Поділ житлового будинку

Доброго дня!

Поділ майна можливий лише у тому випадку, коли є технічна можливість поділити житло. Тобто власник може виділити 2 відокремлені частини будинку з самостійним виходом. У такому разі створюється два окремих об’єкта нерухомості з наданням кожному об’єкту поштової адреси, оформленням окремих рахунків по сплаті комунальних платежів.

Поділ на самостійні об’єкти нерухомого майна повинен відповідати умовам, що передбачені чинними будівельними нормами. Поділ частки в натурі, здійснюється після надання суб’єктами господарювання, які здійснюють технічну інвентаризацію об’єктів нерухомого майна (БТІ) висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна.

У разі поділу Ви станете власником двох об'єктів нерухомості.

Не підлягають поділу об’єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об’єкти нерухомого майна. Питання щодо поділу таких об’єктів нерухомого майна може розглядатись лише після визнання права власності на них відповідно до закону.

Поділ майна є достатньо складною процедурою, яка має безліч нюансів, та насамперед потребує багато зусиль та часу.

Якщо будинок буде підлягати поділу, відповідно і земельна ділянка також буде розділена.

Згідно пункту 54 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень

Для державної реєстрації права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням земельної ділянки, закінченого будівництвом об’єкта подаються:

1) документ, що посвідчує право власності на земельну ділянку, закінчений будівництвом об’єкт, що поділяється, частка з якого виділяється чи об’єднується (крім випадків, коли право власності на таке майно вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли для державної реєстрації права власності подається документ, передбачений підпунктом 2 цього пункту);

2) договір про поділ спільного майна або договір про виділ у натурі частки із спільного майна, або відповідне рішення суду (у разі належності земельної ділянки, закінченого будівництвом об’єкта, що поділяється або частка з якого виділяється, на праві спільної власності та прийняття співвласниками рішення щодо поділу спільного майна або виділу в натурі частки із спільного майна, що має наслідком припинення права спільної власності для всіх або одного із співвласників, що здійснює виділ у натурі частки).

Державна реєстрація права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням земельної ділянки проводиться за наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про сформовані (сформовану) земельні ділянки (земельну ділянку) у результаті такого поділу, виділу частки або об’єднання.

Державна реєстрація права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням закінченого будівництвом об’єкта проводиться за наявності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про технічні характеристики закінчених будівництвом об’єктів (закінченого будівництвом об’єкта), утворених (утвореного) у результаті такого поділу, виділу частки або об’єднання, про прийняття їх (його) в експлуатацію (крім випадку, коли поділ, виділ частки або об’єднання здійснено не у зв’язку з реконструкцією, реставрацією або капітальним ремонтом (далі - реконструкція) закінченого будівництвом об’єкта) та про присвоєння їм (йому) адреси.

Для державної реєстрації права власності у зв’язку з поділом земельної ділянки, закінченого будівництвом об’єкта одночасно подається відповідна кількість заяв, що відповідає кількості всіх земельних ділянок, закінчених будівництвом об’єктів, утворених у результаті такого поділу, крім випадку, коли відбувається припинення права спільної власності у зв’язку з поділом спільного майна на підставі відповідного договору або рішення суду.

Під час проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку, закінчений будівництвом об’єкт, що залишається у спільній власності після виділу в натурі частки одного із співвласників, державний реєстратор здійснює перерахунок часток у праві спільної часткової власності на таке спільне майно виходячи із принципу їх рівності, крім випадків, коли співвласники до виділу в натурі частки одного із співвласників мали різний розмір часток або коли співвласники за домовленістю між собою встановили інший розмір часток у праві спільної власності чи інший розмір часток у праві спільної власності встановлено на підставі рішення суду. На підтвердження домовленості співвласників може бути надана письмова заява співвласників про визначення розміру часток, справжність підписів на якій засвідчується відповідно до Закону України “Про нотаріат”, або договір, укладений такими співвласниками відповідно до законодавства. У разі коли співвласники до виділу в натурі частки одного із співвласників мали різний розмір часток, перерахунок часток у праві спільної часткової власності на таке спільне майно здійснюється з урахуванням принципу їх пропорційності.

Підставою для відмови у проведенні державної реєстрації права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням закінченого будівництвом об’єкта є відсутність однієї і більше відомостей, передбачених цим пунктом.”

Розділ будинку повинен відповідати чинним будівельним нормам. Згідно із законодавством, повинна бути технічна можливість поділу об'єкта на окремі і самостійні частини (з облаштуванням свого входу і наявності технічних приміщень). Для розділу будинку необхідно підготувати всі документи на землю і будинок.

Процес оформлення розділу одного будинку на два різних об'єкта відбувається через оформлення дозвільної документації на реконструкцію будинку з поділом на два і подальшим введенням в експлуатацію. Цей варіант оформлення використовується при наявності технічної можливості поділу будинку на два окремих, з втручанням в несучі конструкції будинку.

Отже, якщо Ви бажаєте розділити будинок на два окремі об'єкти з різними адресами, необхідно отримати дозвільні документи на реконструкцію, технічний паспорт, ввести в експлуатацію та здійснити реєстрацію права власності на кожен окремий об'єкт.

На вартість поділу будинку впливають такі чинники:

• розташування та площа об'єкта;
• наявність документів на об'єкт нерухомості;
• кількість частин, на які потрібно ділити;
• чи є самовільне будівництво/реконструкція/перепланування, які потрібно попередньо узаконювати;

Оформлення будь-яких документів має безліч нюансів. Щоб процес оформлення був ефективним, найкраще звертатися за допомогою до фахівців, які на цьому спеціалізуються. Як правило це юридичні компанії.

Ознайомтесь з корисним матеріалом за посиланням https://dozvil.ua/uk/razdel-doma

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Вітаю!

ТАК, ПОДІЛ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ОБОВ'ЯЗКОВИЙ.

Акцентую Вашу увагу на наступне при поділу будинку - наразі внесені зміни від 24.11.2021 року в постанову про порядок реєстрації речових прав п. 54 - в якому ведеться мова, що реєстрація речових прав на нерухоме майно може відбуватися включно на підставі інформації з Державного Земельного кадастру про утворення нових земельних ділянок під окремими частинами будинку. Пряма цитата із порядку:

''проводиться за наявності відомостей з Державного земельного кадастру про формування нової ... земельної ділянки ... у результаті такого поділу, виділу частки або об’єднання''

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%...

Це говорить про те, що відтепер поділити будинок без земельної ділянки - НЕМОЖЛИВО.

Доброго дня, Олена!

До 11 липня 2024 року дійсно потрібно було поділити земельну ділянку для того, аби зареєструвати право власності на поділену нерухомість. Норма законодавства виглядала наступним чином:

Відповідно до пункту 54 Постанови КМУ № 1127 "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень":

"54. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно, утворене у результаті поділу іншого нерухомого майна, виділу в натурі частки з іншого нерухомого майна або об’єднання іншого нерухомого майна (далі - поділу, виділу частки або об’єднання), проводиться за наявності відомостей з Державного земельного кадастру про формування нової (нових) земельної ділянки (земельних ділянок) у результаті такого поділу, виділу частки або об’єднання, а щодо закінченого будівництвом об’єкта - за наявності ідентифікатора, присвоєного такому (таким) об’єкту (об’єктам) в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.

Державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об’єкт, утворений у результаті поділу, виділу частки або об’єднання у результаті реконструкції проводиться відповідно до пунктів 77-81 цього Порядку з урахуванням особливостей, визначених цим пунктом.

Для державної реєстрації права власності на нерухоме майно, утворене у результаті поділу, виділу частки або об’єднання, подається документ, що посвідчує право власності на нерухоме майно до його поділу, виділу частки або об’єднання, крім випадків, коли право власності на таке майно вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли такий документ відсутній у зв’язку із втратою, пошкодженням чи псуванням. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно, утворене у результаті поділу, виділу частки або об’єднання, у випадку втрати, пошкодження чи псування документа, що посвідчує право власності на нерухоме майно до його поділу або об’єднання, проводиться виключно за умови встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованих речових прав на підставі таких документів у Державному земельному кадастрі чи в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, або на паперових носіях інформації (в реєстрових книгах, реєстраційних справах, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації)".

Отже, спочатку потрібно було поділити земельну ділянку, а вже потім нерухомість.

Проте, Постановою КМУ №785 від 05.07.2024 року "Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України з питань державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" були внесені зміни до Постанови КМУ №1127 й станом на зараз норма виглядає так:

"54. Для державної реєстрації права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням земельної ділянки, закінченого будівництвом об’єкта подаються:

1) документ, що посвідчує право власності на земельну ділянку, закінчений будівництвом об’єкт, що поділяється, частка з якого виділяється чи об’єднується (крім випадків, коли право власності на таке майно вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли для державної реєстрації права власності подається документ, передбачений підпунктом 2 цього пункту);

2) договір про поділ спільного майна або договір про виділ у натурі частки із спільного майна, або відповідне рішення суду (у разі належності земельної ділянки, закінченого будівництвом об’єкта, що поділяється або частка з якого виділяється, на праві спільної власності та прийняття співвласниками рішення щодо поділу спільного майна або виділу в натурі частки із спільного майна, що має наслідком припинення права спільної власності для всіх або одного із співвласників, що здійснює виділ у натурі частки).

Державна реєстрація права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням земельної ділянки проводиться за наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про сформовані (сформовану) земельні ділянки (земельну ділянку) у результаті такого поділу, виділу частки або об’єднання.

Державна реєстрація права власності у зв’язку з поділом, виділом частки або об’єднанням закінченого будівництвом об’єкта проводиться за наявності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про технічні характеристики закінчених будівництвом об’єктів (закінченого будівництвом об’єкта), утворених (утвореного) у результаті такого поділу, виділу частки або об’єднання, про прийняття їх (його) в експлуатацію (крім випадку, коли поділ, виділ частки або об’єднання здійснено не у зв’язку з реконструкцією, реставрацією або капітальним ремонтом (далі - реконструкція) закінченого будівництвом об’єкта) та про присвоєння їм (йому) адреси.

Для державної реєстрації права власності у зв’язку з поділом земельної ділянки, закінченого будівництвом об’єкта одночасно подається відповідна кількість заяв, що відповідає кількості всіх земельних ділянок, закінчених будівництвом об’єктів, утворених у результаті такого поділу, крім випадку, коли відбувається припинення права спільної власності у зв’язку з поділом спільного майна на підставі відповідного договору або рішення суду".

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас, Олено!

Підкажіть, будь ласка, після поділу житлового будинку на дві окремі адреси чи обовʼязково потрібно здійснювати поділ земельної ділянки під ним, відразу після поділу будинку.Чи можна це зробити в будь який момент за потреби? Одна з частин будинку після поділу буде використовуватися в комерційній діяльності ( надання в оренду), інша як житлова. Земельна ділянка приватизована та має один кадастровий номер. Власник один.

Так, питання поділу земельної ділянки також варто ставити на порядок денний.

ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2002, № 3-4, ст.27)

Стаття 79-1. Земельна ділянка як об’єкт цивільних прав

1. Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

2. Формування земельних ділянок здійснюється:

у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності;

шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок;

шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

шляхом інвентаризації земель у випадках, передбачених законом

за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв)

за затвердженими комплексними планами просторового розвитку території територіальних громад, генеральними планами населених пунктів, детальними планами території.

{Частину другу статті 79-1 доповнено абзацом сьомим згідно із Законом № 711-IX від 17.06.2020}

3. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.

4. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

5. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій - сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

6. Формування земельних ділянок шляхом поділу та об'єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення здійснюються за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок.

Поділ, об’єднання земельної ділянки, що перебуває у заставі, здійснюється за згодою землекористувача, заставодержателя. Поділ, об’єднання земельної ділянки, що перебуває у користуванні, здійснюється за згодою землекористувача, заставодержателя. Справжність підпису на такій згоді засвідчується нотаріально.

Земельні ділянки можуть бути об’єднані, якщо вони мають однакове цільове призначення. У разі поділу земельної ділянки, об’єднання земельних ділянок сформовані земельні ділянки зберігають своє цільове призначення.

Поділ земельної ділянки може здійснюватися для різних цілей:

необхідно продати, подарувати, обміняти не всю земельну ділянку, а лише її частину;

потрібно провести поділ земельної ділянки між співвласниками будинку;

коли людина хоче залишити її у спадок декільком спадкоємцям.

Поділ може проводитись для земельних ділянок приватної, комунальної та державної власності.

При поділі земельної ділянки необхідно встановити нові межові знаки по межі поділу. Проведення розподілу земельної ділянки чи об’єднання декількох земельних ділянок можливо тільки після розробки технічної документації щодо встановлення меж ділянок, а також після формування створених в результаті поділу ділянок у Державному земельному кадастрі, для присвоєння кадастрового номеру кожній новоствореній ділянці та окремо провести державну реєстрацію права власності на кожну з них.

Порядок поділу земельної ділянки

Крок 1. Необхідно перевірити, чи зареєстрована земельна ділянка у Державному земельному кадастрі та чи зареєстровано право власності на неї у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Крок 2. Укластити договір із землевпорядною організацією на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельних ділянок.

Крок 3. Землевпорядна організація проводить топографо-геодезичні зйомки землі на місцевості та розробляє відповідну технічну документацію щодо поділу земельної ділянки.

Крок 4. Подання розробленої документації із землеустрою та заяви через ЦНАП – державному кадастровому реєстратору відповідного територіального відділу Держгеокадастру про державну реєстрацію земельних ділянок.

Крок 5. Протягом 14 днів подана заява розглядається кадастровим реєстратором, за результатом чого проводиться державна реєстрація земельних ділянок та надаються витяги із державного земелього кадастру на кожну ділянку і зазначенням кадастрового номеру.

Кадастровий номер земельної ділянки, яка була поділена, скасовується, а кожній новоутвореній земельній ділянці буде присвоєний новий кадастровий номер

Крок 6. Звернення до Реєстраційної служби за місцезнаходженням земельних ділянок або до нотаріуса із заявами про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку.

За результатами даних дій право власності буде зареєстровано, що буде підтверджено Свідоцтвами про право власності на кожну земельну ділянку і відповідними Витягами із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

З повагою!

Доброго дня.

Процедура щодо поділу земельної ділянки передбачає виготовлення, відповідно до Закону України «Про землеустрій», технічної документації із землеустрою щодо поділу та об’єднання земельних ділянок, яка розробляється за рішенням власників земельних ділянок за згодою заставодержателів, користувачів земельних ділянок.

Відповідно до ст. 27 Закону України «Про Державний земельний кадастр» кадастровий номер, який був присвоєний земельній ділянці до її поділу, скасовується із закриттям Поземельної книги. Одночасно, у Поземельній книзі на земельні ділянки, сформовані в результаті поділу або об’єднання земельних ділянок, здійснюється запис про такий поділ чи об’єднання із зазначенням скасованих кадастрових номерів земельних ділянок.

Згідно ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» на підставі заяви власника сформованої земельної ділянки в результаті її поділу здійснюється державна реєстрація такої земельної ділянки шляхом відкриття Поземельної книги. Одночасно заявнику безоплатно видається витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Поділ земельної ділянки можливий лише після з’ясування технічної можливості поділу нерухомого майна (будинку).

Вітаю! Після поділу житлового будинку на дві окремі адреси, поділ земельної ділянки під ним не є обов’язковою умовою. Ви можете поділити ділянку згодом, коли виникне потреба. Однак є деякі аспекти, які варто врахувати, особливо якщо одна з частин будинку буде використовуватися для комерційної діяльності.

• Будинок: Після поділу будинку на дві окремі адреси і реєстрації цих частин як окремих об’єктів нерухомості, ви стаєте власником кожної з цих частин (житлової та комерційної).
• Земельна ділянка: Оскільки ділянка має один кадастровий номер, юридично вона залишається неподіленою до моменту, коли ви вирішите здійснити її поділ.

Поділ земельної ділянки можна здійснити в будь-який час після поділу будинку, якщо виникне потреба або бажання використовувати земельні частини окремо. Поділ землі передбачає:

• Отримання нового кадастрового номера для кожної з нових ділянок.
• Внесення змін до державного реєстру прав на нерухоме майно та реєстр земельного кадастру.

Оскільки одна з частин будинку планується для комерційного використання (надання в оренду), варто врахувати:

• Можливі зміни в цільовому призначенні землі: Якщо земельна ділянка приватизована під житлову забудову, то для комерційного використання можуть вимагати внесення змін до цільового призначення частини ділянки. Це може бути актуально, якщо поділ буде оформлений згодом.
• Встановлення сервітуту: Якщо доступ до комерційної частини будинку пролягає через житлову ділянку, при поділі земельної ділянки можна оформити сервітут (право проходу чи проїзду) на ділянці, яка залишиться житловою.

1. Поділ земельної ділянки не є обов'язковим після поділу будинку і може бути здійснений у будь-який момент за потреби.
2. Комерційне використання частини будинку не обов'язково вимагає поділу землі, проте для подальших операцій з окремими частинами будинку та землі це може бути доцільним.