Чи може забудовник не повернути гроші за меньші квадратні метри?

Доброго дня.

Такі кошти підлягають поверненню.

Як правило в інвестиційному договорі обговорюються такі моменти.

Тому проаналізуйте свій договір.

Я особисто зустрічав умови згідно яких, такі кошти поверталися забудовником інвестору протягом певного періоду часу лише у разі звернення інвестора та надання ним банківських реквізитів.

Доброго дня, Олена!

На сьогоднішній день законами України передбачено виплату на будівництво нової нерухомості 4 варіанти інвестування:

• – цільові облігації;
• – інститути спільного інвестування;
• – фонд фінансування будівництва;
• – фонди операцій з нерухомістю.

Саме такі схеми, як найбільш врегульовані, є найоптимальнішим рішенням для інвестування.

Також забудовники використовують інші способи залучення коштів на будівництво, які не заборонені законодавством:

• – Договір купівлі-продажу майнових прав.
• – Договір про пайову участь у будівництві
• – Інвестиційний договір
• – Попередній договір купівлі-продажу і т.д.

У договорі мають бути зазначені:

– чітко та зрозуміло визначено його предмет (про що домовилися сторони), вказано місце розташування об’єкта (його будівельна адреса, номер секції або черги), номер квартири, кількість кімнат, поверх, площа.

– зазначені гарантії забудовника (квартира або права на неї не відчужені, треті особи не мають на неї прав, а забудовник має право укладати такого роду договори).

– вказано період його дії, оптимальні для інвестора терміни здачі в експлуатацію та передачі квартири у користування.

– вказано ціну та порядок її сплати, особливо якщо йдеться про виплату розстрочки.

– визначено доплату за додаткову житлоплощу. Так як під час будівництва забудовник може збудувати квартиру на кілька м2 більше або менше, ніж зазначено у проекті.

– прописано терміни та порядок дій кожної із сторін для актів приймання-передачі.

– зазначеносписок документів, які забудовник надає інвестору для реєстрації права власності.

– зазначені пункти можливих підстав розірвання договору та компенсацій.

Точну площу майбутньої нерухомості визначити на стадії проекту майже неможливо. Багато факторів впливають на те, якою буде фактична площа: товщина стін, зміни в плануванні, тощо. Але звісно, платити потрібно саме за фактичну площу, а не за проектну площу. Тому, на практиці, часто виникають спори з забудовниками щодо визначення вартості зайвих метрів, чи щодо значного неочікуваного зменшення квадратури.

Верховний Суд у справі № 6-88цс15 зазначив, що оплачувати додаткові квадратні метри потрібно лише у тому випадку, якщо це прямо передбачено договором. Якщо договір не містить такого обов’язку, то і оплата не може бути обов’язковою. При цьому, істотна умова договору – предмет і ціна договору. Предмет та ціна договору можуть змінюватися лише за взаємною згодою обох сторін.

В зазначеному спорі цікавим виявилось те, що суд звернув увагу на необхідність надання згоди інвестора на збільшення площі квартири, і право забудовника отримати стягнути додаткову вартість у випадку, якщо така згода наявна.

Таким чином, вирішення спорів з забудовниками щодо оплати додаткових метрів має вирішуватися у відповідності з договором та нормами законодавства. Якщо варіанти мирного та вигідного вирішення вичерпані – то можна скористатися і судовим захистом.

У Вашому ж випадку мова йде не про додаткові метри, а про "зайві", за які навпаки Ви бажаєте стягнути кошти з забудовника. Проте, алгоритм такий ж самий - потрібно розпочати процесс із аналізу договіру, який Ви укладали із забудовником. Чи містить договір відповідні умови?

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю!

Статтею 13 Закону "Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому" (надалі за текстом - Закон № 5091) законодавець суттєво покращив положення покупця (інвестора), передбачивши цілий ряд гарантій. Для кращого розуміння слід розділити нововведення на п'ять блоків, що відповідає першим п'яти частинам статті 13 Закону № 5091.

Частиною другою статті 13 Закону № 5091 передбачені істотні умови договору. Тобто, умови, які в обов'язковому порядку мають міститись у договорі:

Повернути покупцю надміру сплачені кошти, у разі якщо за результатами технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна фактична загальна площа об'єкта нерухомого майна виявиться меншою за площу, зазначену в договорі купівлі-продажу. Даний пункт з однієї сторони є не зовсім конкретним, оскільки не визначає строків повернення грошових коштів, проте основна ідея закладена в цей пункт в тому, що за будь-яких обставин продавець має повернути грошові кошти незважаючи на площу, на яку об'єкт нерухомості виявився менше, ніж встановлювалось договором.

АЛЕ У ВАШОМУ ВИПАДКУ, ВИ ДОБРОВІЛЬНО ВИРІШИТИ ЗМІНИТИ ОДНЕ ПРИМІЩЕННЯ НА ІНШЕ - ТОМУ МОЖЛИВІСТЬ ПОВЕРНЕННЯ ВАМ ГРОШЕЙ ЗА МЕНШУ ПЛОЩУ МОЖЛИВО ВИРІШИТИ ТІЛЬКИ ЗА ДОМОВЛЕНІСТЮ ІЗ ЗАБУДОВНИКОМ, ЯКЩО ТАКИЙ ПОРЯДОК ОБМУНУ НЕ ВИЗНАЧЕНИЙ В ДОГОВОРІ.

Вітаю Вас!

Спочатку потрібно проаналізувати Ваш попередній та основний договори, Акт прийому передачі квартири. Потім надіслати забудовнику досудову претензію. Якщо він відмовиться її задовольняти, то потрібно вирішувати Ваше питання в судовому порядку.

Якщо в договорах зазначено про відшкодування коштів за надміру сплачені квадратні метри, то Ви зможете успішно їх повернути. Ви переміряли розмір комірок?

В договорах з забудовником визначаються основні характеристики майбутньої квартири: площа, планування, якість матеріалів, стан стін, підлоги та перегородок, наповнення квартири інженерними мережами та обладнанням, та інші суттєві технічні характеристики квартири в новобудові.

Для того, аби підтвердити факт виконання своїх зобов’язань за Договором Забудовник пропонує підписати кінцевий документ, який підтверджує факт передачі готової квартири.

Цей документ може мати різну назву (залежно від обраної Забудовником юридичної схеми продажу житла). Як правило, це «акт приймання-передачі квартири».

В акті приймання-передачі квартири забудовник описує факт передачі квартири та вказує, що наповнення квартири і якість будівництва повністю відповідає умовам підписаного договору.

Це базовий елемент усього акту «Забудовник передав, а покупець отримав квартиру».

Крім цього, в Акті як правило деталізується окремі характеристики нової квартири: насамперед площа квартири, базове наповнення та інші технічні характеристики.

Також в Акті приймання-передачі квартири може міститись згадка про передачу документації на квартиру.

Такою документацією може бути:

• Технічний паспорт на квартиру (з фактичними обмірами і точною площею квартири)
• Копії документів про введення об’єкту в експлуатацію (як правило це копія сертифікату готовності будинку, видана ДАБІ)
• Копії документів про присвоєння поштової адреси новозбудованому будинку
• Документи про повний розрахунок за договором (довідка про повну сплату вартості квартири).

Важливим пунктом в Акті приймання-передачі прав на квартиру є положення про відсутність взаємних майнових та немайнових претензій.

Наприклад, частими є випадки, коли забудовник несвоєчасно збудував будинок та протермінував введення його в експлуатацію. Підписання акту в якому зазначено про відсутність претензій позбавляє інвестора права в майбутньому позиватись проти Забудовника щодо компенсації за несвоєчасну здачу будинку в експлуатацію.

Тому, підписуючи Акт приймання-передачі слід бути особливо пильним, і аналізувати кожен його пункт та кожне речення.

Найбільш поширеним неприємним моентом при прийманні квартири в новобудові є розбіжність між площею квартири, вказаною в договорі та фактичною площею (за результатами обмірів БТІ). Що робити у таких випадках? Варіантів насправді небагато. Законодавство не передбачає чітких зобов’язань забудовника здійснити перерахунок площ.

Такий порядок випливає із законодавства про захист прав споживачів та з норм цивільного законодавства. Адже ціна товару визначається з прив’язкою до площі. Якщо ж вартість 1 кв.м квартири не була визначена в договорі, говорити про порушення його умов є проблематичним. У будь-якому випадку, якщо забудовник не погодиться на перерахунок, то Вам не залишається нічого іншого як звертатись до суду.

Якщо відхилення в площі є незначним і у вартісному еквіваленті становить невелику суму, то не завжди доцільно судитись декілька років зі забудовником витрачаючи свій час та кошти.

Інший варіант дій при відхиленні проектної і фактичної площ – це формула перерахунку, яку забудовник передбачає у самому договорі. Більшість забудовників включають положення про перерахунок площ у свої договори. Однак, в багатьох випадках допустима величина відхилення є достатньо великою.

До прикладу, у договорах із деякими забудовниками зустрічається положення наступного змісту: «Якщо фактична площа квартири збільшиться чи зменшиться в порівнянні з проектною площею до 2 кв.м., то перерахунок площ за договором не здійснюється». З одного боку вказане положення є справедливим для обох сторін.

Адже кожна із сторін ризикує втратити (коригування площ може відбуватись як в більшу так і в меншу сторону). Але, у випадку зменшення площі квартири, такі втрати дуже болісні для покупця квартири, адже в результаті виходить, що він заплатив «за повітря» не отримавши бажаної площі за бажаною ціною.

У випадку ж справедливого перерахунку, на етапі до підписання акту приймання-передачі квартири, Забудовник як правило приводить розрахунки за квартиру у відповідність до фактичної площі. Якщо площа збільшилась – то Забудовник виставить рахунок на доплату за «нові» квадратні метри. Якщо ж площа зменшилась – покупець вправі вимагати повернення коштів (якщо такий алгоритм був передбачений в договорі).

Так чи інакше до моменту підписання договору усі фінансові моменти між сторонами повинні бути вирішені.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

ДОБРОГО ВЕЧОРА, ЕЛЕНА! На жаль на Ваше питання неможливо надати відповідь наразі.

Треба ознайомлюватися з договорами, які Ви підписували. Як правило такі питання регулюються саме договором, який Ви підписали на етапі інвестування в новобудову.

Основним правовим документом, що регулює взаємовідносини між суб’єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода) (ч. 1 ст. 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

Інвестиційний договір - це двостороння угода між особою, яка володіє правами на об’єкт будівництва (забудовник, генеральний інвестор та ін.) та інвестором.

Інвестиційні договори на будівництво житла спрямовані, насамперед, на будівництво та придбання у власність житла. Інвестор вносить певну грошову суму, в результаті чого отримує у власність житло. Таким чином, можна зробити висновок, що за своєю суттю це договір купівлі-продажу з наданням товару (житла) в майбутньому.

Інвестиційний договір, залежно від його конкретних положень, може містити в собі елементи різних цивільно-правових угод, як договір підряду, договору доручення, комісії, купівлі-продажу та інше. Назва подібного документа Вам нічого не скаже, адже більшість з таких комбінованих угод мають загальну назву - інвестиційний договір.

Зрештою, подібний mix можна структурувати на окремі частини, які мають своє нормативне регулювання в тому ж Цивільному кодексі України як окремі розділи, присвячені певному виду договорів.

Слід уважно вивчати умови договорів перед тим, як підписати їх. А ще краще консультуватися з юристами не після, а до укладення. В договорі мають бути:

– чітко та зрозуміло визначено його предмет (про що домовилися сторони), вказано місце розташування об’єкта (його будівельна адреса, номер секції або черги), номер квартири, кількість кімнат, поверх, площа;

– зазначені гарантії забудовника (квартира або права на неї не відчужені, треті особи не мають на неї прав, а забудовник має право укладати такого роду договори);

– вказано період його дії, оптимальні для інвестора терміни здачі в експлуатацію та передачі квартири у користування;

– вказано ціну та порядок її сплати, особливо якщо йдеться про виплату розстрочки;

– визначено доплату за додаткову житлоплощу, оскільки під час будівництва забудовник може збудувати квартиру на кілька м2 більше або менше, ніж зазначено у проекті;

– прописано терміни та порядок дій кожної із сторін для актів приймання-передачі;

– зазначеносписок документів, які забудовник надає інвестору для реєстрації права власності;

– зазначені пункти можливих підстав розірвання договору та компенсацій;

ОТЖЕ, слід вивчити договір на підставі якого Ви віддали гроші забудовнику і тільки тоді можна сказати однозначно, чи Ви маєте якісь права у такому випадку, чи ні.

При укладенні договору сторони є вільними у виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, що визначено чинним законодавством (стаття 627 Цивільного кодексу України). Це положення закріплює один з найважливіших принципів договірного регулювання суспільних відносин — принцип свободи договору, який включає в себе наступні складові:

1. свобода в укладенні договору, тобто відсутність будь-яких примусів, щодо того, вступати суб'єктам в договірні відносини, чи ні;
2. свобода вибору характеру договору, що укладається, а це означає, що сторони самі для себе вирішують, який саме договір їм укладати. При цьому, вони можуть укладати як договір, що передбачений чинним законодавством, так і такий, що ним не передбачений, проте відповідає загальним засадам цивільного законодавства (частина 1 статті 6 Цивільного кодексу України).
3. вільний вибір контрагента за договором, тобто сторони шукатимуть того контрагента, який максимально підходить їм за тими чи іншими ознаками.
4. вільний вибір умов договору, що означає, що сторони на власний розсуд визначають зміст цього договору, формують конкретні умови тощо.

ОСКІЛЬКИ в законодавстві немає прямої заборони передбачувати в договорі невигідні умови для Вас в цьому плані, то цілком може бути, що забудовник і прописав це таким чином, що Вам гроші не повернуть.

Звісно можна намагатися в суді визнати такі умови нерівними та несправедливими, але шанси не дуже значні.

Відповідно до частини другої статті 627 ЦК України у договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.

За приписами частини першої, другої статті 18 Закону України "Про захист прав споживачів" продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.

Пунктами 6, 16 частини третьої статті 18 Закону України "Про захист прав споживачів" передбачено, що несправедливими є, зокрема, умови договору про: надання продавцю (виконавцю, виробнику) права розірвати договір із споживачем на власний розсуд, якщо споживачеві таке право не надається; встановлення обов`язку споживача виконати всі зобов`язання, навіть якщо продавець (виконавець, виробник) не виконає своїх.

Згідно з частиною четвертою статті 18 Закону України "Про захист прав споживачів" перелік несправедливих умов у договорах із споживачами не є вичерпним.

Пункт 4 частини першої статті 21 Закону України "Про захист прав споживачів" вказує, що крім інших випадків порушень прав споживачів, які можуть бути встановлені та доведені виходячи з відповідних положень законодавства у сфері захисту прав споживачів, вважається, що для цілей застосування цього Закону та пов`язаного з ним законодавства про захист прав споживачів права споживача вважаються в будь-якому разі порушеними, якщо: порушується принцип рівності сторін договору, учасником якого є споживач.

Відповідно до частини першої статті 22 Закону України "Про захист прав споживачів" захист прав споживачів, передбачених законодавством, здійснюється судом.

В частині першій статті 217 ЦК України передбачено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Правочин не може бути визнаний недійсним у цілому, якщо закону не відповідають лише його окремі частини й обставини справи свідчать про те, що він був би вчинений і без включення недійсної частини. У цьому разі відповідно до статті 217 ЦК суд може визнати недійсною частину правочину, з`ясувавши думку сторін правочину. Якщо у недійсній частині правочин був виконаний однією зі сторін, суд визначає наслідки його недійсності залежно від підстав, з яких він визнаний недійсним.

Згідно статті 81 Цивільного процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до частини першої статті 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Таке правове регулювання роз"яснив Верховний Суд у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 липня 2022 року по справі № 642/1528/20, провадження № 61-16064св21.

З повагою та розумінням, юрист Ярослав Турчин

Вітаю Вас, Олено!

Цікавить таке питання. Купила квартиру та дві комірки в новобудові у м.Запоріжжя.Загальна площа двох комірок спочатку була 5кв,за що я заплатила повну ціну за угодою попереднього договору.На момент укладення договору доступу до комірок не було,тільки на плані.Коли надали доступ я захотіла змінити комірки,на інші,але меньші на 20см,на що мені сказали,що гроші не повернуть. На момент підписання угоди, розмір комірок змінився і фактично став на 70см менший,аніж я заплатила попередньо. Також ціна за комірку від попереднього договору стала інша,через що державний податок також.Скажіть будь ласка,чи може забудовник не віддавати гроші і були його дії законі?

"Повний букет", як то кажуть. Але без аналізу попереднього договору сказати щось предметно складно. Частенько саме в попередньому договорі фіксують правову можливість відступу або корегування певних площ для забудовника. Потрібно уважно проаналізувати норми самого попереднього договору в частині, що стосується двох комірок.

Чому так просто підписали основний договір, якщо розміри комірок були суттєво змінені? Якщо готові боротися за справу до кінця, не виключається судовий порядок такого. А тут потрібно пам'ятати про строки давності.

Чи посвідчувався нотаріально попередній договір?

ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, №№ 40-44, ст.356)

Стаття 635. Попередній договір

1. Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Попередній договір щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

2. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

3. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

4. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

5. Будь-які платежі на підтвердження зобов’язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не допускаються.

З повагою!