Розподіл майна та бізнесу

Доброго дня, якщо чоловік не захоче орендувати вашу частину, та не надасть згоди на передачу в оренду комусь іншому, ви зможете відстояти своє права у судовому порядку.

Також до уваги, чоловіка треба буде теж ваша згода. Тому я думаю ви зможете домовитись. А взагалі, щоб не було проблем треба виділити частки в натурі. Тому при поділу спільної власності вимагайте поділ з видаленням часток в натурі.

Доброго дня!

Згідно зі ст. 358 ЦКУ право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їх згодою. А отже, здавати в оренду майно, що перебуває в спільній власності, орендодавець може тільки зі згоди інших власників. Жоден з учасників самостійно не має права укладати правові угоди про спільне майно без згоди інших. Щоб здавати майно в оренду без згоди чоловіка - Вам потрібно здійснити виділення часток в натурі.

Після того, як Ви отримаєте правовстановлюючий документ про право власності на 50 % приміщення, то без згоди іншого співвласника Ви зможете свою частину приміщення заповісти, продати або подарувати. АЛЕ якщо Ви хочете продати свою частку нежитлового приміщення Ви спочатку повинні запропонувати її іншому співвласнику. Це можна зробити через нотаріальне повідомлення або рекомендованим листом із повідомленням про вручення. Якщо він відмовиться або не відповість протягом 30 днів — Ви маєте право продати частку будь-кому іншому.

Стаття 41 Конституції України передбачає

Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Стаття 319 Цивільного кодексу України передбачає

1. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

2. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Згідно статті 361 Цивільного кодексу України

1. Співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності

Згідно статті 362 Цивільного кодексу України

1. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

ВИСНОВОК

ЯКЩО ВИ ЗАХОЧЕТЕ ПРОДАТИ СВОЮ ЧАСТИНУ, ТО ІНШИЙ СПІВЛАСНИК МАЄ ПРАВО НА ПЕРШОЧЕРГОВИЙ ЇЇ ВИКУП ЗГІДНО СТАТТІ 362 ЦКУ. АЛЕ ЯКЩО ВИ БАЖАЄТЕ ПОДАРУВАТИ ЧАСТКУ ПРИМІЩЕННЯ, ТО ВАМ НЕ ПОТРІБНО ОТРИМУВАТИ ЗГОДУ ІНШОГО СПІВВЛАСНИКА.

ЩОДО ЗДАЧІ В ОРЕНДУ ВАШОЇ ЧАСТКИ, ТО ДЛЯ ЦЬОГО ВИ ПОВИННІ ОТРИМАТИ ЗГОДУ ІНШОГО СПІВВЛАСНИКА, АДЖЕ ЗГІДНО СТАТТІ 358 ЦКУ ПРАВО СПІЛЬНОЇ ЧАСТКОВОЇ ВЛАСНОСТІ ЗДІЙСНЮЄТЬСЯ СПІВВЛАСНИКАМИ ЗА ЇХНЬОЮ ЗГОДОЮ. СПІВВЛАСНИКИ МОЖУТЬ ДОМОВИТИСЯ ПРО ПОРЯДОК ВОЛОДІННЯ ТА КОРИСТУВАННЯ МАЙНОМ, ЩО Є ЇХНЬОЮ СПІЛЬНОЮ ЧАСТКОВОЮ ВЛАСНІСТЮ.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня, Тетяна!

Чи зможу я продати чи здати в оренду свою частину не житлового приміщення,після розлучення та розподілу майна,якщо чоловік не дасть згоду.

Після розподілу майна, останнє вже не буде вважатись спільною сумісною власністю, а набуде статус спільної часткової. Тому, здати в оренду частину майна Ви зможете тільки за згодою Вашого чоловіка.

Проте, Ви можете виділити Вашу частку в натурі, що припинить спільну часткову власність.

Щодо продажу, то матимете таке право, навіть без виділення частки в натурі, якщо Ваш чоловік відмовиться придбати Вашу частину приміщення.

Відчуження частки у спільній частковій власності здійснюється із дотриманням права переважної купівлі, зміст якого розкритий у ст. 362 Цивільного кодексу України.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

• Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

• Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

• Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

• Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

• Право переважної купівлі не поширюється на договори дарування, довічного утримання (догляду), міни, виділу частки співвласнику у натурі;

• Право переважної купівлі поширюється на договори міни, якщо частка обмінюється на речі визначені родовими ознаками і особа, яка має право переважної купівлі пропонує відчужувану річ того ж роду, в тій же кількості і ті є ї ж якості.

При розлученні чи розводі подружжя, майно, яке вважається спільним, підлягає поділу. Зазвичай це означає, що кожна зі сторін отримує певну частку спільного майна. Поділ майна може бути проведений на основі домовленості сторін або рішенням суду.

Добровільний поділ майна подружжя передбачає наявність взаємної волі подружжя на припинення режиму спільної сумісної власності щодо належного їм майна. Поділ здійснюється тільки щодо наявного майна, а не майна, яке буде набуте подружжям у майбутньому.

Частиною 2 ст. 69 СК України передбачено принцип розподілу майна подружжя за взаємною згодою. Статтею 60 СК України встановлено, що право на майно виникає у обох із подружжя одночасно, у момент набуття його хоча б одним із них, і оформлення права власності на ім’я другого з подружжя юридичного значення не має, оскільки майно знаходиться у спільній сумісній власності подружжя без визначення часток.

Згідно ст. 70 СК такі частки визначаються подружжям при поділі майна і є рівними, якщо інше не визначено домовленістю між ними або шлюбним договором.

Як також частиною 2 ст. 69 СК України передбачено, що подружжя має право укласти договір про виділ об’єкта нерухомого майна дружині або чоловікові зі складу усього майна, який підлягає нотаріальному посвідченню. Суть виділу нерухомого майна зі складу спільного майна подружжя полягає в тому, що якщо один з подружжя за згодою іншого з подружжя у добровільному порядку бажає змінити правовий режим одного об’єкта нерухомості (житловий будинок, квартира, нежитлове приміщення, тощо) на особисту приватну власність, то має бути укладений договір про виділ нерухомого майна зі спільної сумісної власності в особисту приватну власність одного з них.

Якщо між подружжям виникає спір щодо розміру належних їм часток, порядку або способу поділу спільного майна, то добровільний порядок поділу майна змінюється на судовий.

Поділ майна подружжя здійснюється в два етапи:

• по-перше, суд визначає розмір часток чоловіка та жінки в праві на майно;
• по-друге, здійснює поділ майна відповідно до встановлених часток.

Після визначення судом частки кожного з подружжя в праві на майно здійснюється другий етап — безпосередній поділ майна подружжя відповідно до цих часток, які належать кожному з них.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю!

ОРЕНДА ТІЛЬКИ ЗІ ЗГОДИ ІНШОГО СПІВВЛАСНИКА.

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається у порядку, визначеному законом. Майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно), яке може належати особам на праві спільної сумісної власності або на праві спільної часткової власності. Власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.

Відмінності між спільною частковою та спільною сумісною власністю:

1. за визначеністю часток(у спільній часткові власності частки кожного із співвласників заздалегідь визначені, у спільній сумісній власності – ні, вони вважаються рівними);
2. за участю у розподілі доходів та витрат у спільному майні( у спільній часткові власності доходи і витрати розподіляються між співвласниками пропорційно до розміру їх часток, а у спільній сумісній власності – по рівну);
3. за здійсненням права розпорядження( у спільній часткові власності кожен із співвласників розпоряджається належною йому часткою, а у спільній сумісній – правом власності у повному обсязі);
4. за відповідальністю(суб’єкти спільної часткової власності за своїми зобов’язаннями несуть часткову відповідальність, суб’єкти спільної сумісної – солідарну);
5. за підставами виникнення( право спільної часткової власності виникає з будь-яких підстав, які не суперечать закону: спільне будівництво, спадкування, договірну про спільну діяльність ін., спільна сумісна власність виникає лише у випадках прямо передбачених законом, або договором).

За вимогами статті 358 Цивільного кодексу України, право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю. Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності.

Співвласники мають право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній сумісній власності, крім випадків, установлених законом (до прикладу: не можна здійснити поділ майна, яке не перебуває у приватній власності, не підлягають поділу самочинно збудовані об'єкти (прибудови), речі, які після поділу не зможуть використовуватись за цільовим призначенням (неподільні речі). У разі виділу частки із майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки кожного із співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду.

Виділ частки в натурі здійснюється відповідно до законодавства з наданням Висновку щодо технічної можливості поділу об’єкта нерухомого майна або Висновку щодо технічної можливості виділу в натурі частки з об’єкта нерухомого майна.

Виділення в натурі частки нерухомого майна можливе в разі дотримання наступних умов:

• поділ на самостійні об’єкти нерухомого майна повинен відповідати умовам, що передбачені чинними будівельними нормами;
• виділення в натурі частки об’єкта нерухомого майна, що є спільною власністю, можливе, якщо кожному співвласнику може бути виділено відокремлене приміщення з власним входом;
• наявність реєстрації земельної ділянки на якій розташований об’єкт нерухомого майна в Державному земельному кадастрі та реєстрації права власності на неї в установленому законом порядку.

Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (майно є неподільним), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки.

Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою.

Право на частку у праві спільної власності у співвласника, який отримав таку компенсацію, припиняється з дня її отримання.

Поділ та виділ майна є різними правовими категоріями, на чому наголосив Верховний Суд в постанові від 19.05.2021 року у справі № 501/2148/17.

При поділі майно поділяється між усіма співвласниками та правовідносини спільної часткової власності припиняються.

При виділі правовідносини спільної часткової власності зберігаються (як правило), і припиняються лише для співвласника, частка якого виділяється. Винятком є випадки, коли майно належить двом співвласникам.

Якщо співвласники не домовилися про здійснення поділу/виділу в добровільному порядку, питання вирішується судом.

Для цього необхідно звернутися до суду за місцезнаходженням нерухомого майна з позовом про поділ об’єкта нерухомого майна або про виділ частки.

Особливістю спільного сумісного майна є те що є співвласники володіють , користуються і розпоряджаються ним спільно.

Згідно з ст. 369 ЦК України розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.

Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном. У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Згідно ч.4 ст. 369 ЦК УКраїни правочин (договір) щодо розпорядження спільним майном може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.

Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації (як наприклад договір купівлі-продажу, дарування або ЗАСТАВИ), має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена всіма співвласниками цього майна.

---

Відчуження частки у спільній частковій власності здійснюється із дотриманням права переважної купівлі, зміст якого розкритий у ст. 362 Цивільного кодексу України.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

• Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

• Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

• Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

• Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

• Право переважної купівлі не поширюється на договори дарування, довічного утримання (догляду), міни, виділу частки співвласнику у натурі;

• Право переважної купівлі поширюється на договори міни, якщо частка обмінюється на речі визначені родовими ознаками і особа, яка має право переважної купівлі пропонує відчужувану річ того ж роду, в тій же кількості і ті є ї ж якості.

Щоб продати частину квартири, потрібно пройти кілька етапів, кожен з яких має деякі деталі, які необхідно обговорити з нотаріусом.

Вирішення питань із співвласниками

Однією з головних проблем продажу частини квартири є згода на таку дію всіх співвласників. Саме вони мають пріоритетне право викупу частини квартири та оскарження угоди купівлі-продажу (якщо був згоди).

Тому потрібно враховувати такі моменти:

• – необхідно попередити співвласників про свої плани. Відповідно до закону відповідь власнику (згоду чи відмова) дається 30 днів. Цей період настає з моменту отримання повідомлення;
• – отримати відмову кожного співвласника від викупу частки квартири, що продається (оформляється у письмовій формі у нотаріуса).

Далі угода відбувається за стандартною схемою. Продавець власними силами або за допомогою агента нерухомості розміщує рекламу про продаж об’єкта, детально описуючи його. Усі проблеми із співвласниками потрібно вирішити до цього етапу, щоб угода не зірвалася або була визнана недійсною за судовим рішенням.

ПОРЯДОК ВАШИХ ДІЙ:

1. ВИДІЛЕННЯ СВОЄЇ ЧАСТКИ.

2. ПРОПОЗИЦІЯ ДРУГОМУ СПІВВЛАСНИКУ ВИКУПИТИ.

3. ПРОДАЖ СВОЄЇ ЧАСТКИ.

Доброго дня.

Поділ майна, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, здійснюється шляхом виділення його в натурі, а у разі неподільності присуджується одному з подружжя, якщо інше не визначено домовленістю між ними (частини перша, друга статті 71 СК України), або реалізується через виплату грошової чи іншої матеріальної компенсації вартості його частки (частина друга статті 364 Цивільного кодексу України).

За рішенням суду за Вами буде визнано право власності на 1/2 частини нерухомого майна.

Частиною першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

Тож чи можна продати свою частку квартири без згоди інших співвласників, саме про це піде мова далі ?

Відповідно до ст. 361 ЦК України співвласник має право САМОСТІЙНО розпорядитися СВОЄЮ часткою у праві спільної часткової власності.

Але для продажу своєї частки все ж таки варто дотриматися певних вимог закону.

Відповідно до ст. 362 ЦК України визначено право співвласника на переважну купівлю частки перед іншими особами за ціною, оголошеною для продажу іншими співвласниками житла.

Так, продавець зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом ОДНОГО МІСЯЦЯ від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

Отже, у співвласників житла є один місяць від дня отримання повідомлення, протягом якого вони мають переважне право на купівлю Вашої частки, після закінчення цього строку Ви маєте право продавати свою частку кому вважаєте за потрібне.

Продати Вашу частку інші співвласники заборонити не можуть.

Якщо ж буде порушено процедуру щодо повідомлення інших співвласників на їх право викупити Вашу частку і Ви вирішите не повідомляти нікого (нотаріус допустить таке порушення та посвідчить договір), то такий співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Згідно зі ст. 358 ЦКУ право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їх згодою. А отже, здавати в оренду майно, що перебуває в спільній власності, орендодавець може тільки зі згоди інших власників. Жоден з учасників самостійно не має права укладати правові угоди про спільне майно без згоди інших.

Вітаю Вас.

Чи зможу я продати чи здати в оренду свою частину не житлового приміщення,після розлучення та розподілу майна,якщо чоловік не дасть згоду,дякую !

По-перше, процес розлучення у даній ситуації не грає жодної ролі. Ви можете поділити майно як після розірвання шлюбу, так і під час шлюбу, законодавство не обмежує Вам у цьому.

По-друге, не зовсім зрозуміло, на яких умовах Ви збираєтеся здійснити поділ майна. Якщо якимось чином майно повністю відійде Вам, зрозуміло, що жодної згоди чоловіка не потрібно буде. Якщо це буде спільна часткова власність, для продажу спочатку Ви повинні запропонувати частку іншому співвласнику.

ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, №№ 40-44, ст.356)

Стаття 362. Переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності

1. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

2. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

3. Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

4. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

5. Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

...

Що стосується оренди, ситуація є наступною.

Стаття 358. Здійснення права спільної часткової власності

1. Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

2. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.

3. Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.

4. Якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування спільним майном відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально, він є обов'язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно.

ВИСНОВОК: в цілому, продаж своєї частки після поділу майна Ви можете здійснити без згоди іншого із співласників, але у першу чергу повинні запропонувати саме йому. Якщо той відмовиться або не відповість, будь-якій іншій особі.

З повагою! Успіхів Вам!

ДОБРОГО ДНЯ, пані ТЕТЯНО! Як би прикро не було констатувати, але без поділу за домовленістю, посвідченою у нотаріуса або поділом за рішенням суду Ваших часток та виділом конкретних двух цілісних об"єктів нерухомості, замість часток 50 % на 50 % у одному об"єкті - Ви не зможете ні здати в оренду, ні іншим чином розпоряджатися своєю часткою, якщо про це так само не буде відповідної угоди чи встановленого судом порядку користування.

Співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності. Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (частина друга статті 183 ЦК України), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою. При виділі частки з майна, що є у спільній частковій власності укладається в письмовій формі договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна, який підлягає нотаріальному посвідченню.

ОСОБЛИВОСТІ СПІЛЬНОЇ ЧАСТКОВОЇ ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМЕ і РУХОМЕ МАЙНО та РЕАЛІЗАЦІЯ ПРАВА ЗАСТАВИ, ЗДАЧІ В ОРЕНДУ або ВІДЧУЖЕННЯ.

Дуже прикро констатувати, але кожен фахівець у житловому праві знає, що законодавство України про спільну часткову власність на нерухоме та й чого гріха ховати (на рухоме майно так само) - дуже недолуге і застаріле, повністю не відповідає сучасним європейським та американським принципам, які вважаються цивілізованими та покликаними зняти такі проблеми.

У разі сумісної власності кожен із піввласників фактично має право на рівну частку по відношенню до інших співвласників без визначення її розміру. Такі об"єкти дуже часто проблемні, оскільки кожна особа може розпорядитися своєю часткою з певними обмеженням (в т.ч. подарувати чи заповісти її - без дозволу іншого співвласника). Здати в оренду по закону особа може лише з дозволу інших співвласників, навіть якщо це часткова, а не спільна сумісна власність. Але на практиці в оренду здають без дозволів у обох випадках і поліція розводить руками (ну як завжди наша поліція), вказуючи - що йдіть до суду і там вирішуйте. Тому дуже часто все відбувається у силовий спосіб, а не у правовий, бо наша поліція в Україні на жаль об"єктивно "нікчемна" та фактично нездатна захищати майнові права громадян.

Згідно зі ст. 358 Цивільного кодексу України, право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їх згодою.

А отже, здавати в оренду майно, що перебуває в спільній власності, орендодавець може тільки зі згоди інших власників. Жоден з учасників самостійно не має права укладати правові угоди про спільне майно без згоди інших. У разі укладення такого договору - він може бути визнаний в судовому порядку недійсним, а з такої особи, що свавільно уклала договір, можуть бути стягнуті збитки.

Спільна власність - це майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).

Спільна власність поділяється на:

• Спільну сумісну власність - власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності.
• Спільну часткову власність - власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності.

Відмінності між спільною частковою та спільною сумісною власністю

1. за визначеністю часток (у спільній часткові власності частки кожного із співвласників заздалегідь визначені, у спільній сумісній власності – ні, вони вважаються рівними);
2. за участю у розподілі доходів та витрат у спільному майні (у спільній часткові власності доходи і витрати розподіляються між співвласниками пропорційно до розміру їх часток, а у спільній сумісній власності – по рівну);
3. за здійсненням права розпорядження (у спільній часткові власності кожен із співвласників розпоряджається належною йому часткою, а у спільній сумісній – правом власності у повному обсязі), однак в оренду здавати всеодно не можна в рамках розпорядження часткою;
4. за відповідальністю (суб’єкти спільної часткової власності за своїми зобов’язаннями несуть часткову відповідальність, суб’єкти спільної сумісної – солідарну);
5. за підставами виникнення (право спільної часткової власності виникає з будь-яких підстав, які не суперечать закону: спільне будівництво, спадкування, договірну про спільну діяльність ін., спільна сумісна власність виникає лише у випадках прямо передбачених законом, або договором).

Згідно ст. 355 ЦК України спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно, але при цьому згідно ст. 368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.

Спільною частковою власністю є власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності.

Право спільної часткової власності є основним видом права спільної власності до ч. 4 ст. 355 Цивільного Кодексу України передбачено, що спільна власність на майно є спільною частковою власністю осіб, крім випадків, коли законом або договором передбачене виникнення право спільної сумісної власності, тобто встановлена презумпція, відповідно до якої спільна власність у випадку її виникнення передбачається спільною частковою власністю. Для спільної часткової власності притаманно, що кожному власнику належить певний розмір частки в праві власності на спільну річ.

У ч. 1 ст. 357 ЦК України закріплено, що частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом. Таким чином, рівність часток у праві спільної часткової власності є загальним правилом. Виняток із нього має бути спеціально встановлено або договором, або законом.

Підстави виникнення спільної часткової власності різноманітні. Вона може утворитися внаслідок сумісної купівлі речі, отримання спадкового майна кількома спадкоєм­цями. Спільна власність може виникнути як результат спільної праці (наприклад, на відведеній земель­ній ділянці кількома особами було збудовано будинок). Виникнення спільної часткової власності може відбува­тися й на інших підставах.

З виникненням спільної часткової власності виникає багато питань з приводу володіння, користування і розпорядження спільним майном. Деякі з цих питань врегульовані правовими нормами, вирішення інших не повинно суперечити загальним правилам.

У Цивільному кодексі України правовому регулюванню відносин між фізичними особами, які є учасниками спільної часткової власності, безпосередньо присвячені статті 356-367 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.

Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності.

У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації. Якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування спільним майном відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально, він є обов'язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно.

Важливо розуміти, що співвласникам належить так звана ідеальна частка у праві власності на спільне майно, яка є абстрактним вираженням співвідношення в обсязі прав співвласників спільної власності. Отже, кожному з них належить не частка у спільному майні, а частка у праві власності на це майно.

Як уже зазначалося, співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності. Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (частина друга статті 183 ЦК України), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою.

При виділі частки з майна, що є у спільній частковій власності укладається в письмовій формі договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна, який підлягає нотаріальному посвідченню.

У разі недосягнення згоди про спосіб і умови виділу у натурі частки із спільного майна учасник спільної часткової власності вправі звернутися з відповідним позовом до суду. Розгляд зазначених справ здійснюється у місцевих загальних судах за місцем знаходження відповідного майна.

ОТЖЕ, Особливістю спільного сумісного майна є те що є співвласники володіють , користуються і розпоряджаються ним спільно.

Згідно зі ст. 369 ЦК України розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.

Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном. У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Згідно ч.4 ст. 369 ЦК УКраїни правочин (договір) щодо розпорядження спільним майном може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.

Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації (як наприклад договір купівлі-продажу чи дарування), має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена всіма співвласниками цього майна.

При посвідченні правочинів щодо розпорядження спільним майном подружжя, якщо документ, що посвідчує право власності, оформлений на ім’я одного з подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду іншого з подружжя. Справжність підпису другого з подружжя на заяві про таку згоду має бути нотаріально засвідчена.

Згідно п.4.4 Порядку вчинення нотаріальних дій правочин щодо розпорядження майном може бути посвідчений нотаріусом без згоди другого з подружжя у разі, якщо з документа, що посвідчує право власності, договору, укладеного між подружжям, акта цивільного стану про укладення шлюбу та інших документів випливає, що зазначене майно є особистою приватною власністю одного з подружжя, тобто набуте до реєстрації шлюбу, за час шлюбу, але на умовах, передбачених шлюбним або іншим договором, укладеним між подружжям, за договором дарування, або в порядку спадкування, або за кошти, які належали їй (йому) особисто, тощо.

Відчуження частки майна, що перебуває у спільній частковій власності

Здійснення права спільної часткової власності

• Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.
• Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.
• Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.
• Якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування спільним майном відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально, він є обов'язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно. ( ст.358 ЦК України)
• Співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності (стаття 361 ЦК України).

Право переважної купівлі

Відчуження частки у спільній частковій власності здійснюється із дотриманням права переважної купівлі, зміст якого розкритий у ст. 362 Цивільного кодексу України.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

• Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

• Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

• Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

• Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

• Право переважної купівлі не поширюється на договори дарування, довічного утримання (догляду), міни, виділу частки співвласнику у натурі;

• Право переважної купівлі поширюється на договори міни, якщо частка обмінюється на речі визначені родовими ознаками і особа, яка має право переважної купівлі пропонує відчужувану річ того ж роду, в тій же кількості і ті є ї ж якості.

Як бачите володіти частками в майні і доходити згоди дуже важко. Можна привести аналогію з фірмою де кілька акціонерів, які за статутом мають вирішувати питання одностайно. Так само приймаються рішення консенсусом у Європейському Союзі.

Співвласники квартир у багатоквартирному будинку приймають рішення більшістю... в цьому це позитивніше, ніж консенсус, якого на рівні багатоквартирного будинку можна було б дуже довго очікувати.

Регулювання питання спільної сумісної / часткової власності дуже проблемне на теренах України і далеке у своєму регулюванні від Європейського Союзу. Тому незважаючи на часто дуже цікаві ціни на такі частки у праві власності на майно - не рекомендую таке до купівлі, бо навіть якщо зараз іншою часткою володіє нормальна людина, завжди може відбутися так, що з тих чи інших причин (дарування, спадщина) таку частку отримає людина, яка з метою рейдерського захоплення Вашої частки чи права користування нею - може створити Вам нестерпні умови життя.

При цьому без суду Ви з цим нічого вдіяти не зможете. Бо лише суд або домовленість співвласників дає змогу визначити порядок користувнаня житлом. В той же час - якщо колишні співвласники уклали угоду про порядок користування житлом - то нові власники зобов"язані йому слідувати і не зможуть відмовитися від нього через суд. Тому треба в договорі про купівлю такого "щастя" чітко прописувати, що продавець підтверджує, що договорів про порядок користування не було укладено, або що умови такого користування доведені до покупця... Бо дуже часто людина купляє частку, а потім дізнається. що у нього по договору майже ніяких прав окрім того, що у нього у власності буде рахуватися частка у власності.

ПЕРЕДАЧА В ЗАСТАВУ ЧАСТКИ У НЕРУХОМОСТІ.

На жаль і передати в заставу право у спільній частковій власності без згоди інших співвласників - не можна.

Це не можете зробити ні Ви, ні інший співвласник без Вашої згоди.

Такий порядок передбачений статтею 578 Цивільного кодексу України.

Майно, що є у спільній власності, може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників.

Саме тому проблемною є співвласність у житлових будинках та ще більш проблемною в квартирах, де не можна зробити поділ і виділ внатурі нерухомості із плануванням кількох виходів в житло тощо.

Як правило таку власність купляють за копійки щоб мати місце для реєстрації.

Ну як за копійки. Враховуючи, що це столиця чи місто регіонального значення, то може бути і більш-менш нормальна сума.

Для прикладу мій клієнт в 2019 році мав необачність купити 37 % у комунальній квартирі площею 92,5 кв.м. (житлова 50.7 кв.м.) за 530 тисяч гривень (за тим курсом це було близько 21,5 тисяч $). Тепер он судимося, бо на нього теплокомуненерго вирішило повішати борги солідарно за усіх співвласників.

Тому жоден порядний юрист не порекомендує таке житло. Особливо, якщо в квартирі в судовому порядку чи шляхом укладення нотаріального договору не встановлено порядок користування житлом для кожного із співвласників.

Щиро в цьому плані Вам співчуваю.

СУДОВА ПРАКТИКА.

Відповідно до статті 358 ЦК України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю. Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.

Потрібно розмежовувати порядок поділу спільної власності з метою припинення такого її режиму і порядок встановлення користування спільним майном.

Зазначена норма регулює саме порядок користування спільною частковою власністю без її поділу в натурі, наслідком якого є припинення права спільної часткової власності.

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 грудня 2018 року у справі № 442/7505/14-ц (провадження № 61-4536св18) зроблено висновок, що «спільна часткова власність є специфічною конструкцією оскільки, існує:

(а) множинність суб`єктів. Для права власності характерна наявність одного суб`єкта, якому належить відповідне майно (наприклад, один будинок – один власник). Навпаки, спільна часткова власність завжди відзначається множинністю суб`єктів (наприклад, один будинок – два співвласники);

(б) єдність об`єкта. Декільком учасникам спільної часткової власності завжди належить певна сукупність майна. Причому право спільної часткової власності може стосуватися як подільних/неподільних речей, так і майнових прав та обов`язків».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 03 березня 2020 року в справі № 748/2803/16-ц (провадження № 61-41895св18) вказано, що тлумачення частини третьої статті 358 ЦК України свідчить, що право співвласника на компенсацію може виникати як в разі повної неможливості задоволення вимог співвласника на одержання у користування частини спільного майна, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності (наприклад, частка співвласника в спільній частковій власності є незначною і надання йому її у володіння та користування неможливо), так і в тому випадку, якщо співвласнику надається у володіння і користування частина майна, яка є меншою за його частку в праві спільної часткової власності.

У постанові Верховного Суду України від 17 лютого 2016 року у справі № 6-1500цс15 зазначено, що стаття 358 ЦК України свідчить про те, що первинне значення у врегулюванні відносин між співвласниками має домовленість. Очевидним є те, що рішення суду не може підмінити собою їх домовленість. Водночас при виникненні конфліктної ситуації, яка унеможливлює добровільне встановлення порядку користування спільним майном між співвласниками, такий порядок користування може встановити суд. При здійсненні права власності співвласниками щодо спільного майна потрібно враховувати правову природу такої власності, адже співвласникам належить так звана ідеальна частка у праві власності на спільне майно, яка є абстрактним вираженням співвідношення в обсязі прав співвласників щодо спільної власності.

Отже, кожному з них належить не частка у спільному майні, а частка у праві власності на це майно.

Потрібно розмежовувати порядок поділу спільної власності з метою припинення такого її режиму і порядок встановлення користування спільним майном. Суд виділяє в користування сторонам спору в натурі частки, адекватні розміру їх часток у праві власності на спільне майно.

При цьому допускається можливість відійти в незначних обсягах від відповідності реальних часток ідеальним у зв`язку з неможливістю забезпечити їх точну відповідність. Таке рішення не змінює розміру часток співвласників у праві власності на спільне майно, не порушує їх прав як власників.

Подібні за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі № 363/928/16 (провадження № 61-24395св18), від 26 травня 2021 року у справі № 750/11539/18 (провадження № 61-15087св20), від 12 серпня 2021 року у справі № 644/5579/19 (провадження № 61-5255св20), від 08 вересня 2021 року у справі № 761/44705/19 (провадження № 61-10474св21), від 15 вересня 2021 року у справі № 719/637/20 (провадження № 61-11437св21).

Спираючись на це, 06 лютого 2023 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 607/22941/21, провадження № 61-12444св22 зазначив, що частка в праві спільної часткової власності, що належить кожному зі співвласників, виступає не як частина речі й не як право на частину речі, а як частина права на всю річ, як єдине ціле. Тобто, право спільної часткової власності поширюється на все спільне майно, а частка в праві спільної часткової власності не стосується частки майна.

Якщо домовитись про порядок користування таким майном неможливо, то суди погоджуються, що існує можливість судового вирішення такого спору і вирішення цього питання в судовому рішенні.

Такі справи, на жаль, ускладнюються як правило тягарем проведення судових будівельно-технічних експертиз в рамках яких судові експерти визначають для суду - чи можливо технічно виділити чи окремо користуватися частками у майні.

При цьому без дозволу співвласника або судового рішення - перебудувати чи іншим чином перепланувати спільний офіс чи нежитлові приміщення - не зможете.

Щасти Вам у вирішенні питання на свою користь!

З повагою та розумінням, юрист Ярослав Турчин