Кондиціонер скапує на вікно створює шум і нищить фасад будинку

Доброго дня.

Можна спробувати вирішити проблему кількома способами:

1. Написання офіційної скарги: Першим кроком може бути письмове звернення до сусіда з детальним описом проблеми та вимогою усунути порушення. Наприклад, зазначте, що злив води завдає незручностей та пошкоджує фасад будинку. Такий лист можна надіслати рекомендованим листом або залишити в його поштовій скриньці, щоб ви мали підтвердження, що він його отримав.

2. Звернення до ОСББ або керуючої компанії: Якщо ваш будинок обслуговує ОСББ (Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) або керуюча компанія, зверніться до них зі скаргою на дії сусіда. Вони можуть звернутися до нього з офіційним проханням, а в разі відмови можуть вжити відповідних заходів.

3. Залучення місцевих органів влади: У деяких випадках місцеві органи влади можуть допомогти, якщо порушення норм благоустрою завдає шкоди будинку. Вони можуть перевірити відповідність встановленого обладнання нормам і приписати усунути проблему.

4. Складання акту порушення та звернення до суду: Якщо ніщо не допомагає, складіть акт про порушення (це можна зробити разом із представником ОСББ, сусідами або експертом). В акті опишіть ситуацію, додайте фото або відеодокази. Після цього можна звернутися до суду з позовом про відшкодування шкоди і зобов’язання усунути цю проблему.

Вітаю!

Відповідно до вимог ч. 2, 5 ст. 319 Цивільного кодексу України власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов’язків власник зобов’язаний додержуватися моральних засад суспільства і не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Тому встановлення, кондиціонеру у багатоквартирному будинку має бути погоджене власником з іншими співвласниками будинку, відповідно до ст. 369 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. У випадку, якщо власник не отримав такої згоди від інших співвласників будинку, яким відповідно до ст. 382 цього Кодексу, належать на праві спільної сумісної власності опорні конструкції будинку (у даному випадку – стіни, на яких зовні, тобто за межами квартир встановлений кондиціонер), такий кондиціонер може бути демонтований, якщо його встановлення порушує чиїсь права.

Крім того, для встановлення кондиціонеру власнику необхідно замовити проектну документацію, яка повинна бути узгоджена у відповідних органах. Відповідно до положень п.п.12.3.3, 12.3.4 ДБН В.3.2-2-2009 (Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт) передбачено розроблення проектної документації системи кондиціювання та розміщення зовнішніх блоків системи кондиціонування роздільного типу на фасадах житлових будинків та прокладення повітропроводів витяжної вентиляції вбудованих приміщень по фасадах житлового будинку.

Також пропоную Вам з відповідною заявою, складеною відповідно до ЗУ "Про звернення громадян" звернутися до Департаменту міського благоустрою (вказати що встановлені таким чином кондиціонери є незаконними, порушують ваші права, також обов'язково додайте фото з розміщенням кондиціонерів).

Перш, ніж залучати до вирішення конфліктної ситуації будь-які органи, варто спробувати домовитися мирним шляхом.Будь-яке втручання або притягнення сусіда до відповідальності можуть тільки погіршити відносини.

Спробуйте домовитися з сусідом. Поясніть йому, що конкретно вам заважає і постарайтеся знайти прийнятне рішення для обох сторін.

При монтажі зовнішнього блоку сусіду треба врахувати такі моменти:

Доброго дня, Вікторе!

У Вашому будинку ОСББ? Якщо так, чи звертались Ви до голови ОСББ? Спробували зібрати загальні збори? Чи подавали скаргу до міської ради із вимогою провести обстеження технічного стану будинку? Чи направляли офіційний лист Вашому сусіду?

Згідно вимог ДБН В.2.5-67:2013 «Опалення, вентиляція та кондиціонування»:

п. 7.12.44 Не допускається виводити конденсат від приладів охолодження на фасад будівлі.

п. 7.12.45 Слід застосовувати систему загального збору та відведення конденсату в зливову каналізацію від приладів охолодження. Допускається виводити конденсат в побутову каналізацію з розривом струмини через гідрозатвор. Напірний конденсатопровід від убудованого в прилад охолодження насоса слід підводити до каналізації індивідуально. Допускається такі конденсатопроводи об’єднувати або приєднувати до системи загального збору конденсату з розривом струмини.

Статтею 41 Конституції визначено, що використання власності не може завдати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства.

Відповідно до Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку":

5) співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку;

6) спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;

Отже, зовнішня стіна будинку є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку. А це означає, що користування та розпорядження таким майном здійснюється за окремими правилами. Так, питання про порядок використання спільного майна вирішують збори співвласників. Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону № 417-VIII, до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі:

• про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, установлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;
• стосовно проведення поточного та капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт.

Згідно статті 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» до виключної компетенції загальних зборів співвласників належать серед іншого питання про:

• використання спільного майна;
• рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;
• порядок управління та користування спільним майном;
• передання в користування фізичним і юридичним особам спільного майна;
• реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку чи зведення господарських споруд.

Як бачите, у законодавстві чітко прописана процедура отримання «дозволу» співвласників на будь-які дії зі спільним майном. У Вашому випадку порушено право користування спільним сумісним майном, яким є несуча стіна багатоквартирного будинку.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас!

Зверніться з письмовою заявою до голови ОСББ або у Вашу керуючу компанію. У заяві детально опишіть ситуацію: як злив води від кондиціонерів створює дискомфорт та пошкоджує фасад будинку. Додайте фото чи відео докази: це допоможе керуючій компанії або ОСББ оцінити проблему. ОСББ чи керуюча компанія мають повноваження впливати на мешканців щодо правил користування спільним майно, особливо якщо це порушує права інших мешканців або спричиняє шкоду.

Якщо ОСББ чи керуюча компанія не реагують, можна звернутись до адміністрації міста, адже незаконний злив може бути визнаний порушенням санітарних норм та правил благоустрою, особливо якщо він шкодить фасаду будівлі.

Якщо сусід відмовляється взаємодіяти, спробуйте ще раз зв’язатися з ним, можливо, через лист з підписами інших сусідів, які теж можуть відчувати незручності від його кондиціонера. Це може посилити Ваше звернення та збільшити шанси на реакцію.

Як крайній засіб, можна звернутися з позовом до суду про усунення перешкод у користуванні спільною власністю та про відшкодування шкоди. Перед цим бажано зібрати всі необхідні докази (фото, відео, свідчення сусідів, листування з ОСББ/керуючою компанією). Судове рішення може зобов’язати сусіда встановити зливи відповідно до стандартів і відшкодувати збитки за пошкоджений фасад.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Вітаю Вас.

Я живу на першому поверсі багатоквартирного будинку, сусід з 9 поверху встановив 2 кондиціонери і злив зроби вивівши трубку 50 см. від фасаду, через що мені вода постійно капає на підвіконня і барабанить. Крім цього від утворення калюжі почав цвісти фасад будинку. Підкажіть будь ласка як з цим боротись і заставити власника зробити нормальний злив та виправити заподіяну шкоду. На прохання не реагує.

Вихід із даної ситуації точно є. Можна змінити трубу для зливу води таким чином, що вода не капатиме на Вашу територію і не спричинятиме жодних наслідків. Було б бажання. Якщо такого бажання немає, треба змушувати. Яким чином:

1. Звернення до обслуговуючої компанії (ЖЕК, ОСББ).

2. Звернення до правоохоронних органів. Так, результату можливо не надасть, але таким чином сусід зрозуміє серйозність Ваших намірів.

3. Звернення до суду із позовною заявою про зобов'язання вчинити певні дії.

Обов'язково - докази, докази і ще раз докази. Фіксуйте, аби потім не мати проблем з доказуванням.

З повагою!

Доброго дня, Ваша ситуація є типовою для багатоквартирних будинків, і вирішення її потребує залучення правових механізмів. Ось покроковий план дій:

Якщо ваші усні звернення не мали результату, спробуйте офіційно задокументувати проблему:

• Напишіть письмову заяву сусіду з вимогою усунути порушення. У заяві вкажіть:
  • Суть проблеми (неправильний злив конденсату).
  • Заподіяну шкоду (пошкодження фасаду, шум від води).
  • Термін для виправлення (наприклад, 7–14 днів).
• Надішліть заяву рекомендованим листом із повідомленням про вручення або передайте особисто, зафіксувавши факт вручення (попросіть розписатися на копії).

Якщо будинок обслуговується ОСББ або управляючою компанією:

• Подайте скаргу до цих організацій, адже сусід порушує правила користування спільним майном (фасад належить до загального майна будинку).
• Зазначте, що його дії спричиняють пошкодження фасаду, що є спільною власністю мешканців.

Якщо ОСББ чи управляюча компанія не діють, звертайтеся до місцевих органів:

• Житлово-комунальна інспекція: Вона має повноваження розглядати порушення, що стосуються використання спільного майна багатоквартирного будинку.
• Екологічна інспекція: У деяких випадках неправильний злив може трактуватися як порушення екологічних норм (забруднення).

Незаконне втручання у фасад будинку (встановлення кондиціонерів і трубок) може бути порушенням будівельних норм. Подайте скаргу до ДАБІ:

• Опис проблеми та надайте фотографії.
• Вкажіть, що кондиціонер встановлений з порушенням ДБН (державних будівельних норм), оскільки відсутня організована система зливу води.

Якщо інші методи не спрацюють:

• Зберіть докази (фотографії, відео, акти ОСББ/комісії).
• Замовте експертизу пошкоджень фасаду, щоб оцінити завдану шкоду.
• Подайте до суду позов про:
  • Усунення перешкод у користуванні вашим майном.
  • Відшкодування завданих збитків (наприклад, витрат на відновлення фасаду).

• Зробіть фотографії та відео, які показують:
  • Як вода капає на ваше підвіконня.
  • Пошкодження фасаду.
  • Сам злив і його розташування.
• Зверніться до сусідів, які можуть підтвердити проблему (це посилить ваші аргументи).

Якщо є можливість, запропонуйте сусідові вирішити проблему мирно через медіатора. Це може допомогти уникнути судових витрат і конфлікту.

Проблема може бути вирішена як мирним шляхом (через звернення до сусіда чи ОСББ), так і в судовому порядку. Починайте з фіксації порушення та залучення ОСББ/керуючої компанії, а у разі відмови — звертайтеся до компетентних органів.

ДОБРОГО ДНЯ, пане ВІКТОРЕ! Як правило, якщо сусіди - повні неадеквати, то питання вирішується в суді. Однак, я б рекомендував Вам заручившись допомогою фахівця або ОСББ пояснити людині, що по суду він вимушений буде не лише навести лад (в тому числі можуть зобов"язати нову плитку покласти та усунути усі наслідки стікання конденсату), а й оплатити усі Ваші судові витрати, в тому числі послуги адвоката. Якщо це його влаштовує - то хай готує гроші для суду.

Перш за все слід визначитись хто здійснює управління будинком - ОСББ, управляюча компанія , ЖЕК?

Спільні інтереси співвласників багатоквартирного будинку представляють саме один з цих органів. Однак, це не перешкоджає у разі імпотенції таких органів - захищати свої права кожному співвласнику багатоквартирного будинку.

Спори щодо самовільного втручання окремих співвласників та третіх осіб у спільне майно багатоквартирного будинку неодноразово розглядалися Верховним Судом України та судами нижчих інстанцій.

Суди захищають право спільної власності співвласників багатоквартирних будинків не лише в разі спроб привласнення спільного майна сторонніми особами, але в разі пошкодження / втручання в нього, причому як з боку сторонніх осіб, так і з боку окремих співвласників.

Так, постановою Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 лютого 2019 року по справі № 757/48652/15-ц було залишено в силі Рішення Апеляційного суду м. Києва, яким задоволено позов одного зі співвласників багатоквартирного будинку до іншого співвласника щодо усунення перешкод в реалізації права власності шляхом знесення самочинно побудованої конструкції в допоміжних приміщеннях багатоквартирного будинку та приведення приміщення в первісний стан. Рішення суду апеляційної інстанції мотивовано тим, що співвласник здійснив втручання у спільне майно самовільно, без згоди решти співвласників:

"До початку здійснення будівельних робіт, у тому числі і влаштування металевих сходів на сходовій клітині між 4 поверхом та горищем, відповідач повинна була отримати згоду всіх співвласників будинку" - Верховний Суд.

Слід звернути увагу на той факт, що в задоволенні частини позовних вимог було відмовлено через їхню “неконкретність”. Так, вимоги позивача стосувалися двох складових спільного майна: "зобов'язати привести сходову клітину між 4 поверхом та горищем під'їзду № 1 житлового будинку в попередній стан згідно поверхового плану забудови будинку" та "привести за власний рахунок горище під'їзду № 1 житлового будинку до попереднього стану". І якщо першу частину вимог було задоволено, то другу - ні.

Рішенням Солом'янського районного суду м. Києва від 22 серпня 2016 року в справі № 760/3111/16-ц відповідача - власника однієї з квартир у багатоквартирному будинку - було зобов’язано за власний рахунок демонтувати засклення балкону в квартирі шляхом повернення його до первинного стану згідно з проектно-технічною документацією будинку. Рішення суду в цій частині було залишене в силі судами апеляційної та касаційної інстанцій.

В частині зобов"язання усунути перешкоди у користуванні стіною судове рішення не було оскаржене та зберегло свою чинність.

Особливістю цієї справи є те, що з позовом звертався управитель багатоквартирного будинку (виконавець послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій), а в своєму рішенні суд першої інстанції послався як на допущені порушення вимог містобудівного законодавства, так і на порушення прав решти співвласників багатоквартирного будинку самим фактом зміни фасаду без їхньої згоди:

"Отже, стіна, як конструктивний елемент будинку, є спільною сумісною власністю всіх власників квартир. Таким чином, змінивши зовнішній вигляд, а також технічні характеристики стіни, відповідач порушив права інших мешканців будинку." - Суд 1-ї інстанції.

В обґрунтування свого рішення суд послався також на ст. 25 Закону України “Про основи містобудування”, розглядаючи її формулювання фактично як заборону самовільної зміни архітектурного вигляду споруди в процесі експлуатації:

"Відповідно до ст. 25 Закону України «Про основи містобудування» від 16.11.1992 року № 2780-ХІІ, особи, винні у ... самовільній зміні архітектурного вигляду споруди в процесі експлуатації ... несуть відповідальність передбачену законодавством." - Суд 1-ї інстанції.

Суд узяв до уваги також зміст “Правил проживання та добросусідства”, що є договором приєднання і які підписав відповідач, та які забороняють будь-яку зміну зовнішнього вигляду житлового комплексу, наприклад: фарбування стін в інший колір, зміна плитки, зміна вхідних дверей, засклення балконів, тощо.

Цікавою є також справа № 755/14441/18, особливістю якої є те, що будівельні роботи виконувалися відповідачем з отриманням містобудівних умов і обмежень, реєстрацією повідомлення про початок виконання будівельних робіт, прийняттям об’єкта в експлуатацію та навіть реєстрацією права власності на реконструйоване приміщення. Відповідач посилався, зокрема, на ці факти як на доказ правомірності здійснених ним змін фасаду.

Тим не менше, суд першої інстанції зобов’язав відповідача за власний кошт відновити віконний блок в квартирі та фасад будинку.

За результатами перегляду справи в апеляційному порядку - апеляційну скаргу порушника залишено без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишено без змін. При цьому суд апеляційної інстанції, зокрема, зазначив:

"Враховуючи встановлені судом обставини та норми матеріального права, оцінюючи надані сторонами докази, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, про наявність підстав для задоволення позовних вимог, оскільки відповідачем без погодження з ТОВ «Комфорт-Таун», без згоди всіх співвласників квартир будинку ..., без належного затвердження проектної документації на об`єкт будівництва «Реконструкція квартири ... під нежитлове приміщення за адресою: ... » розпочато будівельні роботи, що полягають у зміні фасадного виду будинку та облаштування вхідної групи - окремого входу, що суперечить нормам чинного законодавства." - Київський апеляційний суд.

Ще однією важливою особливістю справи є те, що позивачами в ній, поруч з управителем, виступили окремі співвласники.

https://proosbb.info/node/845

ОТЖЕ, можна прийти до таких висновків:

• Суди захищають спільне майно від протиправних посягань третіх осіб та окремих співвласників (у т.ч. від самовільного / одноосібного розпоряджання спільним майном);
• Незалежно від того, хто порушував право спільної власності (треті особи чи окремі співвласники) та хто звертався з позовом (ОСББ, управитель чи самі співвласники), суди захищають право спільної власності співвласників багатоквартирного будинку (у т.ч. від самовільного / одноосібного розпоряджання спільним майном окремими особами) та зобов’язують відповідачів відновити попередній стан спільного майна;
• У кожній з наведених справ суди обґрунтовували своє рішення в тому числі відсутністю згоди решти співвласників на зміни, здійснені відповідачами, - незалежно від того, чи мали місце інші порушення, як-то порушення вимог містобудівного законодавства;
• На рішення судів не вплинув характер самовільних змін: були це роботи, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, чи роботи, які виконувалися з отриманням таких документів; реєструвалося відповдіачем право власності на реконструйоване приміщення чи ні;
• Суди задовольняли належно сформульовані для такої категорії справи позовні вимоги, а саме: про усунення перешкод в реалізації права власності (відновлення становища, яке існувало до порушення), причому вимоги повинні бути конкретні ("попередній стан" має бути конкретизований - наприклад, посиланням на проектно-технічну документацію).

Судова практика після 2018 року щодо реконструкції квартири без дозволу (згоди) співвласників квартир багатоквартирного будинку є досить різноманітною, адже проблема потребує з’ясування доказів отримання згоди співвласників на проведення реконструкції, влаштування отвору в зовнішній несучій стіні будинку, оскільки це впливає на права усіх співвласників такого конструктивного елемента.

Згідно зі ст. 1 Закону України від 14.05.2015 № 417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна; нежитлове приміщення — ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду та є самостійним об’єктом нерухомого майна; спільне майно багатоквартирного будинку — приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі та споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку і розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія; частка співвласника — частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Відповідно до частин 1 та 2 ст. 5 Закону № 417 спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

За приписами ст. 1 Закону України від 29.11.2001 № 2866 «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», об’єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Згідно зі ст. 18 Закону № 2866 об’єднання відповідно до цього Закону і статуту зобов’язане: забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна, що належить співвласникам; забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між співвласниками витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна; у випадках, передбачених законодавством, статутом об’єднання, представляти інтереси співвласників відповідно до наданих повноважень у відносинах із третіми особами.

Відповідно до ст. 369 Цивільного кодексу України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (ч. 1). Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом (ч. 2).

Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового чи нежитлового приміщення, а також будівлі та споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку і розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок і його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 09.11.2011 р. № 14-рп/2011 в аспекті конституційного звернення положення п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19.06.92 р. № 2482-XII (2482-12), зі змінами, необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків і житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Частиною 1 ст. 385 ЦК України передбачено, що власники квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями й управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

Відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов’язків власників квартир і нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку, регулюють закони України: Закон № 2866-III, Закон № 417-VIII.

Статтею 41 Конституції України визначено, що використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам і гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

Згідно зі ст. 13 Конституції України власність зобов’язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині та суспільству.

Згідно зі ст. 317 ЦК України установлено, що власникові належить право володіння, користування і розпорядження своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Відповідно до частин 1, 2 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов’язків власник зобов’язаний дотримуватися моральних засад суспільства.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Частиною 7 ст. 376 ЦК України передбачено, що у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади чи органу місцевого самоврядування може ухвалити рішення, яким зобов’язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (провадження № 12-58гс21) зазначено, що «зміст приписів статті 376 ЦК засвідчує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об’єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (див. постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 (пункти 6.31 — 6.33) та від 23.06.2020 справі № 680/214/16-ц) (пункти 53 — 56))».

Згідно з ч. 2 ст. 383 ЦК України власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.99 № 687-XIV будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об’єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проєктної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI.

Відповідно до ст. 152 Житлового кодексу України виконання власниками робіт із переобладнання та перепланування жилого будинку і жилого приміщення приватного житлового фонду, які не передбачають втручання в несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, не потребує отримання документів, що дають право на їх виконання. Після завершення зазначених робіт введення об’єкта в експлуатацію не вимагається.

Розділом 3 Державних будівельних норм України А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проєктної документації на будівництво» перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об’єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів, унаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників, поліпшення умов експлуатації належить до реконструкції.

До перепланування належать ремонтно-будівельні роботи, що здійснюються за відповідними проєктами зі зміною фізичних параметрів цих приміщень, знесенням або перенесенням внутрішніх легких некапітальних перегородок, улаштуванням нових елементів і деталей, прорізів без втручання у зовнішні стіни, міжповерхові перекриття та інші несучі конструкції жилого будинку з метою підвищення благоустрою та поліпшення умов проживання без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у цьому будинку або приміщенні.

Тобто при здійсненні будівництва власник зобов’язаний дотримуватися норм і правил, установлених законодавством України.

Під істотним порушенням будівельних норм і правил, з огляду на положення Закону України від 16.11.92 № 2780 «Про основи містобудування», Закону № 687 та Закону № 3038, що вже згадувалися вище, постанови Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт», необхідно розуміти, зокрема, недотримання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність та загрожує життю і здоров’ю людини тощо.

Такий правовий висновок щодо застосування норм матеріального права викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.10.2018 у справі № 725/5630/15-ц (провадження № 14-341цс18). Якщо технічна можливість перебудови об’єкта нерухомості відсутня або забудовник відмовляється від такої перебудови, суд, незалежно від поважності причин відмови, за позовом зазначених органів або особи, права чи інтереси якої порушено таким будівництвом, ухвалює рішення про знесення житлового будинку чи іншого нерухомого майна. Відмовою забудовника від перебудови слід вважати як його заяву про це, так і його дії чи бездіяльність щодо цього, вчинені до або після ухвалення рішення суду про зобов’язання здійснити перебудову.

За ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Однією із загальних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність і розумність.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 29.11.2021 у справі № 947/30277/19 (провадження № 61-12547св21) зазначено, що «у разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, у тому числі шляхом звернення до суду за захистом свого майнового права, зокрема, із позовом про усунення перешкод у користуванні власністю».

За висновками, наведеними у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 02.06.2021 у справі № 509/11/17 (провадження № 61-268св21), оскільки вимог про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном (знесення самочинно збудованого майна) чи про відновлення становища, яке існувало до порушення, не пред’явлено, у задоволенні позовних вимог необхідно було відмовити у зв’язку з тим, що визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів і визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27.10.2021 у справі № 202/7377/16-ц (провадження № 61-20139св19) зазначено, що вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою.

У п. 61 Рішення від 09.10.2018 у справі «Фонд «Батьківська турбота» проти України» ЄСПЛ зазначив, що помилки та недоліки, допущені державними органами влади, повинні служити на користь постраждалих осіб, особливо в разі відсутності інших конфліктуючих приватних інтересів. Інакше кажучи, ризик вчинення державними органами будь-якої помилки має нести держава, і ці помилки не повинні виправлятися за рахунок зацікавленої особи.

ЦІКАВИМ Є РІШЕННЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ, яке було прийнято у цьому році (Постанова КЦС ВС від 26 серпня 2024 року по справі № 932/10156/21, провадження 61-26св24).Зокрема, Верховний Суд зазначив таке:

Встановлено, і це вбачається з матеріалів справи, що оскаржувані судові рішення ухвалені з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.

Суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що на зовнішню несучу стіну, в якій відповідачем влаштовано віконний отвір, поширюється правовий режим права спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку, оскільки влаштування отвору у зовнішній несучій стіні будинку впливає на права всіх співвласників такого конструктивного елемента будинку.

Ураховуючи обов’язки та функції, встановлені у ст. 18 Закону № 2866, які покладено в основу його діяльності, ОСББ «4ДЖІ» звернулося з позовом до суду з вимогою до відповідача відновити первісний стан спільного сумісного майна співвласників багатоквартирного будинку, тому доводи касаційної скарги щодо відсутності у позивача права на звернення до суду з відповідними вимогами до позивача є безпідставними.

За відсутності доказів отримання згоди співвласників на проведення реконструкції суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про зобов’язання ОСОБА_1 за власний рахунок відновити становище, яке існувало до проведення реконструкції належної їй квартири.

Доводи касаційної скарги про те, що згідно з висновком експерта від 15.07.2022 № 1362-06 проведення ремонтно-будівельних робіт із реконструкції квартири об’єкта дослідження не впливає в цілому на несучу конструкцію будівлі житлового будинку, безпідставні, оскільки проведена ОСОБА_1 реконструкція квартири, унаслідок чого було здійснено втручання у несучу зовнішню стіну на 13-му поверсі багатоквартирного будинку, могла здійснюватися відповідачем лише за згодою співвласників багатоквартирного будинку і за умови, що такі зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку.

До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 14.08.2024 у справі № 442/1888/23 (провадження № 61-7526св24).

Отже, наведені в касаційній скарзі доводи не спростовують висновків судів по суті вирішення зазначеного позову і не дають підстав вважати, що судами порушено норми матеріального та процесуального права, про що зазначає у касаційній скарзі заявник.

Таким чином, робимо висновки:

— за відсутності доказів отримання згоди співвласників на проведення реконструкції, влаштування отвору у зовнішній несучій стіні будинку впливає на права усіх співвласників такого конструктивного елемента;

— влаштування отвору у зовнішній несучій стіні будинку власником квартири у багатоквартирному будинку не можна визнати правомірним, адже це призводить до погіршення зовнішнього вигляду будинку і може призвести до його руйнування.

ТОБТО, перш за все знайдіть нормального місцевого перемовника, бо скоріш за все дистанційно це вирішити не вдасться. Цей перемовник має пояснити людині, що зараз не часи комунізму і виховувати словом ніхто нікого не буде. Просто присудять гроші та змусять всеодно прибрати кондиціонер або навести лад з відводом конденсату, а то ще й нову плитку покласти де він зіпсував. І за це він оплатить послуги Вашого адвоката. Не захоче / не зможе платити - виконавча арештує рахунки та майно. Тож чи не легше, якщо вже Ваш сусід такий багатий і "крутий" - зробити нормальний кондиціонер, а не колотити і забивати суди такими дріб"язковими спорами.

Щасти Вам!

Юрист Ярослав Турчин