідносин, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений. Тому зараз власникам житла необхідно звертатись до суду та визнавати таку угоду дійсною.

ОСЬ РОЗ'ЯСНЕННЯ МІНІСТЕРСТВА ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ ВІД 11.02.2002 р.:

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/v1390323-02#Te...

Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.

Що ж стосується договорів купівлі-продажу нерухомого майна, що укладалися з 01.01.2004, то згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Тобто зараз власник квартири, який придбав нерухомість шляхом реєстрації договору на біржі, має звернутися до суду для визнання договору купівлі-продажу дійсним.

ОСЬ ПРИКЛАД:

https://legalaid.gov.ua/publikatsiyi/dijsnist-birz...

Доброго дня!

Які у Вас є правовстановлюючі документи на квартиру?

Договір купівлі-продажу на майно — правовстановлюючий документ, який підтверджує право власності людини на майно, який обов’язково укладається в письмовій формі та має бути нотаріально посвідчений. У випадку відсутності однієї з цих умов — договір можна вважати недійсним.

Якщо це біржовий договір купівлі-продажу квартири то його дійсність треба визнавати через суд.

На початку 2000х багато хто купляв нерухомість через товарну біржу, при цьому за посвідченням угоди до нотаря не зверталися, користуючись ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», яка дозволяла цього не робити. Водночас в Цивільному кодексу України, передбачено, що згідно зі статтею 227 Цивільного кодексу УРСР, який діяв на час виникнення спірних правовідносин, договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений. Тому зараз власникам житла необхідно звертатись до суду та визнавати таку угоду дійсною

Чи є відомості про квартиру у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно?

Якщо так, то зробіть Витяг реєстру https://diia.gov.ua/services/informaciya-z-derzhav... і перегляньте, які докменти вказані як підстава для реєстрації права власності.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня!

Спочатку Вам потрібно визнати договір купівлі-продажу на квартиру дійсним у судовому порядку. після того внести до реєстру, а вже потім укладати дарчу.

Відповідно до статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції станом на 16 жовтня 2020 року) передбачалося право особи на укладення договорів купівлі-продажу і їх реєстрація на товарній біржі без нотаріального посвідчення таких договорів.

Що ж стосується договорів купівлі-продажу нерухомого майна, що укладалися з 01 січня 2004 року, то згідно зі статтею 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Статтею 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Отже, власник квартири, який придбав нерухомість шляхом реєстрації договору на біржі, має звернутися до суду для визнання договору купівлі - продажу дійсним.

При розгляді справ цієї категорії необхідно враховувати, що наявність лише однієї біржової угоди не є безумовною підставою для ухвалення рішення про визнання дійсним договору купівлі-продажу. Біржова угода може бути письмовим доказом того, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору, однак визнання договору дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України можливе за дотримання всіх вимог, зазначених у цих правових нормах.

Так, нотаріальне посвідчення договору може бути компенсоване рішенням суду за умови дотримання таких вимог:

1. сторони домовились щодо усіх істотних умов договору;
2. така домовленість підтверджена письмовим доказом;
3. відбулося повне або часткове виконання договору;
4. одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

У разі позитивного рішення суду наступне нотаріальне посвідчення договору не потребується, в такому випадку судове рішення має "компенсаторне" значення. Дане правило не може бути застосоване: якщо сторонами не була досягнута домовленість щодо усіх істотних умов договору; якщо відсутні письмові докази того, що така угода мала місце; якщо не відбулося повне або часткове виконання договору.

При визнанні договору дійсним суд має перевірити, чи підлягає цей договір нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений і чи не містить даний договір якихось протиправних умов, а також чи відповідає правочин загальним вимогам, зазначеним у статті 203 ЦК України, а саме:

• відповідність змісту правочину ЦК, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства;
• наявність у особи, яка вчиняє правочин, необхідного обсягу цивільної дієздатності;
• вільне волевиявлення учасника правочину, відповідність його внутрішній волі;
• правочин повинен бути вчинений у форму, встановленій законом;
• правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;
• правочин, що вчиняється батьками, не може суперечити правам та інтересам малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Лише перевірка та встановлення всіх перерахованих вище обставин, за наявності встановлення факту ухилення сторони від нотаріального посвідчення, може бути підставою для ухвалення законного рішення про задоволення позову про визнання дійсною угоди.

https://wiki.legalaid.gov.ua/index.php/Визнання_дійсними_договорів_відчуження,_посвідчених_біржею

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня, вам треба звернутись до Нотаріуса, отримати письмову відмову на складання дарчої, після чого звернутись до суду. Ознайомтесь з роз'ясненням Міністерства юстиції з цього приврду.

У зв'язку із численними зверненнями юридичних та фізичних осіб щодо здійснення реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, придбаного на біржових торгах, Мін'юстом України повідомляється таке.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про товарну біржу" ( 1956-12 ), товарна біржа є організацією, що об'єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов'язаних з ним торговельних операцій.

Крім того, ст.2 Закону ( 1956-12 ) встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.

Отже, товарна біржа - це оптовий, регулярно діючий ринок, де відбувається торгівля сировиною, матеріалами, іншими товарами, допущеними до обігу на біржі, створений для зручності здійснення комерційної діяльності юридичними та фізичними особами, які, в свою чергу, повинні бути обов'язково зареєстрованими відповідною біржею як її учасники.

На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених ст. 15 Закону ( 1956-12 ), згідно з якою угода вважається укладеною на біржі:

а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі;

б) якщо її учасниками є члени біржі;

в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України не передбачено такої форми угоди, як біржова.

Відповідно до ст.42 Цивільного кодексу ( 1540-06 ), угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).

Водночас, згідно зі ст.47 згаданого Кодексу ( 1540-06 ), нотаріальне посвідчення угод обов'язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.

Також слід звернути увагу на те, що угоди, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, а лише не підлягають подальшому нотаріальному посвідченню. До нотаріально посвідчених документів прирівнюються лише документи, складені згідно з вимогами ст.40 Закону України "Про нотаріат" ( 3425-12 ).

Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.

Для договорів купівлі-продажу, міни жилого будинку (ст.227, 242 Цивільного кодексу ( 1540-06 ) у разі якщо хоча б однією із сторін є громадянин, установлено обов'язкову нотаріальну форму. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору.

Крім того, Пленум ВСУ у своїй постанові "Про судову практику в справах про визнання угод недійсними" від 28.07.78 р. N 3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму ВСУ від 25.12.92 р. N 13 ( v0013700-92 ) та від 25.05.98 р. N 15 ( v0015700-98 ) роз'яснив, з яких підстав угода може бути визнана недійсною судом.

Відповідно до п.4 цієї постанови, з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини.

Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах, об'єктів нерухомого майна вимагають оформлення в простій письмовій, а в разі потреби - в нотаріальній формі.

Щодо нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна, що перебуває у податковій заставі, то примусовий продаж активів платника податків, у тому числі й об'єктів нерухомого майна, що перебувають у податковій заставі, у рахунок погашення його податкового боргу здійснюється відповідно до вимог Закону України "Про порядок погашення зобов'язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами" ( 2181-14 ).

Згідно з пп.3.1.1 ст.З цього Закону ( 2181-14 ), активи платника податків можуть бути примусово стягнені в рахунок погашення його податкових зобов'язань виключно за рішенням суду (господарського суду).

Підпунктом 10.2.1 ст.10 Закону ( 2181-14 ) встановлено, що такий продаж здійснюється за кошти виключно на цільових аукціонах, які організовуються за поданням відповідного податкового органу на зазначених біржах. У тому разі, коли на території району або міста, де знаходяться активи платника податків, що продаються, відсутня товарна біржа, визначена центральним податковим органом, податковий орган організовує окремий позабіржовий аукціон.

При продажу активів на позабіржовому аукціоні безпосереднім продавцем, а в разі продажу через організації роздрібної торгівлі - комітентом виступає податковий орган, при цьому участь будь-яких посередників або агентів для організації такого продажу не дозволяється (пп.10.2.4 ст.10 наведеного Закону ( 2181-14 ).

Відповідно до пп.10.5.2 ст.10 Закону ( 2181-14 ), такі операції не підлягають нотаріальному посвідченню.

При цьому слід звернути увагу на те, що такі угоди і не можуть бути посвідчені в нотаріальному порядку у зв'язку з відсутністю добровільної згоди власника такого майна, який, у свою чергу, повинен виступати стороною за цим договором.

Згідно із ст.55 Закону України "Про нотаріат" ( 3425-12 ), нотаріуси посвідчують угоди про відчуження майна, яке підлягає реєстрації, лише за умови подання власником майна правовстановлювального документа на майно, що відчужується.

Зазначена вимога випливає з положень ст.41 Конституції України ( 254к/96-ВР ) та ст.4 Закону України "Про власність" ( 697-12 ).

В інших випадках реалізації нерухомого майна через товарну біржу податковим органом (наприклад, реалізація нерухомого майна, яке перейшло у власність держави згідно із постановою КМУ від 25.08.98 р. N 1340 ( 1340-98-п ) "Про Порядок обліку, зберігання, оцінки конфіскованого та іншого майна, що переходить у власність держави, і розпорядження ним"), якщо покупцем виступає фізособа, угода за загальним правилом повинна бути укладена у письмовій нотаріальній формі.

Ураховуючи вищенаведене, реєстрацію права власності на нерухоме майно, в тому числі набуте на підставі угод, укладених на біржі, слід проводити виходячи з такого:

якщо для відповідної угоди законодавством передбачена обов'язкова нотаріальна форма, потрібно керуватися положеннями п.1 Переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна (додаток 1 до Тимчасового положення);

у тому разі, коли нотаріальне посвідчення не є обов'язковим, потрібно керуватися положеннями п.9 зазначеного Переліку.

Отже, БТІ не повинні відмовляти в проведенні реєстрації права власності на нерухоме майно, придбане на товарних біржах, у тому разі, якщо угоди, за якими це майно було набуте, укладені у відповідності до вимог чинного законодавства.

Прошу вищевикладене довести до відома районних, районних у містах, міських (міст обласного значення) управлінь юстиції, БТІ та нотаріусів.